Det er umulig å få kjøpt en bolig i Oslo med Startlån fra Husbanken

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

Boligprisene i Oslo er høye.  Derfor er det så å si umulig å få kjøpt en bolig i Oslo med Startlån fra Husbanken.

Svaret på dette er NEI,  men det er en vanskelig oppgave.

Startlån fra Husbanken er et lån som tilbys visse grupper som har vansker med å oppnå privat finansiering til kjøp av bolig. Lånene administreres av hver enkelt kommune.  Du må ikke ha for høy inntekt og dokumentere at du faller inn under ordningen for et slikt lån.  Fordelen er at du ikke trenger egenkapital.  Ulempen er at lånebeløpet, som i noen tilfeller kan være kombinert med noe kontant støtte, er ganske lavt og i underkant av det som er nødvendig for å få kjøpt en bolig i hovedstaden.

Men det er ikke umulig.
Jeg har selv vært så heldig å kunne hjelpe en del folk med Startlån med boligkjøp det siste året.  Vi må alltid sette næring etter tæring og lete i de bydelene som har lavest boligpriser.  I Oslo er det store variasjoner når det gjelder boligpriser.  De ytre bydeler har langt lavere priser enn de mer sentrale.  I tillegg til skillet mellom øst og vest i byen, har dette å gjøre med avstand til sentrum og befolkningssammensetning.

Mange lever i den villfarelsen at lavere boligpriser automatisk betyr dårlig oppvekstmiljø og sosiale problemer.   Dette er stereotype oppfatninger som ikke nødvendigvis stemmer med virkeligheten.  Befolkningsundersøkelser fra for eksempel Groruddalen og Holmlia viser at 8 av 10 beboere trives der de bor.

Egentlig bør vi være glad for at noen områder er rimeligere enn andre, slik at flest mulig kan få mulighet til å eie sin egen bolig innenfor Oslos grenser.  Det jeg opplever når jeg hjelper folk med Startlån, er først og fremst en stor takknemlighet for at de endelig får mulighet til å eie sin egen bolig. Det å få et fast holdepunkt i livet og slippe å flytte fra den ene leieboligen til den andre i et tøft leiemarked, er gull verdt.  Derfor er de åpne for å kjøpe i de områdene hvor boligprisene tilsier at det er mulig.

En liten ting til slutt, som jeg synes er en raritet:

Ordningen finansieres av Staten via Husbanken, men det er ikke mulig å kjøpe bolig utenfor den kommunen som tildeler lånet.  Hvorfor det er slik, har jeg ikke fått noe fornuftig svar på.  For mange som bor i Oslo hadde det vært en fordel å kunne kjøpe noe i nabokommunene til Oslo hvor prisene er lavere.  Men det er altså ikke mulig med dagens Startlån ordning.

 

 

 

Kommentarer (0)

Denne boligen vil du lett få solgt igjen til en høyere pris

Av: Dato: Rådgivning

 I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

9. desember
Når du kjøper en bolig får du ofte høre fra megler at boligen er et godt kjøp og at du ganske sikkert vil få solgt den til en høyere pris senere.   Kan du stole på at dette vil skje?

Svaret må vel sies å være NEI.
Fordi dette avhenger av så veldig mange faktorer.  For eksempel hvilken pris du kjøper boligen for.

Veldig mange av oss har tjent på boligkjøpet sitt de senere år. Men, tidene skifter.
Nå er vi for eksempel inne i en periode med prisnedgang som nok vil vare en liten stund.  De som kjøpte på topp for noen måneder siden kan i dag oppleve å se et “papirtap” og en reduksjon av egenkapitalen sin på ca 6%.

Jeg pleier alltid å si at jeg aldri kan uttale meg sikkert om hvordan boligmarkedet vil utvikle seg.  Men forutsatt at det ikke blir kollaps, kan jeg si noe om hva jeg tror vil skje med en bolig i forhold til hvor attraktiv den vil bli i fremtiden.  For eksempel i forhold til beliggenhet, hvilke målgrupper som kan tenke seg å etterspørre den og eventuelle spesielle verdifulle kvaliteter.  Jeg kan også si noe om hvordan boligprisutviklingen har vært i området de siste årene og hva jeg tror om fremtiden.

Du bør være skeptisk til en megler som predikerer snarlig gevinst på en bolig du kjøper.  Han jobber for å oppnå høyest mulig pris for selger og bruker dette som et salgsargument .  Gjerne i en budrunde med mål om å strekke prisen lengst mulig opp.

Som boligkjøpsrådgiver jobber jeg veldig mye med å bevisstgjøre kundene mine på investeringen de gjør når de byr på en bolig.

  • Vil de tåle et potensielt tap?
  • Er planen å bo lenge i boligen?
  • Er dette den ultimate drømmeboligen eller kan det hende det dukker opp noe annet som er like bra til en lavere pris?

Jeg  råder ofte mine kunder til å stoppe i en budrunde fordi budene går langt over det som er gjeldende markedspris.  Og, i perioder under Pandemien (20/21), hvor det gikk over alle støvleskaft, rådet jeg rett og slett kunder om å avvente boligkjøpet noen måneder.

Allikevel er det helt sikkert noen som har fått hjelp av meg, som har en lavere verdi på boligen sin nå enn når de kjøpte for ett eller to år siden.  Jeg kan nemlig ikke forutsi den generelle økonomiske utviklingen.  Men, jeg håper at min metode med å minimalisere risiko og bevisstgjøre dem rundt prisen, har gjort potensielt tap så lavt som mulig.  Helst håper jeg at de puster med magen og ser på det som et “papirtap”.  Fordi de ønsker å fortsette å bo i boligen i noen år til.

For boligprisene skal nemlig stige igjen fra 2024. Er det spådd fra ekspertene.
Den som lever får se!

 

 

Kommentarer (0)

Hva skjer med boligprisene i høst?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste har spådd at renteøkninger og økte levekostnader ville føre til fall eller utflating av boligprisene.  Men vi har ikke sett noe bevis på det før vi fikk boligprisstatistikken for september måned.

Septembertallene viste nemlig at vi har fått et skifte i boligmarkedet.  Fra et selgers marked til et kjøpers marked.

Prisene sank med 2,2% i september på landsbasis og 2,5% i Oslo.   Det ble lagt ut 17% flere boliger enn samme måned i år.

Dette betyr at det forventes et større tilbud og fallende priser utover høsten. Som igjen tilsier roligere budrunder og enklere for kjøpere å forhandle en god pris.

Og du vil stort sett slippe stort sett å ergre deg over tapte budrunder, unntatt for de mest attraktive objektene.

For deg som skal inn på boligmarkedet er lavere priser gode nyheter, selv om fallende priser og økte renter vil påvirke hvor mye du får i lån i banken.

For deg som har en bolig fra før, kan fallende priser være en kime til bekymring.  Men husk at det du skal kjøpe også blir rimeligere.

Du som har noe å selge og ønsker å flytte:

Husk bare på regel nummer 1:

Kjøp og selg i samme marked.

Har du høy belåningsgrad og lite egenkapital bør du kanskje vente litt med å flytte.

Men med god balanse mellom egenkapital og gjeld, det vil si at en forsvarlig del av gjelden er nedbetalt, er det ingen grunn til ikke å kjøpe deg noe nytt og større hvis det er det du trenger.

Så må du naturligvis vurdere hvor mye gjeld du vil sitte med i disse tider.

 

Kommentarer (0)

Er det lurt å makse boligkjøpsbudsjettet nå?

Av: Dato: Rådgivning

Ofte må jeg be mine boligkjøpskunder om å strekke seg så langt de kan for at de skal bli i stand til å kjøpe den boligen de ønsker seg.  Det ender veldig ofte med at de bruker alt innenfor finansieringsrammen, eller makser budsjettet som vi kaller det.

Er dette lurt å gjøre nå om dagen.  Når både rentene og andre kostnader stiger kraftig?

Jeg ønsker ikke å være en rådgiver som opererer som en slags velmenende “bestemor” for de som ber om min hjelp til boligkjøpet.  Når først finansieringsbeviset er i boks, er det deres sak å vurdere om de klarer de løpende utgiftene i årene fremover.  Men vi kommer ofte inn på den personlige økonomien, den er jo nært knyttet til boligkjøp og levekostnader.  Da gir jeg mine forsiktige og objektive råd i form av å klargjøre kostnader knyttet til boligkjøpet og hva det vil koste å drifte og vedlikeholde  boligen videre.

Til tross for at jeg ikke ønsker å blande meg for mye kan kan jeg ikke la være å gjøre meg noen refleksjoner i dagens situasjon.

Særlig hvis jeg ser at unge mennesker strekker strikken veldig langt for å få tak i drømmeboligen.  En bolig som de kanskje kan vente noen år med å kjøpe seg.  Kanskje er det lurt og heller satse på en litt mer trinnvis boligkarriere?

Samtidig har jeg erfart at det av og kan være greit å satse litt høyt, kjempe seg gjennom noen harde år, men til gjengjeld ha sikre seg en bolig for livet.

Livet er fullt av dilemmaer. Det er ikke lett å velge veien videre, selv for de som har litt å rutte med til kjøpet.

Tilgangen på store lån vil bli redusert fremover

Etter som renta øker vil muligheten til å få et høyt lån reduseres.  Banken skal jo stress teste at låntakeren klarer 5% renteøkning.  Og fra et høyere nivå i utgangspunktet, vil jo det bli vanskeligere å få et stort lån.  På den måten vil Boliglånsforskriften være med på å velge for deg om hvor høyt lån du kan tåle.  Teoretisk sett bør vi vel regne med at når folks tilgang til kapital blir mindre, vil boligprisene falle eller i alle fall flate ut.

Det er vel vitsen med renteøkningene.  Eller tar jeg feil?

Dessverre vil innstrammingene gå mest utover de som har liten låneevne og inntekt og som ennå ikke har kommet seg inn på boligmarkedet.  Muligheten for dem til i det hele tatt å få et boliglån som strekker til selv i et mindre presset marked, blir enda mindre.

Overgangsfase

Akkurat nå er vi inne i en overgangsfase.  Renta øker, men fremdeles er det relativ god tilgang på kapital hos boligkjøperne.

Du sitter kanskje selv med et finansieringsbevis som tillater deg å ha høye ambisjoner for boligkjøpet.  Det har nærmest blitt en selvfølge at du skal makse budsjettet. Det har jo så og si vært gratis å låne penger. Slik er det ikke lenger. Vi kan forvente rente opp til 4,5% mot slutten av neste år.

Mitt råd er derfor:

Tenk deg om hva det vil koste deg å bruke hele lånerammen.

Et eksempel på økte rentekostnader basert på lån på 4 mill

Vi må ikke bli handlingslammet

Samtidig som renteøkninger og økninger i levekostnader medfører at vi må vise moderasjon, må vi ikke bli handlingslammet.  De fleste som kjøper bolig, enten de er førstegangskjøpere eller tar et nytt steg i boligkarrieren, må regne med at en større del av levekostnadene går med til å betale for boligen.  De aller fleste synes det er verdt prisen. Fordi de bor trygt og har fått den bokvaliteten de ønsker seg.  Og smarte økonomer har funnet ut når inflasjonen er høyere enn renta blir lånet ditt mindre verdt.  Og det er en god nyhet.  Dersom du kommer deg over kneika vel og merke.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å hjelpe folk til å få oppfylt sine boligønsker så langt som mulig.  Til en riktig markedspris. Og som sagt. Jeg har ofte henstilt om å makse budsjettet for at vi skal komme i mål.

Les også:    Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover

Det må jeg nok fortsette med i stor grad, slik er boligmarkedet.  Men jeg regner med å måtte drøfte litt mer omkring  bokostnader med mine kunder.  Dette har allerede startet.  Forrige uke bestemte et ungt par seg som jeg samarbeider med, at de ville jekke ned sine boligønsker noen hakk.  Fordi de ikke ønsket å binde opp så mye av inntekten sin i å betale et høyt lån.

En sunn refleksjon. Og vi skal finne en god bolig sammen uansett.

Når du tar beslutningen om hvor mye av lånerammen du vil bruke til boligkjøpet (hvis du har den luksusen!), bruk både kalkulator og følelser.  En ting er hva du absolutt klarer å betjene, en annen ting er hva du føler innerst inne om hvordan du vil leve livet ditt fremover.

Jeg hjelper deg gjerne med å sortere både fakta og følelser.

Med de beste ønsker for høstens boligkjøp.
Boligdama – Trude Larsen

 

 

 

Kommentarer (0)