Finnes det nøytral og objektiv informasjon om boligmarkedet?

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

18. desember

Jeg snakker blant annet om informasjon om utviklingen i boligpriser, artikler om boligsalg og analyse og spådommer om fremtidig utvikling av boligmarkedet. Er nyhetsdekningen for det meste objektiv, eller vil den alltid representere noen av aktørene i bolighandelen ?

Her vil jeg svare at det finnes objektiv informasjon der ute.  Men det meste av det som spres  målbæres av sterke interesseorganisasjoner.  Dermed blir informasjonen ofte farget av deres økonomiske interesser og verdier.

Ta den månedlige boligprisstatistikken for eksempel.

Den utarbeides og presenteres av Eiendom Norge som er en bransjeorganisasjon som organiserer Norske Eiendomsmeglerforetak.   Selve tallene lyver ikke, men innpakningen av dem er gjort på en slik måte at nyheten fremmer Eiendomsmeglernes interesser.  Er det stor prisoppgang snakkes det om “sterke tall”, er det prisnedgang brukes ikke slike ord.  Da fremheves godt salgsvolum og rask omsetning.  Onde tunger vil ha det til at Eiendomsmeglerne ofte “snakker opp” boligmarkedet.  Om det er tilfelle er jeg usikker på.  Men det er kanskje en grunn til at påstanden er skapt?

Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), profesjonsforbundet for norske Eiendomsmeglere, er aktører som alltid blir spurt og sitert i media om utviklingen i boligmarkedet. Kanskje sammen med et par meglersjefer. Skulle bare mangle, de er jo ekspertene og som lever av nettopp dette markedet.  Sant nok, men jeg spør meg selv om det kanskje av og til blir noe ensidig.

Økonomer blir også ofte spurt om å uttale seg.  De kan vel forsåvidt anses som mer objektive eksperter. Men mange av dem er tilknyttet spesielle organisasjoner eller bedrifter som er viktige aktører i boligmarkedet. Banker for eksempel. Som kjent er de fleste Eiendomsmeglerforetak eid av banker. Og banker lever i stor grad  av å selge boliglån.

La meg ikke undervurdere nyheter om boligmarkedet eller betegne dem som “fake news”.  De bygger ofte på statistikk, forskning og objektive målinger og er viktige for å få med seg det som skjer.

Så du bør absolutt være våken og  følge godt med, spesielt hvis du har tanker om å kjøpe eller selge bolig.  Men, ha gjerne et litt kritisk blikk og vær oppmerksom på hvem som er avsender av nyhetene samt hvilke interesser de representerer.  Det er forresten alltid lurt, uansett hva det gjelder i livet.

Håper også at du vil ha nytte av mine oppdateringer om boligmarkedet her på bloggen og i sosiale medier.  Jeg forsøker å se utviklingen og betone det som er viktig ut i fra kjøpers perspektiv.   Med en ambisjon om å være en litt annerledes stemme.
Boligdama

Kos deg med bolignyhetene !

Kommentarer (0)

Det er ikke trygt å kjøpe bolig privat

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

17. desember
Noen boliger selges uten megler, eller såkalt privat.  Er det trygt å kjøpe bolig privat og hva bør du passe på ?

Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom, har strenge regler for hva selger skal opplyse om ved salg av en bolig.  Selgers opplysningsplikt kaller vi det.  I tillegg har Eiendomsmeglerloven bestemmelser om hvordan megler skal håndtere et salgsoppdrag og hvordan han eller hun skal bidra til at all viktig informasjon om boligen blir gitt til potensielle kjøpere.  Både selger og megler kan bli erstatningspliktige for feil eller manglende informasjon.  Det betyr at når du kjøper en bolig hvor eiendomsmegler er mellommann, har du et ekstra sikkerhetsledd som hjelper selger med å gi riktige opplysninger og som i tillegg har et selvstendig ansvar for å påse at riktig informasjon blir gitt.

Ved såkalt privat salg er det kun selger som er ansvarlig for å gi opplysningene om eiendommen. Ikke alle forbrukere er klar over den strenge opplysningsplikten, og det kan hende at noen punkter kan glippe. Men, som regel bruker folk en “selg selv” plattform ved privat salg.  Her får man veiledning om hva de må informere om, eller de har tilgang til en salgsoppgave mal.  Det hjelper på.  Men, formelt sett er det kun selger selv som er ansvarlig for opplysningsplikten ved et privat salg.

Når jeg hjelper folk som vil kjøpe privat sørger jeg først for at vi har alle viktige opplysninger og dokumenter.

Som et minimum bør dette være:

  • Tilstandsrapport fra takstmann
  • Egenerklæring fra selger
  • Økonomiske opplysninger om eiendommen, for eksempel kommunale avgifter eller årsberetning fra sameie eller borettslag

Helst bør det også være en salgsoppgave i en eller annen form.  Hvis selger fyller ut en slik, er det større sjanse for at de fleste viktige punkter kommer med.

Når dette foreligger må kjøpers undersøkelsesplikt oppfylles ved å gå nøye gjennom dokumentene og stille spørsmål til selger om alle punkter som føles uavklart.

Budforhandlinger skal foregå og dokumenteres skriftlig.   “Selge selv” plattformene har ofte greie systemer for dette.  Hvis selger ikke bruker megler, sparer han eller hun en del meglerkostnader.  Det er greit å ha i bakhodet når du skal forhandle pris.

Mitt råd er at du ikke skal være engstelig for å kjøpe en bolig privat hvis det er en bolig du virkelig har lyst på.  Bare pass ekstra på, eller få hjelp til å sørge for at du får all viktig informasjon og sjekker alt nøye.

Og husk:
Det økonomiske oppgjøret må alltid gå gjennom profesjonelle, enten en eiendomsmegler, advokat eller oppgjørsselskap.

 

 

Kommentarer (0)

Selger vil ikke godta bud under prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

16. desember

Megler sier ofte at selger nok ikke vil godta noen bud under prisantydning.  Det er en sannhet med modifikasjoner, særlig i dagens marked hvor du ofte vil være eneste budgiver på boligen.

Ved lav interesse, eller når prisantydningen er satt høyt vil kjøpere selvsagt ønske å få tilslaget under prisantydning. For ikke å snakke om hvis du er eneste budgiver.  Da vil du gjerne ha noe igjen for at det kun er du som byr på boligen.  Men selger står via megler hardt på sitt og forteller at de har god tid til å selge, at prisantydningen er en god markedspris og at de heller venter med å selge til prisen blir riktig for dem.

Selgers kort vil være at de kan arrangere flere visninger eller ta boligen bort fra markedet og prøve igjen senere.  Dermed kan du risikere å “miste” boligen.  Det gjør du vel egentlig ikke.  Skulle det komme bud etter flere visninger er du fremdeles koblet på interessentlisten og kan gi et bud du også.  Eller vente til den blir lagt ut på nytt og eventuelt se om det dukker opp noe fint i mellomtiden.

Dine forhandlingskort er at selger ved å utsette kan miste deg som budgiver.  Det er også slik at boliger som har ligget lenge ute ofte blir vurdert som “old news” og ikke betraktet som så attraktive. Og hvis markedet er tregt som nå, er det liten sjanse for at mange andre interessenter vil dukke opp.
Med andre ord jobber TIDEN for deg.   Jo mer selger opplever at interessen ikke er der, jo mørere vil han eller hun bli i forhold til å godta en lavere pris.  Og det er jo en grunn til at de har satt igang salget, så at de har all verdens tid til å selge stemmer nok ikke så veldig ofte.

Det viser seg også at utsagnet om intet salg under prisantydning ikke helt holder seg, selv etter kort tid. Megler må ofte forhandle med sin egen oppdragsgiver om hvilken pris som er mulig å oppnå, og noen ganger kan det føre til at selger ganske raskt endrer sin holdning til det hele.

Så, stå gjerne på ditt og ta tiden til hjelp.  Noen ganger kan jo prisantydningen være en grei pris.  Dersom du virkelig vil ha akkurat denne boligen og en rask avgjørelse, er det ikke et nederlag å betale det som forlanges.

Hva som er riktig markedspris er ikke alltid så enkelt å finne ut av.  Derfor hjelper jeg mine kunder med å analysere dette ved hjelp av profesjonelle verktøy og bistand i forhandlingene. Det kan vise seg å lønne seg!

Uansett håper jeg at du ved å være bevisst på hvilke kort du har på hånden, vil stå sterkere i forhandlingene.   Lykke til!

Kommentarer (0)

Etter nye regler kan jeg få erstatning for alle reparasjoner over 10.000 kroner

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

15. desember
Det kan være lett å tolke Avhendingslovens bestemmelser om erstatning og prisavslag feil.  For eksempel at du har krav erstatning hvis det oppdages noe i ettertid som koster mer enn kr 10.000 å reparere.  Så enkelt er det ikke.

De nye reglene for boligkjøp i Avhendingsloven har nå snart virket i ett år.   Det ser ut til at nye Tilstandsrapporter styrt etter Forskrift og skjerping av selgers opplysningsplikt har virket.  Opptelling etter 1. halvår viste at det ikke har blitt vesentlig flere klager.

Dette på tross av at det kan være lett å misforstå lovens bestemmelse om at du kan få erstatning for feil og mangler helt ned til kr 10.000.  Tidligere måtte dette utgjøre minst 5% av boligens verdi.

Før innføring av reglene var man engstelig for at kjøpere ville tro at hvis de fant noe som ikke stemte med deres inntrykk av boligen før de ga bud, eller det ble oppdaget ting som må repareres og som kostet mer enn kr 10.000, så hadde de rett på erstatning eller prisavslag.

Det ser ikke ut til at veldig mange har misforstått dette.  De har fått med seg at erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, kun er aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Nedjustering av terskel for erstatning ved feil har først og fremst ført til skjerping av selgers opplysningsplikt, mye av dette er løst gjennom nye tilstandsrapporter.

Det ser også ut til at kjøpere tar sin undersøkelsesplikt mer alvorlig i og med at den nå er nedtegnet i Avhendingsloven.

Dette er bra, da har lovendringene oppnådd mye av sin hensikt.  Det blir spennende å se opptellingen av klagesakene når året er omme.

Uansett husk dette:

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

Det kan være mye som er vanskelig å tolke og som er litt snirklete formulert.  Ikke by på en bolig før du har forstått alt og avklart alle viktige punkter.  Og søk hjelp hvis du trenger det.  Jeg har hjulpet hundrevis av kunder med dette.  Noen ganger fører det til at boligen forkastes, men i de fleste tilfeller går de videre med boligen, men da med en trygg følelse av at de vet hva de kjøper og en trygg forvissning  om at de ikke vil få problemer i ettertid.

Kommentarer (0)