How does home buyer’s insurance work in Norway?

Av: Dato: English

Most people who buy a home in Norway, are offered home buyer’s insurance, through the Real Estate company. And it is usually a good idea to buy this insurance.

But what does it cover?

From the name, it may appear as if you as a home buyer are insured for all kind of problems that may arise after the home purchase. For example, if something about the home is not as you assumed it would be. Unfortunately, it is not that simple.

A lawyer’s insurance

The insurance is simply a lawyer’s insurance that gives you legal help if you discover something you think is wrong after the purchase But, if this is something you should have seen at the viewing or read about in the sales material, it is not covered by the insurance.

In other words, it must be a hidden error or deficiency or lack of essential information from the seller. This is due to the buyer’s duty to investigate, which you can read more about here.

If you submit a complaint to the buyer’s insurance company, they will first investigate whether the complaining issue is something the seller has disclosed by or if it is something you should have discovered before you bid. If the latter is the case, or probably neither a hidden error, they will tell you that there is no basis for taking the matter further with the seller. If they believe you have a case, they will take the case further against the seller. Or usually the seller’s insurance company. Most sellers have taken out home sales insurance.

And now we are at the centre of the matter:

When the seller has home seller insurance and gets legal help if there is a complaint afterwards, it will be difficult for you to be without buyer’s insurance. Then you must pursue the case, alone as a consumer, against a professional party. You must write all complaints yourself and follow up the case. It will be both time-consuming and exceedingly difficult.

That is why I advise all my clients to take out home buyer’s insurance. It is a one-off payment that is not very high – from approx. NOK 7,000 to NOK 10,000 which ensures you if problems should arise.

Many disputes in connection with the sale and purchase of property are resolved through these insurance schemes and lawyers associated with the insurance companies that offer this. It also happens that they hire other property lawyers to help them with the cases.

The process of complaining through the home buyer’s incurance company

If you make use of the home buyer’s insurance, you must contact the insurance company itself and register the complaint. You will then contact a specific lawyer at the proper time – if the case is taken further.  This is long an expensive process.

The estate agents you bought the property from will have an overview of which company you should adress the complaint.  First check in your purchase contract that you have taken out buyer’s insurance. It will state which company it was subscribed to, and you can contact them, or fill in a claim report online.

Having to use a lawyer in property matters, whether via the home buyer’s insurance or otherwise, is never pleasant. The best thing is to check the property so carefully before buying that you avoid problems afterwards. As you know, the best thing about insurance is avoiding the use of them.

Checking the sales material and help you to avoid complaints after the purchase is one of my main tasks as home buying consultant.

 

Kommentarer (0)

Er det lurt å kjøpe prosjektert bolig om dagen?

Av: Dato: Rådgivning

Hva sier boligkjøperne om å kjøpe en prosjektert bolig?⠀
De sier at de IKKE ønsker å kjøpe en prosjektert bolig akkurat nå.
⠀

På Arendalsuka ble det presentert svært nedslående tall fra byggebransjen og utbyggere.
⠀
Både salg og igangsetting av nye prosjekter er det laveste siden 1999.
For boligkjøperne er ikke dette godt nytt. Det blir større press på bruktboligmarkedet og et mindre totaltilbud av boliger til salgs.
⠀
Nesten ingenting nytt legges ut i markedet om dagen. De boligene som er til salgs fra utbyggere er «restlager» fra prosjekter lagt ut i fjor eller året før. Sannsynligvis er ikke disse de beste boligene. Eller de er svært dyre fordi de ble priset da nyboligsalget var på topp.
⠀
Det blir som å komme til klesbutikken på slutten av salget, det er ikke så mye fint og så mange størrelser igjen ……

Men for all del, det kan finnes ledige boliger som passer for deg og som du kan få til en spiselig pris.  Du kan ikke regne med rabatt, men kanskje kan du forhandle deg frem til noen ekstra tilvalg, avslag på felleskostnader i en periode eller andre goder.

Her har du huskeliste ved kjøp av prosjektert bolig

⠀
Skal nyboligsalget komme virkelig i gang igjen må nye prosjekter komme ut i markedet. Da blir som regel også restlagrene på eksisterende prosjekter solgt ut.  Akkurat nå er det veldig usikkert når det kan skje.

⠀
I debatten jeg hørte på, fikk jeg vite at utbyggerne ønsker seg:
⠀
Lavere byggekostnader
Hurtigere saksbehandling hos kommunene
Arealer frigitt til boligbygging
Risikoavlastning
Større involvering og finansiering av prosjekter vi Husbanken
⠀
Alt dette er opp til myndighetene å gi dem, først og fremst kommunene. Hva de selv kan gjøre hørte jeg ikke så mye om, men de jobber forhåpentligvis med saken.

Jeg tenker at tiden jobber for deg som ønsker en helt ny bolig, men det kan ta litt tid før drømmeboligen kommer på markedet. Når det skjer vil sannsynligvis prisene være korrigert ned til et nivå som boligkjøperne er villig til å betale.
Dersom du ikke finner ut at den ultimate drømmeboligen allerede ligger ute for salg, vent til det hele rører på seg igjen. Men vær klar over at det kan ta tid, nedgangen kan dessverre vare en stund.

En langvarig stopp i nybyggingen vil kunne få negative konsekvenser for bruktboligmarkedet ved at prisene presses ytterligere oppover, særlig i pressområder som Oslo.  Så la oss håpe det ikke blir en langvarig stopp.
⠀
⠀
⠀
⠀

Kommentarer (0)

Derfor trenger du en boligrådgiver, ikke en fastlege

Av: Dato: Rådgivning

Overskriften høres kanskje litt flåsete ut, og er ikke ment å tas bokstavelig.  Du trenger en fastlege, og sannsynligvis trenger du denne mer enn tidligere når du blir litt eldre.  

Allikevel synes jeg det er en god setning.  Som understreker hvor viktig det er å bo i riktig bolig for å møte alderdommen.

Utsagnet ble forøvrig nylig brukt i introduksjon av en paneldeltaker på Eiendomsdagene i  Arendalsuka under en sekvens med tittelen: 

Flytt før det er for sent.  Hvordan kan by og boligutvikling avlaste eldrebølgen?

Den som ble introdusert,  var ingen ringere enn fagdirektør i FHI og professor Preben Aavitsland.  Han er ikke bare opptatt av Covid og smittsomme sykdommer, men også hvordan eldre skal klare seg i egen bolig så lenge som mulig.  Gjennom tidligere arbeid med å innvilge TT- kort (tilrettelagt transport) erfarte han at mange søkere i 70 – 80 åra bodde i feil bolig, både hva gjelder utforming og beliggenhet.   Han så også at det å flytte ble en for komplisert og følelsesladet prosess å klare, i alle fall alene.

Og det er sant: jo eldre du blir, jo vanskeligere kan det bli å flytte på seg, både praktisk og følelsesmessig.  Aavitsland mente at en boligrådgiver eller et kurs i det å skifte bolig hadde vært lurt å ha tilgjengelig i hver kommune.  Både for å få folk til å planlegge og gjennomføre selve boligskiftet.  Hans fortelling om folk som bodde på i eneboliger på knatter og fjell på Sørlandet eller i upraktiske hus med alt for mye vedlikehold, var i absolutt gjenkjennbart !

Som musikk i mine ører

Jeg hørte på innledningen med stor interesse, og budskapet hans var som musikk i mine ører.  Det å planlegge for et enklere liv og bo i riktig bolig har nemlig vært en hjertesak for meg siden 2015.

Det var deilig å høre at en viktig stemme i helsedebatten fremhever dette problemkomplekset og slår et slag for at veldig mange kan trenge hjelp for å gjennomføre en flytteprosess.  Det at folk i helsevesenet kjenner problemet med at eldre bor i feil bolig har jeg hørt veldig ofte. Det har hendt at jeg har fått henvendelser fra noen av dem med forespørsel om å hjelpe en klient som trengte å flytte til en moderne leilighet med universell tilgjengelighet.  Det har jeg klart å få til i noen tilfeller, også med personer over 80 år.

Les også:   Slik fikk han et nytt liv som 89-åring

Men det aller beste, og som jeg har lykkes mest med som boligkjøpsrådgiver, er å hjelpe folk med boligkjøp og flytteprosessen når de er i 60 åra.  Beslutningene er enklere å ta, du har tid og anledning til å etablere et sosialt liv på det nye stedet og du kan føle deg trygg på at du får et enklere liv når du blir eldre.

Derfor kan jeg ikke si det for ofte :     Skift bolig mens du kan
 

Når det gjelder å ha boligrådgivere tilgjengelig for eldre, tror jeg vi har en lang vei å gå i landet vårt.

Selv er jeg en enslig svale som driver med boligkjøpsrådgivning og som kan hjelpe de som finner frem til meg.

Vi har tusenvis av eiendomsmeglere som kan markedet og faget. Men de lever av å selge boliger, ofte på provisjonslønn.  Boligrådgivere i kommunene steller mest med administrasjon av Startlån, støtteordninger og kommunale boliger.

Hvis kommunene hadde satset på å ansette boligrådgivere som hadde som sin eneste oppgave å holde folk i hånda gjennom hele prosessen, ville de garantert få dette igjen ved at flere eldre ville holde seg friskere lenger. Og ikke minst kunne ta imot hjelp i hjemmet på en langt mer effektiv måte enn i dag.  Det kunne også være aktuelt med et  samarbeid med private aktører. Jeg hilser nye kollegaer hjertelig velkommen !

Uansett, å satse på boligrådgiving vil være aktiv forebygging i møte med eldrebølgen.

Aavitsland foreslo at eiendomsbransjen burde holde kurs for godt voksne som gjerne vil skifte bolig.  Mange har ikke vært på boligmarkedet på tiår, og et kurs i kjøp og salg, ville kanskje gi mot til å planlegge eller sette i gang prosessen.  En god ide som jeg har lyst til å fange opp i min ringe virksomhet.

Her har dere noen av mine bidrag til folkeopplysningen om temaet:

Tipshefte skift bolig mens du kan – klikk på teksten og last ned nyttige tips

 

 

 

 

 

 

 

Blogger – artikler :

Hva i all verden er galt med å planlegge for egen alderdom    –  kronikk

Er det egentlig sunt for godt voksne å skifte bomiljø?

Her har du ti gode grunner for ikke å planlegge for alderdommen 

Derfor må du planlegge for et enklere liv

Til deg som ikke vil flytte fra huset ditt:
Du MÅ ikke flytte i leilighet når du blir eldre !

Vennlig hilsen
Boligdama – T: 950 37 330 – trude@boligdama.no

Kommentarer (0)

Er det blitt dyrere å eie enn å leie bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Ting endrer seg raskt i boligmarkedet.  I januar 2021 skrev jeg en blogg med tittelen “Nå er det dyrt å leie bolig”.  Da var rentene rekordlave og boligprisene sterkt stigende.  Analytikere hadde regnet ut at det kostet deg kr 9.000  måneden å leie en 2-roms i Oslo fremfor å eie. 

Nå kan det se ut som om forholdene snudd på hodet.

Renten er mye høyere og det er varslet boligprisnedgang fremover.  Også leieprisene er økt som følge av dette. Allikevel viser beregninger at det på kort sikt vil være dyrere å eie fremfor å leie fremover.

Dette kan belyses ved disse beregningene gjengitt i Dagens Næringsliv:

Eksempel 1.  Leiligheten stiger ikke i verdi.

Kilde:  Endre Jo Reite – BN Bank – sakset fra Dagens Næringsliv

Merk at beregningen er basert på kjøp av selveierbolig hvor det beregnes dokumentavgift.  På en bolig til kr 3,8 mill som i eksemplet her vil det utgjøre kr 95.000 eller kr 2.600 pr måned i 3 år.  Kjøper du andel eller aksjeleilighet har du ikke den kostnaden.  Videre er det lagt inn kr 165.000 i salgs- og kjøpsomkostninger , noe som utgjør kr 4.600 pr måned i 3 år.  Det er altså forutsatt at du skal dekke eller tjene inn alle kostnader ved kjøpet i løpet av 3 år.

Eksempel 2. Leiligheten stiger i verdi 

Kilde:  Endre Jo Reite – BN Bank – sakset fra Dagens Næringsliv

Merk at beregningen er basert på kjøp av selveierbolig hvor det beregnes dokumentavgift.  På en bolig til kr 3,8 mill som i eksemplet her vil det utgjøre kr 95.000 eller kr 2.600 pr måned i 3 år.  Kjøper du andel eller aksjeleilighet har du ikke den kostnaden.  Videre er det lagt inn kr 165.000 i salgs- og kjøpsomkostninger, noe som utgjør kr 4.600 pr måned i 3 år.  Det er altså forutsatt at du skal dekke eller tjene inn alle kostnader ved kjøpet i løpet av 3 år.

Hva skal vi si til dette ?

Beregningene viser at du kanskje skal tenke deg litt mer om før du setter alt inn på å kjøpe din egen bolig.  Særlig hvis du bor rimelig til leie.  Kanskje klarer du å spare opp egenkapital til å kjøpe senere, hvis du ønsker det.

Men, det er mye som skal klaffe før det vil være mer gunstig å bo til leie enn å eie selv.

For det første må du finne en utleiebolig til en relativt gunstig pris.

For det andre bør du ha et leieforhold som ser ut til å være langsiktig, minst 3 år.  De fleste standardkontrakter er på 3 år, men har samtidig bestemmelser om at utleier kan si opp kontrakten hvis hen skal bruke den selv, overlate den til familien eller selge.  Mange leietakere mister sin leiebolig midt i perioden.

Du er heller ikke garantert ny kontrakt på like vilkår når 3 års kontrakten går ut.  Da må du forhandle om ny kontrakt og utleier har rett til å heve leien etter gjeldende markedsnivå.  Det er spådd at utleieboligene vil stige kraftig i pris, særlig i Oslo i årene som kommer.  Som du ser av utregningene blir lønnsomheten av å leie mindre jo høyere leiesum du betaler.  Det kan være dumt å stå på bar bakke når du oppdager at leiekontrakten blir alt for dyr og du ikke har klart å spare opp nødvendig egenkapital til å kjøpe.

Du har som oftest ikke anledning til å gjøre endringer i en leiebolig og mange leietaker opplever at utleiere ikke er så ivrige på å bruke penger på vedlikehold.  Dette kan bli enda mer tydelig når kostnadene ved å eie en sekundærbolig øker. Da er det fare for at utleierne blir enda mer “gniene”.

Eier du boligen i mer enn 3 år vil regnestykket se annerledes ut.  Tidligere har rådet vært at du bør eie boligen i minst 3 år for at du ikke skal tape på kjøpet.  Nå er det kanskje lurt å tenke i et 5 års perspektiv når du kjøper din første bolig.

I tillegg kan du tenke på at kjøp av andels- eller borettslagsleilighet vil spare deg for kr 2.600 i utgifter pr måned i 3 år siden du slipper dokumentavgift.  Dersom du ikke er investor eller boligspekulant ser jeg ingen ulemper ved å kjøpe andelsleilighet fremfor selveierbolig.

I regnestykkene er det kun tatt hensyn til rentekostnadene. Rentekostnader kan ses på som en parallell til leie.  Normalt vil du betale avdrag på gjelden din i tillegg.  Og er det en andelsbolig med fellesgjeld betaler du ned på din del av den også.  Det betyr at din egenkapital øker, du betaler til deg selv.  En egenkapital du kan bruke ved neste korsvei når du ønsker å gå videre i boligkarrieren.

Mange som har kjøpt og solgt bolig relativt hyppig har nok tapt på dette, selv i et marked med stigende priser.  Forutsatt at alle kostnader regnes med.  Men de har ikke merket seg ved dette.  Som oftest  fordi de har kjøpt noe nytt og bedre og stort sett tatt utgangspunkt i hva de kjøpte boligen for og hva de resolgte den for.  Går de i pluss der har de vært fornøyd.  Ikke helt økonomi- analytiker tilnærming akkurat, men egentlig en sunn innstilling som har gjort at bolighandelen i Norge glir ganske greit.  Og de som har kommet inn på markedet klarer å skaffe seg boliger de har behov for når de trenger det.

Det er viktig å ta regnestykker om hva som lønner seg på alvor.

Men det er ikke selve livet, i alle fall ikke når det gjelder bolig.

Boligen er sentrum i livet ditt.

Med den norske boligmodellen er det dessverre ganske få som kan se på sin utleiebolig som noe som de disponerer fritt og som kan vare livet ut. 

Eier du din egen bolig er du trygg og du har full handlefrihet.

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)