Med dagens boligpriser kan det være en dyd av nødvendighet å gjøre fysiske endringer i leiligheten man kjøper.  For eksempel å få lagt inn et soverom for utleie.  Kreativitet lønner seg både i forhold til bokvalitet og senere videresalg.  Her er noen praktiske eksempler.  

Fra 2 roms til 3 roms – flytte kjøkken

Leilighet på Sagene – kjøpt som 2 roms med “to” sammenhengende stuer og separat kjøkken

Kan lett bygges om til denne planløsningen:

Da får man kjøkkenet i tilknytning til stua og to gode soverom.  Man kunne også valgt å åpne helt opp mot den nye stua for å få enda mer kjøkken/stue løsning.  Soverommet nærmest entreen kan nå bli leid ut, den ligger nå litt i utkanten av leiligheten med lett tilgang til bad og kjøkken.  Ved siden av en mer funksjonell leilighet med utleiemulighet vil denne endringen gi merinntekt ved videresalg.   Folk som etterspør denne type leilighet sentralt i Oslo er mer opptatt av effektiv utnyttelse av plassen enn å ha to stuer.

Fra 1 roms til 2 roms

Her er det laget et lite kjøkken i den ene delen av stuen og fått et eget soverom i ett roms leiligheten.   Eget soverom blir som regel foretrukket fremfor et større kjøkken i en liten leilighet.  Og man kan lage mye god mat på et lite kjøkken også.

Kostnader

Kostnader til disse endringene vil variere i forhold til hva slags kjøkken man velger, flytte det gamle eller kjøpe nytt og prisen på dette.  Ikke vær redd for å gå på et slikt prosjekt selv om du ikke er handy selv, det behøver ikke bli så dyrt å bruke håndverker.  Tilkobling til vann er også en sak som spiller inn. Det enkleste er å legge kjøkkenet vegg i vegg med bad.  I disse eksemplene blir det litt avstand fra bad til kjøkken.   Vannrør må dermed legges i tak eller gulv – det rimeligste er tak.  Og det må etableres pumpe i tilknytning til utslagsvask i kjøkken.

Vi i Boligkjøpsmegling innhenter kostnadsoverslag på endringene før budrunden slik at vi er sikre på at kunden har nok penger til å få gjennomført de planlagte endringene.

Jeg har tidligere i innlegg gått inn for at det under visse forutsetninger er lurt å kjøpe ny bolig før man selger den gamle.   I så tilfelle er det lurt å sørge for å ha tilsagn på mellomfinansiering fra banken din.

Midlertidig lån
Mellomfinansiering er et midlertidig lån som:

• Gjør det mulig å kjøpe/overta ny bolig før du har solgt og fått oppgjør for den gamle
• Er avdragsfritt og som regel har en løpetid på 6 måneder
• Nedbetales når du har fått utbetalt egenkapitalen som var bundet opp i den leiligheten du selger/flytter fra

Mellomfinansiering gir deg fleksibilitet

Det er lurt å prøve å time overtakelse av ny bolig og fraflytting av gammel bolig så nær hverandre i tid som mulig, men det er ofte vanskelig å få dette til.  Kanskje er det nødvendig å avtale kort overtakelsestid for å få tilslaget på drømmeboligen.  Eller kanskje ønsker de som kjøper din bolig til en god pris en litt lengre overtakelsestid.  Ved høyt rentenivå blir mellomfinansiering dyrt, men i dagens rentemarked er det ikke så store kostnader forbundet med dette.  Dermed kan du ta deg råd til å være mer fleksibel når du kjøper og selger.

Søk mellomfinansiering samtidig som du søker ordinært lån

I noen tilfeller vil ikke banken gi mellomfinansiering.  Det er derfor viktig at du tar opp dette spørsmålet samtidig som du søker det ordinære lånet slik at du vet hva du har å forholde deg til .  Litt kjedelig å oppdage at du ikke får mellomfinansiering når du er midt i en budrunde.  Dersom du ikke får tilsagn på mellomfinansiering vil det være lurest å selge den gamle boligen før du kjøper ny.  Noen ganger kan banken kan også sette som betingelse for å få lån at du må selge før du kjøper noe nytt.    Det siste gjelder når banken anser at du har stramme rammer i forhold til egenkapital og betjeningsevne.  Du kan likevel få kjøpt deg en god bolig.  Suksessen ligger i god planlegging.

Det lave tilbudet av boliger til salgs og den store etterspørselen lager press i Oslo markedet. Vårflommen ser ut til å vente på seg og det er kamp om boligene.

I dag har jeg på vegne av to kunder overvåket en budrunde på et oppussingsobjekt sentralt i byen og en selveierleilighet litt lenger unna.  Begge to ble for kostbare i forhold til budsjett.  Vi har derfor i fellesskap omjustert oss i forhold til ambisjoner på både størrelse og beliggenhet i den videre boligjakten.

Spriket mellom prisantydning og faktisk salgspris ser ut til å være størst i de indre bydeler.  Gammel vane, vond å vende ser det ut til, det meste blir fremdeles priset for lavt.

Er du lei av bortkastede visninger og tapte budrunder?  Ta kontakt for en realitetsorientering på hva du har råd til og hvordan du kan justere forventningene dine.

Nettavisen E24 melder at det nå blir solgt brukte leiligheter til fastpris i det opphetede Oslo markedet. Boligkjøpsmegling har sammen med kunde sjekket ut et par leiligheter i et av disse byggene.

Vesentlige ulemper for kjøper

Fastpris høres besnærende ut i et hett boligmarked med mye etterspørsel.  Men den fastprismodellen som presenteres her har, slik jeg ser det, noen vesentlige ulemper for kjøper.

• Høy pris ?
  

  Leiligheten vi så på var på 75 m2 og var annonsert med en pris på  totalt kr 4.615.000 eller 61.533 pr m2 inklusiv fellesgjeld.   Sammenligner man med markedsprisen i området blir estimatet 4,4 mill.  Så kan man tenke seg at en budrunde ville dradd prisen oppover, men hvor mye vet vi ikke. Men det ser ut til at selger har tatt høyde for dette i sin prising..

• Uvanlig høye kjøpsomkostninger.

  Selger har lagt på omkostninger for stifting av borettslaget med 2,7% dvs kr 124.000 for den aktuelle leiligheten.  Dette er en uvanlig konstruksjon. Vanligvis tar selger eller utbygger kostnadene ved å stifte borettslaget.  Denne vrien er sannsynligvis lovlig, men den gjør leiligheten vesentlig dyrere sammenlignet med andre borettslagsleiligheter i området.  Her har selger ytterligere kompensert for manglende budrunde  og den reelle kjøpsprisen er steget til kr 4.740.000 eller kr 63.194 pr m2 for den aktuelle leiligheten.

• Balkong?
  

  Det foreligger rammetillatelse for balkong.  For at dette skal realiseres må borettslaget vedta balkongutbygging og sørge for finansiering. De leilighetene som kan ha balkong må bekoste dette. Så hvis du vil sammenligne med lignende leiligheter med balkong må du ta utgangspunkt i en pris på kr 4.865.000 (balkongen er beregnet til å koste kr 125.000) eller kr 64.861 pr m2.

• Usikkerhet rundt fellesgjelden.
  

  Andel fellesgjeld er oppgitt til kr 315.000 ifølge stipulert finansieringsplan og borettslaget har budsjettert med total fellesgjeld på osv.  Her kan det komme endringer og ingen vet hva det vil koste.  Blir den høyere må kjøper betale. Er det da fastpris?

• Lavt stipulerte fellesutgifter.

  Fellesutgiftene er stipulert til kr 2.714 eller 36 kr pr m2 pr mnd.  Bygd på erfaringstall er dette for lavt i forhold til at de også inneholder betjening av fellesgjeld på minst kr 315.000.  Antatte realistiske fellesutgifter vil være mellom kr 3.200 til 3.500 pr måned.

• Utleie på ubestemt tid?

  Det blir reklamert med at kjøper kan påregne at utleie på ubestemt tid blir godkjent av av styret. Det henvises da til nåværende styre som består av selgers representanter. Samtidig tas det forbehold om at dette kan endres av fremtidig styre (beboerstyre).  Leie på ubestemt tid vil kunne tiltrekke seg kjøpere som vil investere for utleie. Problemet er bare at lovnaden er i strid med borettsloven og dens intensjoner. Dette forsøket på omgåelse av loven er hverken bra for investorer eller fremtidige beboere og det er  fare for at det duket for konflikter når fremtidig beboerstyre skal forsøke å rydde opp i dette.

• Lite informasjon om byggets tilstand og borettslagets vedlikeholdsplaner,

  hverken i prospekt eller takst.  Årsaken til dette er at nåværende eier som eier alle andelene i borettslaget inntil boligene er solgt, ønsker å selge unna leilighetene og deretter forlate skuta. Borettslaget er nyetablert og årsberetning og regnskap  er ikke tilgjengelig.  Videre er rask overtakelse, senest 15.mars et premiss ved salget.

Hva så med litt usikkerhet hvis man gjør et godt kjøp?

Hva så, litt usikkerhet kan vel en kjøper leve med så lenge han får kjøpt seg en bra leilighet til fastpris.  Og folk som kjøper i nybygg må tross alt godta en del usikre opplysninger på kjøpstidspunktet.

Det er sant, men forskjellen er at når du kjøper nybygg vil du være beskyttet av Bustadsoppføringsloven som gir betydelig forbrukervern.  For brukte leiligheter gjelder avhendingsloven og kjøp “as is”.  Her er det mye større krav til kjøpers undersøkelsesplikt og et dårligere vern for forbruker.

Vær forsiktig og ikke glem å sjekke boligselskapet.

Jeg rådet mine kunder til ikke å gå inn for kjøp av en av disse leilighetene eller lignende prosjekter. Dette i første rekke fordi salget har en meget sterk slagside i favør av selger og kan medføre stor risiko for kjøper.

Og husk du kjøper ikke bare en leilighet men en del av et boligselskap.