Etter at neste års statsbudsjett er lagt frem, kan vi konstatere at det ikke er politisk vilje til å prioritere de som vil inn på boligmarkedet for å bo.

Primærboligen er vernet

De fleste er enige i at primærboligen skal vernes fra skatt og annen  “styggedom”.  Eier du egen bolig skal du ikke risikere å bli skattlagt hverken for fordelen ved å eie eller av gevinst ved salg.  Riktignok vil verdien av skattefradraget gå ned med 1% til 24% neste år, som en naturlig følge av lavere skatteprosent.

Fremdeles attraktivt å kjøpe sekundærbolig

Når det gjelder sekundærboliger, boliger for spekulasjon og utleie, har mange, i alle fall økonomer og fageksperte,  tatt til orde for å gjøre det mindre attraktivt å eie flere boliger.  Både av hensyn til konkurransen på boligmarkedet og behovet for kapitalinvesteringer i andre deler av økonomien.

Regjeringen har i statsbudsjettet varslet et tiltak som de mener skal kunne dempe lysten til å investere i sekundærboliger.  Det går ut på at gjelden som kan trekkes fra formuen ved sekundærboligen blir redusert med 20% slik at kun 80% av gjeld kan trekkes fra.  Det vil ifølge beregninger kunne føre til økt formueskatt på ca kr 3.000 i året hvis du har en sekundærbolig som koster 4 mill.

Jeg, og mange med meg, tror ikke dette vil føre til at investorer blir mer tilbakeholdne med å kjøpe boliger i Oslo markedet.  Mange investorer finansierer kjøpet med lån og de kommer dermed ikke i formuesskatt posisjon.

Hver fjerde bolig som kjøpes i  Oslo er sekundærbolig

Hver fjerde boligkjøper i Oslo er en investor.  Dette store antallet fører til at ungdom med mindre kapital blir skjøvet ut av boligmarkedet og prisene presses mer opp enn de ellers ville ha gjort.

Finansministeren begrunnet I NRK’s «Debatten» den svake innsatsen for å dempe spekulasjonslysten med at vi ikke egentlig visste hva slags spekulanter vi hadde med å gjøre.

Rene investorer eller foreldre som kjøpte til sine barn.  Å kjøpe til barna blir vel av de fleste oppfattet som mindre spekulativt enn å kjøpe for resalg eller utleie.  Det kan jeg være enig i, idet vi må regne med at barnet til slutt blir eier av boligen.

Les også:
Vi økt boligbygging og forenklinger gi et balansert boligmarked?

Undersøk fakta!

Det jeg synes er underlig er at man funderer manglende tiltak i politikken på antagelser, særlig når fravær av å sette inn virkemidler fører til en svært uheldig boligprisvekst med en usosial profil.

Å finne ut hvem som kjøper sekundærboliger og hvilket motiv de har burde være en smal sak for myndighetene, for eksempel gjennom en representativ undersøkelse.  Svaret vil antageligvis bli at en stor andel av investorene er rent forretningsmessig motiverte.  De er ikke i markedet for å sikre neste generasjon sin egen bolig.  Dersom svaret blir av flertallet av sekundærbolig kjøperne er investorer,  vil det være høyst betimelig å trå til med sterkere lut for å dempe investeringslysten.

Uansett tror jeg at foreldre som kjøper en bolig til barna som en familieinvestering, har litt bredere motivasjon enn de som gjør dette som ren forretning.  De vil dermed kunne tåle en innskjerping av vilkårene for sekundærboliger.

Ikke mye drahjelp til de unge og nyetablerte

De som kunne nyte godt av dårligere vilkår for boliginvestorer, de unge og nyetablerte, kan altså ikke  regne med mye drahjelp med det første.

Isteden vil de risikere å få enda vanskeligere rammebetingelser på nyåret dersom de varslede innstramminger i bankenes fleksibilitet og lånerammer blir innført.

Les også: Investorer danker ut ungdommen på boligmarkedet

På grunn av de galopperende boligprisene i Oslo er boligpolitikk og boligpriser blitt et hett tema. Jeg er ikke imponert over bredden i tiltakene som foreslås.

 Ikke boligmangel?

I de siste dagene er det blitt hevdet at det slettes ikke er boligmangel i Oslo når vi ser at leieprisene flater ut eller går ned. Folk mangler ikke tak over hodet.

Det er nå et større tilbud av leieboliger på markedet enn boliger til salgs. Folk ønsker å kjøpe, i stedet for å leie. Forståelig nok, da det er mer lønnsomt enn noen gang å eie fremfor å leie.

Det som er synd er at pengesterke investorer kjøper opp over 35% av selveierboligene i byen for tiden, og blant annet danker ut ungdom som vil inn på boligmarkedet. I media får foreldre som kjøper til barna sine skylden for de økende prisene.

Fantastisk!

Det må da være bedre at foreldre kjøper for å hjelpe barna inn på boligmarkedet enn at spekulanter kjøper opp for utleie eller gevinst gjennom hurtig resalg.

Les også:  Kan for mange utleieforhold i sameiet skade bomiljøet

Ønsker utbyggerne økt boligbygging?

Politikerne er veldig opptatt av å øke boligbyggingen for å få et balansert boligmarked. Det høres bra ut, og hadde vi hatt nok av varierte nye boliger å selge ville selvsagt prisveksten vært lavere.

Men dette tar tid å gjennomføre. Det er også grunn til å stille spørsmål ved om utbyggerne ønsker økt boligbygging eller om de heller vil beholde prispresset og bygge indrefileten i sentrale strøk av byen.

Gevinsten havner i utbyggernes lommer

Det har også vært stor satsing på forenklinger av byggeforskrifter for å få ned byggekostnadene.

Vel og bra det, men spørsmålet er om ikke gevinsten fra disse forenklingene havner i utbyggernes lommer. Enhver utbygger med respekt for seg selv og sine eiere, legger prisene på et nivå som markedet tåler, enten det er komplisert eller enkelt byggeri.

Skattlegging er den store stygge ulven

De fleste økonomer peker på at det som kan få bukt med prisveksten er å gjøre det mindre attraktivt å investere i bolig for eksempel ved skattlegging av å eie egen bolig. Krav til lengre botid før man kan selge uten gevinstbeskatning og endringer eller fjerning av rentefradraget.

Dette er elementer de fleste politikere nødig snakker om. Det kjennes ubehagelig å endre på noe som veldig mange av oss velgere tjener på.

Men det er på tide å ta noen valg, spesielt når det gjelder å sette inn tiltak som prioriterer de som kjøper bolig til å bo i.

Kanskje er det også på tide å se på reglene for hvordan vi omsetter boliger, slik at ikke vanvittige budrunder og overbud fører til at det fester seg et unaturlig høyt prisnivå i markedet?

Les også :  Investorer danker ut ungdommen på boligmarkedet

Denne artikkelen er også publisert på www.boligmani.no

Forbrukerombudet har i sommer gjennom Dagens Næringsliv vært på banen vedrørende det økende tilbud av “selg selv” tjenester, som nå også tilbys gjennom aktører i eiendomsmeglerbransjen selv.  Det manes til ansvarlighet hos selgerne.  Men hva vil endrede salgsmetoder ha å si for kjøper?

Kjøpers undersøkelsesplikt ved økt selvsalg.

Selgerens opplysningsplikt omhandles i den såkalte “Avhendingsloven”.  I denne er det også  et krav til kjøper som ikke må glemmes – nemlig kjøpers undersøkelsesplikt.

Forbrukerrådet ved Thomas Bartholdsen har tidligere vært en varm tilhenger av “selge selv tjenester” fordi dette kan spare forbrukerne for mye penger i form av redusert meglerhonorar.  Forbrukerombudet derimot, ser ut til å være av en litt annen oppfatning.  Nå retter de en advarende pekefinger til landets boligselgere.  “Husk at når dere selger selv, må dere være klar over det selvstendige ansvaret dere vil ha i forhold til å gi alle relevante opplysninger og konsekvenser i forhold til eventuelle mangler med boligen og påfølgende erstatningskrav”.  Her har meglerne vært en ekstra sikkerhetsventil, selv om vi også ser eksempler på at de kan svikte sin omsorgsplikt.

Dersom det blir mer vanlig at boliger blir solgt uten eiendomsmeglers medvirkning, vil kjøpers undersøkelsesplikt etter min oppfatning kunne bli enda viktigere av to årsaker:

1.  Du kan ikke være sikker på at selger kjenner til opplysningsplikten og passer på å få med seg alle viktige opplysninger
2. Dersom det er feil og mangler ved boligen er det kun en part som det kan rettes krav mot ved manglende eller villedende opplysninger.

Dersom du tenker på å kjøpe en bolig som selges uten eiendomsmegler skal du i utgangspunktet ikke være redd for å gjøre dette. Og blir andelen som selges privat betydelig, har du i realiteten kanskje ikke noe valg dersom du skal få den boligen du ønsker deg.

Les også : Er det trygt å kjøpe bolig privat?

Skal forbrukerne overta de profesjonelles rolle?

Forbrukerombudets henstilling til boligselgere som vil selge selv indikerer at kompetansen hos forbrukerne må heves nærmere opp til et profesjonelt nivå.  Hvis ikke vil vi kunne se en økt mengde tvistesaker.

Etter min mening er dette en betimelig påminnelse.  De som føler seg kompetent til å utføre salg og kjøp på egen hånd må selvsagt ha mulighet til dette.  Men det er viktig å huske på at digitale løsninger i seg selv ikke vil gjøre selve boligmarkedet og valgene du skal ta mindre komplisert.

Et balansert boligmarked – mitt drømmescenario

Mitt drømmescenario for fremtidens boligmarked er at selger som eiendomsmegler sin kunde, får “sin bit av kaka” ved at meglerne konsentrerer seg om sin rådgiverrolle og reduserer sine honorarer for de tjenestene som blir digitalisert.

Og – at folk som er i kjøperposisjon ser det som naturlig å engasjere en egen uavhengig kjøpsmegler eller rådgiver. Dette vil gi et balansert og trygt boligmarked for både kjøper og selger.

Det blir spennende å følge utviklingen.

Les også: Hvordan blir fremtidens boligomsetning?

Alltid gøy å se hvordan områder av byen vår fornyer seg.  Søndag fikk jeg oppleve noe spinnvilt på Lilleborg.  Snakker jeg om boligprisene?  Nei, denne gang gjelder det noe helt annet.

Tradisjoner holdes i hevd

I området til gamle Lilleborg fabrikker ved Torshov og Bjølsen er det bygget nye boliger, og som seg hør og bør i byen, forretningslokaler på bakkeplan.  Her har ekteparet Tove Skolseg og Eirik Bruvik startet opp en avdeling av sitt konsept med spinning, veve og strikkeutstyr som de har gitt det kreative navnet  Spinnvilt.

De er tilfeldigvis svigerforeldrene til min datter.  Og da måtte vi jo ta en tur innom. 

Den lille halvtimen vi var der,  stakk det mange interesserte kunder innom.  De ble ved siden av rokker og ullvarer tilbudt å melde seg på et av de populære spinnekursene.

Les mer om tekstil og spinnetradisjonene på Lilleborg 

Tove og Eirik er overveldet over den gode mottakelsen de har fått av andre lokale forretningsdrivende på Lilleborg og folk i Oslo generelt.  “Det er deilig å komme tilbake til byen og føle seg så velkommen”, sier de.

Spinnville boligpriser

Noe annet som er spinnvilt på Lilleborg?

Jo,  boligprisene er ganske ville,  her som i resten av sentrale Oslo.   De ligger på rundt kr 75.000 pr m2 for små leiligheter.

Men et flott område er det blitt.   Ta en tur langs Akerselva og stikk innom Lilleborg du også.