Er DelEie med CoOwner noe for deg?

Av: Dato: Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og konsepter som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med å skaffe nok egenkapital.  Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å vite at dette er noe som leverandørene av tjenestene ønsker å tjene penger på.  Det som er lurt å undersøke er hvilken risiko du løper ved å gå inn på noe slikt, og hvor mye det hele egentlig koster deg.

Jeg er redd for at du vil komme frem til at en del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko, og at det hele egentlig blir ganske ulønnsomt for deg.

Det gjelder ikke alle

En modell som jeg har blitt presentert for, DelEie fra CoOwner, synes å være drevet av et genuint ønske om å hjelpe  personer og familier som mangler noe egenkapital inn på boligmarkedet, og er villig til å dele på risiko og kostnader på en fair måte.

Konseptet er allerede oppe og går og de er så langt hjulpet ca. 50 boligkjøpere med å etablere seg på boligmarkedet.

Jeg fikk et digitalt møte med dem hvor vi gjennomgikk konseptet.

Det går i korthet ut på:

  • Deres formål er å hjelpe boligkjøpere, som ikke tilfredsstiller utlånsforskriftens krav om 15% egenkapital, å komme seg inn på boligmarkedet
  • Det tilbyr en DelEiemodell hvor CoOwner investerer egenkapital i boligen og deltar som solidarisk medlåntaker i boliglånet mot en pro-rata eierandel.
  • CoOwner sine inntekter kommer fra husleie fra boligkjøpere samt verdistigning på boligene
  • DelEie fra CoOwner tilbys på både leiligheter, rekkehus, tomannsbolig og enebolig og både brukte og nye boliger.

 

I faktiske tall kan modellen belyses på følgende måte:

 

Eier du halve boligen vil dine kostnader bli det samme som om du hadde eid hele boligen og tilnærmet likt det du hadde betalt hvis du hadde leid boligen.  Du er med på å betale halvparten av renter og avdrag på lånet.

Noe som gir deg sparing til økt egenkapital med kr 3.500 pr mnd. og skattefradrag fra staten på kr 880 pr måned.

Dersom boligprisene øker får du opparbeidet din halvpart av denne (basert på indeks fra Eiendomsverdi i området boligen ligger i). I dette eksemplet, med 2,5% prisstigning vil egenkapitalen øke med kr 3.200 pr måned.

Totalt vil du kunne spare kr 7.580 pr måned.  Leier du boligen sparer du kr 0.

Felleskostnadene til boligselskapet må betales av deg.  Så disse må regnes inn i dine totale bokostnader.

Her ser du hvordan opparbeidet egenkapital blir fordelt ved delt eierskap 50/50 og du ønsker å kjøpe deg inn for å eie 100%:

Det positive med DelEie fra CoOwner er at de tar lik risiko sammen med deg.  Også hvis boligprisene skulle falle.  Og de har ikke regnet inn ekstra fortjeneste eller påslag for markedsleie.  Leien avspeiler kostnadene på deres del av lånet.

Du kan kjøpe eierandeler i boligen en gang i året.  Boligen kan ikke selges før det har gått 3 år. Dette for at hindre at modellen blir brukt til boligspekulasjon.

Det blir beregnet mindre administrasjonsgebyrer på ca. kr 2.000 for etablering og ca. kr 4.000 for innløsning av eierandel.

Etter hva jeg har fått innsyn i virker dette konseptet troverdig.  Det vil passe for deg som har betjeningsevne til å klare et helt boliglån, men mangler deler av egenkapitalen (opptil 70%)

Du kan komme deg inn på boligmarkedet tidligere enn antatt, og ha et deleierskap som gjør det mulig å spare og øke eierandelen etter hvert, helt til du eier hele boligen selv.

Les om alternative boligmodeller på min landingsside om temaet

 

Kommentarer (0)

Er OBOS deleie og andre alternative boligmodeller noe for deg ?

Av: Dato: Rådgivning

Mange strever med å komme seg inn på boligmarkedet.  Med økte priser blir det ikke enklere.  Finnes det noen løsninger som kan hjelpe deg på vei?

Eie sammen andre

Dette er ikke en alternativ modell for boligkjøp, men kan være en måte å komme seg inn på boligmarkedet på.  Du kan eie sammen med hvem som helst, det behøver ikke være en kjæreste eller familiemedlem.  Du kjøper en bolig på vanlig måte, og det det finnes enkle juridiske løsninger som kan regulere eierskapet.  Dere tinglyser hvor stor eierandel hver av dere har, basert på hvor mye hver enkelt har skutt inn boligen.  Dette gjøres ved kjøpet og kan endres underveis.  Så bør dere kanskje ha en avtale om hva dere gjør hvis en av dere vil selge, eller om andre kan få flytte inn hvis dere får kjæreste og lignende.  Men det viktigste er at eierandelen er sikret gjennom tinglysningen.

Flere og flere unge velger denne løsningen.  Hvorfor ikke bo i et eie kollektiv fremfor et leiekollektiv?

OBOS Bostart

OBOS tilbyr ordningen Bostart for noen utvalgte nybygg boliger.  Det er heller ikke egentlig en alternativ boligmodell, men en måte å få kjøpt en bolig rimeligere enn på ordinære vilkår.  Fint for deg som mangler noen få kroner for å få kjøpt boligen du ønsker deg.

Ordningen går ut på at du kjøper boligen til redusert pris. Ut ifra en prisliste jeg sjekket ser det ut til at Bostart boliger er ca 10% billigere.  Du eier boligen som vanlig. Men når du skal selge igjen, har OBOS rett til å kjøpe den tilbake til opprinnelig kjøpspris pluss generell prisstigning på boliger, basert på prisindeksen til Eiendom Norge.  OBOS kan også velge å ikke kjøpe boligen tilbake og da selger du som vanlig på det åpne markedet.

Hva risikerer du?

Så langt jeg kan se er risikoen at kan du gå glipp av prisøkning ved resalg.  La oss si at du kjøper deg inn på vanlig måte i et område som er under utvikling og som får stadig bedre servicetilbud og bomiljø.  Da kan prisene stige mer enn den generelle prisindeksen for boliger .  Ved Bostart får du i slike tilfeller mindre tilbake hvis OBOS kjøper tilbake enn om står fritt til å selge på det åpne markedet.  Erfaringsmessig stiger prisene mer enn gjennomsnittet i slike nye områder.  På den annen side slipper du kostnader til megler hvis OBOS kjøper boligen tilbake.  Det utgjør lett nesten 100.000 kroner. Så alt i alt ikke en dårlig deal.  Og hvis det gjør at du kommer deg inn på boligmarkedet raskere enn ellers, vil det være verdt å undersøke på OBOS sine nettsider, om noen av boligen som tilbys med dette konseptet, kan passe for deg.

OBOS Deleie

Dette er en rendyrket ALTERNATIV boligmodell.  Det går ut på at du kan kjøpe deg inn på fra 50 – 90% av boligen.  Resten av boligen leier du av OBOS.  Så kan du kjøpe deg opp i eierandel etter hvert.  Du må betale markedsleie for den delen du leier.

Med denne modellen behøver du bare å finansiere maks halve prisen av boligen.  En veldig bra modell for deg som ikke klarer å finansiere en hel bolig men ønsker å bygge deg opp etter hvert. Når boligen stiger i verdi , du får bedre inntekt eller alternativt treffer en livsledsager,  kan du kjøpe deg opp i eierandel eller overta hele leiligheten.   Før du går inn på dette må du må selvsagt vite at du kan klare de månedlige kostnadene ved å betale ditt eget lån og den leien som blir fastsatt for delen du ikke eier. Og helst bør du være i stand til å kunne spare litt ved siden av for å kjøpe deg opp i eierandel.  Det er det mest lønnsomme.

OBOS har lagt ut gode filmer på sine nettsider som forklarer hvordan disse modellene fungerer.  Se for eksempel under dette prosjektet:

Hva kan være negativt med denne modellen?

Det må vel være at du må betale markedsleie for den delen du ikke eier. Og det er dyrere enn hvis du hadde eid hele boligen.  I alle fall med dagens rentenivå. Men hvis alternativet er å leie en hel bolig ville jeg ikke nølt med å gå for en slik modell.   Du bor trygt og opparbeider deg økt egenkapital ved å betale ned på lånet ditt.  Samtidig får du prisstigningen på din del av boligen ved salg.  Og du kan jobbe mot å få eierskapet til hele boligen i det tempoet som passer din lommebok.  Til slutt, når du eier det hele står du helt fritt ved salg.

Jeg synes det er veldig bra at en aktør som OBOS satser på alternative modeller.  De jobber forretningsmessig, men bidrar også til å til å oppfylle sitt samfunnsoppdrag.  Å skaffe sine medlemmer en god bolig.

Alle kan bli medlem av OBOS.

Og –  uansett hva du mener om OBOS – meld deg inn.  Det er så mange fordeler å hente.  De kan vi snakke om en annen dag:)

Eie til leie bolig.

Tanken er at du kan inngå en leieavtale for 3 år i utvalgte boligprosjekt. I den hensikt å kjøpe boligen senere.  Du må betale full markedsleie mens du leier, men du får kjøpe deg inn til avtalt pris ved oppstart av prosjektet.   Fordelen er at du får glede av eventuell prisstigning på boligen mens du leier.  Tilbudet gjelder de som kjøper en primærbolig og du trenger ikke egenkapital.  Men egenkapital og lån må være på plass for å kjøpe seg inn i boligen etter 3 år.  Og det er ikke sikkert at du har klart å spare opp nødvendige midler til da.  Det kan være krevende ved siden av å betale full markedsleie.

Fredensborg Bolig er en privat aktør som tilbyr dette konseptet.

Noen boligbyggelag er også i startgropen med å planlegge lignende konsepter.

Ulemper ?
Jeg fant en artikkel på nettet fra en forbrukerøkonom som var skeptisk til dette konseptet.

Den kan jo være nyttig å lese for å få et balansert bilde.

Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger

Vi ser altså at det etableres noen alternative ordninger som skal hjelpe deg inn på boligmarkedet. Ingen av dem er uten ulemper, og hjelper nok ikke de som har det aller vanskeligst .De opererer alle uten subsidier fra det offentlige, innenfor det markeds regimet vi har i dag.

Uansett – jeg heier på kreativet og alt som kan bidra til at flest mulig får eie sin egen bolig !

Har du spørsmål, er det bare å ta kontakt.  Hvis jeg ikke har svaret vil jeg garantere finne det ut for deg.

Les om alternative boligmodeller på min landingsside om temaet

Kommentarer (0)

Det kan bli dyrt å være fattig på boligmarkedet hvis du trenger egenkapital

Av: Dato: Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital.  Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å vite at alt dette er noe som de som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på.  Hva gjemmer seg egentlig bak konseptet ?

Jeg er redd for at du vil komme frem til at en del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko, og at det hele egentlig blir ganske ulønnsomt for deg.

Nye tilbud som popper i feeden vår, hva med dem?

Regel nummer en er å undersøke nøye hva de egentlig tilbyr og hvordan dere deler risiko og fortjeneste.  Og deretter vurdere om det ikke er bedre å vente med boligkjøpet til du er i stand til å finansiere på egen hånd eller sammen med noen du stoler på.

Her om dagen ble jeg kontaktet av boligkjøper kontaktet meg og spurte meg om konseptet Finit som tilbyr hjelp hvis du mangler egenkapital.

Han lurte på om dette var noe han burde gå inn på.  De hadde gitt ham et foreløpig svar om at han var kvalifisert til å få hjelp av dem.  Da begynte jeg å se nærmere på tilbudet og hele konseptet.  På nettsiden deres var det et eksempel på en tenkt case som vi kunne se nærmere på,

Konseptet går ut på at Finit blir med som investor i ditt boligkjøp.  Du må stille med minst 5% av boligens verdi i egenkapital.  Har du 5% egenkapital, kan de bidra med de 10% som normalt mangler for å få tilsagn om lån i bank.

Du må søke om å bli kunde.  De vil eventuelt gi deg en forhåndsgodkjenning om å tilby kapital til ditt boligkjøp.  Deretter må du søke boliglån hos deres samarbeidspartner BN Bank.

Du kjøper boligen og den blir tinglyst med din eierandel for eksempel 90% på deg og 10% til Finit. Boligen blir tinglyst med deg som eier.

So far so good.

Men hva skal Finit ha igjen for sin investering ?

Når du eventuelt kjøper ut resten av boligen eller den blir solgt?

De skal ha sin opprinnelige investering pluss 40% av priseffekt eller økning i perioden fra kjøp til salg/overtakelse av rest eierandel. I tillegg skal de ha 40% av beløpet som er betalt i avdrag på lånet i samme periode.  De betrakter avdragsbetaling som en opparbeidelse av egenkapital og siden dere eier boligen sammen, i et slags sameie,  bør de være berettiget til å få sin del av dette.

Å dele overskuddet i et sameie høres kanskje ut som en bra teori.  Men tenker du etter, er det vel ganske drøyt at de skal ha igjen 40% andel av både avdrag og boligprisvekst så lenge de ikke er solidarisk ansvarlig for lånet eller tar annen risiko, men kun bidratt med manglende egenkapital. 

Du sitter igjen med 60% av prisstigning og 60% av opparbeidet egenkapital gjennom avdragsbetaling.

Forretningsmodellen er antagelig begrunnet i at man ønsker å sikre investeringen dersom det ikke blir så stor boligprisvekst.

Dersom det er prisnedgang på boliger fordeles tapet på samme måte, men Finit har tatt forbehold om en maks periode for tapsbegrensning på 3 år.  Videre er det en forutsetning at du kjøper ut resten, eller at boligen selges innen 6 år.

Dette er kompliserte saker og det er ganske vanskelig å få oversikt over hva det hele egentlig koster deg.  Jeg har med hjelp fra min sønn som er samfunnsøkonom og elsker regneark, satt opp et enkelt regnestykke basert på et kjøp på 3 mill med 90% egenkapital fra deg og 10% egenkapital fra deg.

Da får vi frem følgende tall:

Ved kjøp av bolig til 3 mill og du stiller med 90% av egenkapitalen vil du sitte igjen med en beskjeden gevinst på  kr 67.500, forutsatt 3% prisstigning og salg etter 3 år.  Hadde du eid hele boligen selv fra begynnelsen, ville gevinsten ha vært kr 278.700, eller 4 ganger mer.  Dersom prisstigningen på boliger er 5% vil du ha en gevinst på kr 170.700 med Finit på laget og kr 450.700 dersom du hadde kjøpt boligen alene.

Du finner regnestykkene her.

Du vil antageligvis sitte igjen med like liten andel på de fleste av tilbudene på markedet.  Dette regnestykket med Finit, har jeg tatt med for å vise hvordan aktørene finansierer sin del.  Kort fortalt at du betaler utgiftene på boligen og de får igjen sin andel, både på investert beløp og av avdrag som du har nedbetalt på låne.

De har ulike forretningsmodeller og grenser for hvor høy risiko de vil ta sammen med deg.  Samt eventuelle ekstra gebyrer.  Derfor må du få tilbud fra hver enkelt basert på din økonomi og ta stilling til dette.  Som boligkjøpsrådgiver vil jeg aldri kjenne til alle detaljene og kan derfor dessverre ikke gi deg konkrete råd om hva du bør velge.

Alt i alt  fortoner dette seg som en meget høy pris å betale for å få finansiert en bolig.

Fordelen er selvsagt at du vil kunne komme deg raskere inn på boligmarkedet, men når gevinsten minimeres så kraftig er det lite å vinne på dette utover at du får en bolig å bo i for en periode som du har anledning til å kjøpe ut.

Og sammenlignet med å leie vil du få skattefradrag på rentene og din del av gevinsten ved eventuell økning i boligprisene.

Derfor:
Vær klar over at alle alternative boligkjøpsmodeller kommer med en pris og at du alltid vil sitte igjen med mindre egenkapital når du går inn på en av disse, enn hvis du kjøpte hele boligen selv fra starten av.

Les min vurdering av alternative boligmodeller og ulike tilbud på min landingsside om temaet

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hva betyr økte leiepriser for deg ?

Av: Dato: Rådgivning

Nylig statistikk viser at leieprisene har økt med 10% på landsbasis og 12% i Oslo det siste året. En sterk utvikling som det kalles av eiendomsaktørene.
⠀
Sterk for hvem?
⠀
Ikke for deg som ønsker å eie din egen bolig og som ikke kommer deg inn på boligmarkedet i alle fall. Antall førstegangskjøpere har også falt den siste tiden, så alt tyder på at det kan bli ganske tøft  fremover for deg som ennå ikke har kommet deg inn på boligmarkedet.
⠀
Jeg leste i Finansavisen om en privat utleier som klagde over skattereglene for sekundærboliger og at han knapp tjente noe på å ha en utleiebolig. Jeg kjøper absolutt ikke et slikt budskap!

Usikkert og dyrt leiemarked⠀

Min sympati er hos deg som er prisgitt et utrygt leiemarked og som egentlig ønsker et trygt og mer lønnsomt boforhold gjennom å eie egen bolig.

Selv om rentene stiger og det blir dyrere å eie bolig, er det klart mest lønnsomt å eie fremfor å leie.  Det ser også ut til at nedgangen i boligprisene kun varer i korte perioder, som høsten 2022.  Dermed vil du kunne være relativt trygg på at investeringen din vil lønne seg på ganske få år.  Samtidig har du sikret deg ditt eget hjem som det bare er du som bestemmer over.

Sympati hjelper ikke, ei heller ikke klaging over tingenes tilstand. ….
⠀
Min tilnærming er egentlig at det meste er mulig.

Blant mine kunder er det noen som sliter mer enn andre.  Fordi budsjettet er veldig trangt.  Da er det er lett å gå på et tap i en budrunde.  Men vi gir oss ikke så lett, og etter noen forsøk kommer vi i mål med boligkjøpet.

Så er det også en del mennesker jeg har kontakt med, som jeg bare må fortelle at dagens boligmarked dessverre ikke er for dem.  Med mindre de skaffer seg en høyere finansiering.

Som boligkjøpsrådgiver er mitt mål å hjelpe flest mulig innenfor de rammene som gjelder. Samtidig er det helt nødvendig å ha et realistisk utgangspunkt.
⠀
Vil du vite hva som er mulig for deg, nå eller i nær fremtid, ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat.

Kommentarer (0)