Nye regler om boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000

Av: Dato: Rådgivning

Det nærmer seg tiden for nye regler om boligkjøp som følge av endringer i Avhendingsloven.  En viktig nyvinning i de nye reglene er at kjøpere kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig (ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.

Hva betyr dette egentlig?

De som ikke er bevandret i jussens språk og irrganger kan lett komme til å misforstå dette.

For eksempel kan det være lett å tro

at det hvis jeg som kjøper finner noe som ikke stemmer med mitt inntrykk av boligen før jeg ga bud, eller det er ting som må repareres og som koster mer enn kr 10.000, så har jeg rett på erstatning eller prisavslag.

Det betyr det nok ikke….

Erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, er kun aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Les også:    Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

For å få erstatning må det foreligge en såkalt mangel i lovens bokstav.

Avhendingslovens § 3-1 til 3-8 beskriver hva som regnes som en mangel.  Det er litt komplisert å tolke direkte.

Men kort fortalt er det en mangel hvis det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen eller hvis arealet er feil.  Det kan også være skjulte feil og mangler som kjøper burde ha fått, eller må har regnet med å få  kunnskap om fra selger.

Vilkårene for å få erstatning er ikke nye selv om Avhendingsloven er endret.  Det som er endret, og som er til fordel for deg som er kjøper er at grensen for erstatning NÅR DET FORELIGGER EN MANGEL, er lavere. 

Og – skulle du bli tilkjent erstatning vil du bli trukket for en egeandel på kr 10.000.  Dette for å unngå konflikter om “småsaker”.

OPPSUMMERT

  • Selger har en opplysningsplikt på den ene siden. Som er blitt skjerpet i ny Avhendingslov og forskrift om tilstandsrapporter
  • Kjøper har en undersøkelsesplikt på den andre siden. Nå stadfestet i selve Avhendingsloven
  • Tilstandsrapport ved takstmann og megler hjelper selger med å oppfylle sin opplysningsplikt.
  • Du må sjekke  ALT – ALLTID for å vite tilstanden på boligen og få riktig kunnskap om hva du faktisk kjøper.

I utgangspunktet står du som kjøper alene med å undersøke alt før budgivning.

Hvis du ikke gjør som 750 andre :

får hjelp av meg til å avdekke all risiko og avklart alle ubesvarte spørsmål.

Uansett hva du velger.

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Nå nærmer de seg nye regler for boligkjøp. Dette må du vite !

Av: Dato: Rådgivning

Fra 1.1.22 blir trer endringene i Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bruktbolig, i kraft.  Da blir det tryggere å være boligkjøper.  Men det fordrer at du er årvåken og sette deg inn i all informasjon som gis om boligens tilstand og alle andre forhold.

Merk deg kjøpers undersøkelsesplikt – § 3-10 i Avhendingsloven:

Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.

Selgers plikter

Selger har fått forsterket plikt til å gi utfyllende og riktig opplysninger om boligen.  For å klare å oppfylle kravene i loven er han nødt til å bestille en såkalt tilstandsrapport fra taktstmann.  Det er utarbeidet en forskrift som nøye beskriver hva som skal undersøkes, hvordan det skal undersøkes og hvordan opplysningene skal gis.

Les også:      Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Alt ligger til rette for en tryggere bolighandel

Nå ligger alt til rette for en tryggere bolighandel.   Men det forutsetter at du tar deg tid til å lese tilstandsrapporten og salgsmaterialet og forstår rekkevidden av det som står der.

Jeg vet i likhet med mange andre at mange dessverre ikke setter seg inn i salgsmaterialet før de gir bud.  Dette er meget risikofylt og kan koste deg masse penger og store frustrasjoner i ettertid

Så derfor er det din “forbanna plikt:

Å LESE  ALT – ALLTID!

Følg med allerede nå!

Alle aktørene i boligmarkedet har begynt å forberede seg på nytt regime. Derfor kan det allerede nå komme boliger på markedet som har tilstandsrapporter og salgsoppgaver som følger de nye reglene.  For, dersom bud blir gitt etter 1.1.2022, er det de nye reglene som gjelder.

Megler får en viktig rolle med å påvirke selger til å gi absolutt alle opplysninger han kjenner til om boligen.  Uansett om de tenker at det kan gjøre det vanskelig å selge boligen eller oppnå ønsket pris. Og megler må følge opp med å klargjøre alt dette i salgsoppgaven.

Dermed kan vi håpe og tro at det blir slutt på en del “innpakninger” av risiko momenter og vage antydninger av forhold som er viktige for kjøper.  Men, det vil utvilsomt kreve en del omstilling, både i praksis og tankegang.  Fra både selgere og meglere.

Les mer om den nye avhendingsloven her

Jeg ber deg om å være ekstra årvåken fremover i forhold til om dere får klare og ærlige beskrivelser av eiendommen.  Aner dere “ugler i mosen” i forhold til om nye regler blir fulgt, ta gjerne kontakt meg. Så så kan vi finne ut av hva som er riktig.

Les også:   Gi bedre info i salgsoppgavene

Jeg har de siste årene brukt mye tid de siste årene på å sjekke salgsoppgaver og tilstandsrapporter for kjøperer.  De ønsker å få sjekket ut risikoforhold og bli bevisst på hva de kjøper.  Og hvilken pris boligens tilstand fortjener.  De kan ha dårlig tid, eller ønsker en bekreftelse fra en fagperson på om de har forstått innholdet riktig.

Jeg tenker at jeg fremdeles vil få forespørsler om dette.  For selv om informasjonen blir tydeligere, blir den også mer omfattende.  Da kan det være vanskelig å skille snørr og barter og vite hva som er viktig.  Det kan være forhold både på den positive og negative siden. Det er ikke sikkert at et forhold som er omtalt negativt behøver å være så “farlig”.  Dersom det er mulig å fikse uten for store kostnader.

Vil det bli vanskelig å selge boliger og vil prisene gå ned?

Noen har spurt meg om ikke de nye reglene og den mer omfattende beskrivelsen av boligens tilstand vil gjøre at boliger blir vanskelig å selge eller at prisene vil gå ned.  Folk kan bli skremt fra å kjøpe, eller vil satse mindre på en bolig som har mange negative bemerkninger om tilstanden.

Det er en teoretisk mulighet for at dette vil skje, men jeg tror ikke det er noe jeg ville ha gamblet på rent generelt.

Kanskje vil noen unnlater å kjøpe en bolig de kanskje ville ha kjøpt tidligere.  Fordi de informasjonen var ullen og de valgte å ta risikoen ved ikke å undersøke nærmere.

At du lar å være fordi du er usikker på risikoen må jo være en bra ting.

Målet må være at du skal vite hva du kjøper.

På godt og vondt.  Og til en pris som tar hensyn til kvaliteten på boligen.

Eller hur?:)

 

 

Boligdama ga oss god, presis informasjon og gjorde oss trygge på vårt valg. Hun sjekket at alt var i orden med boligen, at prisen var hensiktsmessig og gav tips til budrunden.

Ung familie fra Oslo

 

 

Kommentarer (0)

Hvorfor informerer ikke megler mer konkret om utbygginger og reguleringer?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg leser veldig mange salgsoppgaver.  Et generelt inntrykk er at informasjonen om reguleringsplaner og utbygging av infrastruktur og planer om ny bebyggelse veldig sjelden blir forklart og beskrevet.  Isteden blir det henvist til reguleringsplaner, kommuneplaner og nettsider fra Oslo Vegvesen.   

Er dette forbrukervennlig ?  Nei absolutt ikke.

Her kommer en historie fra virkeligheten

Tenk deg at du er interessert i en bolig som vil bli berørt av den nye utvidelsen
av E18 ut fra Oslo.  Slik som den jeg sjekket for en kunde her om dagen.

Hva vil kjøper vite om planene?

Jo – hvordan de vil berøre akkurat denne boligen.

For eksempel:

  • Kommer veien nærmere er der den er i dag?
  • Vil den ligge åpent i dagen eller over et lokk?
  • Blir veikryssene endret og får det noen innvirkning?
  • Er det noen hus mellom veien og huset som skal rives?

Ble dette beskrevet på en konkret og lettfattelig måte i salgsoppgaven?

I form av en skisse som viser akkurat området rundt boligen eller formuleringer med ord som forteller hva som vil skje?

Nei!

Det som er opplyst er at det vil bli veiarbeid i mange år.  Deretter blir det henvist til ulike lenker og sider fra Oslo Veivesen.  Som det ikke er rett frem å finne frem i.

Jeg holdt faktisk på ganske lenge for å finne ut hva som kommer til å bli endret utenfor huset som var til salgs.  Til slutt fant jeg ut at det skulle rives 3 hus i front for å gi plass til anleggsarbeid og veiutvidelse.  Og komme endringer i veikryss som ville berøre huset.

Det så ikke så så positivt ut.  Og det var i høyeste grad informasjon som kjøpere burde få servert på et sølvfat i salgsoppgaven.

Jeg undrer meg på årsaken til at slike forhold omtales så lite konkret i salgsoppgavene.

For ovennevnte er snarere regelen enn unntaket.

Er det latskap fra megler? 
Mye enklere  å slenge inn noen linker til nettsider enn å sette seg nøye inn i saken. Og bruke tid på å beskrive.

Eller er det taktikk for ikke å sette fokus på negative faktorer?
Det er verdt å merke seg at når et forhold er nevnt og det er vist til steder hvor innhold kan sjekkes, er kjøper ansvarlig dersom ubehagelig kunnskap og endringer skulle dukke opp senere.  Uansett hvor lite tilgjengelig informasjonen måtte være.

Dessverre tror jeg fenomenet ofte skyldes en motvilje om å informere i detalj og dermed stå i fare for å fremheve forhold som kan oppfattes som negativt for potensielle kjøpere.

Selv om jeg  også har opplevd at mange meglere ikke vet så mye om hva som skjer utenfor boligen når jeg spør før eller på visning.

Uansett årsak synes jeg denne praksisen rett og slett er veldig slapp og svært lite kjøpervennlig.

Ja, til og med  kanskje lite selgervennlig.

For hvis en kjøper ikke klarer å få oversikt over hva som egentlig kommer til å skje i nærområdet, blir hen usikker og lite lysten på å legge inn bud.

Megler blir godt betalt av selger.  Da bør det kunne forventes at hen tar seg jobben med å sette seg inn i planer og beskrive dette på en god og forståelig måte.

Les også:   Reguleringsplaner til besvær

Behov for presise regler ?

Fra 1.1.22 får vi forbedringer i beskrivelse av boligens tilstand gjennom  egen forskrift om tilstandsrapport .  Hva som skal sjekkes og opplyses blir listet opp i detalj.   Da kan hverken takstmann, selger eller megler slippe unna med omtrentlige beskrivelser.

Supert !

Spørs om det ikke også skulle vært laget detaljerte regler på hvordan planendringer og utbygginger skal beskrives i salgsoppgaven.

Jeg er klar over at det finnes generelle regler om de mest innlysende og tidsnære planer må omtales.  Men ser vi på praksisen er dette tydeligvis ikke bra nok.

Les også:    Derfor blir det tryggere å være boligkjøper fra 1.1.2022

PS:    Vi bestemte oss for ikke å gå videre med boligen pga for mye usikkerhet i flere forhold.

 

Kommentarer (0)

Hvor lang tid skal du egentlig bruke på boligkjøpet?

Av: Dato: Rådgivning

Veldig mange bruker lang tid på boligkjøpet.  Da mener jeg ikke på å undersøke boligen de til slutt ender med å kjøpe.  Hadde det enda vært så vel !

Nei, tiden går i stor grad med til å virre frem og tilbake  mellom ønsker og prioriteringer.  Eller fokusere på prosessen kun i korte bolker av gangen.

Nå høres det ut som om jeg gjør narr av deg som er boligkjøper.  Det er ikke meningen.

Jeg, som har hjulpet boligkjøpere i over 6 år, vet utmerket godt hvor vanskelig det er.  Ikke minst når det kommer til å velge retning og ta den endelige kjøpsbeslutningen.

Noen av mine kunder har brukt svært lang tid, i enkelte tilfeller over ett år.  På tross av at jeg har sendt dem masse forslag på boliger, foretatt nitidige undersøkelser om tilstand og priser, skissert ulike løsninger og kommet med heia rop.  Det er bare så vanskelig for enkelte, ja endatil smertefullt, å ta en beslutning om endring.  Jeg har valgt å være tålmodig, noe som ikke er min sterkeste egenskap, i disse sakene.

Og tro det eller ei, det har blitt boligkjøp til slutt:)

Kommer som regel i mål ganske raskt

Det som er beskrevet ovenfor er heldigvis unntakene.  De fleste av mine kunder kommer i mål ganske raskt. Fordi vi har fokus og følger med på markedet.  Og realitetsorienterer oss underveis, skritt for skritt. Samt sørger for å gå for boliger som passer budsjettet slik at vi vinner budrunder.  På den måten overvinner vi både de praktiske, økonomiske og psykologiske stengslene.

Nok av boliger å velge mellom

Det er nok av boliger å velge mellom.  De siste par årene har det vært rekordmange boliger til salgs.  Derfor er det egentlig tull og tøys at du, dersom du har finansiering, ikke skal klare å finne en god bolig.

Da må du  i tilfelle være ute etter noe veldig spesielt.  Kanskje så spesielt at det ikke finnes?

Og husk, en bolig kan alltid endres.  Innenfor fire vegger kan du, med kreativitet og innsats, skape ditt eget hjem.

Keep on dreaming

Nå høres det ut som om jeg bare appellerer til snusfornuften.  Nei, absolutt ikke.  Det er lov å drømme Og bruk gjerne tid  på drømmene dine.

Men en dag skal drømmene  bli virkelighet.  Da er det på tide å ramme disse inn i en fornuftig plan som er mulig å realisere.

Minner deg gjerne på denne bloggen og disse bildene:

 

Vi mennesker er så forskjellige.  Og motivet for å søke etter ny bolig kan være så mangt:

  • Lyst til å komme seg inn på boligmarkedet og starte boligkarrieren
  • Starter familie og trenger større plass
  • Skifte av jobb og flytting til et annet sted
  • Lyst på forandring
  • Vil investere i eiendom
  • Empty nest – ungene er flyttet ut og vi trenger mindre plass
  • Nåværende bolig er blitt for stor
  • Helsa svikter og jeg trenger en bolig med bedre tilgjengelighet
  • Så en lekker bolig på finn.no og den vil jeg ha !

De fleste av disse motivene er forbundet med gledelige hendelser i livet og et ønske om å bygge opp noe for fremtiden.  Da er det som regel lettere å starte opp og ha fremdrift i prosessen.

Men, hvis årsaken er at du “må” flytte fordi boligen du bor i drar ned livskvaliteten din. For eksempel ved at helsa gjør at du ikke kommer deg ut av boligen eller den er for stor for deg å ta vare på, blir det mye vanskeligere å ta det steget.

Det forstår jeg veldig godt.  Men du skal vite at det er så deilig når endring til det bedre og mer fornuftige er gjennomført. Og du kan se frem til en mer ubekymret tilværelse i en lettstelt bolig.

Akkurat dette er mine seniorkunder levende bevis på.

Les også:  Slik fikk han et nytt liv som 89-åring

Vær ærlig mot deg selv

Med mindre boligen du bor i ikke er til hinder for god livskvalitet behøver du ikke flytte.

Selv om alle andre gjør det.  Det er lov å være fornøyd der du er.

Det er kanskje det aller første du bør kjenne etter før du bestemmer deg for å starte boligjakten.

 

 

Kommentarer (0)