Mange kunder er opptatt av fellesgjeld i forbindelse med boligkjøp.  Det er lurt, da dette er viktig for alle som er på boligmarkedet.

Frykt
Mange forbinder det å kjøpe en leilighet med høy fellesgjeld som litt farlig og i alle fall lite lønnsomt. Litt av frykten skyldes nok at det for noen år siden ble spekulert i å utvikle og selge borettslagsboliger med svært høy andel fellesgjeld, avdragsfrihet de første årene og skandaløst  mangelfulle opplysninger til kjøperne.  Siden den gang er det kommet regler om hvor mye fellesgjeld som kan legges på en bolig, meglers informasjonsplikt samt at det er utviklet sikringsordninger.  Resultatet er at boliger med relativt høy fellesgjeld selger bra og at prisforskjellen mellom borettslag/andelsleiligheter og selveierboliger nærmest er utvisket.

Høye felleskostnader – gå bak tallene
Ser du en boligannonse med høye felleskostnader skal du ikke nødvendigvis la deg skremme av dette. Det er nødvendig å gå bak tallene og se hva felleskostnadene består av.  Er det høye felleskostnader vil som regel mye av kostnaden være andel renter og eventuell avdrag på andel av lånet som borettslaget har tatt opp og som du slipper å ta opp lån for selv.

Jeg har sammenlignet en aktuell borettslagsbolig for salg i Nye Gamlebyen Oslo med kjøp av selveierbolig til samme pris og fått frem følgende kostnadsbilde for de månedlige kostnadene:

NB:
Eksemplet er fra 2015 og det er helt andre boligpriser i dag – mars 2017.  Men eksemplet duger som sammenligning, resultatet ville blitt det samme dog med høyere summer.

De første årene er månedlige kostnader i borettslagsboligen lavere fordi det ikke betales avdrag på felleslånet i borettslaget.   Når avdragene slår inn i 2018 blir månedlige bokostnader fremdeles noe lavere for borettslagsboligen. Dette skyldes nok at borettslag ofte får lengre avdragstid på sine lån enn det de fleste private kan oppnå.  De oppnår også ofte noe lavere renter.

Hva skal du være obs på ved høy fellesgjeld?

• Avdragsbetaling felleslånet:  Er denne påbegynt og innbakt i de opplyste felleskostnader.  Hvis ikke få oppgitt hvor mye dette blir og ta det med i regnestykket ditt.
• Hvordan er borettslaget drevet og hvem er forretningsfører.  Er det for eksempel et OBOS eller Usbl borettslag er det som regel “bankers”.
• Er borettslaget med i en sikringsordning for ubetalte felleskostnader?
• Er det IN ordning i borettslaget? IN ordning betyr mulighet til å innbetale deler eller hele fellesgjelden på leiligheten din.
• Har det vært vanskelig å omsette boliger i det aktuelle borettslaget grunnet høy fellesgjeld?  Dette kan ha betydning for din mulighet til å få solgt senere.

Gode meglere som selger denne type bolig, vil som regel gi relevante opplysninger i salgsprospektet, og de er langt på vei pliktig til å gjøre det. Hvis noe mangler bør du stille relevante spørsmål.  Alle sjekkpunktene behøver nødvendigvis ikke være oppfylt for at du skal kunne føle deg trygg,  Dette må vurderes i forhold til et totalbilde med utgangspunkt i samlet pris på boligen og din økonomiske situasjon.

Husk at når du kjøper leilighet så kjøper du også en del av bygningen og fellesarealene. Og du kjøper deg inn i et økonomisk fellesskap.  Dessverre leverer ikke alle byggherrer og selgere det de har lovet. Og  du som kjøper må betale regningen.

Jeg har i ett drøyt år vært profesjonell styreleder i en bygård sentralt i Oslo som er gjort om fra privat utleiegård til borettslag.  Leilighetene, som i første rekke er kjøpt av unge førstegangskjøpere er stort sett i bra stand, men fellesarealene er dessverre ikke levert i den forfatning som ble lovet i salgsmaterialet og som burde vært forventet.  Mye av arbeidet er mangelfullt og ikke godkjent av offentlige myndigheter. I tillegg har den innledende drift og økonomi vært svært uryddig.  Dette er ikke så lett å fange opp for en ung kjøper, særlig når gården er gammel i utgangspunktet og selger lover gull og grønne skoger.  Det vil ikke være plass i dette innlegget til å ta opp alle sakene vi har måttet ta grep om i “vårt ” borettslag.  Vi har nå, etter nesten ett år fått god oversikt over det meste og kan derfor by på noen nyttige erfaringer og gode råd i forhold til å få orden i en kaotisk situasjon:

• Ta makten fra byggherren.  Straks flertallet av andelene er solgt (gjelder borettslag) skal det avholdes generalforsamling og velges et styre blant andelseierne/beboerne.  Her er det adgang til å benytte rettsapparatet dersom byggherre nekter å gjennomføre eller haler ut tiden.
• Få oversikt over økonomien og felleskostnader og sett opp et realistisk budsjett.  Ofte setter selger opp et minimumsbudsjett med lavest mulig felleskostnader da dette gir et flatterende inntrykk ved salget av leilighetene.
• Bruk gode rådgivere, profesjonell styreleder og/eller advokat.  Det kan lønne seg på sikt
• Skift til en god forretningsfører og revisor uavhengig av byggherre og selger
• Kommuniser skriftlig(gjerne på mail) med byggherre/selger og ta vare på dokumentasjonen
• Ha åpen og løpende dialog med beboerne, for eksempel via egen facebook gruppe
• Kommuniser med offentlig myndigheter som måtte være involvert og dokumentèr at styret arbeider med å rydde opp
• Vær tålmodig – ting tar tid . Velg dine kamper med omhu, det dyreste og viktigste først.
• Husk at sunn drift, god økonomi og gode fellesarealer i boligselskapet har stor innvirkning ved videresalg.  Gi derfor ditt bidrag til fellesskapet ved å støtte styrets arbeid eller delta selv.

Useriøse utbyggere og selger utgjør heldigvis ikke flertallet.  I den grad de finnes er det typisk at de balanserer på grensen av lovverket og dermed i stor grad utenfor offentlig kontroll.  Da må beboerne dessverre ordne opp selv.

Leste i et skryteinnlegg fra en av byens eiendomsmeglere at hans område var så populært at et ungt par hadde vært på 105 visninger der i løpet av noen få måneder.  Min umiddelbare tanke var : “Stakkars mennesker”.

Dersom du satser boligkjøpet på å gå innom så mange visninger som mulig vil du raskt bli lei eller forhindret av andre viktige gjøremål i livet.  Dermed blir det pause i boligkjøpsprosessen før du starter igjen med ny runde visninger.  Og boligkjøpet tar fort 1 – 3 år.

Det er flere ting du kan gjøre for å ikke kaste bort tiden på unødvendige visninger:

• Sett opp en kravspesifikasjon for ny leilighet med  “må ha” kriterier og “nice to have” kriterier og tenk over punktene før du bestemmer deg å gå på visning.  Mangler boligen for mange av “må ha” punktene er dette sannsynligvis ikke noe for deg.
• Vær kritisk til bildene i salgsannonsene.  Fotografene bruker vidvinkel linser og mange rom fremstår større enn de er.
• Se bildene opp mot plantegning og forsøk å danne deg et bilde av størrelsen på rommene.  Dessverre oppgis ikke m2 innhold pr rom i annonsen, men tegningen vil gi deg en viss pekepinn
• Leilighetene er ofte stylet med tilpassede møbler som du kanskje ikke har eller liker og kan fremstå mer funksjonelle enn de er.
• Den tekniske standarden er også ofte dårligere enn bildene tilsier.  Les teksten i annonsen eller prospektet og ikke minst tilstandsrapporten.  Slik danner du deg et bilde av når det sist ble pusset opp eller gjort oppgraderinger i boligen
• Ring eller mail spørsmål til megler før visningen på ting du stusser over eller lurer på.  Så slipper du å møte opp og få svar som ikke passer dine ønsker.
• Vær åpen for å søke i andre  og kanskje rimeligere boligområder enn det du hadde tenkt deg på forhånd, men vær samtidig ærlig mot deg selv i forhold til hvor du kan tenke deg å bo.

Jeg jobber jeg målrettet sammen med kundene og vi forbereder oss godt før det tas beslutning om å gå på visning.   I noen tilfeller har vi brukt litt ekstra tid for å finne riktig område av byen.  Når dette er gjort har vi klart å finne en passende bolig med 2 til 4 visninger pr kunde.  Dette er noe kundene setter pris på.

Fortsatt god sommer !

Vi lever stadig lengre i dette landet og dagens eldre ønsker å leve et aktivt liv.  Vi ser at mange er tidlig ute med å skifte til en bolig som kan oppfylle dette ønsket og samtidig være hensiktsmessig hvis helsa begynner å skrante.  Dette er meget fornuftig.

Figuren over som er hentet fra markedsundersøkelse gjennomført av Prognosesenteret viser at rundt 20% av folk i alderen 55-64 år enten har kjøpt eller har planer om å kjøpe bolig.  I aldersgruppen 65-74 år har 29% kjøpt bolig de seneste 3 år mens kun 10% har planer om å kjøpe bolig.  Nesten ingen over 75 år har planer om å kjøpe bolig.  Om dette betyr at de eldste har fått skaffet seg en god bolig for alderdommen eller om de synes det er for sent å gjøre noe med sin bosituasjon er vanskelig å si, men samme undersøkelse viser at gruppen 75 år og oppover har størst problemer med å orientere seg på boligmarkedet.

Gode seniorboliger er sterkt etterspurt, og flere og flere i  ønsker seg også boliger med felles servicefunksjoner.  Men utviklingen av disse går som øvrig boligbygging for sakte i forhold til etterspørselen, i alle fall i sentrale strøk.   Så isteden for å vente på at slike boliger skal komme på plass anbefales det å lete etter en god bolig i det vanlige boligmarkedet, og helst så tidlig som mulig. For de godt voksne er det ofte ikke det økonomiske som står i veien for å komme igang med boligjakten, kanskje heller psykologiske faktorer

Her er noen tips i forhold til å komme igang med prosessen:

• Tenk på hvor mange fine stunder du har hatt i din nåværende bolig
• Tenk på hvor spennende det skal bli å prøve noe nytt
• Tenk på at barna skal leve sitt eget liv, du trenger ikke å ha barnerommet stående
• Tenk på at  skifte av bolig kan gi deg økonomisk handlingsrom til å hjelpe barna eller nyte livet
• Tenk på at en tilpasset bolig vil gjøre deg mer selvstendig lengre
• Følg aktivt med i boligmarkedet, gjerne på nye boligprosjekter og søk råd hos TruDet 🙂