Dette skal boligkjøperne få hjelp til i 2019

Av: Dato: Rådgivning

Tid for oppsummering av boligåret 2018. Et fremgangsrikt år med tilsig av nye kunder.  Og ikke minst økt innsikt i hva folk ønsker hjelp til når de skal kjøpe bolig.

2018 – et forholdvis stabilt boligår

2018 har bydd på et rolig og stabilt år for kjøperne på boligmarkedet.  Allikevel har vi opplevd rift om de attraktive boligene med til dels heftige budrunder.  Noen har vi vunnet, i andre tilfeller har vi valgt å stoppe fordi prisen har beveget seg kunstig høyt opp i forhold til markedet.  Så har vi også opplevd at vår kunde har vært eneste budgiver.  Da sprer usikkerheten seg:  “hva er galt med denne boligen hvis ingen andre vil ha den”.

Svaret er som oftest: “Ingenting! Det skyldes godt tilbud av boliger til salgs eller  en god slump tilfeldigheter. Da gjelder det å kartlegge godt og gi ærlige tilbakemeldinger slik at den som skal kjøpe føler seg trygg på at denne boligen er riktig for meg.  Når vi har blitt enig om dette har vi lykkes i å få tilslaget på boligen til prisantydning eller noe under.

Riktig pris og boligens tilstand er i fokus

Jeg opplever at våre boligkjøpskunder i første rekke etterspør to ting for å bli i stand til å gi det budet som er nødvendig, enten i en budrunde eller i forhandlinger som eneste budgiver:

  • Dokumentasjon og bakgrunnsjekk av boligens tilstand med vurdering av styrker og svakheter ved boligen:
    Hva må jeg være obs på slik at jeg unngår problemer senere?
  • En objektiv prisvurdering fra en som står på deres side i bolighandelen.
    Hva er denne boligen egentlig verdt og hvor langt kan jeg strekke meg i budrunden?

Å fraråde kan også være et råd

Det er ikke alltid at tilbakemeldingene jeg gir på en bolig fører til at vår kunde går videre med kjøpet.  Det kan hende de beslutter å vrake en bolig som i utgangspunktet så veldig fristende ut.  Som en kunde sa til meg: “Å fraråde kan også være et råd”.  Det er ikke så veldig ofte jeg fraråder et kjøp dersom en kjøper har forelsket seg i en bolig.  Men jeg er notorisk opptatt av å gi dem mest mulig fakta og risikovurderinger slik at de er bevisst på hva de gjør.  Det har vist seg å være tillitvekkende.  Ganske enkelt bevist ved at mange nye kunder enten er i familie eller venn med tidligere kunder.

Større ansvar for kjøper i 2019

Regjeringen har rett før jul varslet endringer i Avhendingsloven for en “Tryggere bolighandel”  Det kan bli slutt på at selger kan ta forbeholdet “solgt som den er”. Dermed tvinges det frem et større ansvar for selger til å gi riktige opplysninger om boliger og bruke tilstandsrapport fra takstmann.

Samtidig skjerpes kravet til kjøpers undersøkelsesplikt, det vil si at kjøper gjøres mer ansvarlig for å sette seg inn i prospektet, tilstandsrapporten og øvrig salgsmateriale samt undersøke alle forhold ved boligen.

Endringene er ment å skape en tryggere bolighandel både for selger og kjøper. Meningene er noe delte om hvorvidt dette vil skje.  Å skjerpe kravene til opplysninger er utvilsomt et gode, men spørsmålet er om det blir enklere for kjøperne i fremtiden.

Sannsynligvis ikke, fordi det blir enda mer å sette seg inn i enn i dag.  Og kjøperne vil i enda større grad bli juridisk ansvarlig for forhold ved boligen som han eller hun burde ha satt seg inn i før budgivning.

Derfor er valget for meg ganske enkelt:

Jeg fortsetter arbeidet med å tilby boligkjøpere hjelp til en enkel og trygg boligreise.

GODT NYTTÅR !

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Kan det lønne seg å kjøpe bolig før jul?

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå bistår jeg 6 kunder som ønsker å kjøpe bolig, gjerne så raskt som mulig. Det medfører at jeg følger godt med i Oslo markedet fra dag til dag. Og jeg ser en økende tendens til kjøpers marked. Det kan se ut som om en del selgere ønsker å bli ferdig med salget før jul, etter å ha gjennomført en visningsrunde eller to.  Dermed aksepterer de lavere salgspriser enn opprinnelig forventet.

Mange boliger i Oslo ser nå ut til å bli solgt til lavere priser enn statistikk og verdiestimat basert på solgte boliger skulle tilsi.  Det kommer nok av at prisene har vist en viss nedgang i høst, men det ser ut til at også selgeres ønske om å slippe å gå gjennom jula med en usolgt bolig hengende over seg kan spille inn. Får du ikke solgt før jul vil det gå minst 2 -3 uker før markedet “starter” igjen etter nyttår.  Det er nok noe en del boligselgere ønsker å unngå.

Så er du i posisjon til å kjøpe eller har vært på utkikk en stund, kan det være lurt å ta en ekstra titt på finn.no og se om det er noen boliger du kunne tenke deg å se nærmere på.  Utvalget er bra til å være helt i slutten av november, og det er ikke for sent å skaffe seg en bra bolig, selv om julestria er nært forestående.

Blir det enda gunstigere å kjøpe til neste år?

Det forventes at det kommer mange nye boliger ut på markedet i januar 2019.  Med mange “overliggere” fra 2018 kan det tenkes at det totale tilbudet av boliger blir så stort at prisene blir enda gunstigere.  Det er umulig å si om dette skjer, men jeg tenker at de som legger ut boliger i januar har innstilt seg på å bruke tid på salget.  De som ikke har fått solgt har muligens valgt andre strategier og innstilt seg på at det hele kan ta tid.  Dermed kan den psykologiske “hastefaktoren” være borte.

Dette grenser muligens til litt vel mye synsing fra min side. Men jeg kan i alle fall skrive under at jeg opplever et gunstig marked for våre boligkjøpere akkurat nå.

En erfaren eiendomsmegler sa en gang til meg: “Kjøp i desember og selg i januar”

Hvem vet  – kanskje det slår til denne gangen.

Følg med på boligprisutviklingen her

 

 

 

 

 

Kommentarer (1)

Hva kan du gjøre hvis du oppdager villedende markedsføring av bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Reglene for hvordan boliger skal markedsføres er hjemlet i Markedsføringsloven.  Denne er generell og gjelder mange varer og tjenester.  Derfor har Forbrukertilsynet utarbeidet en veileder for markedsføring av bolig som alle som markedsfører bolig og fritidseiendom i profesjonell sammenheng er pliktig til å følge.  Veiledningen er nå blitt oppdatert.

“Forbrukertilsynet er en offentlig tilsynsmyndighet som jobber for å gjøre markedene enklere og tryggere for forbrukerne” står det i innledningen til veilederen.  I forbindelse markedsføring av bolig er det du som er kjøper som er forbrukeren.  Derfor kan det være greit å vite at reglene finnes og hva du kan gjøre hvis du merker at de ikke blir fulgt.

Veiledningen er omfattende og ikke uten videre enkel for en forbruker å lese, men vi får håpe at de som skal sørge for å følge den, eiendomsmeglerne, får med seg innholdet.  Det er det grunn til å tro siden deres organisasjoner har vært viktige høringsinstanser.

Her er noen viktige punkter fra veiledningen som du kan støte på når du er på boligjakt:

  • Boligannonser, enten de er på nettsider, sosiale medier eller papir skal gi et dekkende bilde av boligen både hva gjelder pris og standard.  Forbrukertilsynet mener at all annonsering av bolig, selv enkle “teasere”  bidrar til at folk tar en kjøpsbeslutning. Derfor skal all viktig informasjon være lett tilgjengelig med en gang boligen annonseres, uansett annonsemedium.
  • Dersom det ikke er plass til å få med den totale prisen og gi et balansert bilde av boligen, skal det være en henvisning eller link som på en enkel måte gir deg tilgang til opplysningene, for eksempel tydelig link til salgsoppgaven.
  • Med balansert bilde av boligen menes at både positive og negative sider ved boligen skal opplyses om. Beskrivelsen skal omfatte boligen slik den er på salgstidspunktet.  Mulig fremtidig potensiale, for eksempel at en 2 roms  kan bli 3 roms kan omtales men ikke fremheves i overskriften.  Alle bilder som viser hvordan boligen kunne blitt må merkes med dette.
  • På bilder av innredede kjellerrom som ikke er byggesøkt skal billedteksten opplyse om dette.
  • Ved prisopplysninger skal det i tillegg til en prisantydning fremkomme eventuell fellesgjeld og alle omkostninger som til sammen utgjør totalpris.  Tidligere var det ikke pålagt å legge inn omkostninger i totalprisen.

Les også:   Forteller salgsoppgaven deg alt om boligen

Hva kan du gjøre?

Det viktigste er at du er obs på hvordan boligen du er interessert i er markedsført.  Får du lett tilgang til opplysningene du trenger og er de balanserte i forhold til alle sider ved boligen? Er billedtekstene opplysende og sannferdige i forhold til det du leser eller ser på visningen?

Du bør rett og slett være litt kritisk i forhold til det som blir presentert.

Les hvordan du kan søke erstatning fra megler

Eiendomsmeglere flest vil være opptatt av å følge markedsføringsreglene, men så lenge de lever av å oppnå best mulig pris for selger, kan det hende at noen faller for fristelsen og bryter reglene.  Eller i alle fall balanserer på grensen til det som er lovlig eller anbefalt.

Oppdager du noe du mener er grove brudd på markedsføringsloven kan du klage til Forbrukertilsynet som har myndighet til å kreve retting og ilegge gebyrer.

Kommentarer (0)

Hvor mye kan jeg kjøpe for når det er fellesgjeld?

Av: Dato: Rådgivning

Dette er det mest stilte spørsmålet jeg får, særlig fra yngre kjøpere.  Det må jo bety at det er litt uklart hvordan dette henger sammen.

Da tar vi en rask gjennomgang:

Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, og i noen tilfeller sameiet, har tatt opp for å dekke kostnader, enten ved oppstart og bygging eller til vedlikehold av den felles bygningsmassen.

Denne fellesgjelden fordeles ut på hver enkelt bolig i forhold til en fordelingsnøkkel som samsvarer med hvordan felleskostnadene er fordelt i boligselskapet.

Når du kjøper en bolig med fellesgjeld overtar du ansvaret for å betale denne boligens andel av renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld.  Du overtar en fremtidig forpliktelse og derfor regnes fellesgjelden som en del av kostnaden ved å kjøpe boligen.

Salgspris + fellesgjeld = totalpris

Når en bolig med fellesgjeld legges ut for salg er den som selger, som oftest eiendomsmegler, forpliktet til å opplyse prisantydning eller ønsket pris sammen med andel fellesgjeld og til slutt totalprisen for boligen.

Eks:
Prisantydning
2 500 000,-
Fellesgjeld
1 932 000,-
Totalpris
4 432 000,-

OK:
da vet du hva leiligheten egentlig koster, kr 4.432.000 – forutsatt at den blir solgt til prisantydning.

Du har fått finansiering i banken med et lån på kr 4.000.000.
Kan du da by på denne boligen?
Svaret er nei.  Banken tar med fellesgjelden i rammen for din finansiering og du vil ha kr 432.000 for lite til å kunne finansiere denne boligen.

Hvorfor er banken så “kjip” og tar med fellesgjelden

Jo fordi banken tar utgangspunkt i totalprisen inklusive fellegjeld når de beregner sin sikkerhet.  De må også vite at du klarer å oppfylle de månedlige forpliktelsene.  Med en fellesgjeld på kr 1.932.000 som i dette tilfellet, vil felleskostnadene bli kr 9.444 pr mnd inklusive renter og avdrag på fellesgjelden.  I tillegg skal du dekke renter og avdrag på ditt private lån.

Regn deg bakover fra finansieringsrammen

Den enkleste måten å beregne dette på når du lurer på hvor mye du kan by, kan være å legge sammen egenkapital og lånetilsagn i bank og deretter regne bakover ved å trekke fra den oppgitte fellesgjelden.  Da står du igjen med maks beløp som du kan by på boligen.

Med utgangspunkt i eksempelet over:
Egenkapital er kr 700.000 , lånetilsagn er kr 3.800.000, det vil si samlet finansieringsramme er kr 4.500.000.
Kr 4.500.000 minus 1.932.000 (andel fellesgjeld) = kr 2.568.000, dvs at ditt maks bud ikke kan være høyere enn kr 2.568.000 som er kr 68.000 over prisantydningen.

Husk også at du skal dekke omkostningene ved salget. I de fleste lånetilsagn er det forutsatt at omkostningene skal dekkes innenfor lånetilsagnet, men i noen tilfeller står det + omkostninger.  Eller det forutsettes at omkostninger skal dekkes av din egenkapital.  I eksemplet over forutsetter jeg at du har penger til omkostninger utenom.

Omkostningene er lave for borettslagsboliger og svært høye, 2,5% av kjøpesum for selveierleiligheter.

Klart som blekk?

Antagelig.   Ikke lett dette her.

Skulle du ha noen flere spørsmål er det bare å kontakte meg .

 

Kommentarer (5)