Leser i Finansavisen om en boligselger som strever med å selge sin 1 roms leilighet på Skøyen som han har valgt å gå ut i markedet med uten å benytte seg av eiendomsmegler.  Han mener at mange kjøpere er engstelige for å kjøpe bolig privat. Er det grunn til å være skeptisk?

Som boligkjøper har du nok ikke stått overfor denne problemstillingen svært ofte, idet maks 2% av boligene som annonseres på finn.no selges privat.  Men hva gjør du hvis akkurat din drømmebolig tilbys av en privat selger og ikke gjennom eiendomsmegler?
Jeg vil ikke tilrå å “skygge banen” bare på grunnlag av måten boligen selges på, men ville vært særlig oppmerksom på følgende :

Hva slags dokumentasjon av boligens standard foreligger?
Foreligger det takst, egenerklæringsskjema, prospekt, boligsalgsrapport eller annen dokumentasjon. Selger har opplysningsplikt og er ansvarlig for skjulte feil og mangler.  Men uten eiendomsmegler vil det mangle et et ekstra profesjonelt ledd som kvalitetssikrer at opplysningsplikten blir oppfylt og som selv kan komme til å stå til ansvar dersom dette forsømmes.

Følg med på budrunden.
Dersom det er en attraktiv bolig som ble solgt privat ville jeg som kjøper fulgt ekstra godt med på at budrunden gikk riktig for seg.  Meglerne er underlagt strenge regler for budgivning som private selger også i prinsippet skal følge.  Det er lite trolig at du blir lurt, men manglende profesjonalitet vil nok kunne forekomme. Be om en budjournal i ettertid.

Oppgjør gjennom profesjonelle.
Selger bør ha engasjert en megler,advokat eller bank til å foreta oppgjøret og sørge for at de økonomiske betingelsene i kjøpekontrakten oppfylles.  Og ikke minst at kjøpet tinglyses slik at du oppnår rettsvern.

Vær klar over at du ikke vil få tegnet kjøperforsikring ved privat salg.
Tilbyderne av disse forsikringene ønsker kun å tilby dette når salget går gjennom eiendomsmegler.

Forbrukermyndighetene har ivret sterkt for at privatpersoner skal kunne selge sine boliger selv.  Dette for å spare penger på honorar til megler.  De mener at kjøper er ivaretatt gjennom at selger er ansvarlig i henhold til avhendingsloven.   Jeg mener at eiendomsmegler, på tross av at han får sin provisjon fra selger, er et viktig profesjonelt ledd også for kjøper.  Boligkjøp vil derfor i hovedsak være tryggest dersom det går via en eiendomsmegler.

Har nettopp bistått et ungt par som etter å ha fått tilslaget på høyeste bud på drømmeleiligheten, “mistet” denne til forkjøpberettiget medlem av boligbyggelaget.  Ergerlig for dem, men sikkert til stor glede for det Usbl medlemmet som hadde høy nok ansiennitet og økonomisk evne til å tre inn i budet.  Borettslagsleiligheter utgjør en stor del av boligmassen i Oslo og opp til 30% av boligene som er til salgs blir tatt på forkjøpsrett.  Boligmarkedet i Oslo er tøft og med økt tilflytting vil det ikke bli enklere i fremtiden.  Da gjelder det å benytte seg av alle tilgjengelige muligheter som gjør terskelen lavere.

Det å bygge og tilby boliger for medlemmene og forkjøpsretten er selve kjernen for virksomheten i boligbyggelagene.  Det er ingen grunn til å tro at dette vil endre seg i nær fremtid.  Det er mange oppfatninger om hvorvidt dette er en “rettferdig” ordning.  Uansett mening, jeg oppfordrer til en pragmatisk tilnærming : “If you can’t beat them, join them.”  Tenk fremover og meld gjerne inn barna i tidlig alder.  Og er du allerede voksen, husk at det kan være tilfeller hvor selv et kortvarig medlemsskap kan gi mulighet til å tre inn i høyeste bud.  I OBOS koster innmelding kr 500 og årlig medlemsskap kr 200.  I Usbl koster innmelding kr 300, medlemsskap kr 300 for de over 18 år og kr 100 for de under 18 år.  I tillegg til forkjøpsretten får du medlemsfordeler med på kjøpet.

Rådgivning til kjøperne i boligmarkedet er nytt i Norge. På denne bakgrunn har TruDet fått støtte fra Innovasjon Norge til å gjennomføre en markedsundersøkelse for å belyse behovet for dette.  Undersøkelsen er nå klar, og den viser at  potensielle boligkjøpere er usikre på en rekke faktorer i boligkjøpsprosessen.  Det respondentene synes er aller vanskeligst når de er skal kjøpe bolig er å få oversikt over boligens tekniske beskaffenhet.  Mer enn halvparten, eller 53% av de spurte er uenig i at det er enkelt å vurdere boligens tekniske standard.

I dagens system for boligsalg får boligkjøperne sparsomme opplysninger om boligens tekniske standard.   Selger og megler er pliktig til å opplyse om spesielle forhold i egenerklæring og salgsoppgave. Ved siden av dette har vi taksten som er begrenset og hvor takstmannen tar en rekke forbehold.  Takstbransjen og eiendomsmeglerbransjen og deres organisasjoner  har innsett behovet for bedre dokumentasjon av den tekniske standarden.  De har derfor utarbeidet en en mal  for grundige boligsalgsrapporter. I kjølvannet av dette ble det fremmet forslag om at boligsalgsrapport skulle være obligatoriske ved et hvert boligsalg fra 01.01.2015.  Dette ble godt mottatt på forbrukerhold. Men da  Finanstilsynet kom frem til at det ikke var juridisk hjemmel for å kreve at selger skal “kjøpe” en slik rapport som vil kunne koste fra kr 10.000 til kr 20.000, ble det besluttet å gjøre ordningen frivillig.

Vi må håpe på at eiendomsmeglerne på frivillig basis vil anbefale boligselgere å bestille en slik rapport ved inngåelse av salgsoppdrag, og at selgerne ser verdien av dette.  Det er imidlertid stor fare for at boligsalgsrapporten taper i konkurransen når alle andre kostnader ved et boligsalg skal betales.  Samtidig ser vi en tendens til at det tilbys stadig flere fancy markedsføringsprodukter for selgers regning.  Dermed vil boligkjøpere fremdeles risikere å gå glipp av  grundig sårt tiltrengt informasjon om boligens tekniske standard.   Kanskje på tide for selger (og megler) å snu det hele på hodet:  Hvorfor ikke skape den tryggheten som et flertall av boligkjøperne etterlyser ved å få utarbeidet boligsalgsrapport i forbindelse med boligsalget?  Og dermed oppnå økt interesse og en god pris for boligen. Det blir spennende å følge utviklingen videre.

Sitter på boligkonferanse hvor Husbanken presenterer tiltak for vanskeligstilte på boligmarkedet.  Det viktigste tiltaket er å tilby såkalt startlån.  Dette har gunstigere rente, lengre avdragstid og ikke minst lempeligere krav til egenkapital enn et vanlig banklån.  I juni 2014 ble forskriftene for startlån endret slik at ungdom ikke lenger er en berettiget målgruppe til å søke dette lånet.  Bortfallet av denne muligheten kom i tillegg til at det generelle egenkapitalkravet for boliglån var økt fra 10 til 15%, noe som spesielt gjorde lånemulighetene vanskeligere for unge lånesøkere.  I disse dager er Finanstilsynets forslag til nye forskrifter om krav til utlånspraksis i bankene blitt offentliggjort.  Også disse vil gjøre det vanskeligere for unge mennesker å få lån og dermed tilgang til boligmarkedet.  Det får meg til å tenke: “Er det de unge som må betale prisen for å oppnå finansiell stabilitet?”

De nye retningslinjene fra Finanstilsynet som er foreslått oppgradert til forskrifter er ikke vedtatt politisk.  Dette vil skje i løpet av mai.

Dersom forslagene blir vedtatt som en forskrift  og ikke retningslinjer som nå, mister bankene sin handlefrihet til blant annet å:

• Utøve skjønn for eksempel ved å gjøre unntak fra 85% regelen (15% EK)
• Gi avdragsfrihet på lånet
• Godkjenne kausjonister – ikke bare pant i annen eiendom som sidesikkerhet
• Ta hensyn til fremtidige inntekter ved stresstest av betalingsevne dersom rentene øker.

Dette vil vil berøre unge lånesøkere, nyutdannede og andre i starten av sin yrkeskarriere. Finanstilsynets boliglånsundersøkelse fra 2014 viste at ca 40% av boliglån til låntakere under 35 år er innvilget på grunnlag av unntak fra retningslinjene.  Da sier det seg selv at inndragning av muligheten til å gjøre unntak vil ramme  gruppen unge i særlig stor grad.