It’s complicated sies det ofte i amerikanske filmer når kjærlighetsforholdet ikke vil fungere.  Det samme kan sies om boligmarkedet i Oslo området nå for tiden.  Hva må en stakkar gjøre for å få kjøpt seg en bolig?

Jeg har ikke fasiten.  Men som boligkjøpsrådgivere som sitter midt oppe i dette kokende markedet hver dag, gjør vi oss noen erfaringer  som kan være nyttige å dele for at du skal nå frem til målet .

Disse erfaringene prøver vi å formidle til til våre kunder slik at de kan reorientere seg og tenke litt utenforfor boksen.  De økende prisene gjør at mange ikke kan kjøpe seg det som umiddelbart fremstår som drømmeboligen.

Hva er det lurt å gjøre?

• Utforsk nye områder, søk hjelp hvis du ikke er kjent i byen
• Ikke gå på visninger kun på grunnlag av prisantydninger, men få hjelp til å finne ut den reelle markedsprisen slik at du går på de riktige visningene
• Husk at selv med utgangspunkt i estimert markedspris må du ha en del å gå på i budrunden
• Få hjelp til å se potensialet i boligen, du kan ikke regne med at den har akkurat den planløsningen, stilen og standarden du ønsker
• Vær innstilt på å kjøpe færre m2 og heller installere smarte løsninger
• Vær villig til å strekke deg litt ekstra for den riktige boligen dersom du har mulighet.  Forutsatt at du har et visst tidsperspektiv vil du sannsynligvis ikke tape på dette.
• Vær fokusert, ikke gi opp selv om du taper en budrunde eller to.  La heller erfaringen hjelpe deg til å gå videre

Viktig med hjelp til å se helheten

Selv som profesjonelle er det utfordrende å komme i mål for våre kunder.  Vi er derfor opptatt av å se helheten og sørger for å ha fagfolk tilgjengelig til å hjelpe oss med dette.   Det kan være håndverker som gir anslag på en oppussingsjobb før budrunde, interiørarkitekt som kan fortelle oss at det går an å endre en planløsning eller spesialister på compact living som foreslår smarte løsninger for å utnytte plassen.

Høres veldig innviklet  ut?  Nei ikke nødvendigvis og kanskje helt nødvendig i et marked hvor det er langt mer vanskelig å få kjøpt seg en bolig enn å selge en.

Helt ny bolighverdag

Jeg tror at fremtidens boligmarked vil kreve mer av kjøperne, med eller uten profesjonell hjelp og uansett marked.  Det dreier seg om store investeringer og mange vil dessverre ha problemer med å få budsjettet til å strekke til.

Vi går mot en helt ny bolighverdag med andre og flere utfordringer enn tidligere.

Er du også megler, har du tenkt å prøve å kuppe ?   Det er vi ikke interessert i.  Disse ordene falt fra en eiendomsmegler da jeg presenterte meg som boligkjøpsrådgiver  og ringte for å  undersøke noen forhold rundt en bolig til salgs.

Det fikk meg til å undre:

Er det noen som leier inn rådgivere for å prøve å kuppe budrunder i det hete markedet vi opplever om dagen?  Kanskje trodde hun bare at vi visste om denne muligheten og ville prøve oss å på vegne av våre kunder.  I disse tider skal jeg ikke bidra til å spre “fake news” eller spekulasjoner, men prøve å holde meg til fakta.

Kupping av budrunder forekommer

Når det er kamp om boligene er det ikke til å unngå at såkalt kupping av budrunder foregår.

Med det menes at boligen blir solgt før visning fordi en kjøper gir et bud som for selger føles så bra at han vil sikre seg salgsprisen med en gang.  Dette er fullt ut lovlig da det er avtalefrihet som gjelder.

Men regler om budgivning og prinsippet om utøvelse av god meglerskikk tilsier at megler ikke skal bidra til dette.  Derfor må bud som skal aksepteres før kl 12 etter siste visning alltid gå direkte fra kjøper til selger og ikke via megler.

Blir hauset opp av media

Av oppslag i media kan man lett få inntrykk av at veldig mange boliger blir kuppet før visning.  Det er ikke tilfelle.  Forbrukerombudet hadde en undersøkelse for en tid tilbake hvor de kom frem til at ca 5% av boligene ble omsatt uten at de annonserte visningene ble gjennomført.

Vi i Boligkjøpsrådgiver Krogsveen som jobber med å finne boliger for kunder hver dag kan understøtte dette tallet.  Kupping foregår men er snarere unntaket enn regelen

Anbefales ikke

En del av våre kunder ønsker at vi skal vurdere kupping dersom de har forelsket seg i en bolig.  De har gjerne inntrykk av at dette er veien å gå for å få tak i boligen.  Vi kan ikke nekte dem dette.

Og strengt tatt er det ikke ulovlig for oss å gi dem råd i forbindelse med et kuppforsøk, da vi i forhold til loven er partsrådgivere og ikke meglere.  Tross dette ser vi det ikke hensiktsmessig å bidra til dette.

I tilfeller hvor kunden tar opp spørsmålet spør vi gjerne megler om hva han eller hun og selger mener rundt dette og om de har diskutert problemstillingen.  Stort sett sier megler, heldigvis, at de har bestemt seg for å gjennomføre visninger og budrunder.

Da ser ikke vår kunde noen grunn til å gå videre med kuppemetoden.

Så dersom du er usikker på om dette vil skje, spør megler direkte om dette har vært diskutert med selger

Hvorfor er det ikke så lurt å kuppe?

Hvis du skal kuppe budrunden nytter det ikke, i et stigende marked, å legge seg på prisantydning. Du må derfor legge inn et bud et stykke over denne og kan derfor fort ende opp med å betale mer enn gjeldende markedsverdi.

Gleden over å ha fått tak i boligen kan da raskt blekne dersom du har kjøpt for dyrt.  Kupping må foregå raskt og før visningene.  Kan hende går du glipp av tilleggsinformasjon av boligen som megler enten sender ut eller gir på visning.

For å vite at du betaler riktig pris og unngår “katta i sekken” er det lurt å ha fått all tilgjengelig informasjon.  “Fort og gæli” er ikke alltid det beste, selv om vi alle kan ha flaks av og til.

Det er lov å håpe

Ingen kjøpere er glad i denne muligheten for kupping av budrunder.  Kanskje hadde det vært redelig at det var regler som sa at hadde du først annonsert boligen for salg måtte prosessen fullføres?

Antagelig har dette for mange juridiske implikasjoner til å kunne bli gjennomført.  Et roligere boligmarked med større tilbud og mindre prisvekst vil naturlig nok minske lysten til å kuppe.

Det er det i alle fall lov til å håpe på….

Det har lenge lenge vært mulig for den jevne forbruker å selge boligen sin selv, uten eiendomsmegler. Likeledes har det lenge være tilgjengelige tjenester for dette på nett.  I fjor vakte det en del oppsikt at en meglerkjede i Oslo, Sem og Johnsen, lanserte  sin egen selge selv tjeneste – propr.no  

Fokuset i firmaets pågående markedskampanje  er at du kan spare mye penger ved å selge selv og at det er du som kjenner boligen din best.  Pakket inn i en form hvor glattslikkede meglere får gjennomgå fordi de tar pengene fra deg.  Litt merkelig vinkling fra en kjede som i mange år har tjent seg rik på å selge dyre eiendommer fortrinnsvis på Oslos beste vestkant.

Nok om det.

Hva er forskjellen på å selge og kjøpe privat eller med og uten eiendomsmegler?

• Selger har opplysningsplikt og er ansvarlig for skjulte feil og mangler, men har intet profesjonsansvar.  Vi har heller ingen garanti for at selger er fullt klar over sin opplysningsplikt i forhold til avhendingsloven og handler deretter.
• Eiendomsmegler må ivareta sitt profesjonsansvar gjennom å følge eiendomsmeglerloven, regler for markedsføring av boliger, budregler og andre bestemmelser for god meglerskikk.  Det vil si at megler er et  ekstra profesjonelt ledd i bolighandelen.  Han påser og bidrar til at opplysningsplikten blir oppfylt, vel vitende om han selv kan komme til å stå til ansvar dersom dette forsømmes.
• Eiendomsmegler kjenner markedet og er pliktig til å gi en riktig prisantydning ved salet. Han har kompetanse på budgivning og forhandlinger.  Hos Propr.no setter selger selv prisantydningen, noen ganger ved hjelp av takstmannen.  Dette kan gi ulike utslag da det ikke er å forvente at private selgere kjenner markedet like godt som de daglig som jobber med boligsalg.
• Det faktum at det ikke er megler inne i bildet ved et salg gjør at kjøpers undersøkelsesplikt blir viktigere enn ellers.  Du kan som kjøper ikke vite om selger har passet på å få med alle viktige opplysninger og du har kun en ikke profesjonell part som du kan rette krav mot i ettertid.

 Forbrukere skal overta de profesjonelles rolle

Selvsalg av boliger, med eller uten et godt internettverktøy fra en meglerkjede, medfører at forbrukerne selv overtar de profesjonelles rolle.  Forbrukerombudet mener at kompetansen hos forbrukerne når det gjelder opplysningsplkten, må heves betraktelig dersom vi skal unngå en økt mengde tvistesaker i forbindelse med selvsalg.

Velg riktig megler

Som boligkjøpsrådgiver råder jeg kunder som skal selge å bruke en megler ved salget.  I steden for å fokusere ensidig på honoraret til megler, anbefaler jeg dem å finne en megler de stoler på, som kjenner det lokale markedet samt gir dem et godt tilbud.  Det finnes mange hardt arbeidende, flinke og nøkterne meglere der ute.  Mindretallet kjører rundt i luksusbiler med dress og italienske sko.

Og det er lov å prute på prisen!

Jeg vil ikke fraråde deg  å kjøpe en bolig som selges privat dersom du virkelig har lyst på den.  Men det fordrer at du er ekstra forsiktig både i forhold til å sjekke opplysninger, boligens tilstand samt hva som er riktig prisnivå.

Kanskje vil hjelp fra en boligkjøpsrådgiver gjøre deg tryggere?

Boligmarkedet er ikke for amatører

Eiendomsmeglerbransjen har en del å svare for i forhold til image, noe som gjør det enkelt å harselere med deres profesjonalitet og nytteverdi.  Det gjør nok at en del tenker at det er best å klare seg alene i en bolighandel.

Men alt dette er i endring;  Over tid vil både honorarer , arbeidsoppgavene og imaget endres slik rådgiver rollen vil komme mer i fokus både på selger og kjøpersiden.

Det er vi i Boligkjøpsrådgiver Krogsveen glade for.

Vi erfarer hver eneste dag at folk faktisk trenger hjelp til å forstå og håndtere det kompliserte boligmarkedet.

Les også:  Hvordan blir fremtidens boligomsetning?