Disse meglertriksene bør du vite om når du skal kjøpe bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Ordet meglertriks høres litt snuskete ut, og  tankene dine går kanskje i retning juks og fanteri.  Det er det heldigvis ikke så mye av lenger i vårt gjennomregulerte boligmarked.  Men at megleren bruker en del taktiske metoder for å få deg interessert i boligen og betale høyest mulig pris, er det liten tvil om.

Megler er engasjert av selger for å oppnå best mulig pris. Han eller hun jobber som regel på provisjon av antall salg og oppnådd salgspris, og konkurransen om salgsoppdragene er stor.

Ved boligsalget skal megler fremheve det positive ved boligen og tone ned det negative. 

Det er det første du skal være obs på når du ser på en bolig. Husk at det negative eller risikofylte for kjøper aldri blir fremhevet. Det har jeg selv lært på interne kurs i megleforetak jeg har vært ansatt i.  Eller sågar lært bort til mine medarbeidere når jeg har vært leder i samme bransje.  Sorry 🙂

Ny avhendingslov med økt ansvar for selger, og megler, for å gi riktige og utfyllende informasjon om boligen, samt nye tilstandsrapporter gjør det stadig vanskeligere å underslå forhold rundt boligens tilstand som er viktig for deg som kjøper.  Men salgsoppgaven gir anledning til å fremheve positive faktorer veldig sterkt.  Dermed kan du komme i fare for å ikke legge så mye vekt på, eller oppdage, de negative faktorene.

Mitt råd er entydig: Hopp over reklamen og beskrivelsene i salgsoppgaven og konsentrer deg om det som er viktig i salgsmaterialet:
Tilstandsrapport, selgers egenerklæring samt faste opplysninger om økonomi, boligselskapet og reguleringsplaner.

Egentlig er mye av det som står i salgsoppgaven fullstendig overflødig.  Det er tullete at megler bruker tid på å beskrive rommene og standard og legge inn masse bilder.  Bildene finner du jo i annonsen og resten ser du i tilstandsrapporten og på visning. “Smør på flesk” kalte vi slikt i gamle dager.

Ikke slå deg til ro med svevende svar fra megler på forhold som er viktig for deg

En ting er det skriftlige materialet.  Du har sikkert en del spørsmål når du ser på en bolig.  Ikke nøl med å teppebombe megler med spørsmål slik at det ikke er noe uavklart når du gir bud.  Og ikke slå deg til ro med svevende svar.  Siste eksemplet jeg har, er en kunde som spurte om det ikke var mye støy fra T-banen på en bestemt bolig.  Meglers svar var:    “Det har sikkert utbygger tenkt på”.
Hva tenker du, skal vi le eller gråte ?

Megler er aldri kjøpers representant i budrunden

Megler er selvsagt interessert i deg. Uten en kjøper blir det ikke noe salg.  Men han representerer deg ikke.  Jobb nummer en for megler,  er å oppnå høyest mulig pris for selger, så det å hjelpe deg til å få tilslaget til en god pris er ikke på agendaen.  Han eller hun skal opptre korrekt og gi riktige opplysninger om antall budgivere, budprosessen og selgers reaksjon på bud.  Men gir megler tilsynelatende velmenende råd til deg under budrunden, bør du være på vakt.  For eksempel råd om hvor mye mer du trenger å by for å vinne, av typ ” bare noen tusen til, så er du der”. Dette er ikke et objektivt råd, og du kan regne med at megler sier det samme til den andre budgiveren.  Når du  oppfatter et slikt signal som en hjelp til deg, høyner budet, og den andre budgiveren bare fortsetter, føler du deg garantert snytt og veldig skuffet etterpå.

Derfor husk:

Gode råd fra megler om å heve budet litt til på slutten av budrunden, blir ikke gitt for å hjelpe deg, men for å oppnå en høyest mulig pris.

Jeg sier ikke at du ikke skal by høyere hvis du ønsker det, og det er forsvarlig.  Bare ikke tolk tipset om  som en hjelp til deg.

Kort oppsummert:

Er du klar over hvilke interesser megler tjener i dagens system for bolighandel og ikke er naiv i forhold til dette, blir du bedre i stand til å ivareta dine egne interesser som kjøper.

 

Selv om du er klar over at megler tjener selgers interesser i de fleste sammenhenger, har du alt å tjene på å ha et godt og objektiv forhold til meglerstanden når du er på boligjakt.

Her finner du noen tips rundt hvordan det kan løses:

Les også:   Slik kan megleren bli din beste venn, når du skal kjøpe

Les også:   Derfor skal du ikke bry deg om meglers holdninger når du skal gi bud

Kommentarer (0)

Er du flink nok til å se alternative muligheter når du skal kjøpe bolig?

Av: Dato: Kundehistorier

Boligkjøp er aldri rett frem.  Og mange strever skikkelig.  Eller holder på veldig lenge.  Jeg prøver alltid, sammen med mine kunder, å finne alternative muligheter for å nå frem til målet.  Og noen ganger ser de mulighetene selv.  Ingenting er bedre enn det.  Kanskje kan du lære noe av disse små fortellingene fra nylige gjennomførte boligkjøp.

Endte i et helt annet geografisk område.

Mine kunder, et par med ett barn, og et nytt på vei, tok kontakt en liten stund før påske.
De hadde lett en stund uten å lykkes og fant ut at de trengte hjelp for å komme i mål før sommeren.
De hadde søkt litt bredt, ja muligens for bredt, på alle typer boliger og i flere områder.
Ønsket beliggenhet var maks 30 min kollektiv reise til Skøyen.
Jeg tolket dem raskt slik at de EGENTLIG ønsket seg rekkehus eller tomannsbolig og ikke leilighet. Og at det var der vi skulle sette inn støtet i første omgang.  Og siden nærhet til Skøyen var viktig så vi først på boliger vest for Oslo.
⠀⠀
Men, plutselig, etter anbefaling fra kjente, fant de en nybygd tomannsbolig i Ski som de falt for.
Men det er jo langt fra Sandvika?
⠀
Nei egentlig ikke👍
Når den nye Follobanen kommet vil det ta 11 min inn til Oslo S.
⠀
Da vi innså dette, jobbet vi sammen for å få tak i boligen. Jeg sjekket salgsoppgave, fikk svar på alle uklarheter fra megler og sjekket prisnivå.
⠀
Og i løpet av en dag var boligen deres, til litt under prisantydning. Det var ikke et røverkjøp, men meget god standard ,størrelse og bra håndverksmessig utførelse. Og når nye togspor kommer i løpet av dette året, vil boliger i dette området stige i verdi.
Vinn, vinn der altså.  De fant boligen de ville ha, i et område som på ganske kort sikt vil ha en gunstig prisutvikling.  Enkel og rask pendler tilgang til Oslo er nemlig noe av det som drar prisene aller mest opp.
⠀
Gratulerer til mine kjære kunder som evnet å se nye muligheter. 

Ga bud før visning for å sikre seg boligen de ville ha

Mine fantastiske kunder fra Sverige ville kjøpe bolig i Norge for å være nær barn og barnebarn.

Når man kjøper sin «siste» bolig er universell tilgjengelighet med heis samt garasje og romslig balkong midt i blinken. Og er den den attpåtil plassert sentralt ved Akerselva  med både servicefunksjoner og turområder utenfor stuedøra, kan det ikke bli bedre.  Denne boligen ville de ha.
⠀
De hadde noen dager tidligere, tapt en budrunde på en lignende bolig i det samme Sameiet.

Det skulle ikke gjenta seg.  Nå ville de sikre seg boligen. Og prøve muligheten med et bud direkte til selger.
⠀
Jeg hjalp dem med prisvurderingen og info om hvordan de skulle gå frem overfor selger. Som Boligkjøpsrådgiver går jeg ikke inn i forhandlinger med begge parter i en bolighandel, jeg må holde meg til å meg til å være kjøpers rådgiver. Men disse budforhandlingene gjennomførte de med stil.  Budet ble innlevert og etter kort diskusjon fikk ja fra selger.  Til en grei pris som lå innenfor det som lignende boliger er blitt solgt for i området.
⠀
Gratulerer til mine kunder både med boligen og vel gjennomført litt utradisjonell budforhandling.

De benyttet seg av forkjøpsretten i OBOS

En flott nyoppusset  3-roms på Oppsal hadde fanget deres interesse.  De hadde en middels lang ansiennitet i OBOS og lurte veldig på om det var lurt å være med på å by i budrunden, eller satse på forkjøpsretten.  Vi ble enige om at det var lurt å sitte stille i båten og satse på at medlemsskapet i OBOS hadde lang nok ansiennitet. Det viste seg å være lurt.  Vi sparret mye underveis, spesielt om pris og strategi rundt forkjøpsretten.
Da budrunden var over og solgt til kr 50.000 over prisantydning meldte de seg på som forkjøpsberettigede i OBOS.

Jeg ble glad når jeg fikk denne tilbakemeldingen:

Vi fikk leiligheten på forkjøpsrett! Tusen takk for hjelpa, det var gull verdt! Det gjorde at vi følte oss mye tryggere på at vi gjorde et trygt kjøp til en riktig pris, og det var også en veldig trygghet i hele prosessen! Og en ekstra takk for hjelp i innspurten, også over telefon, det satte vi veldig stor pris på!

Les også:    Slik kan du bruke forkjøpsretten riktig

Jeg er så takknemlig for å kunne være med på å se muligheter sammen med mine flotte boligkjøperkunder.  Og jo flere erfaringer jeg samler, jo bedre hjelp kan jeg gi.

Har du noen erfaringer som kan hjelpe andre boligkjøpere ?

Bring it on!

Kommentarer (0)

Market update on the housing market in Norway Q1-2022

Av: Dato: English

The housing prices have been rising every month in 2022.  At the end of the quarter the prices are 7,2% higher than the beginning of the year.  In Oslo the increase is a little bit lower with 6,9% increase in the same period.

There have been far too few houses on the market compared with the number of potential buyers.

The realtors are now telling that they have received many sales assignments lately and it is expected that there will be more homes for sale after the Easter holiday.  That is good news for the buyers.

The big increase in already high house prices is not healthy in the long run.
Also, other prices are increasing in Norway and the inflation is increasing.  Therefore the Central Bank of Norway has notified that the mortgage interest will increase 7 – seven times before the end of 2023.   A rice of 0,25% has already been completed in March this year.

The interest rate is the most important factor when it comes to housing prices.  It is therefore expected that the housing prices will flatten out throughout the spring.

There have been very low interest rates in Norway for many, many years.   Many home buyers have not experienced increases in interest rates.  Although the banks have been obliged to stress test their mortgage customers’ ability to manage an increase in the interest with 5%, it can be a challenge for some people to manage their housing costs.   But experts believe that most people will manage this, they just have to reprioritize. Anyhow, a more moderate price development in housing prices will be a good thing.

Kommentarer (0)

Hva kan stigende renter og levekostnader bety for boligkjøpet ditt?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg også i mars måned, men ikke så mye som i årets første to måneder.
Hvor går veien videre og  hvordan vil kostnadsbildet se ut for deg som er kjøper fremover?

Boligprisene har økt med 7,6% i første kvartal 2022 på landsbasis. I Oslo har veksten vært på 6,9% i samme periode.  Dette er det eiendomsmeglerbransjen vil kalle “sterk prisutvikling”.

Jeg vil betegne utviklingen som foruroligende, særlig med tanke på de som skal inn i boligmarkedet for første gang.  Men også de som bytter bolig til noe større merker at det er stort press i markedet og tjener vel egentlig ikke så mye på den høye veksten.  Når prisene for mindre boliger går opp vil flere forsøke å kjøpe eneboliger og prisene på disse går kraftig opp. En slags evig karusell.

For å få en bedre balanse og mindre press på prisene er vi avhengig av minst to faktorer:

Større tilbud av boliger til salgs
Statistikken forteller at det er kommet noen flere boliger til salgs i mars enn i begynnelsen av året. I Oslo har det vært en ganske stor økning av boliger til salgs i mars.  Meglerne melder at har fått inn flere oppdrag den siste tiden.  Disse boligene vil bli lagt ut etter påske. Dette lover godt.

Det som taler mot et fortsatt større tilbud er fortsatt etterslep på produksjon av tilstandsrapporter og at boligbyggingen kan bli redusert grunnet dyrere og mindre tilgang på byggematerialer i tiden fremover. Mindre salg av nybygg betyr færre bruktboliger til salgs.

Renteøkninger
Det er gjennomført en renteøkning nå i mars, og Norges Bank har varslet ytterligere 7 økninger frem til slutten av 2023.

De som har har kjøpt bolig de siste årene er blitt vant til svært lave renter.  Det er usikkert om varsler om renteøkninger vil slå direkte inn på boligprisene.   Kanskje skjer det ikke før du og jeg  merker det i direkte på de månedlige utgiftene?

Også andre levekostnader som strøm, mat og bensin/diesel er blitt betydelig dyrere.   Vil dette være med på å påvirke boligprisene? Normalt sett ville man tenke at svaret er ja.  Men, eventuell økt kjøpekraft i årets lønnsoppgjør,  vil kunne påvirke i den andre enden.

Allikevel, all erfaring tilsier at renteøkninger noe som har sterk dempende effekt på boligprisene.

Renteøkninger er jo ikke noe vi ønsker oss. På overordnet nivå er det å øke renten fra et bunn nivå egentlig en god nyhet,som forteller at det er god fart i økonomien.  Renten blir brukt som et styringsmiddel for å unngå overoppheting av økonomien og ytterligere prisstigning.  En av økonomiens lover kan man si.

Teoretisk sett skal bankene ha stress testet alle lånekunder til å tåle en renteøkning på opp til 5%.  Men hva ligger i å tåle og i hvor stor grad vil vi klare vi å prioritere forbruket vårt?

Jeg, sammen med de fleste forbrukerøkonomer og andre eksperter,  tror nok at det vil gå bra for de aller fleste å betjene de økte lånekostnadene. Men det vil kreve omprioriteringer i hverdagen.  Strammere økonomi er aldri noe gøy.  Men de fleste vil nok strekke seg langt for å prioritere kostnader til hjemmet og en god bosituasjon.

Alt i alt har jeg tro på en utflating av boligprisene og bedre balanse i markedet fremover, tross noen motkrefter.

Hvor langt du vil strekke deg for å kjøpe et nytt hjem er opp til deg. 

Mitt råd er å følge situasjonen nøye nå fremover og ha rentenivået og månedlige kostnader i tankene når du byr på en bolig.

Jeg hjelper ofte mine kunder med å finne de reelle bokostnader for en bolig de vil kjøpe.  Selv om en bolig koster det samme kan de månedlige bokostnader bli totalt forskjellig.  Og det er ikke alltid så lett å lese ut bokostnadene direkte fra en salgsoppgave.  Det er ofte nødvendig å stille noen ekstra spørsmål og sette opp et lite excel ark.

Trenger du hjelp for å føle deg trygg på at du kan klarer de månedlige kostnadene hjelper jeg deg gjerne.

 

 

 

Kommentarer (0)