Hvordan kan du forhandle for å oppnå et gunstig boligkjøp ?

Av: Dato: Rådgivning

Når markedet er på topp og det er kamp om å vinne budrunden er det ofte en tendens  til at kjøpere strekker seg langt i forhandlingene.  Ikke bare når det gjelder prisen men også tidspunkt for overtakelse og andre betingelser ved kjøpet.  Slik behøver det ikke  å være !

Og slettes ikke hvis markedet er mer på kjøpers side med godt tilbud av boliger til salgs og et marked som generelt er mer på kjøpers side.  Det kan se ut som om vi beveger oss mer mot et slikt marked denne høsten.

Det er en mulighet du som kjøper må ta vare på.

Her har du noen tips om hva du kan gjøre for å få til et gunstig kjøp.

  • Ha is i magen og stå på ditt hvis du er eneste budgiver og har gitt et greit bud til selger.  Har du gitt et bud som du mener er tilstrekkelig og noe som selger bør kunne godta, kan det være lurt å stå på ditt selv om selger avslår i første omgang.  Boligen går ikke fra deg, du vil bli varslet hvis det kommer inn bud fra andre og kan kaste deg på budrunden hvis du ønsker det.
  • Frist med rask avgjørelse og rask overtagelse hvis mulig for deg.  Hvis selger har prøvd å selge en stund er han eller hun sikkert ivrig på å få oppgjøret sitt så raskt som mulig.  Særlig hvis de har kjøpt seg noe nytt allerede.
  • Er det en bolig eller en hytte som har ligget lenge ute på markedet, legg gjerne inn et bud med forbehold om at det skal være hemmelig for andre enn selger.  Da blir du eneste forhandlingspartner og slipper å få inn andre interessenter fra tidligere som ligger klar som “gjedda i sivet”.
  • Er det drømmeboligen som dukker opp som har ligget lenge ute og det er annonsert enda en ny fellesvisning kan du prøve et bud direkte til selger.  På prisantydning eller også gjerne noe under.  Normalt må man legge budet over prisantydning for å “kuppe”, men er markedet på kjøpers side kan du lykkes også med et lavere bud.

For å virkelig lykkes med noen av disse grepene, bør du ha god oversikt over markedet og hva boligen er verdt.  Kan hende vil det lønne seg å be om hjelp fra meg til dette?

Både selger og selgers megler har god peiling på hvor landet ligger og gir du bud som er i tråd med gjeldende markedsnivå, har du større sjanse for å nå igjennom.

Les mer om hvordan jeg jobber med prisberegninger her.

Les også :   Er hemmelig bud en løsning for å få kjøpt drømmeboligen ?

Det å kjøpe til riktig pris er spesielt viktig når boligprisene flater ut eller går nedover.

Jeg hjelper deg gjerne med å vurdere hva som er riktig pris og ikke minst velge den beste strategien for akkurat den boligen du ønsker deg.

Vennlig hilsen
Boligdama

Trude Larsen  T: 950 37 330
trude@boligdama.no

 

Kommentarer (0)

Are there special bidding methods that can help you to purchase your dream home in Norway?

Av: Dato: English

Yes, there is.

Everyone who buys a home in Norway must go through a bidding round or bid negotiations. We practice what is known as the auction principle, with an open bidding round, where the highest bid wins the contract. In the vast majority of cases, the estate agent acts as an intermediary and administrator of the bidding round. How the bidding round is to take place is regulated by the Real Estate Brokerage Act.

Seller’s and buyer’s interests are obviously conflicting in a bidding round. The seller wants the best possible price and is supported by the estate agent to achieve this. The buyer wants the lowest possible price and is normally on his own to look after his interests in the bidding negotiations.

This imbalance, where the buyer stands alone against a professional party, makes the bidding round a nightmare for many buyers. There is often considerable competition over the objects to be purchased. This means that the only option is to register as a bidder via an estate agent, participate in the carousel and successively bid higher than the last bidder. You risk paying too much in relation to the current market level or losing the bidding round. Not always because the money is not enough, but because the fear of losing money becomes too great. A fear that can be a healthy reflex, especially if two bidders outbid each other by several hundred thousand.

Secret bids and bids directly to seller

However, there are methods that the buyer can use to avoid the traditional bidding round, namely closed/secret bids or bids directly to the seller.

These are today completely legal methods. In proposals for amendments to the Real Estate Brokerage Act, the rules for this have been discussed. It is proposed to prohibit closed or secret bids.

The buyer needs alternative tools in the toolbox.

As a home buying adviser, I have been reluctant to recommend home buying clients to make offers directly to the seller or to practice secret bidding. It has worked quite well to use the normal method with regular bidding rounds.

In recent years, however, it has been a tough housing market for buyers. With few homes for sale, high demand and subsequent crazy bidding rounds, especially for attractive homes. Then it has proven to be nice to have alternative tools in the toolbox, such as bids directly to the seller and secret bids.

Bid directly to the seller.

Imagine that you have lost four rounds of bidding and suddenly see that your dream house is for sale. You cannot bear the thought of going through yet another bidding round but want a quick and painless negotiation process where you hopefully secure the home. You have a fairly good overview or get help assessing the market price for the home. Wouldn’t it then be tempting to go directly to the seller with an offer within acceptable market level?

Such a procedure, which is called “kupping” in Norwegian, is obviously not so fun for the other interested parties who are waiting for the viewing and who are told that it has been cancelled. However, all buyers have the opportunity to make a direct offer to the seller. Moreover, the method is based on the principle of free negotiation, which is important in our country.

How to do it

If you consider giving a bid directly to the seller, usually before the Open House viewing, you have to ask for a private viewing.  If this is your dream home and you want to try to secure it with a bid directly to the seller, you fill out a bidding form with the top text, bid directly to the seller.  Please contact me for help with this, advice about the price level and strategy.

Read also:  How to bid on real estate in Norway

Secret bid

Secret bid can also be a good tool. This means that you make an offer, via a broker, where you make reservations that other interested parties should not be informed about the offer. It is the seller’s choice to accept the confidentiality clause, as well as to decide on the offer. If such a bid appears in the middle of a bidding round, the confidentiality clause will probably not be accepted, and the bid rejected. Unless it is sky-high, and the seller feels tempted to accept it.

But let us say that the home has been for sale for a while, and the market is a bit on the buyer’s side. There are interested parties on the estate agent’s list from previous viewings, but the new bidder wants to negotiate peacefully with the seller without waking up previous interested parties. In that case, a reservation about a secret bid can be both appropriate and timely and an important contribution for completing the trade. Something I myself helped to contribute to a little while ago. To the delight of both buyer and seller.  It is therefore unwise to ban this.

The method will be probably not be used very often in ongoing bidding rounds but can be an important contribution in individual bid negotiations. Transparent processes are a good thing, but the concern for transparency must not overshadow the possibilities of achieving a good deal.

How to do it.

You give the bid as usual, either on a bidding form or digital.  On “forbehold” – conditions for the bid you must write that you want the bid to be confidential to other interest parts and only be informed about to the seller.   The real estate agent is allowed to convey this bid.

Maybe the seller, through the realtor, will decline the condition of confidentiality.  If so, you are still in a position to keep your bid without the condition or say that your bid is not valid without the condition.  Please contact me for help with the price level and strategy for the process.

As you understand, this is a little complicated.  But it is important that buyer’s  know about these possibilities.  Especially if you see that your dream home is on the market and want to secure that it is becoming yours.  If so, I will help you to choose and implementation of the best bidding process.

Boligdama – Trude Larsen
trude@boligdama.no   +47 950 37 330

Kommentarer (0)

Er det skummelt å kjøpe bolig eller hytte med festet tomt?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av mine kunder lurer på om det er forbundet med stor risiko å kjøpe en bolig eller hytte med festet tomt.  Det er et lurt spørsmål, for selv om det i hovedsak er trygt, er det lurt å sjekke en del ting rundt tomteforholdene før du gir bud på en eiendom.

Tomtefesteloven regulerer rettigheter og plikter rundt festetomter. Når du kjøper en eiendom med festet tomt vil du i praksis leie tomten. Du kjøper rettigheten til å bruke tomta, mot en betalt avgift.

Da jeg tok Eiendomsmeglereksamen i relativ voksen alder, allikevel for 20 år siden, kom jeg opp i Tomtefesteloven i muntlig eksamen.  Jeg manøvrerte meg frem etter beste evne.  Da jeg var ferdig uttrykte sensor sa at det var den mest originale forklaringen han hadde hørt om denne loven noen gang,  Men heldigvis ga han meg ståkarakter.

Så kanskje er jeg ikke den riktige til å gi deg tips om tolking av Tomtelovens bestemmelser.

Men la gå, la oss prøve likevel:)

Hvis du ser i annonsen at tomten er festet må du:

  • Be om å få se festekontrakten.  Den er ikke alltid vedlagt i salgsoppgaven
  • Merke deg prisen for dagens festeavgift og når den sist ble regulert
  • Merke deg utløpsdatoen for festekontrakten
  • Se etter om det er spesielle bestemmelser i festekontrakten som gjelder akkurat denne eiendommen

Sørg for å få alle opplysninger fra megler, og er det noe du ikke forstår i avtalen, søk råd.

Når festekontrakten går ut kan ikke grunneier tvinge deg vekk fra tomta.  Du har rett til å forlenge avtalen.  Eller kjøpe tomta, såkalt innløsningsrett.  Jeg går ikke inn på reglene rundt innløsning her, utover å si at loven gir bestemmelser om hvordan innløsnings- eller kjøpesummen skal fastsettes.

Når festeavtalen fornyes har grunneier rett til å sette opp festeavgiften en god del mer enn med indeksreguleringen.  Indeksreguleringen kan ifølge loven gjøres hvert tiende år så lenge avtalen løper.

Ved forlengelse av avtalen kan festeavgiften reguleres opp til maks 2 prosent av tomteverdien, men ikke mer enn 9.000 kroner per dekar(mål)  konsumprisregulert ved hvert årsskifte fra 1. januar 2002. Det vil for 2023 si ca. 14.550 kroner.

Bestemmelsen om ikke mer enn osv. gir en trygghet for at det ikke er mulig å sette opp festeavgiften så mye at du må gå fra gård og grunn ved forlengelse av avtalen, men har du lav festeavgift i dag vil du få en betydelig økning.

Når du fester en tomt, har du rett til å bruke den som den var din egen, men tomten må brukes til det den var ment for, i tråd med festeformålet. 

Konklusjonen må vel bli at det er trygt å kjøpe en bolig eller hytte med festet tomt, forutsatt at du gjør de nødvendige undersøkelser.   Har tomten en lav festeavgift og det er mange år til festeavtalen utløper, ville jeg ikke på død og liv jobbe for å få kjøpt tomten.

Selv har jeg en hytte med meget lav festeavgift hvor avtalen løper ut ca 2050.  Da tenker jeg at den yngre generasjon, hvis de overtar hytta, har midler til å betale en høyere, men dog ikke uoverkommelig festeavgift eller kjøpe tomten.

Vil du vite flere detaljer kan du lese denne artikkelen fra en ekte advokat i Huseierne. 

Jada – jeg innrømmer å ha hentet noen poeng fra denne:)

 

 

 

Kommentarer (0)

Husker du å sjekke boligselskapet når du kjøper bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Kjøper du en leilighet eller rekkehus som er en del av et borettslag eller et eierseksjons sameie, kjøper du deg inn i et forpliktende fellesskap.  Hvor du må være med på å dekke alle kostnader og blir en del av et felles bomiljø.

Det er ikke nok å sjekke felleskostnadene og tenke at de er akseptable for deg her og nå.  Hva hvis boligselskapet står overfor store felles vedlikeholds og renoveringsprosjekter de kommende år? Det må du være med på å betale, enten gjennom økt andel fellesgjeld eller et kontantinnskudd som kan bli flere hundre tusen kroner.  Megler er forpliktet til å oppgi nærstående oppgraderinger og vedtatte tiltak som vil kunne føre til kostnadsøkninger i nær fremtid.  Men de varsler for eksempel ikke om at rørene må skiftes ut om få år eller at alle vinduene snart må skiftes ut.  Dette kan du delvis lese ut av Tilstandsrapporten fra takstmann eller beskrivelsene av hvilke tiltak som allerede er gjennomført i boligselskapet.

Les alltid årsberetningen fra styret.

Denne ligger noen ganger inne i salgsoppgaven.  Eller det er oppgitt at du kan få papirene fra megler.
Be om å få dem tilsendt og se om det er skrevet noe om forestående vedlikeholdsplaner.

I årsberetningen kan du også kanskje finne ut noe om miljøproblemer som følge av mange klagesaker. Eller om det er mye utleie, noe som ofte medfører en del ulemper for deg som vil bo i et rolig og stabilt bomiljø.

Finner du ikke ut det du lurer på spør megler, og om nødvendig forretningsfører og styreleder i boligselskapet.

En annen viktig ting er å ta en titt på regnskapet.

Du behøver ikke være økonomiekspert for å se om det er nok innestående midler til å sikre driften og om det er avsatt noe til fremtidig vedlikehold.

Er du i tvil om hvorvidt ting som er påpekt må utbedres i tilstandsrapporten, nå eller i nær fremtid (TG2 eller 3) i er ditt eller boligselskapets ansvar, ta en titt på vedtektenes bestemmelser om vedlikeholdsplikt.

Jeg er heldigvis veldig komfortabel med å lese papirene fra forretningsfører og styrene i boligselskapene, og tolke hva som egentlig sies.  Er det noe jeg er i tvil om, tar jeg, på vegne av min kunde, videre kontakt med de ansvarlige for boligselskapet for å finne ut hvordan det egentlig står til. Er det for mye tull og rot eller usikkerhet omkring fremtidige kostnader gir jeg kunden en risikoanalyse på dette.  Senest i dag bestemte en av mine kunder seg for ikke å gå videre med en leilighet fordi det var for mange ubesvarte spørsmål blant annet om setningsskader på bygget.

Dessverre er ikke alltid megleren helt oppe på hesten når det gjelder å svare inngående på disse spørsmålene.

I min tidlige boligkarriere jobbet jeg som forvalter og leder i forvaltningsdelen av OBOS. Så jeg vet hvor mye et veldrevet borettslag eller sameie betyr for din personlige økonomi og trivsel.

Er du i tvil om du skal kjøpe deg inn i et konkret boligselskap, ta gjerne kontakt for gode råd.

Kommentarer (0)