Først til mølla eller katta i sekken?

Av: Dato: Rådgivning

Nettavisen E24 melder at det nå blir solgt brukte leiligheter til fastpris i det opphetede Oslo markedet. Boligkjøpsmegling har sammen med kunde sjekket ut et par leiligheter i et av disse byggene.

Trude

Vesentlige ulemper for kjøper

Fastpris høres besnærende ut i et hett boligmarked med mye etterspørsel.  Men den fastprismodellen som presenteres her har, slik jeg ser det, noen vesentlige ulemper for kjøper.

  • Høy pris ?

    Leiligheten vi så på var på 75 m2 og var annonsert med en pris på  totalt kr 4.615.000 eller 61.533 pr m2 inklusiv fellesgjeld.   Sammenligner man med markedsprisen i området blir estimatet 4,4 mill.  Så kan man tenke seg at en budrunde ville dradd prisen oppover, men hvor mye vet vi ikke. Men det ser ut til at selger har tatt høyde for dette i sin prising..

  • Uvanlig høye kjøpsomkostninger.

    Selger har lagt på omkostninger for stifting av borettslaget med 2,7% dvs kr 124.000 for den aktuelle leiligheten.  Dette er en uvanlig konstruksjon. Vanligvis tar selger eller utbygger kostnadene ved å stifte borettslaget.  Denne vrien er sannsynligvis lovlig, men den gjør leiligheten vesentlig dyrere sammenlignet med andre borettslagsleiligheter i området.  Her har selger ytterligere kompensert for manglende budrunde  og den reelle kjøpsprisen er steget til kr 4.740.000 eller kr 63.194 pr m2 for den aktuelle leiligheten.

  • Balkong?

    Det foreligger rammetillatelse for balkong.  For at dette skal realiseres må borettslaget vedta balkongutbygging og sørge for finansiering. De leilighetene som kan ha balkong må bekoste dette. Så hvis du vil sammenligne med lignende leiligheter med balkong må du ta utgangspunkt i en pris på kr 4.865.000 (balkongen er beregnet til å koste kr 125.000) eller kr 64.861 pr m2.

  • Usikkerhet rundt fellesgjelden.

    Andel fellesgjeld er oppgitt til kr 315.000 ifølge stipulert finansieringsplan og borettslaget har budsjettert med total fellesgjeld på osv.  Her kan det komme endringer og ingen vet hva det vil koste.  Blir den høyere må kjøper betale. Er det da fastpris?

  • Lavt stipulerte fellesutgifter.

    Fellesutgiftene er stipulert til kr 2.714 eller 36 kr pr m2 pr mnd.  Bygd på erfaringstall er dette for lavt i forhold til at de også inneholder betjening av fellesgjeld på minst kr 315.000.  Antatte realistiske fellesutgifter vil være mellom kr 3.200 til 3.500 pr måned.

  • Utleie på ubestemt tid?

    Det blir reklamert med at kjøper kan påregne at utleie på ubestemt tid blir godkjent av av styret. Det henvises da til nåværende styre som består av selgers representanter. Samtidig tas det forbehold om at dette kan endres av fremtidig styre (beboerstyre).  Leie på ubestemt tid vil kunne tiltrekke seg kjøpere som vil investere for utleie. Problemet er bare at lovnaden er i strid med borettsloven og dens intensjoner. Dette forsøket på omgåelse av loven er hverken bra for investorer eller fremtidige beboere og det er  fare for at det duket for konflikter når fremtidig beboerstyre skal forsøke å rydde opp i dette.

  • Lite informasjon om byggets tilstand og borettslagets vedlikeholdsplaner,

    hverken i prospekt eller takst.  Årsaken til dette er at nåværende eier som eier alle andelene i borettslaget inntil boligene er solgt, ønsker å selge unna leilighetene og deretter forlate skuta. Borettslaget er nyetablert og årsberetning og regnskap  er ikke tilgjengelig.  Videre er rask overtakelse, senest 15.mars et premiss ved salget.

Hva så med litt usikkerhet hvis man gjør et godt kjøp?

Hva så, litt usikkerhet kan vel en kjøper leve med så lenge han får kjøpt seg en bra leilighet til fastpris.  Og folk som kjøper i nybygg må tross alt godta en del usikre opplysninger på kjøpstidspunktet.

Det er sant, men forskjellen er at når du kjøper nybygg vil du være beskyttet av Bustadsoppføringsloven som gir betydelig forbrukervern.  For brukte leiligheter gjelder avhendingsloven og kjøp “as is”.  Her er det mye større krav til kjøpers undersøkelsesplikt og et dårligere vern for forbruker.

Vær forsiktig og ikke glem å sjekke boligselskapet.

Jeg rådet mine kunder til ikke å gå inn for kjøp av en av disse leilighetene eller lignende prosjekter. Dette i første rekke fordi salget har en meget sterk slagside i favør av selger og kan medføre stor risiko for kjøper.

Og husk du kjøper ikke bare en leilighet men en del av et boligselskap.

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvordan blir fremtidens boligomsetning?

Av: Dato: Boligmarkedet

I forbindelse med de raske teknologiske endringene som får følger for fremtidens arbeidsliv, er eiendomsmeglerne trukket frem som en gruppe som vil trenge å omstille sin måte å jobbe på. Hva kan dette bety for deg som selger og kjøper?

Future real estate

To viktige faktorer er trukket frem i forhold den digitale utvikling ved og omsetning av boliger:

  • Teknologiske løsninger på nett vil gjøre det enklere for selger og kjøper å finne hverandre uten megler som mellommann.
  • Viktige opplysninger om eiendommen vil være enkelt og digitalt tilgjengelig på nettportaler, slik at megler ikke behøver å bruke tid på å lage salgsoppgaver med alle lovpålagte opplysninger
    • Mange av meglers praktiske oppgaver som registrering av interessenter og budhåndtering vil kunne håndteres digitalt av roboter
    • Visninger vil kunne foregå virtuelt via nettet

Den digitale utviklingen går raskere enn man tror. Jeg tipper at noen allerede nå jobber med å utvikle en nettportal eller app hvor du kan finne alle lovpålagte opplysninger som er nødvendige ved salg av boliger.

Kompetanse og rådgivning blir viktigere

 Eiendomsmeglerbransjen møter den nye situasjonen med å fremheve kompetansen til eiendomsmeglerne som utøves gjennom rådgiver rollen. Økte utdannings og kompetansekrav har utvilsomt vært et gode som dagens og fremtidens boligselgere vil kunne nyte godt av, spesielt hvis det blir økt fokus på rådgivning og mindre på produksjon og praktiske oppgaver. Kjøpere vil kunne nyte godt av at megler får bedre tid til rådgivning, også til kjøper.  Men fremdeles vil den ha som mål å oppnå best mulig pris for selger.

Hilser utviklingen velkommen

Som boligkjøpsrådgiver hilser jeg den nye utviklingen velkommen. Vi er allerede i første rekke rådgivere og behøver ikke å bruke tid på markedsføring og produksjon av materiell. All fokus går på å hjelpe kjøper med å velge riktig bolig til riktig pris og kvalitet.

Et balansert boligmarked – mitt drømmescenario

Mitt drømmescenario for fremtidens boligmarked er at selger som eiendomsmeglers sin kunde får “sin bit av kaka” av den digitale effektiviseringen i form av rimeligere tjenester. Og, at folk som er i kjøperposisjon ser det som naturlig å engasjere en egen uavhengig kjøpsrådgiver. Dette vil gi et balansert og trygt boligmarked for både selger og kjøper.

Du bestemmer

De som føler seg kompetent til å utføre salg og kjøp på egen hånd må selvsagt ha mulighet til dette slik som i dag.  Men det er viktig å huske på at digitale løsninger i seg selv ikke vil gjøre selve boligmarkedet og valgene du skal ta mindre komplisert.

Husk også at det er du som forbruker som bestemmer hvem du vil engasjere og om honoraret du betaler speiler tjenestene du får tilbake.  Derfor er det lurt å holde seg oppdatert om utviklingen.

 

 

 

Kommentarer (0)

Slik fant han bolig med potensiale til riktig pris

Av: Dato: Kundehistorier

Håkon kontaktet Boligkjøpsmegling like ved nyttårstider for å få hjelp til å kjøpe bolig. Ved siden av at han jobbet mye utenlands var han opptatt av å få profesjonell hjelp til å vurdere prisene i markedet 

Profesjonell partner å diskutere med

På tross av stor etterspørsel og et greit budsjett ønsket ikke Håkon å by uhemmet på alt det som andre budgivere kastet seg på.  Han hadde fulgt med i markedet en god stund og hadde god innsikt i prisnivået.  Han hadde også vært med på noen budrunder på egen hånd. Allikevel synes han det var betryggende å ha en profesjonell partner å diskutere pris og kvalitet med.

Sagene 3

Leilighet med potensiale

Etter en drøy måneds innsats var vi i havn med en 2 roms sentralt på Sagene som han fikk til 10.000 over prisantydning. Da hadde vi vært igjennom en tapt bolig på forkjøpsrett og noen avslåtte bud.         Leiligheten på Sagene var ikke på billigsalg, det skjer ikke i dagens marked.  Men på tross av kjøp til markedspris vil denne leiligheten ha et stort potensiale for betydelig økt bokvalitet og merverdi ved noen enkle endringer.  For eksempel ved å å flytte kjøkken til en av de to stuene og etablere soverom i det gamle kjøkkenet.  Da blir leiligheten på 65 m2 en god og romslig 3 roms som mange kjøpergrupper vil kunne etterspørre.  Muligheten for endret planløsning og utvidelse av antall rom var noe vi undersøkte før Håkon ga bindende bud på leiligheten.

Godt fornøyd med leiligheten – OG prisen

Håkon overtar leiligheten i slutten av februar.
“Jeg reiser mye i jobben og gleder meg til å ha min egen bolig  i Oslo å komme hjem til”, sier han. “Bistanden fra Boligkjøpsmegling ga meg viktig drahjelp i et krevende marked.  Og ikke minst har jeg satt pris på hjelp til å vurdere pris og kvalitet slik at jeg til slutt kunne fatte en beslutning som føltes riktig for meg.  Det er også positivt Boligkjøpsmegling kan sette meg i kontakt med fagfolk som kan kan gi meg råd og tilbud på endringer i leiligheten.  Uten kostnad og helt uforpliktende for meg”

Hva som er riktig pris for en bolig kan i stor grad vurderes ut i fra objektive kriterier.  Men like viktig er det at du som kjøper føler at du har betalt en riktig pris.  Det ser det ut til at vi fikk til med Håkon.

Vi ønsker han lykke til med ny bolig !

 

Kommentarer (0)

Slik skaper du deg din egen drømmebolig

Av: Dato: Rådgivning

Har du vært på mange visninger uten å finne boligen som har den planløsningen du ønsker deg.  Prøv å løfte blikket og se potensialet.  Og ikke la manglende kunnskaper hindre deg.  Det er hjelp å få.

select color swatch to paint wall - rendering

Se etter fremtidig potensiale
En god del av våre kunder ender opp med å kjøpe boliger som slik den fremstår, ikke fullt ut tilfredsstiller kravene og forventningene de hadde på forhånd.  Dette skyldes dels realitetsorientering i løpet av prosessen, men også ofte at de med vår hjelp ser et fremtidig potensiale i kvadratmeterne de kjøper.

Her er noen viktige ting du bør tenke på dersom du vil kjøpe en bolig som du må gjøre endringer i :

  • Gjør innledende undersøkelser i tidlig fase. Allerede FØR du byr på boligen bør du ha en formening om hva som KAN endres og ca hva det vil koste.  For eksempel hva som er bærevegger, hva som er tillatt å gjøre av endringer og hva som er teknisk mulig å gjøre.
  • Legg inn kostnader til endring og oppussing i budsjettet når du setter din øvre grense for budet. Det hjelper ikke med fine planer hvis du ikke har penger til å realisere dem.
  • Ikke overvurder egen innsats, sett av penger til faglig bistand og håndverkere.
  • Beregn nok tid samt penger til eventuell mellomfinansiering
  • Prøv å få en formening om hva de planlagte endringer vil gjøre med verdien på boligen i forhold til investeringen. Selv om du skal bo der selv er det alltid lurt å vite at man betaler riktig pris.  Erfaringsmessig vil smarte endringer som tilfører boligen merverdi som et ekstra rom, åpen kjøkkenløsning og bedre utnyttelse av plassen gi en høyere verdi.  Veldig dyre kjøkken og innredningsløsninger vil man som regel ikke få igjen krone for krone.
  • Når du har kjøpt boligen og skal planlegge endringene, bør du tenke på om du ikke skal bruke noen kroner på hjelp fra for eksempel interiør arkitekt. Dette forbinder mange med «jåleri» og høye kostnader.  Men du vil erfare at faglig bistand og god planlegging gir deg gode løsninger og besparelser senere.
  • Bruk håndverkere du kan stole på. Pass på at de har godkjenning som ansvarsrett for arbeider der det kreves offentlige godkjenninger. Be om anbud og pris på forhånd og følg opp fremdriften.  Sørg for å gi dem gode planer og klare beskjeder og hjelp til der du kan for eksempel med ryddig og tilrettelegging

Gå spekulantene i næringen.

Av ovenstående kan det virke skummelt å kaste seg ut i et endrings- eller større ombyggingsprosjekt.  De kundene vi har anbefalt å gjøre dette og som vi har hjulpet med koordineringen, har vært veldig fornøyd med resultatet.   De har fått en bolig som de føler seg hjemme i samtidig som de har sikret eller økt verdien på boligen.
Vi ser at mange av boligene med potensiale blir kjøpt av spekulanter som ofte pusser opp så billig som mulig for maks profitt.  Hvorfor ikke gå disse i næringen?

Kommentarer (0)