Overskriften på dagens blogg er ironisk ment for å illustrere hvordan boligkjøp ofte blir fremstilt i media. Bare du kan de rette triksene skaffer du deg drømmeboligen.  Men er det egentlig slik?

Min erfaring er at det ikke er slik.  Det finnes egentlig ingen snarveier ved boligkjøp.
I et presset boligmarked hadde det vært veldig deilig hvis noen enkle triks kunne ordnet det hele. Men dessverre, som kjøpere er vi prisgitt det systemet som gjelder for omsetning av boliger her til lands.  De aller fleste boligene blir solgt på lik måte gjennom finn.no og med felles visninger og påfølgende budrunde.  Og med eiendomsmegler, som får sin provisjon fra selger som mellommann.

Kun et fåtall, kanskje opp til 5% :

• blir kuppet før visning
• vunnet gjennom å bruke lure triks i budrunden
• oppnådd fordi man skremmer bort andre interessenter ved for eksempel å snakke nedsettende om boligen på visning.

Å kjøpe bolig er ikke et spill men en stor investering som krever gode forbedelser,  kompetanse og iherdig innsats.Enkle tips og triks er ikke uten verdi og kan være verdt å ta med seg men poenget er at de som regel ikke er avgjørende for bolighandelen.

Til deg som tenker på eller er i gang med å kjøpe bolig.
Her er isteden for enkle triks,
5 gode råd som muligens kan gi deg mental styrke i forhold til kjøpsprosessen:

• Ikke vær helt alene, du trenger noen å snakke med underveis. Søk hjelp hos venner og familie eller en profesjonell rådgiver
• Sett av tid og ha fokus.  Vår erfaring er at det er bedre å kjøre på når du først har bestemt deg for å kjøpe.  En halvhjertet visning nå og da fører ikke til noe resultat.
• Vær realistisk i forhold til budsjett og ønsker for boligen.  Sil ut “MÅ” ha og “KJEKT Å HA” elementene så tidlig som mulig
• Ikke slit deg ut på unødvendige visninger;
  for eksempel for dyre eller boliger du egentlig ikke vil ha men synes du må se på.
• Stol på magefølelsen.  Magefølelsen endrer seg som oftest i takt med din egen bevisstgjøring i prosessen.  Dersom du til slutt føler at “denne boligen er riktig for meg innenfor mine rammer” vil du kunne stole på at det er et riktig kjøp..

Boligkjøp handler om mye penger og det å skape seg et nytt hjem. Da sier det seg selv at det psykologiske aspektet er viktig.  I vår rådgivning til boligkjøpere må vi jobbe med å få kundene inn på det riktige mentale sporet.  Dette kombinert med vår fagkunnskap har gjort at vi har klart å komme i land med boligkjøp i løpet av 2-6 uker.  Det hender også at noen kommer frem til at de ikke er modne for å kjøpe akkurat nå.  Da råder vi dem til å vente til lysten kommer tilbake.

De aller fleste av oss, også mine kunder, har en forestilling om hva de bare MÅ ha når de skal kjøpe bolig.  Er det mulig å bytte ut noen MÅ ha med KJEKT å ha og dermed komme nærmere målet?

Det er ikke min oppgave å knuse folks drømmer, men å tilpasse deler av drømmen til virkeligheten kan ikke skade.  Veien blir ofte til mens man går og det endelige kjøpet avviker ofte noe fra det opprinnelige drømmescenariet.  Allikevel blir de fleste veldig fornøyd.

• MÅ ha heis – hva med å finne en bolig i høy 1.etasje eller 2. etasje?
• MÅ ha privat garasje/p-plass.  Hva med å spare penger og miljøet å bruke et bilkollektiv eller offentlig kommunikasjon?
• MÅ ha stor leilighet og gjesterom.  Hva med å bruke skapseng kombinert med kontorplass som gjesterom og heller bytte ut noen m2 med en virkelig god beliggenhet?
• MÅ ha ferdig oppusset og god standard.  Hva med å betale en lavere inngangsverdi, se potensialet for endring og pusse opp?
• MÅ ha “riktig” område og beliggenhet.  Hva med å søke råd for å finne alternative boområder?
• MÅ ha peis?  Hva med å kjøpe en biopeis eller klare deg uten?

Dine MÅ ha bestemmer hvor høyt opp i pris du må gå for å få den riktige boligen for deg.  Er det noen MÅ ha punkter du føler du  absolutt ikke kan fire på, hold fast ved disse og prøv igjen senere.
Bolig er tross alt ikke noe du kjøper bare fordi du MÅ ha det…:)

Flere nyttige tips eller hjelp til å sortere ut behov for å starte boligjakten, ta kontakt

Mange kunder er opptatt av fellesgjeld i forbindelse med boligkjøp.  Det er lurt, da dette er viktig for alle som er på boligmarkedet.

Frykt
Mange forbinder det å kjøpe en leilighet med høy fellesgjeld som litt farlig og i alle fall lite lønnsomt. Litt av frykten skyldes nok at det for noen år siden ble spekulert i å utvikle og selge borettslagsboliger med svært høy andel fellesgjeld, avdragsfrihet de første årene og skandaløst  mangelfulle opplysninger til kjøperne.  Siden den gang er det kommet regler om hvor mye fellesgjeld som kan legges på en bolig, meglers informasjonsplikt samt at det er utviklet sikringsordninger.  Resultatet er at boliger med relativt høy fellesgjeld selger bra og at prisforskjellen mellom borettslag/andelsleiligheter og selveierboliger nærmest er utvisket.

Høye felleskostnader – gå bak tallene
Ser du en boligannonse med høye felleskostnader skal du ikke nødvendigvis la deg skremme av dette. Det er nødvendig å gå bak tallene og se hva felleskostnadene består av.  Er det høye felleskostnader vil som regel mye av kostnaden være andel renter og eventuell avdrag på andel av lånet som borettslaget har tatt opp og som du slipper å ta opp lån for selv.

Jeg har sammenlignet en aktuell borettslagsbolig for salg i Nye Gamlebyen Oslo med kjøp av selveierbolig til samme pris og fått frem følgende kostnadsbilde for de månedlige kostnadene:

NB:
Eksemplet er fra 2015 og det er helt andre boligpriser i dag – mars 2017.  Men eksemplet duger som sammenligning, resultatet ville blitt det samme dog med høyere summer.

De første årene er månedlige kostnader i borettslagsboligen lavere fordi det ikke betales avdrag på felleslånet i borettslaget.   Når avdragene slår inn i 2018 blir månedlige bokostnader fremdeles noe lavere for borettslagsboligen. Dette skyldes nok at borettslag ofte får lengre avdragstid på sine lån enn det de fleste private kan oppnå.  De oppnår også ofte noe lavere renter.

Hva skal du være obs på ved høy fellesgjeld?

• Avdragsbetaling felleslånet:  Er denne påbegynt og innbakt i de opplyste felleskostnader.  Hvis ikke få oppgitt hvor mye dette blir og ta det med i regnestykket ditt.
• Hvordan er borettslaget drevet og hvem er forretningsfører.  Er det for eksempel et OBOS eller Usbl borettslag er det som regel “bankers”.
• Er borettslaget med i en sikringsordning for ubetalte felleskostnader?
• Er det IN ordning i borettslaget? IN ordning betyr mulighet til å innbetale deler eller hele fellesgjelden på leiligheten din.
• Har det vært vanskelig å omsette boliger i det aktuelle borettslaget grunnet høy fellesgjeld?  Dette kan ha betydning for din mulighet til å få solgt senere.

Gode meglere som selger denne type bolig, vil som regel gi relevante opplysninger i salgsprospektet, og de er langt på vei pliktig til å gjøre det. Hvis noe mangler bør du stille relevante spørsmål.  Alle sjekkpunktene behøver nødvendigvis ikke være oppfylt for at du skal kunne føle deg trygg,  Dette må vurderes i forhold til et totalbilde med utgangspunkt i samlet pris på boligen og din økonomiske situasjon.

Husk at når du kjøper leilighet så kjøper du også en del av bygningen og fellesarealene. Og du kjøper deg inn i et økonomisk fellesskap.  Dessverre leverer ikke alle byggherrer og selgere det de har lovet. Og  du som kjøper må betale regningen.

Jeg har i ett drøyt år vært profesjonell styreleder i en bygård sentralt i Oslo som er gjort om fra privat utleiegård til borettslag.  Leilighetene, som i første rekke er kjøpt av unge førstegangskjøpere er stort sett i bra stand, men fellesarealene er dessverre ikke levert i den forfatning som ble lovet i salgsmaterialet og som burde vært forventet.  Mye av arbeidet er mangelfullt og ikke godkjent av offentlige myndigheter. I tillegg har den innledende drift og økonomi vært svært uryddig.  Dette er ikke så lett å fange opp for en ung kjøper, særlig når gården er gammel i utgangspunktet og selger lover gull og grønne skoger.  Det vil ikke være plass i dette innlegget til å ta opp alle sakene vi har måttet ta grep om i “vårt ” borettslag.  Vi har nå, etter nesten ett år fått god oversikt over det meste og kan derfor by på noen nyttige erfaringer og gode råd i forhold til å få orden i en kaotisk situasjon:

• Ta makten fra byggherren.  Straks flertallet av andelene er solgt (gjelder borettslag) skal det avholdes generalforsamling og velges et styre blant andelseierne/beboerne.  Her er det adgang til å benytte rettsapparatet dersom byggherre nekter å gjennomføre eller haler ut tiden.
• Få oversikt over økonomien og felleskostnader og sett opp et realistisk budsjett.  Ofte setter selger opp et minimumsbudsjett med lavest mulig felleskostnader da dette gir et flatterende inntrykk ved salget av leilighetene.
• Bruk gode rådgivere, profesjonell styreleder og/eller advokat.  Det kan lønne seg på sikt
• Skift til en god forretningsfører og revisor uavhengig av byggherre og selger
• Kommuniser skriftlig(gjerne på mail) med byggherre/selger og ta vare på dokumentasjonen
• Ha åpen og løpende dialog med beboerne, for eksempel via egen facebook gruppe
• Kommuniser med offentlig myndigheter som måtte være involvert og dokumentèr at styret arbeider med å rydde opp
• Vær tålmodig – ting tar tid . Velg dine kamper med omhu, det dyreste og viktigste først.
• Husk at sunn drift, god økonomi og gode fellesarealer i boligselskapet har stor innvirkning ved videresalg.  Gi derfor ditt bidrag til fellesskapet ved å støtte styrets arbeid eller delta selv.

Useriøse utbyggere og selger utgjør heldigvis ikke flertallet.  I den grad de finnes er det typisk at de balanserer på grensen av lovverket og dermed i stor grad utenfor offentlig kontroll.  Da må beboerne dessverre ordne opp selv.