Boligfinansiering. Er bankene blitt sykelig opptatt av egen sikkerhet?

Av: Dato: Boligmarkedet

Noe er fundamentalt galt med boligfinansieringen for tiden, og dette har blitt tydelig i
møte med flere kunder.
Nylig hadde jeg et møte med en dame som har ett barn, ingen gjeld, og ingen bil. Hun har klart å skaffe til veie 1 million kroner i egenkapital og klar til å kjøpe bolig.
‌
På grunnlag av denne egenkapitalen kunne hun i teorien låne nesten 6 millioner kroner(15% EK)
Men så kommer krav nr. 2 i boliglånsforskriften, nemlig kravet til betjeningsevne – hvor mye lån hun anses å klare å betale per måned.
‌
Når vi ser på boliglånskalkulatorer på nett, viser de at hun kun kan få innvilget et lån på 2.100.000 kroner. Dette tilsvarer 3,5 ganger inntekten hennes. Praten om at man kan låne opptil 5 ganger inntekt synes å være teori om dagen, da det i praksis opereres med langt lavere beløp i bankene.
‌
Et lån på 2,1 millioner kroner vil koste henne ca. 13.000 kroner i måneden, og med skattefradrag blir det omtrent 11.000 kroner. Til sammenligning betaler hun i dag 20.000 kroner i leie – noe hun klarer å betjene uten problemer.
‌
Jeg tar forbehold om at bankene kanskje vil være litt mer fleksible enn kalkulatorene viser når hun nå faktisk skal søke om lån
‌
Men denne saken er langt fra unik. Jeg opplever lignende ting med  potensielle boligkjøpskunder.
‌

Dette reiser en del spørsmål:

‌
1.
Hvorfor opererer bankene i praksis med langt lavere beløp på betjeningsevne enn det som er antydet i boliglånsforskriften.
Spesielt med tanke på at de klarer å betale en langt høyere leie?
‌
2.
Er bankene blitt overdrevent opptatt av egen sikkerhet, og lite villig til å bidra med å hjelpe folk inn på boligmarkedet?
‌
3.
Hva kan gjøres for å rette opp denne ubalansen i boligfinansieringen, slik at flere får tilgang til lån som faktisk reflekterer deres betalingsevne?
‌

Fra enkelte hold reises krav om å fjerne boliglånsforskriften. Det kan være en vei å gå, derom strides de lærde – les økonomene.
‌Men, kanskje vi skulle begynne med å se på hvordan bankene operer innenfor eksisterende forskrift?

Kommentarer (0)

This autumn will be a good time to buy a home in Norway

Av: Dato: English

As summer winds down, we still have many beautiful days ahead. July has been a busy month for the housing market, with many sales compared to previous years. Prices have remained stable, and housing prices have increased by 6.6% in Norway so far this year.

This autumn will be a good time to buy a home

We expect a calm market with stable or slightly declining prices as we move into autumn. This makes it a great time to buy a home. Starting from mid-August, we anticipate many new properties will come onto the market.

Follow my updates on Instagram and Facebook or my sign up for my newsletter by downloading this booklet.  Then you will be updated on the market every month.

Active summer with home buying guidance

I’ve been actively providing home buying advice throughout the summer, whether from my cabin or during small trips to visit friends and family across the country. With my laptop, I can work from anywhere.

I’m pleased to have received numerous inquiries from people seeking help with their home purchases, including many English speakers. This gives me a strong initial portfolio, but I have room for more clients.

Look forward to hear from you !

Best regards Boligdama

Your Trusted Home Buying Advisor in Norway

Contact info:
Trude Larsen – homebuying advisor/realestateagent
trude@boligdama.no
+47 950 37 330

Kommentarer (0)

Navigating Norway’s real estate landscape: Why home Buyers need their own advocate

Av: Dato: English

                                                                                  Foto:  www.friberg.no

In recent times, I’ve found myself at the center of a complex  debate in Norway’s real estate community. My views, particularly those I’ve expressed in the media, have drawn criticism from the Norwegian Association of Realtors, of which I am a member.

This controversy has even put me at risk of facing sanctions. While the specifics of the media coverage are in Norwegian and I won’t delve into them here, the crux of the matter is this: I’ve asserted—and still firmly believe—that there is a significant imbalance in Norway’s housing market. This imbalance stems from the fact that a single agent often represents both the seller and the buyer in a transaction.

Norway has well-educated real estate agents and robust laws governing the sale and purchase of homes. The real estate agent is indeed invaluable—when you’re selling. But when you’re buying a home, your representation is not nearly as strong.

The imbalance in Norway’s housing market

In Norway, the agent’s primary obligation is to the seller, who pays the agent to secure the highest possible price for the property. This naturally places the buyer at a disadvantage, particularly during the critical bidding process. While Norwegian law mandates that the agent must look after the interests of both parties, this ideal is often not achieved in practice. After all, it’s challenging to remain truly neutral when your paycheck comes from just one side of the table.

For those of you from other countries, this might be hard to comprehend. In many places, it’s standard practice for both the seller and the buyer to have professional assistance from their respective sides. Yet, in Norway, this dual representation model is the norm. Real estate organizations here are powerful and have a vested interest in maintaining the image of the real estate agent as a neutral intermediary.

The need for home buyer advocates in Norway

Surveys have shown that about half of Norway’s population believes real estate agents primarily represent the seller. Despite this, there are very few home buying advisors in the country—professionals who exclusively represent the buyer’s interests. I am one of the few who serve solely as a buyer’s advocate.

For now, the industry may not feel overly threatened by a lone voice like mine advocating for buyers. But it’s imperative that we foster a broader conversation about how Norway’s housing market truly functions. Buyers deserve to have their interests championed, and the market needs professionals who are dedicated to providing that support.

Join the conversation

I’m eager to hear from you. How is the balance between sellers and buyers addressed in your country? Do buyers have their own advocates, or do they rely on the same agents who represent sellers?

Let’s connect!

Whether you’re a buyer, a real estate professional, or someone with insights to share, I’d love to hear your thoughts.

Best regards,
Boligdama
Trude Larsen
trude@boligdama.no

Your Trusted Home Buying Advisor in Norway

Kommentarer (0)

Er det lurt å kjøpe en bitteliten leilighet til over 200.000 pr m2 ?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

En overveldende erfaring i budrunden

I dag deltok jeg for første gang i en budrunde for en bolig under 20 m². Tidligere har jeg jobbet med litt større boliger, men jeg har selvfølgelig hørt om de vanvittige kvadratmeterprisene på disse små enhetene. Nå fikk jeg virkelig erfare det. Etter at min kunde måtte trekke seg, satt jeg igjen med en dårlig følelse.

Det hele føles helt vilt. 3.250.000 kroner for en leilighet på 16 m² – det vil si over 203.000 kroner per kvadratmeter. Er den virkelig verdt denne prisen? Mantraet er at det kan man si den er, så lenge det er flere budgivere som er villige til å betale den.

Hvorfor er prisene på små leiligheter i Oslo så høye?

De høye prisene skyldes sannsynligvis flere faktorer, blant annet at unge kjøpere, ofte med støtte fra “foreldrebanken”, har fått rundt 3 millioner kroner i finansiering fra banken. De tenker på enhetspris – hva har jeg råd til – og ikke kvadratmeterpris og makser budet sitt etter det. De er også villige til å bo trangt så lenge boligen ligger i et område de føler er attraktivt.

Enhetsprisen for en bolig noen hakk opp i størrelse blir for høy i forhold til innvilget finansiering for veldig mange.

Gjennomsnittspriser i Oslo

En rask sjekk på Eiendomsverdi viser at gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for boliger opptil 30 m² i hele Oslo er 145.172 kroner.

Omregnet i enhetspris er det 4,3 millioner kroner for 30 m².

For boliger fra 30 til 60 m² er gjennomsnittet per kvadratmeter 103.241 kroner.
Det vil si enhetspriser på 4,1 millioner for 40 m² og 5,2 millioner for 50 m².

Dette krever med andre ord mye høyere finansiering  å komme opp i en størrelse som gir bedre bokvalitet og som folk orker å bo i over lengre tid.

Er de små boligene verdt investeringen?

Prisene på de bittesmå boligene vil sannsynligvis holde seg stabile selv i skiftende markeder, nettopp fordi det er så få av dem, og fordi finansieringen for mange unge ikke strekker til for å kjøpe litt større enheter. På denne måten er det kanskje ikke en stor risiko å kjøpe en slik leilighet.

Allikevel er det ikke noe jeg med lett hjerte vil anbefale noen å gjøre. Det er bare for dyrt for altfor dårlig bokvalitet, uansett hva markedet sier!

Hva er alternativet?

Skal man virkelig velge mellom å betale vanvittige summer for dårlige boliger for å komme inn på boligmarkedet?

Jeg vet ikke svaret, men jeg tenker at andre løsninger kan være bedre over tid:

  • Spare mer og om mulig få enda mer hjelp fra foreldre.
  • Kjøpe ny bolig med deleie eller andre modeller som gjør at du vil kunne eie hele boligen over tid.
  • Kjøpe sammen med en venn eller la foreldrene eie halvparten av boligen inntil du har råd til å kjøpe dem ut.
  • Kjøpe i områder som har rimeligere priser, selv om det kan være vanskelig å finne en 2-roms av rimelig størrelse til 3 millioner kroner i Oslo.

Utbyggerne maser om å få bygge flere små boliger i Oslo.
Det hadde vært spennende å høre hvilket prisnivå de vil legge seg på for en 25 m² leilighet. Jeg tipper at de vil legge seg tett opp til maks finansieringsbudsjett til kjøperne, eller hva det har vært vilje til å betale for små leiligheter i markedet så langt, påplusset en nyboligpremie.  Denne prisingen vil skje uansett byggekostnader, fordi de styrer etter betalingsviljen og evnen til kjøperne i markedet. Eventuelle besparelser i forhold til lavere byggekostnader vil trolig gå i utbyggernes lommer.

Flere vil kunne få seg et eget krypinn, men til hvilken pris?

Som boligkjøpsrådgiver er jeg nødt til å tilpasse meg markedet og realitetsorientere kundene i forhold til rådende markedsbetingelser.  Det er en dyd av nødvendighet.  Men når det gjelder at unge folk betaler blodpris for bittesmå boliger i Oslo har jeg som sagt en veldig dårlig følelse.

Kommentarer (0)