Derfor skal du sjekke de fundamentale forholdene ved et hus

Av: Dato: Rådgivning

Et lite hjertesukk i dag. Over tilstanden på en del hus som tilsynelatende ser strøkne ut.⠀Innvendig og på overflaten.….
⠀
Når jeg studerer tilstandsrapporten, spesielt de nye, kommer det ofte frem svakheter som dårlig tak, drenering, fukt i kjeller og slitent elektrisk anlegg. Dette vil koste mye penger for kjøper å utbedre. På ganske kort sikt.
⠀
Jeg ser rett og slett mange hus der ute hvor de fundamentale forhold, selve bygningskroppen og fundamentet, ikke er godt nok tatt vare på.
Det ser ut til at mange prioriterer å lage det strøkent innvendig og utsetter de tingene som gjør at huset får lengre levetid og fremstår som solid og mindre risikofylt å kjøpe. Ting som kan gi deg en overraskelse mens du bor der. Ved at du plutselig må utbedre noe som er ganske dyrt. Men du har ikke råd fordi du har brukt opp alle midlene til å gjøre det lekkert innvendig.  Jeg merker at mine kunder blir mer skremt av dårlige fundamentale forhold ved huset enn de blir imponert av nymalte vegger og nytt kjøkken.
En klok refleksjon.  Som naturlig nok påvirker viljen til å kjøpe.
⠀
Noe å tenke på hvis du er huseier og kanskje en gang skal selge?
Kommentarer (0)

Vil nye tilstandsrapporter føre til lavere bud på boligene?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har de nye tilstandsrapportene kommet på markedet. De er mer detaljerte.  Og ikke minst er det satt opp kostnadsestimat på alt med tilstandsgrad 3 og tilstandsgrad 2 som krever utbedringer umiddelbart eller innen kort tid. 

Hvordan vil dette påvirke boligkjøperne mon tro?

Særlig for eneboliger og rekkehus kan dette slå ut ganske sterkt.  Der er det ofte mange punkter som krever utbedring og det kan potensielt påløpe store kostnader.  Det kan skremme noen kjøpere fra i det hele tatt å gi bud.  Eller i alle fall få dem til å tenke at de vil sette budgrensen lavere for å dekke inn utbedringskostnadene.

En sunn tanke, vil jeg si.

Så kan man si at megler i sitt  råd til selger om prisantydning skal ta hensyn til standarden og kostnader til utbedring.  Men hvor godt fundert er dette i alle tilfeller?

Og hva hvis en selger har høye forventninger og skal ha en viss pris på tross av mangler ved boligen?

Som jeg har skrevet om mange ganger så er prisantydning langt fra synonymt med markedspris i mange tilfeller.  Det ligger taktiske hensyn og et ønske om en viss salgspris bak.  Samtidig vil nok selgere forstå at de må jekke ned forventninger når mangler ved boliger er beskrevet  svart på hvitt i tilstandsrapporten og et attpåtil er angitt hva det vil koste å utbedre.   Så teoretisk skal dette kunne gi mer realistiske prisantydninger.

Bruk punktene i tilstandsrapporten i budforhandlingene

Jeg tenker at nye tilstandsrapporter vil skape en høyere bevissthet hos kjøper rundt fremtidige kostnader i en brukt bolig.  Dermed vil han eller hun blir flinkere til å ta dette med i beregningen når øvre budgrense skal settes.

Mitt råd er å bruke opplysningene og kostnadsestimatene i tilstandsraporten, både for å høyne egen bevissthet, men også i budforhandlingene.  La oss si du er eneste budgiver og skal sluttforhandle frem mot en handel. Da bør du argumentere med hva det vil koste deg å gjøre de påpekte utbedringer og at du er nødt til å med dette i det totale regnestykket.  Det bør være et kraftig og godt argument som til slutt gjør at du får et ja fra selger.

Jeg ser mye på boligprogrammer, naturlig nok.  Et av dem er Beliggenhet, Beliggenhet fra Danmark.  Her har de lange tradisjoner med tilstandsrapporter.  Og, en litt annen måte å gjennomføre budrunder på.  Men uavhengig av dette, har jeg merket meg at kjøpsrådgiverne der, i stor grad bruker punkter i tilstandsrapporten som et argument som skal tilsi en lavere pris. Og de vinner frem, veldig ofte.

Noe både du som kjøper og jeg som boligkjøpsrådgiver kan lære mye av!

Ennå vet vi ikke om nye tilstandsrapporter vil påvirke boligprisene.  Men de vil utvilsomt bli et sterkere element i budforhandlingene og boligsalget generelt.  Fordi boligkjøperne kommer til å bli mer bevisst på risikoelementer og kostnader.

Og, det var vel litt av meningen, eller hva?

 

Kommentarer (0)

Kostnader til strøm og oppvarming. Dette bør du være obs på ved boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

Her er en viktig påminnelse til deg som skal kjøpe bolig i disse tider. Vær oppmerksom på kostnader til strøm og varme- og varmtvann. Undersøk dette nøye, og spesielt hvorvidt opplysninger i salgsmaterialet er oppdatert.

Det er spesielt viktig å være klar over dette når det gjelder leiligheter i boligselskap hvor det betales et a- konto beløp for varme og varmtvann i felleskostnadene. Dette beløpet er beregnet ut ifra normale fjernvarme og strømpriser og sannsynligvis ikke justert opp som følge av de rekordhøye prisene vi opplever nå om dagen.

Systemet fungerer slik at boligselskapet som enten har fjernvarmeforsyning eller fyrkjele (elektrisk) i  legger ut for de samlede kostnader for fellesskapet. Beboerne betaler et beregnet a-konto beløp pr måned inn til boligselskapet. Og så har de fleste installert individuelle målere hvor forbruket avregnes en gang pr år. Når avregningen for 2021 og 2022 kommer, i 2022 og 2023 vil, vil kostnadene i de fleste tilfeller bli adskillig høyere enn det som er innbetalt a konto. På grunn av den store prisøkningen.

Denne regningen skal sendes til selger for perioden før overtakelse, det er ikke noe du som kjøper står ansvarlig for før etter du har overtatt boligen. Men det kan tenkes å oppstå problemer og uenighet, eller at selger ikke er søkegod. Da kan det tenkes at du kan bli krevet for dette.

Derfor bør du, for å sikre deg 100%, ta opp dette med megler i forbindelse med kjøpet. Og sørge for klare avtaler, for eksempel i kjøpekontrakten. En godt spørsmål kan ikke gjentas for ofte. Kanskje skal du til og med sørge for at det ble holdt igjen noen penger i oppgjøret? Men det vil antageligvis ikke megler være så glad for. Er heller ikke sikker på lovligheten her, så kanskje er jeg på litt tynn is. Uansett vær obs på problemstillingen!

Uansett pass på dette:

Overtar du en bolig i løpet av denne vinteren med et a-konto beløp som er for lavt bør du sørge for å sette av penger til etterslepet. Så slipper sommerferien 2022 å gå fløyten…..

I vårt sameie, hvor jeg sitter i styret, har vi nettopp økt a-konto beløpet kraftig for å spare folk for alt for store regninger i 2023. Og for å sikre sameiets likviditet.  Når det selges leiligheter her vil det nyea-konto beløpet fremkomme i salgsoppgaven.

Men som sagt, vil nok ikke alle boligselskap gjøre dette.

Så vær obs og følg med!

 

Kommentarer (0)

Dette bør du ha fokus på hvis du skal kjøpe bolig i 2022

Av: Dato: Rådgivning

Nytt år, nye muligheter.  Har du planer om å begynne eller omstarte boligjakten din nå etter årsskiftet?  Her får du noen noen tips om hva du bør være spesielt oppmerksom på.

Nye regler for boligsalg og nye tilstandsrapporter er innført fra 1.1.22.

Selger har større forpliktelser til å legge frem opplysninger om eiendommen og tilstandsrapportene blir mer detaljerte og konkrete i forhold til å avdekke risiko og kostnader.  I tillegg kan ikke boligen lenger selges med forbehold “som den er” eller “as is”.  Og det kan gis kompensasjon for skjulte feil og mangler som overstiger kr 10.000,- .  Ikke 5% av boligens verdi som var rettspraksis tidligere.

Alt dette gjør at selger – og megler – må skjerpe seg og at de aller fleste boligsalg vil inneholde en detaljert forskriftsbestemt tilstandsrapport.  Det vil medføre alt for stor risiko for selger å legge ut en bolig uten tilstandsrapport.  Han eller hun må bite i det sure eplet og bekoste denne.

Alt dette er positive endringer for kjøper.  Målet er en tryggere bolighandel.

Samtidig må du være oppmerksom på at kjøpers undersøkelsesplikt er blitt lovfestet. Det forutsettes at du som er kjøper har lest alt og kjenner til alle opplysninger som blir fremlagt om eiendommen.  Du må forstå hva som står i tilstandsrapport og salgsoppgave og ha stålkontroll på hvilken økonomisk risiko du påtar deg ved kjøpet.

Det er derfor viktigere enn noen gang at du ikke har noen ubesvarte spørsmål om boligen og omkringliggende forhold, og ikke minst boligens tilstand.

Husk også på å sjekke at tilstandsrapporten som er lagt ved salgsoppgaven, følger de nye forskriftene og ikke er av gammel modell.  Er du i tvil, kan du gjerne spørre meg.

Nye boligsalgsregler kan påvirke markedet

Det er spekulert om de nye reglene vil påvirke prisene og markedet.  Noen mener nei, andre mener at det kan skje til en viss grad.

Tenk deg en enebolig eller litt mer komplisert bolig.

Kan det hende at du som kjøper blir mer skeptisk til å betale prisantydning eller høyere hvis det er avdekket og beskrevet flere negative forhold i tilstandsrapporten?

Jeg tenker at det kan skje og at det kan påvirke salgsprisen.  Eller at noen boliger blir vanskeligere å selge.

Vær klar over at noen bemerkninger i tilstandsrapporten kan virke mer dramatisk enn det virkelig er.  Når jeg hjelper kjøpere med å vurdere boliger må jeg ofte avdramatisere forhold som taktsmannen påpeker.  Kanskje det ikke er så farlig som det virker på papiret?  Dette tror jeg det blir mer behov for fremover.

Jeg er derfor glad for at jeg har fått med meg en samarbeidspartner som er bygningskyndig og som gir bistand akkurat på dette området.

Min markedskunnskap og erfaring fra eiendomsmeglerfaget og hans erfaring og kunnskap på det bygningskyndige,  vil vi gi deg en god og realistisk vurdering av boligens tilstand og hva det vil koste å pusse den opp.  FØR du gir bud.

Takstmann skal riktignok, i tilstandsrapporten, angi kostnader for elementer som har tilstandsgrad 2 og 3.  Men disse tallene har så stort variasjons spenn at de blir vanskelige å planlegge etter.  Det er mer et varsel om at dette er noe som koster penger nå eller i fremtiden.

Poenget er, at for å gjøre en trygge bolighandel, skal du ikke ha et eneste ubesvart spørsmål når du gir bud.  Og oppussingsbudsjettet må være være avklart.  Da vil du få den drømmeboligen du har ønsket deg.

Å få litt hjelp til dette er absolutt noe å spandere noen få tusenlapper på når du gjør en av livets største investeringer.  Spør du meg:)

Les også:   Ikke la boligdrømmen bli et mareritt

Det vil bli dyrere å eie bolig⠀

Jeg vil absolutt ikke skremme noen fra å kjøpe sin egen bolig.  Vi er milevis fra at det er mer lønnsomt å leie enn å eie.  Men det forventes renteøkninger fremover.  Selv om vi er en liten bølgedal med ny Koronabølge akkurat nå vil økonomien blomstre opp igjen.  Ifølge sentralbanksjefen og andre eksperter.

Styringsrenten er allerede satt opp med 0,25% i desember. Personlig har jeg mottatt melding om at renten på mitt boliglån har økt med det samme. Flere økninger er planlagt utover i 2022.

Strømprisene behøver jeg ikke å omtale, alle er sørgelig klar over at disse er høye for tiden.  Det påvirker din personlige økonomi.  Og – valgene du tar ved kjøp av bolig. I tillegg til høyere driftskostnader må du kanskje investere energisparende tiltak i den nye boligen?

Så mitt råd er å tenke litt fremover.  Selv om du kan finansiere et visst beløp er det ikke sikkert du har lyst til å leve med et veldig stramt budsjett.  Ikke betal for mye og vær realistisk!
⠀
Pandemien er ikke over, men boligmarkedet vil ikke stoppe opp, det vet vi etter 2 år. Men det forventes at den største korona effekten på volum har gitt seg. Folk har flyttet mye. Derfor vil nok volumet av omsetninger stabilisere seg.

Og det spås et balansert marked fremover med prisøkninger fra 2,5 til 4%.  DET er en positiv nyhet.
⠀
Det er ikke mulig å si nøyaktig hva som vil skje, selv i den nærmeste fremtid. Slik er det også for boligmarkedet. Derfor følger jeg nøye med på utviklingen. For å være i stand til å gi de beste rådene.
⠀
FOR UANSETT HVA SOM SKJER:
⠀
Det blir aldri feil å kjøpe den rette boligen til riktig pris👍
⠀

Kommentarer (0)