Er megler en nøytral mellommann som ivaretar både selger og kjøper?

Av: Dato: Boligmarkedet

Den 5. juli 2024 mottok jeg et brev fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) som informerte meg om at mine uttalelser til VG og bladet Dine Penger ville bli behandlet av deres Etiske Nemnd. Bakgrunnen for dette var mine kommentarer om lukkede bud og balansen mellom selger og kjøper i bolighandelen. NEF hevder at disse uttalelsene kan skade eiendomsmeglerbransjens omdømme og være i strid med forbundets lover. Etisk Nemnd har tatt opp saken på eget initiativ uten at noen har klaget.

Bakgrunn og konsekvenser

Jeg varslet journalisten fra VG om etterspillet saken har fått for en av deres kilder. Dette ble fanget opp av E24 som publiserte en artikkel om saken:

E24 Artikkel: Uttalte seg i VG – fikk varsel fra Etisk Nemnd.

Denne saken kan synes triviell og intern, men den har prinsipielle sider som gir grunn til ettertanke.

Prinsipielle aspekter

Børskommentator Johann D. Sundberg mener at Etisk Nemnd opptrer som et meningspoliti som tvinger de med et annet syn enn flertallet til å tie. Dette svekker debatten om reguleringen av en viktig bransje:

E24 Kommentar: Tvilsom etikk hos eiendomsmeglerne.

Når det gjelder Eiendomsmeglers rolle understreker han at det neppe er kontroversielt å mene at det er en ubalanse mellom kjøper og selger, gitt at eiendomsmeglere som regel tjener mer jo høyere salgsprisen blir.

Min posisjon som boligkjøpsrådgiver

Jeg står støtt i mine uttalelser og rolle som både Eiendomsmegler og boligkjøpsrådgiver.  Min oppgave er å fremme boligkjøpernes interesser og hjelpe mine kunder med å få kjøpt rett bolig til riktig pris.  Jeg bestrider påstanden om at mine uttalelser kan skade bransjens omdømme – snarere tvert imot. Det må være en styrke for en organisasjon å vise at det er rom for å bruke utdanningen som eiendomsmegler og erfaring fra bolighandel til å fremme ulike syn på megler rollen og praktisere den på ulike måter.  Jeg er medlem av NEF for å støtte eiendomsmeglerfaget, holde kontakt med bransjen, og for å belyse boligkjøpernes behov og situasjon.

Det føles ikke riktig å polemisere ytterligere i saken før den er ferdigbehandlet, men avslutningsvis vil jeg spørre:

Det kan synes som om at Eiendomsmeglerbransjen er opptatt av at bildet av megler som en nøytral mellommann for både selger og kjøper  ikke på noen måte skal rokkes ved.

Andre syn på dette ønskes ikke velkommen, i alle fall ikke fra egne medlemmer.

 

 

Se opp for disse tidstyvene ved boligkjøp

Av: Dato: Rådgivning

Etter en stille høst har jeg hatt gleden av å hjelpe mange kunder med boligkjøpet i vår. Noen få har ennå ikke kommet i mål, og vi er spente på om vi klarer det senere i sommer eller må vente til høsten. Tilbudet minker som kjent i løpet av sommeren, før det normalt tar seg opp igjen i midten av august.

Selv om det i for seg ikke gjør så mye at du bruker lang tid på boligkjøpet, kan det hende at du kommer litt i knipe hvis du planlegger med for korte marginer og blir forsinket.

Kanskje har du en leieavtale som går ut, skal flytte på grunn av jobb eller helse, er i et samlivsbrudd, eller rett og slett har vokst ut av boligen du bor i. Da kan det bli litt ekstra utgifter og frustrasjon hvis du ikke får kjøpt ny bolig i tide.

Og husk, er du ute etter noe spesielt, er det ikke sikkert det dukker opp for ofte!

Her er noen tidstyver du bør være klar over når du er på boligjakt:

  • Finansiering og behandling av lånesøknad hos banken. Jeg får stadig meldinger om at bankene bruker lengre tid enn lovet. Du kan ikke by på en bolig før finansieringen er klar.
  • Det er for få boliger annonsert i din priskategori eller type bolig du etterspør.
  • Det er kamp om boligene du ønsker å kjøpe, og du må gjennom mange budrunder for å få tilslaget.
  • Du finner boligen du vil ha og får tilslaget på budet, men selger vil ha lang overtakelsestid.
  • Du innser for sent at du må skifte kurs, fire på noen krav og realitets orientere deg i forhold til markedet.

Jeg hjelper deg gjerne med å sette opp en fornuftig tidsplan for ditt boligkjøp og gi deg realistiske forventninger om hva du har råd til å kjøpe i dine ønskeområder.

Be om et uforpliktende digitalt møte, så fikser vi det!

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
Foto:  www.fribergfoto.no

 

Can You Trust That the Seller and Realtor Give You All Important Information on a Home Sale?

Av: Dato: English

Foto:  www.fribergfoto.no

The answer is not entirely, at least not completely. Even though the requirements to provide you with correct and complete information before you make an offer on a property are strict, you cannot always trust that various risks associated with the purchase are adequately addressed in the sales material. Let me explain.

When you go through a sales prospectus for a property, you will find numerous papers and attachments. They are usually tucked behind the flowery descriptions of the property’s good and, in fairness, also some of its less favorable aspects. According to the Alienation Act, which regulates the sale and purchase of used homes, the seller has a duty to inform. The real estate agent, in accordance with the Real Estate Brokerage Act and the commission agreement with the seller, is obliged to assist the seller in fulfilling this duty.

On the other hand, the buyer has a duty to investigate and must familiarize themselves with everything disclosed about the property. It is assumed that they have knowledge of all the information provided before making an offer.

So far, so good, right?

But what about all the things that the buyer is responsible for understanding, whether by contacting the municipality, the housing association, or another public authority? Or aspects that the buyer is responsible for assuming the risk for? How understandable and clearly are these typically presented to the buyer, who is usually an ordinary consumer?

This can include zoning plans, construction plans on neighboring properties, maintenance plans in the housing association that affect future costs, or the possibility of getting approval for rooms not officially approved for permanent residence. The quality of this information can vary greatly. And if you ask the realtor, they often haven’t taken the trouble to properly look into these matters. It may seem as though they think that once the issue is mentioned or documents from public authorities or the housing association are attached, their job is done.

It’s not. And when understandable explanations of how the information impacts the specific property are omitted, many buyers become very uncertain. So uncertain that they hesitate to make an offer. And the uncertainty doesn’t diminish when they ask the realtor and they don’t know the answer. Of course, not everything can be answered with 100% certainty, but signaling that something is a bit uncertain can actually be an answer too!

When I, as a home purchase advisor, go through the sales material for properties my clients are considering buying, I want answers to EVERYTHING. And give them a clear picture of what risks may be present and whether there are any uncertainties they might have to live with. It involves a lot of digging, and when I don’t get answers from the realtor, I have to contact, for example, the municipality, the appraiser, the business manager, or the chairman of the housing association. Ideally, this should be unnecessary, as the realtor should have answers to EVERYTHING and have full oversight.

Why isn’t it like that?

Is it laziness, the fact that home sales have become an assembly line activity for realtors where they upload documentation into a sales system and assume the job is done? Or do they not want to answer certain things for fear of being held accountable later?

I think a lot can be attributed to poor preparation, automation of the sales process, the requirement for many and quick turnovers, and a lack of understanding of the buyer’s needs. And perhaps a bit of laziness as well—homes get sold anyway!

I don’t know the background for this phenomenon. But I do know that the clearer the answers buyers get to their questions about almost everything about and around the property, the more courage they have to make an offer on the property. And those realtors who take the trouble to fulfill their duty to inform and can answer or investigate all questions that come up are the ones who achieve the greatest credibility in the market.

Knowing that the information may be incomplete and you might not master the Norwegian language, it is safest to contact me for a review of the sales prospectus before you make an offer. Remember, in Norway, your offer is binding, and you must familiarize yourself with everything about the property in advance!

 

4o

Derfor er jeg luta lei av late eiendomsmeglere

Av: Dato: Rådgivning

Foto:  www.fribergfoto.no

En sterk påstand, kanskje, særlig sett i lys av hvor mye eiendomsmeglere sier at de jobber, både på hverdager og i helger. Men la meg forklare.

Hvis du leser gjennom en salgsoppgave for en bolig, vil du finne en masse papirer og vedlegg. De er som regel gjemt bak de blomstrende beskrivelsene av eiendommens gode, og for rettferdighetens skyld, også noen litt dårligere sider.

I henhold til Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av brukte boliger, har selger en opplysningsplikt. Eiendomsmegleren er i henhold til Eiendomsmeglerloven og oppdragsavtalen med selger, forpliktet til å hjelpe selger med å oppfylle denne plikten. Kjøper, på sin side, har en undersøkelsesplikt og må sette seg inn i alt som er opplyst om eiendommen. Det forutsettes at hen har kunnskap om all informasjonen som er gitt før det gis et bud.

Så langt er alt vel?

Men hva med alt det som står at kjøper har ansvar for å sette seg inn i? Enten ved å kontakte kommunen, boligselskapet eller andre offentlige myndigheter. Eller forhold som er kjøpers ansvar å overta risikoen for? Hvor forståelig og klart er dette lagt frem for kjøper, som for det meste er en alminnelig forbruker?

Det kan være reguleringsplaner, byggeplaner på boligeiendommene, vedlikeholdsplaner i boligselskapet som påvirker fremtidige kostnader eller muligheter for å få godkjent rom som ikke er godkjent for varig opphold. Her er det svært ymse kvalitet på informasjonen. Og spør du megler, har de ofte ikke gjort seg bryet med å sette seg inn i sakene. Det kan virke som om de tenker at når saken er nevnt eller papirer fra offentlig myndighet eller boligselskap er lagt ved, så er jobben gjort.

Det er det ikke. Når forståelige forklaringer på hvordan informasjonen innvirker på den aktuelle eiendommen er utelatt, blir mange kjøpere svært usikre. Så usikre at de nøler med å legge inn et bud. Og usikkerheten blir ikke mindre når de spør megler og han ikke vet svaret. Selvsagt er ikke alt mulig å svare hundre prosent sikkert på, men å signalisere at ting er litt usikkert kan faktisk også være et svar!

Når jeg som boligkjøpsrådgiver går igjennom salgsmaterialet på boliger som mine kunder tenker på å kjøpe, vil jeg ha svar på ALT. Jeg vil gi dem et klart bilde av hvilke risikoer som kan ligge der og om det er noen usikkerhetsfaktorer man kanskje må leve med. Det blir en del gravearbeid, og når jeg ikke får svar fra megler, må jeg kontakte for eksempel kommunen, takstmann, forretningsfører eller styreleder i boligselskapet. Egentlig burde det vært unødvendig, for megler burde ha svar på ALT og ha full oversikt.

Hvorfor er det ikke slik? Er det latskap?
Har boligsalg blitt en samlebåndsaktivitet for meglere, hvor de legger inn dokumentasjon i et salgssystem og regner med at jobben er gjort? Eller ønsker de ikke å svare ut en del ting i redsel for å bli stilt til ansvar senere?

Jeg tror nok at mye må settes på konto for dårlige forberedelser, automatisering av salgsprosessen, kravene til mange og raske omsetninger, og manglende forståelse for kjøpers behov. Og til sist kanskje litt latskap – boligene blir jo solgt uansett!

Jeg aner ikke den fulle sannhet bak dette fenomenet. Men jeg vet i alle fall at jo klarere svar kjøpere får på sine spørsmål om det meste om og rundt boligen, jo større mot har de til å gi bud på boligen.

Og en ting er sikkert:  De meglerne som gjør seg flid med opplysningsplikten og kan svare på eller undersøker alle spørsmål som kommer, er de som oppnår størst troverdighet i markedet.

Så kjære eiendomsmeglere, gjør salgsforberedelsene og jobben deres skikkelig.
Kjøperne vil takke dere for det.

 

4o