Egenkapitalen, den delen av kjøpesummen som du må skaffe til veie selv kan volde hodebry for mange, spesielt førstegangskjøpere.   Boliglånsforskriften regulerer hvor mye egenkapital du må ha for å få lån og hva som går inn under begrepet egenkapital.  

Hva er det du må forholde deg til når du skal vurdere om du har nok egenkapital for å kunne finansiere et boligkjøp?

Belåningsgrad

Hovedregelen er at du ikke kan låne mer enn 85% av en forsvarlig markedsverdi for boligen.  Det betyr at 15% av verdien må finansieres av egne midler – egenkapital.

For sekundærboliger i Oslo kreves det 40% egenkapital og skal du finansiere med rammelån uten avdrag må du også ha 40% egenkapital.

Det er viktig å merke seg at eventuell fellesgjeld skal tas med i beregningen av belåningsgraden.

Med dette menes for eksempel:

Prisantydning NOK   2.800.000 – andel fellesgjeld 500.000 = TOTALPRIS NOK 3.300.000 – 15% av  totalprisen NOK 3.300.000 utgjør NOK 495.000 som er kravet til egenkapital.

Hva regnes som egenkapital?

Egenkapital er penger du har til rådighet eller oppsparte midler.

Men når det gjelder lån til bolig kan vi si at også andre elementer “regnes som” egenkapital fordi de gir tilleggssikkerhet som reduserer kravet til belåningsgrad.

Dette kan være:

• Sikkerhet  eller pant i annen eiendom.  Hvem som besitter eiendommen er ikke viktig, men som regel er det foreldre eller besteforeldre som står for dette.
• Kausjonist eller medlånstaker.  Det vil si at noen som stoler på deg og din betalingsevne står ansvarlig for lånet sammen med deg.  Også her vil det som regel være nære slektninger som bidrar.

Les også:    Hjelp barna med bolig uten å angre

Tilstrekkelig egenkapital er ikke alltid nok

Det er viktig å merke seg at Boliglånsforskriften og bankenes kreditpolitikk også har andre føringer som gjør at tilstrekkelig egenkapital alene ikke alltid vil gi deg lånetilsagnet du ønsker.  Din betalingsevne i form av månedlig inntekt målt opp månedlige kostnader og forpliktelser skal også vurderes.  Det er heller ikke lov å låne ut mer enn 5 ganger inntekt inklusive studiegjeld og annen gjeld og det skal stresstestes at du klarer å betjene en rente på 5%.  Så nåløyet kan være trangt selv om du oppfyller kravet til egenkapital.

Men å spare opp til egenkapital er en god begynnelse og med stigende boligpriser vil du øke din egenkapital bare ved å bo.

«Ta med en bygningskyndig på visning» er et råd som ofte gis fra forbrukerhold.  Og i enkelte salgsoppgaver blir det sågar oppfordret til dette.   Allikevel gjøres det svært sjelden.   Kanskje fordi boligsalget går raskt unna og fordi de fleste ikke enten ikke ser behovet for dette eller har kontakt med bygningskyndige fagfolk til daglig.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Undersøkelser viser at det dagens boligkjøpere er aller mest usikre på er å  å  vurdere boligens tekniske tilstand.  Praksis viser også at mange boligkjøpere sitter igjen med store utgifter etter å ha oppdaget feil og mangler, og 1 av 4 boligsalg ender i konflikt.  Selv om selger og megler har et stort ansvar for å gi riktige opplysninger,  påhviler det også kjøper et stort ansvar gjennom den såkalte undersøkelsesplikten.  Dersom du er i kjøpsposisjon bør du stille deg selv spørsmålet hvorvidt du selv er i stand til å vurdere tilstanden eller om boligsalgsrapporten som følger salgsoppgaven gir deg tilstrekkelig opplysninger for at du skal føle deg trygg.

Kjøpers ansvar og undersøkelsesplikt fremgår av avhendingsloven

Hva kan en bygningskyndig fagperson tilføre deg som kjøper?

Jeg  har spurt vår samarbeidspartner Aleksander Røv AS – takst og kontroll, om hva han mener en taktsmann som er engasjert av kjøper kan tilføre av  ekstra trygghet. Og hvordan han går frem når han skal være med kjøper på visning.

“Jeg pleier å be om at det blir arrangert en privatvisning og blir med kjøper på denne slik at vi kan gjennomgå boligen i ro og fred. Vi tar gjerne utgangspunkt i boligsalgsrapporten eller tilstandsrapporten dersom dette foreligger, og går igjennom boliges bygningsdeler. I en rapport utført av en takstmann vil boligen allerede være gjennomgått og beskrevet, og min kunde, den potensielle kjøperen, får forklart tilstanden og de tingene jeg ser både av positive og negative ting. Kanskje oppdager vi ting i rapporten som burde undersøkes nærmere og følges opp etter gjennomgangen. Jeg lager ikke en egen rapport, poenget er selve gjennomgangen og at kjøper skal være bevisst på hvordan tilstanden er før han/hun eventuelt gir bud på boligen.

Har du inntrykk av at folk blir skremt fra å kjøpe boligen etter en gjennomgang dersom det dukker opp negative ting?

“Nei, men de blir bedre i stand til å vurdere sin egen risiko og hvilke oppgraderingsbehov som er nødvendige på kort og noe lengre sikt. Min erfaring er at det er nettopp en slik gjennomgang som må til for enkelte, for å faktisk tørre å legge inn bud i den aktuelle boligen.

Ikke nødvendig for alle boliger

Andelen som tar med en bygningskyndig på visning er økende.

Dersom du lurer på om du skal ta med deg en bygningskyndig på en aktuell visning vil jeg anbefale at du gjør følgende vurdering:

• Hvor stor og oversiktlig er boligen, en liten bolig er lettere å vurdere enn en enebolig med kjeller og andre ulumskheter
• Hva sier boligsalgsrapporten om tilstandsgradene?  Er det stort sett tilstandsgrad 1 er det en stor mulighet for at boligen er i god stand og at ting ikke bør undersøkes nærmere av en fagmann.
• Følg magefølelsen og ditt eget behov for trygghet.  Det er ikke galt å bruke noen få ekstra kroner på å minske din egen risiko når du gjør et av livets største investeringer.

Som boligkjøpsrådgiver slår jeg alltid et slag for fagekspertisen.  Boligmarkedet er ikke for amatører, det gjelder også på det bygningstekniske området.  Og bruker du gode rådgivere når du føler behov for det, vil du aldri angre.

Les om våre tilleggstjenester her.

Nå er det årsmøtetider i landets boligsameier og borettslag. Oppslutningen om disse møtene er svært varierende, som regel er det svært få av boligeierne som dukker opp.  Med mindre det er noen svært kontroversielle saker på dagsorden.  Er styringen bra og de fleste er fornøyde, får styrene som regel jobbe i fred og svært få andre engasjerer seg.  Jeg har tidligere  understreket hvor viktig det er å sjekke opplysningene fra forretningsfører om boligselskapet før du kjøper bolig.  Det å sjekke de økonomiske og andre forhold i boligselskapet, er fremdeles det viktigste du kan gjøre for å sikre at du flytter inn i et godt bomiljø.  Men kanskje er det også lurt å tenke litt på de ulike boformene og hva som passer best for deg, dine verdier og livsstil.

Fordeler og ulemper ved begge boformer

Det er noen faktiske og kanskje også verdimessige forskjeller mellom de to ulike boformene, som kan gjøre at du vil være mer tilbøyelig til å velge den ene fremfor den andre.

Før jeg lister opp disse kan det være nyttig å rydde litt opp i noen begreper:

Borettslag:
Boligene i et borettslag kalles for borettslagsboliger eller andelsboliger.  Virksomheten reguleres av Lov om borettslag.  Et borettslag kan være frittstående eller tilknyttet et boligbyggelag slik som ABBL eller OBOS. Dersom det er tilknyttet et boligbyggelag vil medlemmene i boligbyggelaget ha forkjøpsrett ved salg.

Eierseksjonssameier eller boligsameie

Boligene i et boligsameie kalles som regel selveierboliger  eller eierseksjon.  Virksomheten reguleres av Eierseksjonsloven.

Alle boligsameier er frittstående, og forkjøpsrett praktiseres svært sjelden med unntak av tinglyste rettigheter i spesielle boliger.

Aksjeleilighet:

Dette blir ikke omtalt spesielt her da dette er en “utdødd” organisasjonsform for boliger.  Kort forklart kan vi si at aksjeleiligheter har samme lovmessige ramme som borettslagsboliger.

Couple holding keys to their new house

De viktigste forskjellene mellom borettslagsboliger og selveierboliger er:

Hva har du krav på å få vite?