Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av mine boligkjøpskunder spør meg om hva jeg tenker om tilbud de har fått fra meglere om salg av sin bolig.  Selv om min oppgave er å hjelpe dem med kjøp av ny bolig, bistår jeg gjerne med dette  samt forslag til gode meglere jeg kjenner til.  Kjøp og salg henger unektelig tett sammen, og jo mer trygghet jeg kan bidra til å skape rundt begge prosesser, jo bedre.

Hvis du skal selge en bolig på vanlig måte gjennom en eiendomsmegler, kommer du neppe  under kr 100.000 i totale kostnader uansett hva slags bolig du selger.  Dette kan illustreres ved et eksempel.

Jeg har tatt utgangspunkt i tilbud på salg av en vanlig andelsbolig i Oslo med antatt salgspris mellom 4,5 til 5 mill.  Det er brukt minsteprovisjon og ikke % vis andel av salgssummen i tilbudet.

Prisene og fordeling av kostnadene er følgende:

De ulike meglerforetakene setter opp tilbudet på ulike måter, så det er ikke alltid så lett å sammenligne.  For dyrere eiendommer vil nok megler foretrekke å sette en prosent av salgssummen som provisjon, 1 eller 1,5% som regel.  Bortsett fra det vil nok postene være de samme, men selgerforsikringen er dyrere for selveier boliger.

Hva kan du prute på:

Det du eventuelt kan prute på er provisjonen til megler.  Enten avslag på selve provisjon eller i form av å få noe ekstra på markedsføringspakka eller lignende.  Men du vil neppe oppnå lavere minsteprovisjon enn det som er satt opp i dette tilbudet.

Konklusjonen er at vil du selge gjennom megler må du regne med minst kr 100.000 i salgskostnader, eller som vist i dette eksemplet kr 120.000.

For å spare litt større summer, må du vurdere å gå over på “selge selv” løsninger eller mer digitaliserte salgsløsninger.  Dette vil ofte kreve ekstra arbeidsinnsats og god innsikt fra deg som selger.

Les også:  Er det noe vits i å bruke mye tid på valg av eiendomsmegler?

Har vi blant de laveste meglerkostnadene i verden?

Norges Eiendomsmegler Forbund (NEF) kjører nå en kampanje hvor de fremhever at honorarene til våre eiendomsmeglere er blant de laveste i verden.  Det pekes på at det ikke bare er betaling til megler som blir belastet.  Også andre kostnader knyttet til salget drar salgskostnadene vesentlig opp.  Når boligselgerne får se den totale regningen på boligsalget, forsøker de å presse ned prisen til megler, dermed går det utover deres provisjoner og inntjening, hevdes det.  Statistikk viser at gjennomsnittsprovisjonen til megler pr boligsalg har gått noe ned.  Til gjengjeld har volumet, antall boliger solgt økt mye de siste par årene.

Over 80% av kostnadene går til meglerforetaket eller via meglerforetaket, se eksemplet ovenfor. 60% som direkte betaling, 20% gjennom kjøp av markedspakker.  Så argumentet om at andre kostnader er det som i vesentlig grad drar opp kostnadene, er nok ikke hele sannheten.

Tilstandsrapportene er riktignok blitt noe dyrere grunnet nye forskrifter til avhendingsloven.  Og gebyrer til forretningsfører har nok også økt litt.  Men da dette utgjør en liten andel av de totale kostnader til boligsalget, betyr ikke dette så veldig mye.

Jeg har ingen oversikt over hva det koster å selge en bolig rundt om i verden.  Det blir også veldig vanskelig å sammenligne da lover og måter å omsette boliger på er så vidt forskjellige.  I Norge er det et kjempestort volum av boligsalg, fordi så mange eier sin egen bolig.  Og systemet for omsetning som tinglysningsmyndigheter, banker,  eiendomsbransjen selv og samarbeidspartnere har bygget opp gjør handelen relativ sømløs og effektiv.  Dermed kan hver megler omsette et stort volum og ha en solid inntjening med lavere provisjoner enn i land hvor omsetningen går treigt og omstendelig.

Konkurranse er sunt, sies det.  Men samtidig vet vi at kampen om salgsoppdragene gjør at meglere bruker opp til 40% av sin arbeidstid til å skaffe seg oppdrag.  Dette skal jo også dekkes inn og må vel indirekte ses på som et fordyrende ledd i bolighandelen.

Spørsmålet er jo hvem som skal betale den biten.  Du som selger en bolig eller eiendomsmeglerforetakene i form av lavere inntjening og overskudd?

Til slutt, en liten påminnelse omkring dette med salgskostnader.

Hvis du bestemmer deg for å selge boligen din etter kort eiertid, må du huske at salgskostnader må regnes inn.  Det  samme gjelder dokumentavgift hvis det er en selveierbolig.  Da er du raskt oppe i kr 200.000 – 300.000 i kostnader som må kompenseres ved eventuell prisøkning.

Det lar seg ikke alltid gjennomføre.

Derfor:
Dersom du føler for å bytte bosituasjon, flytte sammen med kjæresten eller drømmeboligen din dukker opp, skal du ikke bare la dette styre deg.

Alt i livet kan tross alt  ikke regnes om i penger 🙂

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Har du tapt mange budrunder og nesten gitt opp håpet ?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har en del kunder med ganske stramt budsjett for boligkjøpet. Veldig ofte førstegangskjøpere. Som opplever å tape budrunder, særlig med det markedet som har vært så langt i 2022.  Bør de egentlig bare gi opp?

Boligmarkedet er brutalt.  Uansett kunnskap om smarte trekk i budrunden, er det en ting som teller.  Du må ha høyeste bud, eller gi et bud som selger er fornøyd med.

Boligprisene har økt i januar og februar i år,  på grunn av lite tilbud av boliger til salgs.  Volumet ligger omtrent 10% lavere enn 2020 og 2021 og omtrent på 2019 nivå.  Samtidig er etterspørselen høyere og det er litt mindre nye boliger til salgs enn tidligere.  Dette fører til økt etterspørsel og høyere priser, særlig på de attraktive boligene.

Hva er en attraktiv bolig egentlig?

Det behøver slett ikke være den lekreste og største av boligene på markedet. Det kan like gjerne være et lite krypinn med en enhetspris som mange førstegangskjøpere kan klare å betale.  Mange unge vil inn på boligmarkedet, forståelig nok.  Den norske boligmodellen legger opp til at det er lønnsomt å eie sin egen bolig. Derfor er det stort press på de minste boligene.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle? 

Jeg har en del unge førstegangskjøpere på min kundeliste.  Noen av dem melder om at de må ta en pause akkurat nå.  Fordi de taper budrunder på boliger som de i utgangspunktet tenkte at de hadde en mulighet til å få kjøpt innenfor sitt budsjett. Boliger som jeg også, ved hjelp av analyse fra boligdatabasen jeg har tilgang til, har gitt dem et viss håp om at de kan ha råd til.

Men i en situasjon hvor mange vil ha den samme boligen, drar budrunden budene akkurat et par hakk høyere opp en det gjeldende markedspriser så langt skulle og budsjettet skulle tilsi. Dermed går de på enda et tap.  Det er selvfølgelig veldig mentalt utmattende.

Kjøper du på topp øker risikoen for senere tap

De som vinner en heftig budrunde i dagens marked, kjøper veldig ofte “på topp”.  Det vil kunne føre til tap hvis du skal selge om ikke så lang tid igjen. I slutten av 2016 hadde vi en topp i boligprisene i Oslo.  Da solgte 21% av dem som kjøpte da og som solgte etter å ha eid boligen i maks 3 år, med tap.

Og med en liten bolig er det en stor mulighet for at du ikke vil eie den så lenge.  Det skjer endringer i livet som gjør at du vil bytte bolig, trolig oftere enn når du er mer etablert.

Det som skjer når prisene øker er at mange, særlig de som ikke er inne på markedet ennå, tenker at nå må jeg handle raskt, før det blir enda dyrere.  Det kan tenkes at dette er en god tanke, hvis prisøkningen er en langvarig trend.  Men dersom det er tegn på at prisøkningen kan flate ut og tilbudet kan bli større på litt kort sikt, vil ikke dette nødvendigvis skje.  Med litt mindre etterspørselspress og roligere budrunder vil pressene dempe seg noe, kanskje akkurat nok til at du klarer å nå opp i budrunden, selv med et stramt budsjett.

Kan være klokt å la tiden jobbe for deg akkurat nå

Hvis du skal kjøpe en mindre bolig og balanserer akkurat på grensen til å nå opp i budrunden, tror jeg at du kan ha nytte av å vente et par måneder før du går på nye budrunder.  For å se om prisøkningen vi har hatt i årets første to måneder demper seg. Og om tilbudet av boliger til salgs øker.  Det vil nemlig bety mindre hissige budrunder og større mulighet til å få tilslaget.

Dette skjedde i 2021. Etter sinnsyke tilstander i første kvartal dempet det hele seg utover våren. og høsten 2021.  Og på høsten 2021  hadde vi en nedgang i prisene i Oslo.

En annen løsning for deg som er førstegangskjøper er selvfølgelig å kjøpe i områder hvor prisene er lavere og budsjettet ditt vil ha et større slingringsmonn.  Men det er en helt annen historie…..

Lurer du på hvor langt budsjettet ditt rekker i de områdene du ønsker å kjøpe i kan du fylle ut ønskelisten på min nettside. 

Så vil jeg gi deg en tilbakemelding på hva som er realistisk. Helt uforpliktende og uten kostnad for deg.

https://boligdama.mykajabi.com/

Kommentarer (0)

Sinnsyk prisøkning på boliger i januar. Nå må du handle fornuftig.

Av: Dato: Rådgivning

Det meldes om rekordsterk prisøkning av boligprisene årets første måneder.  Eiendomsmeglerne gleder seg om rekordsterke priser og kjappe omsetninger. Men volumet var lavt, hele 22% lavere enn samme måned i fjor.

Da er vi ved sakens kjerne.  Når balansen mellom tilbud og etterspørsel endrer seg så dramatisk, blir det en unaturlig høy prisstigning.  Folk byr over hverandre for å få tak i de få boligene som er til salgs, og veldig mange sitter skuffet igjen etter tapte budrunder.

Dette er selvsagt “rekordsterkt” for de som selger boligen sin i akkurat nå. Og for meglerne, som etter adjektivene de bruker å dømme,  liker utviklingen.  Selv om jeg i rettferdighetens navn må nevne at deres organisasjoner advarer mot hva som kan skje hvis denne utviklingen fortsetter.

Boligprisene økte altså med 4,8% i januar på landsbasis. Og i Oslo med omtrent det samme.  Det er vesentlig høyere stigning enn det som er normalt for januar måned.

Hvorfor har det vært så få boliger til salgs?

Det svake tilbudet av boliger på markedet forklares med forsinkelser på grunn av de nye tilstandsrapportene som det tar vesentlig lenger tid å lage.  Det nye systemet er i en innkjøringsfase og boliger blir ikke klargjort for markedet så raskt som tidligere.  Det må nok innarbeides en lengre forberedelsestid hos meglerne slik at tilstandsrapportene ikke blir en flaskehals som reduserer tilbudet.

Les også:   Dette må du vite om de nye reglene for boligkjøp

Ikke til enhver pris

Jeg har også merket at det har skjedd noe i januar.  Både i form av flere henvendelser om hjelp og tapte budrunder for kunder.  Som boligkjøpsrådgiver er min jobb å hjelpe deg å få tak i boligen du vil ha.  Men ikke til enhver pris.  Jeg vil ikke at du skal tape penger senere fordi vi har latt oss rive med i en budrunde.  Særlig der hvor to budgivere trekker opp prisen med flere hundre tusen kroner -langt over gjeldende markedspris.

Det viser seg at folk som har kjøpt på topp i lignende perioder som dette, ofte har solgt med tap senere.  Det må vi jobbe for å unngå.

Hva bør du gjøre i dagens situasjon:

  • Ikke tro at du må få kjøpt en bolig straks og for enhver pris, fordi prisene er i ferd med å ta helt av. Det vet vi svært lite om etter en måned sterk prisstigning.  Og det er renteøkninger i vente utover året.
  • Regn med stor konkurranse om de attraktive objektene.  Prøv å finne alternative boliger som ikke absolutt alle løper etter
  • Nå er det viktigere enn noensinne å ta kloke valg.  Finn ut eller få hjelp til å finne ut hvor grensen for akseptabel markedspris går, og hold deg innenfor eller i nærheten av den.
  • Tenk over tidsperspektivet på boligen du vil kjøpe.  Er det boligen for resten av livet eller de neste 10-20 årene er det ikke så risikabelt å strekker seg et godt stykke, hvis du har råd til det. Tiden vil jobbe for deg og du vil sannsynligvis ikke tape på lengre sikt.  Har du kortere perspektiv skal du unngå å overby deg selv.
  • Samtidig som du er fornuftig og klok må du være litt tøff når markedet er trangt. Vi kan ikke bare være opptatt av å minske risiko når det er mange som etterspør den samme boligen.  Det er litt av en øvelse å finne den balansegangen. Men det er mulig.

Mine kunder kommer vanligvis litt raskere i mål enn det vi har fått til denne måneden.  Men noen tilslag har vi fått.  Fordi vi har vært både litt tøffe og ansvarlige.

Så vet jeg av erfaring, at markedet vil endre seg og bli mer balansert enn det er akkurat nå.  Hvor stor endring mot et mer kjøpers marked det blir, vet vi ikke i skrivende stund.  Men pendelen vil svinge, og det kan skje like raskt som endringen vi har sett den siste måneden.

Så vær klok og tålmodig kjære kjøper, så ordner det seg til slutt.   Jeg hjelper deg gjerne !

 

Last ned mitt gratis tipshefte om priser og budgivning

 

Kommentarer (0)

Rømmer folk fra Oslo?

Av: Dato: Boligmarkedet

Det meldes om netto flyttetap i Oslo på 1808 personer i andre kvartal 2021.  Med det menes at det var 1808 flere som flyttet ut av Oslo enn inn i Oslo i denne perioden. 

Det spekuleres om årsakene i media.  Og ikke minst i kommentarfeltene!

Tallene er jo slettes ikke dramatiske.  I og med at det er nesten 700.000 innbyggere i Oslo.
Men media liker å sette ting på spissen, det gir jo flere klikk og temperatur i kommentarfeltene.

Og der er det mye artig å lese:

På førsteplass troner kommentarer om de forferdelige restriksjonene for privatbiler som er innført i Oslo

På andre plass har vi betraktninger om at det er mye bedre på landet eller i mindre byer et stykke unna Oslo.  Kom til oss, her er det nok av plass, og vi er best!

Som nummer tre omtales Oslo som Norges styggeste by og at det er godt at det endelig ikke bare er interesse for eliten i Oslo

På fjerde plass eller der omkring  nevnes forklaringer rundt  høye boligpriser og boligmarkedet

Jeg skal medgi at min rangering ovenfor ikke er empirisk basert.  Men jeg synes bemerkelsesverdig få  nevner boligprisene og det felles boligmarkedet som eksisterer mellom Oslo og omegnskommunene som en naturlig forklaring.

Tror nok jeg har forskere og økonomer med meg når jeg påstår at boligpriser bør stå på førsteplass når vi skal forklare fenomenet utflytting fra Oslo.  Ispedd litt korona psykologi.

Det er ikke noe nytt at folk som ønsker seg større bolig, eller en bolig i det hele tatt,  flytter til kommuner utenfor Oslo.  Slik har det vært lenge.  Og skal de flytte dit, er det et stort ønske om å bo nærme trafikk knutepunkter, helst toglinje.  Og jo nærmere togstasjonen boligen ligger i disse kommunene, jo dyrere blir boligene. Er du villig til å ta en buss og deretter toget blir det straks rimeligere.

Hva kommer dette av mon tro?

Jo, arbeidsplassene ligger i Oslo.  Det er dit de må reise for å jobbe (i normale tider).
Og folk vil bruke minst mulig tid på pendling.  Forståelig nok, det skal jo henge i hop med familieliv og fritid.  Du vil ha tid til å nyte boligen og bli en del av lokalmiljøet der du bor.

Les også:  Gøy på landet uten bil?

Mange vil bo i Oslo, derfor stiger prisene.

Mange vil bo i Oslo og veldig mange vil bo sentralt.  Derfor er prisene høyest i de sentrale bydeler.
Det bygges for få boliger i forhold til etterspørselen i Oslo, derfor øker prisene.

Men mange barnefamilier klarer allikevel å etablere seg i relativt sentrale strøk og trives med det.  Gledelig nok har det vært stor utbygging i områder som passer for barnefamilier de siste årene.  Og som ligger forholdsvis sentralt i byen. For eksempel på Løren, Ensjø, Hasle og Økern.  Det bygges tett, litt for tett synes mange.  Men det er også lagt til rette for store parkdrag og uteområder hvor barn og familier kan trives.  Enkel tilgang til barnehage, skoler og offentlig kommunikasjon og flotte sykkelveier gjør dette til bra bomiljø.

Alt det som følger med leiligheten av infrastruktur, grøntområder og servicefunksjoner er simpelthen supergode bokvaliteter som veldig mange er villig til å betale ganske mye for.  Kanskje fordi de er glad i byen sin og alt den har å tilby?

Ønske om gress under beina fører lett ut av Oslo

Men blir det fort veldig dyrt i Oslo, og har du har drømmer om rekkehus eller enebolig, er løsningen ofte å flytte utenfor byen.  Som boligkjøpsrådgiver opplever jeg at mange kunder som ønsker seg akkurat dette, gjerne er villig til å etablere i en pendleravstand opp til en time hver vei. De som skal kjøpe leilighet forsøker å finne seg noe innenfor bygrensa.

I vårt boligmarked som er 100% markedsstyrt, er det “penga” som rår.  Dine ønsker og behov må tilpasses budsjettet.  Derfor analyserer jeg alltid ønskene til mine nye kunder i forhold til hvor de har råd til å kjøpe.  For å få en god start og tilpasse kartet til terrenget.

Norge er full av lokalpatrioter

Min erfaring er at folk trives på stedet der de bor, enten det er en bydel i Oslo eller et sted utenfor Oslo.  Du blir en del av bomiljøet ditt og blir ganske patriotisk uansett hvor du bor. Og kulturen kan kan være like ulik innen Oslo som mellom Oslo og utenfor.  Selv om boligmassen er forskjellig.

Så la oss ikke skape unødvendige motsetninger og kappes om hvor det er best å bo.

La oss heller være glad for at det finnes et felles arbeids- og boligmarked i Oslo og Østlandsregionen, slik at folk selv kan prioritere hva de setter høyest.

Hilsen Boligdama

som er like lykkelig hver gang hun kan hjelpe folk med å kjøpe drømmeboligen, enten det er i eller utenfor Oslo

 

Kommentarer (0)