Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning?

Av: Dato: Rådgivning

For tiden har vi et relativt rolig boligmarked hva gjelder prisøkning, også i de store byene som Oslo.  Det er forventet en moderat prisøkning, ja endatil utflating utover høsten.  Hvorfor opplever vi da at en del boliger blir solgt til langt over prisantydning?

Jeg har ikke statistikk på hvor utbredt dette er akkurat nå, men opplever at de kunder jeg har hjulpet frem til boligkjøp de siste par ukene har endt på en god del over prisantydning.  Flere hundre tusen kroner eller rundt 10-11%.  De har alle gått for gode og relativt attraktive boliger, men ingen spesielt spektakulære og sjeldne.

Prisantydning og reell markedsverdi

Som boligkjøpsrådgiver bruker jeg min markedskunnskap til å hjelpe kjøpere med tanke på hva som er riktig markedsverdi i en budrunde. Så også i forhold til de kjøperne jeg referer til ovenfor.  Jeg fant relativt enkelt ut ved en sjekk på Eiendomsverdi, at prisantydningene var for lave og at mine kjøpere måtte være forberedt på å heve seg i budrunden for å få tak i boligen.  Markedsprisen sammenlignet med andre solgte boliger av samme type og kvalitet var høyere enn prisantydningen.  Og som vi alle vet: du får sjelden kjøpt en bolig til under markedspris.  Jeg varslet dem om gapet mellom prisantydning og markedspris og hvor langt jeg mente det var forsvarlig å strekke seg.  Når de var forberedt på dette fikk de mot og trygghet til å by det som var nødvendig for å få tilslaget.

Salgstaktiske hensyn

Vi har nå et marked med stort tilbud men også veldig variert i forhold til hvilke boliger som oppleves som attraktive.  Det ser ut til at en del meglere i denne situasjonen psyker ned selgernes forventninger og tar sjansen på å legge prisantydning noe lavere enn markedsprisen.  Hensikten er å få flest mulig på visning og budrundene i gang.  Da ender det hele godt for selger med et salg som ligger nær eller noe over den egentlige markedsprisen, og betydelig over prisantydning.

Det ligger altså i mange tilfeller salgtaktiske hensyn bak fastsettelsen av prisantydningen.  Dette finnes det regler mot i markedsføringsloven, men dette kommer kun til anvendelse hvis selger nekter å selge til prisantydning og da med relativt små sanksjonsmuligheter.

Jeg vil ikke bli lurt

Kjøpere ønsker ikke å bli lurt.  Med det menes at de ikke ønsker å betale over gjeldende markedspris.  Denne usikkerheten kan gjøre at de velger å hoppe av budrunden eller at tilliten til megler og boligmarkedet svekkes ytterligere.  Derfor tror jeg at meglerbransjen har alt å tjene på å være mer ærlig i prisingen og legge prisantydning så nær markedspris som mulig.  Det har alle salgsmeglere i landet både kunnskap og verktøy til å få til.

Ta gjerne kontakt med meg hvis du er usikker på hva som er forsvarlig å by for en bolig.

Kommentarer (0)

Derfor må boligsameier endre parkeringspraksis

Av: Dato: Boligmarkedet

I forbindelse med ny eierseksjonslov som kom 1.januar i år er det innført en ny bestemmelse som er til glede for alle rullestolbrukere og andre som har behov for tilpasset parkeringsplass.  Jeg har selv på vegne av en av mine kunder, opplevd problemstillingen med manglende handicap plass på kroppen og glad for at “bytteplikten” nå blir lovregulert.

Vanskelig å få tak i handicap plass

I 2016 skrev jeg om min kunde Heidi som er rullestolbruker og var på boligjakt.  Vi lyktes med å skaffe henne en god og romslig leilighet med handicap parkeringsplass på Mortensrud i Oslo.  Boligjakten gikk ikke helt uten problemer, mye på grunn av at handicap parkeringsplass ikke ble gjort tilgjengelig mange steder.

Jeg undersøkte litt rundt saken og det viser seg at lovgivningen var skrudd sammen slik at de som bygde boliger gjennom kommunale reguleringer ble pålagt å lage et visst antall handicap plasser.  Disse skulle tildeles eventuelle beboere med behov som kjøpte første gang.  Som regel var det ikke “nok” beboere med handicap plass da anlegget var nytt.  Dermed ble plassene tildelt andre som ikke hadde særskilte behov.  De fikk til gjengjeld gleden av å disponere en bredere og bedre plass enn øvrige beboere.  MEN det var ikke lovpålagt å vedtektsfeste i sameiet at de som hadde fått handicap plasser og som ikke hadde særskilt behov, måtte bytte til en vanlig plass dersom en person med behov for bred plass kjøpte seg inn i sameiet senere. Noen sameier vedtektsfestet allikevel dette, men svært mange gjorde det ikke.  Og når det ikke er lovpålagt blir det svært vanskelig å få noen til å bytte plass frivillig.  Vi opplevde under boligjakten til Heidi, at styrene i sameiene ikke ønsket å involvere seg i dette.

Les Heidis historie her:   Rullestolbruker Heidi kapret drømmeboligen

Nye tider fra 2019

Nå er altså dette misforholdet rettet opp ved ny § 26 i Lov om Eierseksjoner:

Fra 1.1.2019 må alle sameier ta bytteretten inn i vedtektene sine. Og vedtekter må følges.  Har du behov for handicap plass og ledige plasser finnes, har du rett til å få tildelt en slik i bytte mot den vanlige plassen som følger boligen.

Det må anses som lite samfunnsnyttig at store gode parkeringsplasser blir bygget for folk som ikke har bruk for dem mens de som virkelig trenger det blir stengt ute.  Rullestolbrukere eller bevegelsehemmede har rett til å til å kjøpe seg en god bolig uten at tilgangen på adekvat parkeringsplass skal stå i veien for dem.

Jeg husker jeg kjente meg opprørt over tilstandene den gang jeg hjalp Heidi med bolig.  Nå føler jeg glede over at disse skjeve forholdene blir rettet opp.

Gratulerer med nyttig og rettferdig lovbestemmelse!

 

Kommentarer (0)

Boligpsykologi for dummies

Av: Dato: Rådgivning

Jeg blir stadig spurt av mine boligkjøpskunder og andre om hvordan de før oppføre seg på visning og i budrunder dersom de er interessert i en bolig som er til salgs. Hvilken adferd fører til at jeg får tilslaget på drømmeboligen?  

Bomull i hodet

Det er ikke det minste rart at folk er usikre på dette.  Står du i en kjøpsposisjon er du interessert i å betale minst mulig for boligen eller i alle fall riktig markedspris.  Redselen for å bli lokket til å betale for mye er fremtredende hos mange.  Ikke så rart så lenge de vet at megleren som de skal forholde seg til og forhandle med,  er betalt av selger for å oppnå høyest mulig pris.  I tillegg må du forholde deg til konkurrenter som er interessert i den samme boligen.  Dette krydret med alle tips i media og fra venner og kjente om hva som er lurt å gjøre, bidrar til å gjøre forvirringen blir total og bomullen fyller hodet ditt.

Vær deg selv og ta et skritt av gangen

Jeg har ikke noe fasitsvar på hvordan du skal forholde deg til alle disse utfordringene.

Men jeg har noen tips om hva du IKKE bør gjøre dersom du er i en kjøpsprosess og fatter spesiell interesse for en bolig:

  • Ikke vær redd for å spørre megler masse spørsmål om boligen eller fremstå “alt for interessert”.  Du er kanskje redd for at dette kan bli brukt mot deg i forhandlingene?  Men det er verre om du skulle gå glipp av verdifull informasjon.  Dessuten er de fleste salgsmeglere vant til at folk ikke nødvendigvis blir med i budrunden selv om de tilkjennegir interesse for boligen.
  • Gi blaffen i konkurrenter.  Du er på visningen fordi du har vurdert at du har råd til å kjøpe denne boligen.  Du stiller likt med alle andre .  Da er det viktigere å undersøke boligen nøye enn å tenke på at du kan tape budrunden dagen etter.
  • Ikke tenk på resultat men prosess når du er i budforhandlinger.  Målet ditt er selvsagt å få kjøpt boligen men vær rasjonell og formell i forhandlingene og ta skritt for skritt.  Tenk: “Nå er vi her, hva gjør jeg nå?” istedenfor “hvor skal dette ende?”  Det kan hjelpe deg med å bevare roen og handle rasjonelt. Bruk ventetiden mellom fristene til å tenke deg om eller søke råd hos noen du stoler på.

La følelsene spille på lag

Så finnes det uendeligheter av metoder og tips på hvordan du konkret bør gjøre, både gode og dårlige.  Det hjelper jeg mine kunder med hver uke, da fortrinnsvis de gode rådene:)

Jeg har ingen luretriks i ermet. Det aller viktigste jeg gjør er å bruke min erfaring og fagkunnskap for å skap å skape ro og trygghet rundt boligkjøpet.  Skape en tryggere atmosfære slik at de ikke glemmer seg selv og sine egne behov opp i all ståheien.  Følelser er viktige i et boligkjøp, men det fungerer best hvis de spiller på lag med deg.

Les også:   Hvem skal du lytte til i budrunden

Kommentarer (0)

Slik ble hun boligeier på 8 dager

Av: Dato: Kundehistorier

Et boligkjøp som gjøres unna på bare 8 dager kan høres hasardiøst og slurvete ut.  Men slik ble det ikke for Gina som nå er eier av en flott bolig med fjordutsikt på Sørenga.

“Å engasjere boligkjøpsrådgiver tror jeg er noe av det lureste jeg har gjort noen gang. Etter å ha virret rundt på visninger et par måneder uten å komme nærmere et kjøp, trengte jeg altså bare 8 dagers intensiv sparring med Trude før jeg nå har kjøpt”

Dette skrev vår boligkjøpskunde Gina på vår facebook side etter at boligkjøpet var i havn.  Bedre attest er vanskelig å få, men det må påpekes at hun gjorde mye av jobben selv ved å være åpen for forslag på område og type bolig.  Og ikke minst være fokusert og varsle om hva hun trengte av hjelp for å kunne ta en beslutning.

Byttet hus ved sjøen med leilighet ved kanalen

Gina hadde bodd i et gammelt hus ved sjøen i Drøbak i flere år.  Nå var huset solgt og hun ønsket seg inn til Oslo.  Selv om hun har jobbet i Oslo i mange år var hun usikker på hvilket boligområde som ville passe best for henne.

Etter at vi hadde hatt et innledende kundemøte med fant jeg ut at det kunne være gøy å introdusere Gina for et av de mest nyskapende områdene i byen –  Sørenga i Fjordbyen.  Prisene her er relativt høye, så en bolig her måtte bli en del mindre enn den hun var vant til. Til gjengjeld ville hun få effektiv og god planløsning, sjøutsikt, kaffebar og restauranter samt gåavstand til byen.

Initiativet var muligens farget at jeg at jeg selv bor på Sørenga og elsker det.  Men til mitt forsvar kan jeg si at etter tre års virksomhet som boligkjøpsrådgiver var Gina den første kunden som ble dratt med på visning på Sørenga.  Dermed må objektiviteten fremdeles sies å være intakt.

Etter å ha brukt en søndags ettermiddag hvor vi var så heldige å få sett 4 Sørenga boliger som var til salgs, var Gina fast bestemt på at hit ville hun flytte.  Også hennes niese som som innledningsvis synes det lå usentralt til, ble omvendt etter hvert som vi vandret rundt. Gina var blitt spesielt glad i en 3 roms kanal leilighet på 62 m2 med balkong og fjordutsikt på begge sider samt god standard og planløsning.  Vi så på den hele to ganger på søndag og en på mandag.   Det endte med kjøp til prisantydning på tirsdag.

Det rette valget for meg


Gina sier dette om boligkjøpet:

“Da jeg ble satt på sporet av Sørenga og vi fikk se noen leiligheter der var det lett å velge ut den jeg helst ville ha. Jeg oppdaget at jeg ikke fikk så mye bruksområde igjen for å velge en større bolig enn den jeg kjøpte.  Dermed behøvde jeg ikke å sprenge budsjettet.  Det var betryggende å få hjelp til å sjekke salgsmaterialet og gjennomføre budrunden.  Og når Trude var med på visningene fikk vi snakket mye sammen slik at det var lett for meg å ta den riktige beslutningen.  Tusen takk for hjelpen”

Gleden er på vår side.  Ingenting er bedre enn fokuserte kunder som setter pris på gode råd og som også vet hva som passer dem best.

Gratulerer med flott bolig og velkommen til Oslo.

 

 

 

 

Kommentarer (0)