Ikke mist hodet i budrunden

Av: Dato: Rådgivning

Vi leser om kupping av budrunder og at folk høyner budene med flere hundre tusen kroner av gangen for å sikre seg en bolig.  Skyldes dette at kjøperne synes boligene er for rimelige og har lyst til å betale litt mer?

Neppe!

Eneste utvei er å knalle til

Nei denne adferden skyldes nok ubalansen mellom tilbud og etterspørsel på boligmarkedet .  Det er mange som er lei av å tape budrunder, og noen ser det som eneste utvei å virkelig knalle til.  Og kanskje spiller troen på at rentene holder seg lave til evig tid og prisene stiger i det uendelige.

Mediaskapt

Eller er det slik at noen blir fanget av fete overskrifter over hvordan noen tilsynelatende har kuppet budrunder med å gå langt over forventet pris og dermed tror at dette er den nye normalen?

Boligene går høyt for tiden og de mest attraktive langt over prisantydning.  Men det bør ikke føre til at vi glemmer å følge normal prosedyre og bevare hodet i budrunden.

Tilgi dem for de vet ikke hva de gjør

Det heter seg at så lenge folk er villige til å være med i en budrunde så er markedet villig til å betale. Og dermed har du trygget verdien ved et eventuelt salg senere.  Ved overbud og kupping  blir denne regelen opphevet, og de som deltar i dette spillet beveger over i et lite minefelt.

Etter min oppfatning kan det medføre høy risiko å høyne en budrunde eller kuppe før visning med flere hundre tusen kroner.  Det er umulig å vite om det er den reelle markedsprisen du betaler.

Hva om omstendighetene krever at du må selge innen kort tid eller om prisene flater ut eller faller?

Hodesløse budrunder fører dessuten til at et kunstig høyt prisnivå fester seg i markedet, noe som er en uheldig utvikling både samfunnsmessig og for den enkelte.

Les også:    Hvor skal dette ende ?

Vær bevisst på hva du gjør

Selv om du har finansiering til å gå høyest i budrunden vil jeg råde deg til å tenke deg om før du går helt i taket med budene dine.

Når du ikke opp uten å gå langt over det som føles fornuftig:

Ha heller litt is i magen og se om ikke økende tilbud utover høsten vil ta av litt av presset. Og, det kommer alltid en ny bolig på markedet som kan passe for deg.

Jeg er opptatt av at mine kunder skal betale riktig markedspris.

De kan gjerne gå høyt for å få fatt i en bolig som de ønsker seg, men da sørger jeg for at de er bevisste på hva de gjør.

Trenger du hjelp til forberedelse av en budrunde eller vurdering av markedspris – ta kontakt med meg.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Slik kan du vurdere boligens tekniske standard

Av: Dato: Rådgivning

Boligkjøpernes aller største hodepine er å få et korrekt bilde av boligens tekniske standard. Feilvurderinger kan bli dyrt og medføre ubehagelige konflikter i ettertid.

Absurd nok er det på dette området  kjøperne, frem til nå, fått forelagt den tynneste dokumentasjonen og de mest mangelfulle opplysningene, i alle fall i Oslo området.

Tilstandsrapporter har latt vente på seg

Det har tatt veldig lang tid å få innført tilstands- eller boligsalgsrapporter i Oslomarkedet.  Men nå etter sommerferien ser jeg til min glede at de begynner å komme på de nye boligene som legges ut for salg.

building-1080591_960_720

Hurra, nå kommer det endelig tilstandsrapporter i Oslo markedet også!  FOTO: Pixabay

Dersom det ikke foreligger tilstandsrapporter har vi kun meglers selgende budskap i prospektet, samt de sparsomme opplysningene i taksten å hvile oss på.

Og sist men ikke minst; det vi ser med egne øyne på visning.   Eller skal vi si overser, siden de færreste av oss er ingeniører eller teknisk kyndige.

Det oppfordres ofte til å ta med seg en bygningskyndig på visning.  I praksis vet vi at dette skjer svært sjeldent.

Bruk øyne, ører og nese

Ved siden av det du kan lese deg til gjennom selgers egenerklæring, og takstmannens sparsomme beskrivelser i salgsmaterialet, vil jeg oppfordre deg til å bruke dine sanser når du er på visning.

Foreligger det tilstandsrapport råder jeg deg til å lese denne nøye og spesielt merke deg det som er merket med TG 2 og TG 3.   Med dette menes tilstandsgrad, og er det merket med 3, er det ting som bør gjøres noe med umiddelbart. Nummer 2 betyr at ting må holdes under oppsyn.

De fleste av oss vil, hvis vi titter nøyere etter, være i stand til å se om en gjennomført oppussing, for eksempel at malte flater er gjort for å dekke over dårlig grunnarbeid, eller om det er en gjennomført god standard.

Se opp for sprekker i vegger, utette vinduer og halvferdige løsninger.  Det er fullt lovlig å titte inn i skap, bak dører og møbler.

En ting som er viktig, og som mange ofte glemmer, er å åpne sikringsskapet og se om det er et nyere anlegg med automatsikringer.

Fukt og råteproblemer – vår største skrekk

Den største – og mest kostbare feilen som kan gjøres, er å overse fukt og råteproblemer i våtrom eller kjeller.

Her kommer nesen inn som et viktig verktøy. Kjenner du den minste mugglukt, undersøk nærmere og spør og grav og se etter hva som eventuelt står om dette i takst og/eller tilstandsrapport.

Megler, selger eller takstmann må kunne gi en tilfredsstillende beskrivelse av problemet.

Får du ikke tilstrekkelig svar – la være å kjøpe boligen.

Utbedring blir garantert dyrt og umulig å beregne når du ikke har nok opplysninger eller dokumentasjon

Vil du sjekke om badet har membran kan du åpne opp risten på sluket og se etter et farget gummilag eller en slags vinylduk ytters i kanten av sluket.

Membranen i seg selv er ikke nok, den må også være tett, og der kommer indikasjoner på fukt inn i bildet.

Du før også se etter sprekker i fliser, spesielt i dusjområdet.

 

Boder og lagringsplass

I salgsoppgaven skal tilgjengelig bodareal være angitt.

Nøy deg ikke med det, be om å få se de nevnte boder.  Utrolig nok opplever vi at meglere ikke “har tid” til å vise frem boden eller at de ikke har med seg nøkkel. Det må du ikke godta.

For det første er det viktig å få et bilde av at størrelsen som er oppgitt stemmer, for det andre må du forsikre deg om at boden befinner seg på et tørt og trygt sted i bygget. Og at den er lett tilgjengelig.

Det kan synes ubetydelig å sjekke boden, men mulighet for god og forsvarlig lagring kan være viktig for bokvaliteten din, og salgsverdien senere.

Lytt og lær

Det er lurt å følge med på hva megler eller selger sier på visning, både til deg og eventuelle andre visningsdeltakere.

I tillegg kommer en dimensjon som svært få tenker over, nemlig om det er lytt i boligen. Jo eldre leilighet, jo større er sjansen for at du får delta i naboens samtaler eller dele hennes musikksmak.

Jeg vet at noen allierer seg med naboen og ber dem om ikke å gå over gulvet så lenge visningen pågår. Du bør allikevel prøve å høre etter om det er lyd fra naboene og selvsagt også eventuell støy utenfra.

Det er også lurt å stille noen ekstra spørsmål om dette.  Spør også gjerne om hvem naboene er, om det er fastboende eller utleiebolig.

 

Ta tak i ubehagelighetene

Som mye annet i livet, dreier boligkjøp seg om å ta tak i det ubehagelige for å få klarhet og kunne løse problemet.

Så dersom du før visningen tenker over hva som kan være galt med en bolig, og deretter prøver å få oversikt over dette,  vil du være et stykke på vei.

Noen viktige elementer som du kan tenke over er nevnt i dette blogginnlegget.

Tilstandsrapporter er et godt hjelpemiddel

I det siste har jeg på vegne av kunder søkt etter bolig utenbys hvor det foreligger teknisk tilstandsrapport eller boligsalgsrapport ved salget.

For en forskjell!

Selv om rapportene er relativt enkle og generelle i vurderingen av tilstanden på de enkelte delene av boligen sitter både jeg og kunden min igjen med en mye bedre oversikt og beslutningsgrunnlag.

Det er en glede å registrere at de er med på de nyeste boligene som er lagt ut her i Oslo.

Da gjelder det bare å følge med på at det blir gjennomført over hele linja, hos alle meglerne og de som velger å selge privat.

Kommentarer (0)

Er boligsalg uten megler bra for kjøperne?

Av: Dato: Boligmarkedet

Forbrukerombudet har i sommer gjennom Dagens Næringsliv vært på banen vedrørende det økende tilbud av “selg selv” tjenester, som nå også tilbys gjennom aktører i eiendomsmeglerbransjen selv.  Det manes til ansvarlighet hos selgerne.  Men hva vil endrede salgsmetoder ha å si for kjøper?

Kjøpers undersøkelsesplikt ved økt selvsalg.

Selgerens opplysningsplikt omhandles i den såkalte “Avhendingsloven”.  I denne er det også  et krav til kjøper som ikke må glemmes – nemlig kjøpers undersøkelsesplikt.

Forbrukerrådet ved Thomas Bartholdsen har tidligere vært en varm tilhenger av “selge selv tjenester” fordi dette kan spare forbrukerne for mye penger i form av redusert meglerhonorar.  Forbrukerombudet derimot, ser ut til å være av en litt annen oppfatning.  Nå retter de en advarende pekefinger til landets boligselgere.  “Husk at når dere selger selv, må dere være klar over det selvstendige ansvaret dere vil ha i forhold til å gi alle relevante opplysninger og konsekvenser i forhold til eventuelle mangler med boligen og påfølgende erstatningskrav”.  Her har meglerne vært en ekstra sikkerhetsventil, selv om vi også ser eksempler på at de kan svikte sin omsorgsplikt.

Dersom det blir mer vanlig at boliger blir solgt uten eiendomsmeglers medvirkning, vil kjøpers undersøkelsesplikt etter min oppfatning kunne bli enda viktigere av to årsaker:

  1.  Du kan ikke være sikker på at selger kjenner til opplysningsplikten og passer på å få med seg alle viktige opplysninger
  2. Dersom det er feil og mangler ved boligen er det kun en part som det kan rettes krav mot ved manglende eller villedende opplysninger.

Dersom du tenker på å kjøpe en bolig som selges uten eiendomsmegler skal du i utgangspunktet ikke være redd for å gjøre dette. Og blir andelen som selges privat betydelig, har du i realiteten kanskje ikke noe valg dersom du skal få den boligen du ønsker deg.

Les også : Er det trygt å kjøpe bolig privat?

Skal forbrukerne overta de profesjonelles rolle?

Forbrukerombudets henstilling til boligselgere som vil selge selv indikerer at kompetansen hos forbrukerne må heves nærmere opp til et profesjonelt nivå.  Hvis ikke vil vi kunne se en økt mengde tvistesaker.

Etter min mening er dette en betimelig påminnelse.  De som føler seg kompetent til å utføre salg og kjøp på egen hånd må selvsagt ha mulighet til dette.  Men det er viktig å huske på at digitale løsninger i seg selv ikke vil gjøre selve boligmarkedet og valgene du skal ta mindre komplisert.

Girl full of doubts and hesitation. Girl looking for the solution. Young woman doing something.

Et balansert boligmarked – mitt drømmescenario

Mitt drømmescenario for fremtidens boligmarked er at selger som eiendomsmegler sin kunde, får “sin bit av kaka” ved at meglerne konsentrerer seg om sin rådgiverrolle og reduserer sine honorarer for de tjenestene som blir digitalisert.

Og – at folk som er i kjøperposisjon ser det som naturlig å engasjere en egen uavhengig kjøpsmegler eller rådgiver. Dette vil gi et balansert og trygt boligmarked for både kjøper og selger.

Det blir spennende å følge utviklingen.

Les også: Hvordan blir fremtidens boligomsetning?

 

 

 

Kommentarer (0)

Profession handy man

Av: Dato: Uncategorized

Har du noen gang tenkt på hvor deilig det hadde vært å ha en profesjonell “handy man” eller håndverker tilgjengelig når du skal selge bolig, kjøpe bolig eller har kjøpt?  Dette har vi tilgang på hos Boligkjøpsrådgiver Krogsveen.

Spesialitet er oppussing av boliger

Rolf Nygård har spesialisert seg på oppussing av boliger.  Det er det ganske mange andre som også gjør, men de fleste gjør det for egen vinning ved at de kjøper opp leiligheter, pusser opp og selger videre.  Rolf jobber for på oppdrag fra private kunder og følger kundens ønsker og spesifikasjoner.

handy man 4

Jeg stakk innom ham på Mortensrud der han jobbet for en av våre kunder, Heidi som har kjøpt leilighet på Mortensrud.  Hun er rullestolbruker og den nye leiligheten trenger i tillegg til vanlig oppussing tilpasning til hennes særlige behov.

Jeg hadde lyst til å se Rolf i aksjon og spørre han litt om samarbeidet vårt.

Hva synes du om samarbeidet med Boligkjøpsrådgiver Krogsveen?

Det er et topp samarbeid.  Trude spør meg ofte om et ca prisoverslag før hun og kunden skal gi bud på boligen.  Etterpå, hvis kjøpet blir gjennomført, besøker jeg kjøper og gir et konkret pristilbud.  De kan da kan velge å bruke meg hvis tilbudet er tilfredsstillende.  I de fleste tilfeller har dette gått i boks, da pristilbudet er i tråd med det tidlige anslaget.  Her hos Heidi ble det endelige pristilbudet til og med rimeligere enn jeg hadde anslått på forhånd.

Dette systemet gir forutsigbare oppdrag og jeg kan forholde meg både til kunden og boligkjøpsrådgiver i løpet av prosessen.  Det er ingen bindinger, kundene bestemmer selv om de vil bruke meg. Og jeg vet at gode tilbakemeldinger er den beste markedsføring.

Trude har lang erfaring med boligutvikling og kan derfor gi meg spesifikasjoner på hva som skal gjøres i de aktuelle boligene.  Det gjør meg i stand til å gi et foreløpig og relativt korrekt kostnadsoverslag på kort varsel.  Det kan være viktig å ha før en budgivningsprosess.

Hva slags jobber tar du?

De fleste, jeg er litt som poteten,.  Min spesialitet er opprinnelig parkett, jeg kommer forresten rett fra parkettsliping på Rokokko salen på Grand i dag.  Sparkling og maling er også en spesialitet sammen med innvendig tømmerarbeid.  Og mange andre småting – kort og godt er jeg en professional handyman.

For Boligkjøpsrådgiver Krogsveen sine kunder har jeg hatt flere typer jobber:

fra maling av tak og vegger til full oppussing av leilighet med flislegging og bygging av skap.  Noe parkett sliping har det også blitt. Enkelte ganger har jeg med en ekstra håndverker og jeg har også elektrikere og rørleggere som jeg samarbeider med.

Det er morsomt og varierende arbeid, og ekstra gøy når kunden blir fornøyd!

 

Kommentarer (0)