Investorer som kjøper bolig for å leie ut, kjøper ikke borettslags- eller andelsleligheter. Det er fordi det kreves ett års botid før du kan leie ut. Deretter kan du leie ut i tre år uten styrets samtykke. Men hva gjør du hvis du ikke er investor, men vanlig kjøper eller beboer som ikke kan bo i boligen det påkrevede første året, og trenger å være borte fra boligen en stund?
Må den stå tom?
Det er ikke vi som spør, men vår kunde Trine som har nettopp har kjøpt seg bolig med hjelp fra Boligkjøpsrådgiver Krogsveen. Det er jo en ganske komplisert prosess, legger hun til.
Trine, som er bosatt i Afrika og jobber i utenrikstjenesten stolte etter hvert så mye på sine boligkjøpsrådgivere at hun overlot til dem å kjøpe boligen for henne – usett! Målet hennes var å kjøpe en bolig nå før prisene stiger enda mer.
Selv om hun også kan bli litt usikker når hun leser om fare for renteoppgang og “boble” i boligmarkedet. Også der stoler hun på sine rådgivere. Til dette må vi si at vi ikke kan spå om fremtiden, men med det langsiktige perspektivet Trine har for sitt boligkjøp vil vi være svært overrasket om hun noen gang kommer til å tape på dette.
Trine ville ha en bolig med 3 rom, nær offentlig kommunikasjon og videregående skole til sin sønn. Det kunne gjerne være litt gammelt og “retro” men helst et bad som ikke trengte fullstendig renovering. Det var også veldig viktig å holde seg innenfor et nøkternt budsjett, hun ønsket ikke å “bo seg i hjel” i periodene hvor hun jobbet hjemme i Norge.
Muligheter for å leie ut når i utenlandsperiodene var også viktig. Det er ikke nødvendig å kjøpe selveierbolig for å kunne leie ut uten å ha bodd ett år i boligen først. Borettsloven § 5-6 (1)2 gir styret mulighet til å tillate utleie uten opptjent botid dersom andelseier har en “særlig grunn”. Dette kan være som følge av arbeid,utdanning,militærtjeneste, sjukdom eller andre tungtveiende grunner.
Vi lette derfor etter både andels- og selveierbolig. Til slutt endte vi opp med 3 roms leilighet i et veldrevent sameie på Fjerdingby, i nærheten av Lillestrøm. Her er det god kommunikasjon til Lillestrøm og tog videre til Oslo, samt mange gode videregående skoler.
Før vi nådde målet var vi innom områder i randsonen av Oslo og Strømmen. Vi oppdaget raskt at prispresset i hovedstaden nå presser seg utover i nabo kommunene. Reorientering i forhold til område var derfor påtvunget underveis i prosessen. Der var Trine en superkunde som stilte med åpent sinn og selv googlet seg frem til nye områder hun ville prøve ut.
Trine syntes det var supert å få hjelp til hele prosessen:
“Både hjelp til tenkingen på forhånd, søk underveis og gode råd for å justere prioriteringer var nyttig for meg. Og ikke minst at noen tok seg av visningene og budrundene. Det er en komplisert prosess og flere burde bruke rådgiver når de skal kjøpe. Det var uvurderlig å få nøkterne, økonomiske råd og utregninger underveis”.
I midten av mars kommer Trine hjem og skal se boligen sin for første gang. Vi venter i spenning!
Er du også megler, har du tenkt å prøve å kuppe ? Det er vi ikke interessert i. Disse ordene falt fra en eiendomsmegler da jeg presenterte meg som boligkjøpsrådgiver og ringte for å undersøke noen forhold rundt en bolig til salgs.
Det fikk meg til å undre:
Er det noen som leier inn rådgivere for å prøve å kuppe budrunder i det hete markedet vi opplever om dagen? Kanskje trodde hun bare at vi visste om denne muligheten og ville prøve oss å på vegne av våre kunder. I disse tider skal jeg ikke bidra til å spre “fake news” eller spekulasjoner, men prøve å holde meg til fakta.
Når det er kamp om boligene er det ikke til å unngå at såkalt kupping av budrunder foregår.
Med det menes at boligen blir solgt før visning fordi en kjøper gir et bud som for selger føles så bra at han vil sikre seg salgsprisen med en gang. Dette er fullt ut lovlig da det er avtalefrihet som gjelder.
Men regler om budgivning og prinsippet om utøvelse av god meglerskikk tilsier at megler ikke skal bidra til dette. Derfor må bud som skal aksepteres før kl 12 etter siste visning alltid gå direkte fra kjøper til selger og ikke via megler.
Av oppslag i media kan man lett få inntrykk av at veldig mange boliger blir kuppet før visning. Det er ikke tilfelle. Forbrukerombudet hadde en undersøkelse for en tid tilbake hvor de kom frem til at ca 5% av boligene ble omsatt uten at de annonserte visningene ble gjennomført.
Vi i Boligkjøpsrådgiver Krogsveen som jobber med å finne boliger for kunder hver dag kan understøtte dette tallet. Kupping foregår men er snarere unntaket enn regelen
En del av våre kunder ønsker at vi skal vurdere kupping dersom de har forelsket seg i en bolig. De har gjerne inntrykk av at dette er veien å gå for å få tak i boligen. Vi kan ikke nekte dem dette.
Og strengt tatt er det ikke ulovlig for oss å gi dem råd i forbindelse med et kuppforsøk, da vi i forhold til loven er partsrådgivere og ikke meglere. Tross dette ser vi det ikke hensiktsmessig å bidra til dette.
I tilfeller hvor kunden tar opp spørsmålet spør vi gjerne megler om hva han eller hun og selger mener rundt dette og om de har diskutert problemstillingen. Stort sett sier megler, heldigvis, at de har bestemt seg for å gjennomføre visninger og budrunder.
Da ser ikke vår kunde noen grunn til å gå videre med kuppemetoden.
Så dersom du er usikker på om dette vil skje, spør megler direkte om dette har vært diskutert med selger
Hvis du skal kuppe budrunden nytter det ikke, i et stigende marked, å legge seg på prisantydning. Du må derfor legge inn et bud et stykke over denne og kan derfor fort ende opp med å betale mer enn gjeldende markedsverdi.
Gleden over å ha fått tak i boligen kan da raskt blekne dersom du har kjøpt for dyrt. Kupping må foregå raskt og før visningene. Kan hende går du glipp av tilleggsinformasjon av boligen som megler enten sender ut eller gir på visning.
For å vite at du betaler riktig pris og unngår “katta i sekken” er det lurt å ha fått all tilgjengelig informasjon. “Fort og gæli” er ikke alltid det beste, selv om vi alle kan ha flaks av og til.
Ingen kjøpere er glad i denne muligheten for kupping av budrunder. Kanskje hadde det vært redelig at det var regler som sa at hadde du først annonsert boligen for salg måtte prosessen fullføres?
Antagelig har dette for mange juridiske implikasjoner til å kunne bli gjennomført. Et roligere boligmarked med større tilbud og mindre prisvekst vil naturlig nok minske lysten til å kuppe.
Det er det i alle fall lov til å håpe på….
Et sentralt prinsipp i loven som regulerer eiendomsmeglers rolle og utøvelse av salgsoppdraget er at han eller hun skal “dra omsorg for begge parters” interesser. Vil denne bestemmelsen stå seg i fremtiden og hvordan er dette regulert i andre land?
Eiendomsmegler skal opptre som mellommann i bolighandelen og bringe parter sammen. Forventninger rundt denne rollen er nok bakgrunnen for at prinsippet om å dra omsorg for alle parters interesser ble innført i loven. Og det ligger i sakens natur at for å kunne få solgt en bolig er det nødvendig å gi korrekte og utfyllende opplysninger om boligen samt yte service også overfor kjøper. Så her blir begge parter tilgodesett.
En mer kompliserende faktor er at provisjonen blir betalt av selger og at jakten på den høyeste prisen er blitt mer og mer fremtrende de senere år i takt med nordmenns lyst og vilje til å investere i bolig. Det har gjort at det i følge undersøkelser er mange som mener at eiendomsmegler først og fremst ivaretar selgers interesser.
Lovreguleringen av eiendomsmeglerens rolle er svært forskjellig i ulike land. Noen steder opptrer eiendomsmegler som mellommann, andre steder har selger og kjøper en hver sin megler.
I vårt naboland Danmark har de siden 1993 hatt en lov som fastslår at “eiendomsmægleren skal rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser.”
Videre : “ingen må være repræsentant for både selger og køber i samme handel”
Og nylig har de fått tilføyd dette i loven:
Hvis køberen ikke bistås af egen rådgiver, skal ejendomsmægleren oplyse køberen om mulighed for at søge bistand”
Altså en helt annen tilnærming enn her i Norge. Her skilles det klart mellom det å være selgers og kjøpers partsrepresentant, og det oppfordres til at kjøper skal ha en egen rådgiver.
I Norge ser det ut til at man lever greit med dagens prinsipp om “å ivareta begge parters interesser”, da dette sjelden eller aldri er oppe til debatt.
Jeg skal ikke stå i bresjen for at en endring av loven er påkrevet selv om vi som første meglerkjed tilbyr boligkjøpsrådgivning. Selv med dagens lovverk er det gode rammebetingelser for å kunne være kjøpers partsrepresentant. Dette fordi mange etterspør hjelp som megler ikke rekker å ivareta, og fordi mange kjøpere ser seg best tjent med å ha en rådgiver som kun representerer deres interesser .
Men hvem vet:
endringer skjer raskt og det er spådd store forandringer i fremtidens eiendomsomsetning. Ikke minst i forhold til teknologisk utvikling, men også tiltak for å styrke forbrukernes stilling er i fokus.
Vi i Boligkjøpsrådgiver Krogsveen hilser utviklingen med økt fokus på rådgiver rollen velkommen.
Og vi er stolte over å være tidlig på banen med å tilby kjøper profesjonell hjelp i bolighandelen.
Jeg heter Trude og kaller meg Boligdama. Jeg brenner for å øke kjøpers kompetanse og stilling på boligmarkedet og hjelpe kjøpere med boligkjøpet.
Små ellers store spørsmål om boligkjøp?
Kontakt meg gjerne på
950 37 330
trude@boligdama.no
Har du tenkt på om du kan få hjelp til kjøp av bolig?
Klikk her og se hva jeg kan tilby.
Hvor mye kan jeg kjøpe for når det er fellesgjeld?
Dette er det mest stilte spørsmålet jeg får, særlig fra...
Rom som ikke er godkjent for varig opphold er ikke noe problem
I årets julekalender har jeg utfordret meg selv. Jeg...
Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger?
Mange boliger som ligger ute for salg mangler offentlig...
Er hemmelig bud en utvei for å få kjøpt drømmeboligen ?
Budforhandlinger på bolig i Norge skjer som regel etter...
Det er lurt å legge inn bud tidlig
I årets julekalender har jeg utfordret meg selv. Jeg...