Hvorfor får vi ikke riktig inntrykk av boliger til salgs?

Av: Dato: Rådgivning

En viktig del av min jobb som boligkjøpsrådgiver er å lese boligannonser og salgsmateriale for å gi mine kunder kvalifiserte råd.  Jeg opplever at det ikke alltid er så enkelt å finne den informasjonen jeg trenger på en rask og god måte. 

Når jeg som profesjonell har vanskelig for å få oversikt, er det rimelig å anta at den vanlige boligsøker sliter med det samme.  Behøver det å være slik og hva kan gjøres for å bøte på problemet?

Her er noen innspill til de som tilrettelegger et boligsalg:

  • Ha alltid med plantegning i annonsen.  Dette er viktig for at kjøper skal kunne få et bilde av om boligen er det han leter etter.  Det er et rimelig krav at plantegningen er tilgjengelig ved første blikk på annonsen.  Den er mye viktigere enn bilder av kanelboller og vaser.
  • Ha alltid med fasadebilde hvis det er et leilighetsbygg, selv om den ikke skulle være av den mest flatterende ved første øyekast.  Mange er opptatt av byggestil eller ønsker å kjenne igjen bygget og nøyaktig hvor i byen det ligger.
  • La bildene vise den reelle utsikten fra vindu eller balkong. Går det for eksempel en vei mellom bygget og det idylliske friområdet, la det fremkomme på bildet.
  • La det fremgå klart ved første øyekast at leiligheten ligger i 1.etasje.  Dette syndes det mot for å  at folk som har krysset av for “ikke 1.etasje” på finn.no også skal få treff på annonsen.  Får de mer lyst på 1. etasje når de ser de fine bildene? Nei, tror ikke det; –  og de har jo valgt bort 1. etasje for en grunn.
  • La det fremgå tydelig om parkeringsplass eller rett til fast parkering følger med boligen.  Parkering med * tegn bak som viser seg å være mulighet til beboerparkering på gata er ikke fast parkeringsplass, ei heller muligheten til å sette seg opp på en venteliste.
  • Ha alltid med tilstandsrapport fra takstmann.  Den gammeldagse taksten gir lite eller ingen informasjon om boligens tekniske tilstand og nå som vi er blitt vant til tilstandsrapporter mange steder, fremstår den som enda mer blodfattig.  Tilstandsrapporter for alle boliger vil sannsynligvis komme når endringene i avhendingsloven trer i kraft, sannsynligvis tidlig i 2021. Men hvorfor ikke begynne å tilpasse seg allerede nå?  Uavhengige av hva andre meglere i nærområdet gjør.
  • Opplys om energikostnader i salgsoppgaven og da i kroner og øre, ikke kwh eller lignende.
  • Omtal reguleringsforhold og mulig utbygging som vil kunne berøre eiendommen på en eller annen måte med forståelig språk i salgsoppgaven.  Det vil være et godt alternativ til kun å legge ved omfattende regulerings- og kommuneplaner som svært få klarer å forstå eller orker å lese.

Selger og megler er pålagt å gi riktig informasjon om forhold ved boligen som kan ha betydning for handelen.  Derfor gis det som regel nødvendig informasjon i en eller annen form.  Det er bare ikke så lett å få øye på alltid. Mange meglere lever etter mantraet at deres oppgave er å fremheve det positive og nedtone det negative ved boligen. Det er mulig dette er riktig strategi.  Selv har jeg mer tro på å gi tydelig informasjon om sterke og svake sider ved boligen slik at boligkjøperne ikke blir skuffet når de ser boligen. Til syvende og sist vil dette kanskje gi større uttelling ved salget.

Les også:    Derfor lønner det seg å redusere usikkerhet

Og – sist men ikke minst vil tidlig og god informasjon gjøre det enklere for boligkjøperne å finne de riktige objektene.  Å lete etter bolig er en krevende jobb.

Slik kan du få hjelp til unngå å kjøpe “katta i sekken”.

 

Kommentarer (0)

Hvordan blir det å være boligkjøper i 2020?

Av: Dato: Rådgivning

GODT NYTT BOLIGÅR!

Nytt år, nye muligheter.  Hva kan du som skal kjøpe forvente av boligåret 2020?

Dersom du skal kjøpe bolig, uansett om du eier en bolig fra før eller ikke, er det en ting som påvirker deg aller mest og det er utviklingen i boligprisene.  Er du ny på boligmarkedet ønsker du sannsynligvis at prisene ikke skal stige noe særlig.  Du som har noe å selge ønsker kanskje høy pris ved salget og lavere pris ved kjøp av din nye bolig, noe som er vanskelig å få til.   For deg som skal både kjøpe og selge er hovedregelen at du bør kjøpe og selge i “samme marked”.  Det vil si at det ikke må gå for lang tid mellom de to handlingene.  Noen kjøpere håper på et prisfall.  Det er nesten som å tro på julenissen skal man tro på de fleste prognoser.  Dessuten er det veldig vanskelig å treffe en eventuell nedgang, fordi vi aldri vet nøyaktig når det vil skje.

Ingenting å vinne på å vente med boligkjøpet

I 2019 har vi sett et balansert marked med moderat prisvekst.  Prisene steg med 2,6% på landsbasis.  I Oslo steg prisene med 5,5%.  Dette kan kanskje knapt kalles moderat tatt i betraktning av at prisene allerede er veldig høye her?  Men en god balanse mellom tilbud og etterspørsel har det vært uansett.

De fleste eksperter spår en prisoppgang fra i underkant av 2% til 3,5% i 2020.  Eiendom Norge tror at prisene vil stige med 3% neste år. Det betyr at går du med kjøpsplaner, har du ingenting å tjene på å vente med kjøpet.  Selv en prisvekst på beskjedne 2% vil gjøre at prisen på en bolig til for eksempel 4 mill stiger med kr 160.000.   Er boligen i Oslo og prisene stiger like mye som i 2019, vil prisen øke med kr 220.000.  Det vil kanskje ikke skje fordi ingenting vokser inn i himmelen og markedet vil som regel regulere seg selv når taket er nådd.  Men vi vet aldri når dette skjer, og dessuten er det liten sjanse for renteøkninger i 2020.

Les de ulike eksperters spådommer her

Tryggere bolighandel med tilstandsrapporter

Prisutviklingen er det viktigste parameteret hva gjelder om du har anledning til å komme inn på boligmarkedet og hva slags bolig du har anledning til å kjøpe.  Kjøpere er opptatt av å betale riktig pris, men vel så viktig for de aller fleste er å kjøpe en bolig som holder det den lover.  Ingen har lyst til å kjøpe “katta i sekken” og kanskje angre på hele kjøpet.  I 2019 ble det vedtatt endringer i Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av boliger i Norge.  Selgers krav til å gi opplysninger ble skjerpet og kjøpers stilling ble styrket i  forhold til å kunne få erstatning for feil og mangler.  Dette vil tvinge frem at det fremlegges tilstandsrapporter ved ethvert salg og at takstmennene får et mer selvstendig ansvar.  Samtidig må kjøper være enda mer bevisst sin undersøkelsesplikt.  Sannsynligvis trer ikke loven i kraft før neste  år, men det er å håpe at selgere, meglere og takstmann begynner å tilpasse de nye reglene allerede i år.  Så slipper vi kanskje å se boligsalg uten tilstandsrapporter slik som ofte skjer nå.    Dette er synd, da disse, til tross for en del svakheter, gir interessentene til boligen et mye bedre inntrykk av boligens tilstand enn den gammeldagse verditaksten.

Konklusjonen må bli at det ikke skjer noen revolusjon på boligmarkedet i 2020. 

Det er stor sjanse for at det vil komme nye tjenester, både digitale og på rådgivningssiden, som du som kjøper kan benytte deg av.   Vi i Krogsveen kjøpshjelp er foreløpig den eneste av meglerkjedene som tilbyr uavhengig partsrådgivning for kjøpere.  Våre kjøpsrådgivere har fokus på å hjelpe folk med å kjøpe rett bolig til riktig pris,uansett hvem som selger boligen.

Les om hva vi tilbyr på våre nye produktsider

Ta gjerne kontakt med oss hvis du har spørsmål omkring boligmarkedet, boligkjøp eller innspill til vår produktutvikling.

 

Kommentarer (0)

Hva koster det å bo her?

Av: Dato: Rådgivning

Når vi kjøper boliger er vi veldig fokusert på kjøpsprisen og omkostningene rundt selve kjøpet.  Hva det koster å bo i boligen kan bli underordnet.  Og ikke alltid så lett å finne ut av.

Årsaken til at det er vanskelig å finne ut av de totale bokostnadene er som regel at ikke alle utgiftsposter er omtalt i salgsoppgaven, og dersom de er oppgitt er det gjerne stykkevis og delt.

Privat lån og felleskostnader

Den største delen av bokostnadene er for de aller fleste av oss rente og avdrag på boliglånet.  Betingelsene for dette er et privat anliggende og opp til deg og din økonomi.

Dersom boligen du kjøper har fellesgjeld vil rente og avdragsbetingelsene for borettslagets lån påvirke dine felleskostnader og boutgifter.  Du er kanskje ikke klar over at borettslag ofte har bedre rentebetingelser enn det du kan få privat.  Derfor vil det ikke alltid være lønnsomt å bytte ut fellesgjelden med et privat lån.  Så er du opptatt av de månedlige kostnadene, sjekk dette før du innfrir din del av felleslånet.

Les også:     Høy fellesgjeld – det er “fali det”

Kommunale avgifter.

Kommunale avgifter er også en viktig del av bokostnadene.  Kjøper du enebolig betaler du regningen direkte til kommunen. Bor du i et leilighetsbygg utgjør de kommunale avgiftene en del av felleskostnadene til sameiet eller borettslaget. Vær oppmerksom på at eiendomsskatt også er en kommunal avgift  som må medregnes i de kommuner som har eiendomsskatt.

Du kan sjekke kostnadsnivået i din kommune her.

Varme, varmtvann og strømutgifter.

Hva slags oppvarmingssystem det er i boligen påvirker de løpende bokostnadene.  Og selvsagt boligens tilstand hva gjelder isolasjon, trekk fra vinduer og størrelse.

I en del salgsoppgaver står det hvor høyt strømforbruk eier har hatt, men det er sjelden oppgitt i kroner og øre.  For leiligheter kan varme og varmtvann være inkludert i felleskostnadene med et a konto beløp.  Dette avregnes på slutten av året og beboerne kan få en stor ekstraregning dersom forbruket er høyt.  Derfor er det lurt å spørre selger eller megler om hvor mye det reelle årsforbruket er hvis du ser på en slik bolig.

Her kan du beregne strømforbruket

Årlig vedlikehold

Hvor mye vedlikehold som må påregnes avhenger selvsagt av standarden på boligen når du overtar den.  Det som må utbedres første året eller før innflytting, har du forhåpentligvis skaffet deg oversikt over før du kjøpte boligen.

Uansett standard, dersom du eier en enebolig, bør du avsette et årlig beløp til vedlikehold,  for eksempel fra kr 25.000 til 50.000 pr år alt etter størrelse.  Nå vet vi at de færreste vil gjøre dette i praksis.  Som regel bor man i boligen noen år inntil til man ser at noe stort som feks tak og bad må fikses opp, refinansierer og gjennomfører det nødvendige vedlikeholdet på lånte midler.  Det behøver ikke være uansvarlig så lenge du er kredittverdig og kan nedbetale det økte lånet.

I et boligsameie eller borettslag bestemmer boligselskapet takten på de store vedlikeholdsprosjektene og dette avspeiler seg i størrelsen på felleskostnadene.  Men du må fremdeles ta hånd om det innvendige i leiligheten.  Da er det typisk renovering av bad og kjøkken som vil kunne medføre høye kostnader.  Før du kjøper en leilighet er det viktig å lese boligselskapets planer for fremtidig vedlikehold og ta en selvsjekk i forhold til om du tåler en økning i felleskostnadene.  Og etter at du har flyttet inn, følg med på hva som skjer i boligselskapet og møt opp på årsmøtene så du kan være med å påvirke.

Kjøperne ønsker seg en samlet oversikt

Som nevnt kan det være vanskelig å få en samlet oversikt over bokostnadene ved å lese salgsoppgaven.   Mange av mine kunder er forståelig nok opptatt av hvor mye det vil koste dem å bo i en bolig de vil kjøpe.  Da setter de veldig pris på å få en enkel og samlet oversikt over samtlige kostnader og fradrag for den konkrete boligen.  Slik blir de trygge på at de ikke vil “bo seg ihjel” etter at de har overtatt boligen.

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Finn din personlige boligprofil

Av: Dato: Rådgivning

I forbindelse med kjøp og salg av bolig snakkes det som som regel mest om kvalitetene ved selve boligen.  Fokus rettes mot selve objektets fortreffelighet. Hva med menneskene som skal passe inn i boligen? Er ikke de like viktige?

Når jeg som boligkjøpsrådgiver skal hjelpe folk med boligkjøp spør jeg meg selv:
Hva karakteriserer denne personen og hva kan jeg hjelpe med for å støtte opp slik at han eller hun blir bevisst på hva de egentlig ønsker seg?

Den beste veien til et riktig og smertefritt boligkjøp er å få sortert ut egen usikkerhet, de mest prioriterte ønsker om hvor og hvordan du vil bo, samt egen evne til å tenke ut av boksen. Å være ærlig mot seg selv, for eksempel ved å tenke veldig snusfornuftig, nytter ikke.  Hvis hjertet ikke er med kommer du aldri i mål med boligkjøpet.

Bli bevisst på deg selv og dine ønsker

Ifølge norsk ordbok er en betydning av ordet profil er “en samling av karakteristiske trekk ved en person eller mennesketype”  Hva slags karakteristiske trekk er det som former dine tanker rundt fremtidig boligkjøp?  Det kan være veldig lurt å bli bevisst rundt dette. Slik at både planlegging og selve boligkjøpet blir fundert på en ærlig plattform med utgangspunkt i din livssituasjon og dine drømmer.  Så må disse drømmene ofte knas litt i forhold til virkeligheten.  Da er det viktig å være ærlig på hva du velger bort.

Les også:    Hvilke faktorer fordyrer boligkjøpet ditt

Din boligprofil

For å hjelpe mine kunder med å sortere ut sine prioriteringer og drømmer og relatere disse til virkeligheten har vi utviklet noe vi kaller “din boligprofil”. I denne sorterer vi ut hva slags fremtidsdrøm for bolig du har , hva slags bomiljø og områder du prioriterer, dine kvalitetskrav til boligen og hva du føler er mest usikkert i boligkjøpsprosessen.  Dette gir et helhetsbilde som gjør det mulig å gi deg gode anbefalinger tilpasset deg og din situasjon.

Synes at boligprofilen var informativ og nyttig. Veldig fint med en oversikt over kvadratmeterprisene o.l.  Kan se for meg at det er fort å la seg rive med den dagen man sitter i en budrunde, og da kan det være greit å være så forberedt som mulig. Så takk så mye for hjelpen!

Gjennomgangen var fin og ryddig og presentasjonen la vekt på det jeg hadde behov for å bli bevisst på.  Også veldig bra med et avsnitt med gode råd i oppsummeringen.

Så langt har jeg fått gode tilbakemeldinger på at med en liten rapport i ryggen, hvor de viktigste prioriteringer og mål for boligjakten er nedtegnet, vil det hele gå enklere.

God planlegging er som kjent halve jobben!

Slik kan du få hjelp til boligkjøpet

 

Kommentarer (0)