Jeg får bedre finansiering hvis jeg velger en megler fra banken min

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det  være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

8. desember

Hvis jeg lar en megler fra banken min selge boligen min vil jeg lettere få gunstig finansiering.

Dette gjelder strengt tatt salg av bolig, men du som skal kjøpe skal også ofte selge.Derfor vil jeg snakke om det. Spørsmålet  berører også viktige prinsipper for deg som forbruker. Du har rett til å bli beskyttet mot urimelige avtaler.

Og svaret på påstanden er NEI, det vil du ikke og skal du ikke få.

Det er faktisk ulovlig å gi deg bedre vilkår fordi du velger bankens megler.  Kobling av bank og meglertjenester er ulovlig og bryter med prinsippet om fritt meglervalg nedfelt i Eiendomsmeglerloven.

Følgende regler gjelder :
Hvis banken anbefaler eget eiendomsmeglingsforetak, må det gis eksplisitte opplysninger om at oppdragsinngåelse med bankens megler ikke er et vilkår for lånetilbudet. Dette må kunne dokumenteres.

Din lånesøknad skal vurderes på fritt grunnlag av banken, helt uten hensyn til hvilken eiendomsmegler du velger å bruke.  Og ikke minst kan ikke en megler bruke sin tilknytning til banken som et pressmiddel for å få komme på befaring eller få salgsoppdraget.  Ei heller kan banken tilby mer gunstige vilkår på lånet dersom du bruker bankens megler.  Alt dette er i strid med lov og forskrifter.

Finanstilsynet har hele tiden søkelyst på dette og senest i høst ble det på nytt gjenstand for diskusjon i mediene på grunn av en del overtramp fra DnB.

Vi vet jo at de aller fleste meglerkjedene eies av banker eller har banker på eiersiden. En viktig årsak til at de driver med Eiendomsmegling, er et ønske om å ha tilgang til boliglånskundene.  Det er lov å tiltrekke seg disse via meglervirksomheten, men det må skje på lovlig vis.

Og du som er forbruker,  skal kunne velge megler på FRITT GRUNNLAG!

Kommentarer (0)

Kjøpekontrakten er den egentlige kjøpsavtalen

Av: Dato: Uncategorized

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det  være boligkjøper og avslører en del myter.

7. desember

Avtalen mellom selger og kjøper fremkommer av kjøpekontrakten.  Derfor er det veldig viktig å sjekke denne.

NEI, det er ikke riktig.

Kjøpekontrakten er nødvendig å ha, men ikke så viktig som det som foregår FØR kjøpekontrakten lages.  Kjøpekontrakten formaliserer den allerede inngåtte avtalen mellom selger og kjøper.

Salgsmaterialet og informasjonen som selger har gitt om boligen, kjøpers bud og selgers godkjenning av dette, danner grunnlaget for avtalen som er gjort mellom selger og kjøper. Det er ikke lov å bringe inn nye forhold i kjøpekontrakten som ikke allerede er avtalt før bindende bud ble akseptert.

I kjøpekontrakten formaliseres avtalen og det gis instrukser om oppgjøret, overtakelsen og hva som vil skje hvis en av partene misligholder avtalen.

Mye i kjøpekontrakten er utdrag fra Avhendingsloven, loven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom i Norge.

Kjøpekontrakten er standardisert og vil ligne hverandre uansett hvilket megler selskap eller advokat som har satt opp den opp.  Nummerering og slikt kan være forskjellig, men innholdet er likt.

Du behøver derfor ikke sjekke kjøpekontrakten veldig nøye.

Det du derimot må sjekke nøye er alt salgsmaterialet, FØR du gir bud !

 

 

Kommentarer (0)

Et bud til nå, så er boligen din

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

6. desember
Megler sier ofte, i slutten av en budrunde, at bare du hever budet litt til, så blir nok boligen din.  Kan du stole på denne informasjonen?

Det kan du IKKE.

Jeg har møtt mange skuffede kjøpere som har trodd at megler vil hjelpe dem med å få tilslaget med sine velmenende råd på slutten av en budrunde.  Men, så har de ikke fått boligen allikevel.

Poenget er ikke at megler lyver, men han eller hun har ingen forutsetninger for å kunne si dette.  Hva andre budgivere tenker er umulig å vite.  Og sist, men ikke minst, blir ikke tipset gitt til deg for å hjelpe deg, men for å oppnå høyest mulig pris for selger. Et hvert bud gir grunnlag for at noen andre vil kunne by over.

Hele budgivningsprosessen er et spill hvor egentlig ingen spiller med åpne kort. Og systemet med at megler er hyret inn av selger gjør det umulig å gi objektive råd eller være en nøytral mellommann, spesielt i budforhandlingene.

Sånn er det bare !

Stol på deg selv eller søk råd hos en som står på din side.

 

 

 

Kommentarer (0)

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er ikke noe problem

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger. 

5.desember

Rommene er ikke godkjent til varig opphold, men selger har benyttet dem i alle år uten problemer.

Lignende formuleringer finner du ofte i salgsoppgaver eller som muntlig utsagn fra megler.

Er dette riktig og forsvarlig?

Svaret er NEI

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er en såkalt ulovlighet.  Det kan være en kjellerstue, en hybel eller soverom i kjeller eller på loft.  Som er etablert med utgangspunkt i en kjellerbod, et råloft eller lignende, og hvor det ikke er søkt kommunen om såkalt bruksendring.

Tidligere ble dette ofte ikke avdekket, fordi realitetene ble pakket inn i snirklete formuleringer i salgsoppgave eller takst. Eller ikke nevnt i det hele tatt.  Nå er det pålagt ved Forskrift å omtale dette i takstmannens tilstandsrapport. Dermed har fokuset på dette heldigvis blitt større.  Det kan se ut som om det blir stadig vanskeligere å selge boliger med ikke godkjente rom, i alle fall uten at det fører til en  lavere salgspris.  Årsaken er at stadig flere oppdager at ikke godkjente rom pålegger kjøper en risiko. Og i tillegg en kostnad hvis han eller hun ønsker å rette opp i forholdene ved å søke bruksendring etter kjøpet.

I teorien kan kommunen komme på tilsyn i boligen og pålegge bøter ved mistanke om ulovligheter. avdekkes.  Det skjer veldig sjelden i praksis, selv om jeg i det siste har hørt om kommuner som har begynt å lese salgsoppgaver og beramme tilsyn der hvor ulovligheter fremkommer.  Det kan også komme tilsyn dersom en leietaker eller nabo varsler kommunen.
Pålegget om å søke bruksendring er ikke innført for moro skyld eller fordi kommunen skal ha inn noen ekstra kroner i gebyrer.  Søknadsplikten gjelder for å sikre at boligene er trygge, spesielt i forhold til brannsikkerhet.  Og at de oppfyller visse bygningsmessige kvalitetskriterier, for eksempel lysinnslipp i rom.

Tenker du på å leie ut rom eller hybel må du absolutt ikke gjøre dette hvis de ikke er godkjent for varig opphold.  Du kan komme i erstatningsansvar hvis det skjer en brann for eksempel.

Kjære boligkjøper, ikke ta lett på dette!

 

 

Kommentarer (0)