Mange kunder som skal kjøpe bolig er samtidig i salgsmodus.  Da er det naturlig å spørre oss i Boligkjøpsmegling om å vurdere pristilbud de har fått fra eiendomsmeglere.  Vi hjelper dem gjerne med å spare noen tusen.   Her er noen tips til deg også.

• De ulike meglerfirmaene setter opp tilbudene forskjellig og har ulik pris på markedspakkene sine.  Det er derfor ikke alltid så lett å sammenligne.  Prøv derfor å få et inntrykk av :
• Hva koster den foreslåtte markedsføringen totalt og hvilken prosentsats har de satt på provisjon av salget.   Provisjonssatsen er som regel mellom 1,5 og 2,5% .  Slår du sammen dette får du totalprisen.  Husk også å få med den såkalte tilretteleggingen.
• Husk at provisjonen øker dersom salgsprisen øker.  Det er kanskje bare rett og rimelig at megler skal få sin del av økt salgspris, men hvis utgangsprisen er vesentlig lavere enn det du antar du vil få for boligen ville jeg ha prutet på prosenten
• Vurder om de foreslåtte markedsføringstiltak er verdt pengene.  Mange hevder at avisannonser er mer egnet til å markedsføre meglerfirmaet enn selve boligen.  Dette fordi de fleste søker etter bolig digitalt.  Spør heller etter markedsføring på facebook eller andre sosiale medier
• Det er enklest å prute på selve meglerhonoraret da de fleste meglerne er ansatt i store kjeder hvor de ikke får lov til å gi bort så mye av elementene med faste priser, for eksempel markedsføringselementer
• Utlegg kan du ikke gjøre noe med så ikke bruk tid på å diskutere disse

Det viktigste er å få en totalkostnad på meglertjenestene som du er komfortabel med forutsatt en gitt pris for boligen.  Men velg ikke megler bare etter prisen, bruk magefølelsen i forhold til hvem du har mest tillit til.

Lykke til, ta gjerne kontakt hvis du lurer på noe mer rundt dette.

Med dagens boligpriser kan det være en dyd av nødvendighet å gjøre fysiske endringer i leiligheten man kjøper.  For eksempel å få lagt inn et soverom for utleie.  Kreativitet lønner seg både i forhold til bokvalitet og senere videresalg.  Her er noen praktiske eksempler.  

Fra 2 roms til 3 roms – flytte kjøkken

Leilighet på Sagene – kjøpt som 2 roms med “to” sammenhengende stuer og separat kjøkken

Kan lett bygges om til denne planløsningen:

Da får man kjøkkenet i tilknytning til stua og to gode soverom.  Man kunne også valgt å åpne helt opp mot den nye stua for å få enda mer kjøkken/stue løsning.  Soverommet nærmest entreen kan nå bli leid ut, den ligger nå litt i utkanten av leiligheten med lett tilgang til bad og kjøkken.  Ved siden av en mer funksjonell leilighet med utleiemulighet vil denne endringen gi merinntekt ved videresalg.   Folk som etterspør denne type leilighet sentralt i Oslo er mer opptatt av effektiv utnyttelse av plassen enn å ha to stuer.

Fra 1 roms til 2 roms

Her er det laget et lite kjøkken i den ene delen av stuen og fått et eget soverom i ett roms leiligheten.   Eget soverom blir som regel foretrukket fremfor et større kjøkken i en liten leilighet.  Og man kan lage mye god mat på et lite kjøkken også.

Kostnader

Kostnader til disse endringene vil variere i forhold til hva slags kjøkken man velger, flytte det gamle eller kjøpe nytt og prisen på dette.  Ikke vær redd for å gå på et slikt prosjekt selv om du ikke er handy selv, det behøver ikke bli så dyrt å bruke håndverker.  Tilkobling til vann er også en sak som spiller inn. Det enkleste er å legge kjøkkenet vegg i vegg med bad.  I disse eksemplene blir det litt avstand fra bad til kjøkken.   Vannrør må dermed legges i tak eller gulv – det rimeligste er tak.  Og det må etableres pumpe i tilknytning til utslagsvask i kjøkken.

Vi i Boligkjøpsmegling innhenter kostnadsoverslag på endringene før budrunden slik at vi er sikre på at kunden har nok penger til å få gjennomført de planlagte endringene.

Jeg har tidligere i innlegg gått inn for at det under visse forutsetninger er lurt å kjøpe ny bolig før man selger den gamle.   I så tilfelle er det lurt å sørge for å ha tilsagn på mellomfinansiering fra banken din.

Midlertidig lån
Mellomfinansiering er et midlertidig lån som:

• Gjør det mulig å kjøpe/overta ny bolig før du har solgt og fått oppgjør for den gamle
• Er avdragsfritt og som regel har en løpetid på 6 måneder
• Nedbetales når du har fått utbetalt egenkapitalen som var bundet opp i den leiligheten du selger/flytter fra

Mellomfinansiering gir deg fleksibilitet

Det er lurt å prøve å time overtakelse av ny bolig og fraflytting av gammel bolig så nær hverandre i tid som mulig, men det er ofte vanskelig å få dette til.  Kanskje er det nødvendig å avtale kort overtakelsestid for å få tilslaget på drømmeboligen.  Eller kanskje ønsker de som kjøper din bolig til en god pris en litt lengre overtakelsestid.  Ved høyt rentenivå blir mellomfinansiering dyrt, men i dagens rentemarked er det ikke så store kostnader forbundet med dette.  Dermed kan du ta deg råd til å være mer fleksibel når du kjøper og selger.

Søk mellomfinansiering samtidig som du søker ordinært lån

I noen tilfeller vil ikke banken gi mellomfinansiering.  Det er derfor viktig at du tar opp dette spørsmålet samtidig som du søker det ordinære lånet slik at du vet hva du har å forholde deg til .  Litt kjedelig å oppdage at du ikke får mellomfinansiering når du er midt i en budrunde.  Dersom du ikke får tilsagn på mellomfinansiering vil det være lurest å selge den gamle boligen før du kjøper ny.  Noen ganger kan banken kan også sette som betingelse for å få lån at du må selge før du kjøper noe nytt.    Det siste gjelder når banken anser at du har stramme rammer i forhold til egenkapital og betjeningsevne.  Du kan likevel få kjøpt deg en god bolig.  Suksessen ligger i god planlegging.

Det lave tilbudet av boliger til salgs og den store etterspørselen lager press i Oslo markedet. Vårflommen ser ut til å vente på seg og det er kamp om boligene.

I dag har jeg på vegne av to kunder overvåket en budrunde på et oppussingsobjekt sentralt i byen og en selveierleilighet litt lenger unna.  Begge to ble for kostbare i forhold til budsjett.  Vi har derfor i fellesskap omjustert oss i forhold til ambisjoner på både størrelse og beliggenhet i den videre boligjakten.

Spriket mellom prisantydning og faktisk salgspris ser ut til å være størst i de indre bydeler.  Gammel vane, vond å vende ser det ut til, det meste blir fremdeles priset for lavt.

Er du lei av bortkastede visninger og tapte budrunder?  Ta kontakt for en realitetsorientering på hva du har råd til og hvordan du kan justere forventningene dine.