La dette bli en god jul for alle

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

24. desember

I dag vil jeg rett og slett bare ønske alle en god jul.

Dette er rett og slett ikke dagen for å komme med gode råd og tips.  På tide å senke skuldrene og sende deg gode juleønsker.

Enten du feirer i ditt eget hjem, hos familie, i utlandet, på hytta eller på et sted som har alternativ julefeiring.  Sammen med familie, venner eller bare i eget selskap.

Denne julen er det en del kriser på gang.  Her hjemme er det vel “strømkrisen” som overskygger det meste.  Og at renta og levekostnader øker.   Det rammer de som har dårligst inntekt aller mest.  Men de fleste av oss, vil nok “stå han av” som de sier i Nord Norge.

Bakteppet for våre problemer er krig og ufred i et land som er okkupert av en stormakt.  Mange ukrainske flyktninger feirer jul i Norge for første gang.  All honnør til kommuner og naboer som har tatt dem godt i mot.

Jeg må medgi at mine tanker først og fremst er hos dem og de millioner av mennesker som skal feire jul i Ukraina, i utrygghet og til og med kanskje uten strøm og vannforsyning.

Jeg er stolt over å ha fullført oppgaven med å skrive 24 blogginnlegg til boligdamas julekalender. Håper dere har funnet noe av verdi å ta med videre i det nye året.

For livet fortsetter stort sett som vanlig for de fleste av oss.

Vi bolignerder fortsetter å være opptatt av boligmarkedet.  Det håper jeg du også vil være flink til å følge med på.  For det skjer mye og ting kan skje raskt!

Jeg gleder  gleder meg stort til å gå i gang med nye boligkjøpskunder etter nyttår.  Tre nye kunder bare denne uka .  Hurra !

Men først skal jeg feire jul med barn og barnebarn i Oslo, deretter ha gode dager på fjellet med vinter og skiturer.  Dagens illustrasjonsbilde er fra en av mine favorittsteder i Øyerfjellet.

inntil vi høres igjen:

GOD JUL OG GODT NYTTÅR

 

 

Kommentarer (0)

Energimerkingen av boligen er ikke så nøye

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

23. desember

Energimerkingen på boligen er ikke så nøye.  Det er så vanskelig å oppnå god karakter uansett.  Hva tenker vi om det ved inngangen til 2023?

Jeg tenker at det er feil påstand og en uttalelse som er farget av at vi frem til nå har hatt veldig billig energi, først og fremst i form av elektrisk strøm her i landet.  Da har ikke tankene på energieffektivisering vært så langt fremme i pannebrasken.

Selv har jeg også “syndet” mot dette og sagt til kunder at det ikke er så veldig avgjørende.  At det forteller mer om hvilke energikilder som finnes i boligen og hvor miljøvennlige de er.  Det er viktigere å se på kostnadene.  Så har jeg funnet ut dagens kostnader til oppvarming og meddelt dette videre til kunden.

Det er riktig at energimerking først og fremst er ment som et miljøtiltak.  Har boligen mye fornybare energikilder får den god karakter.  Karakterskalaen går fra A til E.  Men energikarakteren er sammensatt.  God karakter vil nok fortelle at boligen er rimelig å varme opp samtidig som den er miljøvennlig.  Dårlig karakter vil ikke alltid medføre kjempestore kostnader, men det vil ha en sammenheng.

Du kan lese mer hvordan  energimerkingen er bygget opp i denne artikkelen.

Et godt forsett for 2023 vil være å legge større vekt på energimerkingen og miljøvennlig oppvarming.  Både for å spare energi og penger.  I energiattesten er det også listet opp forslag til forbedringstiltak, det vil si hva som kan gjøres for å gjøre den aktuelle boligen mer energieffektiv.  Det betyr at selv om du kjøper en bolig som har dårlig energikarakter, kan du investere i forbedringstiltak som får ned kostnadene.

Eller enda bedre, sats på energieffektivisering i boligen du bor i allerede.

Du kan sjekke energikarakteren og få ut en energiattest på boligen din på Energimerking.no

Så kan du jo vurdere om du vil gjøre noen tiltak, nå eller senere når du finner midler og tid til det.

En ting er sikkert. 

Det vil bli mer og mer fokus på energieffektivisering og kostnader til oppvarming i boligene fremover.  Energieffektive boliger som har oppvarmingskilder som gir besparelser, for eksempel har varmepumpe, vil være lettere å få solgt til en god pris. Og godt isolerte boliger vil være enklere å selge enn andre.

Så la oss holde fokus på dette i det neste året!

Kommentarer (0)

Det blir vanskeligere å skaffe finansiering til bolig fremover

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

I høst er det skrevet mye om at det kan være vanskelig å skaffe finansiering til bolig i årene fremover.  Dette skyldes varslede endringer i den såkalte Boliglånsforskriften som stiller krav til bankenes utlånspraksis.  Hvor endte vi egentlig og hvordan blir det fremover?

Vi endte ikke der at det vil bli vanskeligere å få lån.  Faktisk ble det vedtatt lettelser i den nye forskriften som skal gjelde fra 1.1.23 og ut året.

Du finner hele utlånsforskriften her.

Eller i kortversjon i denne illustrasjonen:

 

 

Forklaring:

Maksimal belåningskrav 85 prosent.  Oversatt betyr dette at du trenger minst 15% egenkapital som tidligere.    Særbestemmelsen om at du trenger mer egenkapital i Oslo for å kjøpe sekundærbolig er opphevet slik at minst 15% egenkapital gjelder også for dette formålet.  Det betyr at det er lettere å få lån til sekundærbolig i Oslo.  For deg som skal kjøpe vanlig bolig kan det igjen bety økt konkurranse med investorer ved kjøp av enkelte boliger, gjerne mindre enheter i de store byene.

Maksimal belåningsgrad rammekreditter gjelder ikke boliglån men andre typer lån og kredittkort.

Krav til avdragsbetaling hvis belåningsgraden er over 60 prosent. Belåningsgrad  er lånebeløp delt på boligens markedsverdi. Eksempel: Boliglån: 3 mill. kroner og markedsverdi på bolig: 4 mill. kroner gir belåningsgrad på 75%.  Er denne over 60 prosent kreves det at det skal betales avdrag på lånet.

Rentestresstest.   Dette er et veldig viktig punkt. Bankene må teste at kundene kan tåle, det vil si klare å betale, en høyere rente enn den gjeldende.  Tidligere var testen å kunne tåle en økt rente på 5%. Nå gjelder testen å kunne tåle minst 7% rente og/eller 3% høyere rente enn i dag.

Selv om kravet til å tåle økt rente er lavere i prosent, er gjeldende rente svært mye høyere enn for bare et halvt år siden.  Dette i seg selv gjør at det kan være vanskeligere for en del av dere å få finansiering.  Så uttalelsene om det blir lettere å få lån, må ses i lys av at det var forventet å bli svært vanskelig med et krav på 5%.

Maksimal gjeldsgrad 500 prosent. Omskrevet betyr dette at du maksimal kan låne 5 ganger din inntekt.

Det er ikke nok å gange inntekten din med 5 og tenke at det er beløpet du får i lån.

Bankene bruker en modell hvor de tar hensyn til :

  • Din inntekt x 5
  • Studielån eller annen gjeld, også kredittkortgjeld trekkes fra
  • Dine levekostnader, SIFO’s tall for levekostnader legges til grunn
  • Om du har barn eller ikke, antall barn innvirker på levekostnadsberegningene

Derfor er det umulig å si, uten en konkret gjennomgang i banken, nøyaktig hvor mye lån du kan oppnå.
Men du kan sjekke ut en kalkulator som denne på nett for å få en veldig god pekepinn.

Fleksibilitetskvote er noe bankene regulerer.   Det er anledning til å fravike reglene i noen tilfeller opp til en viss prosent.  Hvorvidt din søknad vil komme inn under en slik kvote er opp til banken.

Når prisene går ned vil du trenge mindre lån.  Samtidig har boligen du skal kjøpe en lavere markedsverdi som banken beregner sin sikkerhet ut ifra.  Så det blir ikke automatisk veldig enklere å få nok finansiering selv om prisene faller.  Men muligens vil din egenkapital rekke til et høyere lån.  Dersom de andre faktorene, betjeningsevne for eksempel ikke slår negativt ut.

Håper dette ga deg en ide om hva som vil kreves for å få lån til bolig i tiden fremover.

Dersom du har planer om å kjøpe bolig, er det veldig viktig og lurt å ha finansieringen klar med en gang du begynner å lete.   Dersom du skal få akseptert et bud må megler kunne ringe din bank å få bekreftet at du kan betale for boligen.  Hvis ikke vil ikke budet bli akseptert.  Og dukker drømmeboligen opp er det synd om den glipper fordi du ikke har finansieringen klar.

Lykke til !

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Det blir alltid varslet om planer og reguleringer som angår boligen jeg vil kjøpe

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

20. desember

Du tenker kanskje at hvis du leser salgsoppgaven vil du få konkrete og nøyaktige opplysninger om hvilke planer som foreligger for området boligen ligger i.  I alle fall hvis det er noe som vil kunne påvirke bokvaliteten negativ. Er dette alltid tilfelle?

Jeg vil si at det veldig ofte ikke er tilfelle og at disse forholdene ofte ikke fremkommer særlig klart i salgsoppgavene.

Det som beskrives og fremlegges er ofte svært lite opplysende..  For å ha “ryggen fri” og påse at selgers opplysningsplikt overholdes, blir det ofte pøset på med papirer og utdrag fra diverse plandokumenter i salgsoppgaven.  Eller til og med henvisning til hele kommuneplaner. Og hvem har egentlig tid og kompetanse til å finne ut av disse?

Den vanlige kjøperen finner det ofte veldig vanskelig å skille ut hva som er vesentlig og uvesentlig i disse papirene.  Som boligkjøpsrådgiver og utdannet eiendomsmegler, sliter jeg også ofte med å finne ut av dette. Derfor oppfordrer jeg kjøper til å spørre megler, helst skriftlig, om det er noen umiddelbare planer om utbygging i nærområdet som vil berøre den aktuelle boligen.  Dersom megler må svare skriftlig tilbake vil han eller hun som regel legge seg litt i selen for å gi riktig svar.

Hvis ikke har megler sviktet sin undersøkelses og opplysningsplikt.  Denne plikten er til stede uansett om det kommer et spørsmål fra deg som potensiell kjøper eller ikke;

Jfr.Eiendomsmeglerlovens § 6-7, pkt 10 er oppdragstaker – les eiendomsmegler -“pliktig til å gi skriftlig informasjon om endelige offentlige planer som kan ha betydning for handelen”.

Sjekk på kart

Lurer du på om det er områder som er egnet for utbygging i nærheten av boligen du vil kjøpe, kan du  få litt hjelp av å titte nøye på kartet på finn.no.  Zoom inn og se hvilke bygninger som omgir boligen eller leilighetsbygget.  Er det et etablert område som er fullt utbygget er det mindre sannsynlig at det kommer noe nytt som vil påvirke boligen på en negativ måte.

Til slutt er det viktig å påpeke at du aldri er 100% forsikret mot at det kan komme bygninger eller anlegg i nærheten av boligen du kjøper.

De fleste kommuner har informasjon om planer og planområder på nettet.  I Oslo finner du det på planinnsyn.  Er det en mindre kommune kan du ringe og snakke med de som driver med plan og utbygging, og du vil som regel få god service.

Ikke ta lett på dette og søk hjelp hvis du føler deg usikker.  Dette er forhold som kan ha stor betydning for kjøpet og livskvaliteten din.

 

Kommentarer (0)