Dersom du har kjøpt bolig noen gang har du sikkert følt på den boblende gleden det er å få seg sitt eget hjem.  Samtidig er du kanskje litt bekymret.  Har jeg gjort et riktig kjøp eller tatt meg vann over hodet?

Da er du nok en typisk boligkjøper.  Som boligkjøpsrådgiver føler jeg først og fremst på gleden ved å hjelpe folk med å kjøpe boligen de ønsker seg.  Under prosessen forsøker jeg å gjøre dem så trygge som mulige på beslutningene de tar.  Da vet de at kjøpet bygger på velfunderte avveininger.

Samtidig kan ikke et boligkjøp kobles fra følelser, ønsker og personlige preferanser, og en viss galskap eller risikovilje.  Noen påstar at man må være en smule “bevisstløs i gjerningsøyeblikket” for å kjøpe en bolig i dagens marked.

Spøk til side.

Hva er det som kjennetegner flertallet av dagens boligkjøpere?

• De påvirkes av det lave rentenivået og tenderer til å kjøpe dyre boliger som følge av dette
• De er risikovillige
• De er bekymret over prisutviklingen og usikkerheten i boligmarkedet
• De opplever at det er enkelt å få finansiering med unntak av unge under 29 år som trenger hjelp
• De vil gjerne kjøpe bolig i kommunen eller området de bor i fra før
• De synes at beliggenhet i forhold til offentlig kommunikasjon og tilgjengelighet er viktig
• De er opptatt av et godt bomiljø men ikke spesielt selektive i forhold til sammensetningen av folk
• De vil kjøpe bolig fordi de trenger større plass, en mer praktisk bolig eller fordi livssituasjonen har endret seg
• De ønsker god standard og kan tenke seg å pusse opp litt
• De er opptatt av utsikt og solforhold

Kilde:  Krogsveen Boligkjøperindeks – les mer om resultatene her.

Usikkerhet

Undersøkelsen viser altså at folk er risikovillige, men samtidig også usikre på boligmarkedet.  Det kan være årsaken til at veldig mange i samme undersøkelse sier at de kunne ønske seg å få hjelp av en uavhengig kjøpsrådgiver .

Bruker lang tid på boligkjøpet

Flertallet av boligkjøperne har vært på markedet i mer enn 6 måneder, hele 25% har vært på leting i ett til 4 år.  Det tyder på at boligkjøp er komplisert og at det kan være vanskelig å holde fokus.

Denne uken har jeg landet to gode boliger for mine kunder, en i Oslo og en i Bærum.   Jeg blir kjempe lykkelig hver gang vi klarer å komme i mål. Ikke bare fordi de har skaffet seg boligen de ønsker seg, men fordi prosessen oppleves som effektiv, fokusert og lærerik for begge parter.

Målet er å skape trygghet

Mitt svar på om boligkjøperne er bevisstløse i gjerningsøyeblikket er:

Nei, men de ofte veldig usikre.

Naturlig nok, da boligkjøp er komplisert og står om store verdier.

I hver eneste sak jeg gjennomfører som boligjøpsrådgiver erfarer jeg noe nytt om ting som boligkjøpere bør være obs på.  Både i forhold til opplysninger og tilstand på boligen og salgsmetodene som brukes.

Det gir inspirasjon til å dele erfaringene her på bloggen, slik at du kan bli en tryggere boligkjøper.

Håper derfor du fortsetter å følge meg.

DN meldte for noen dager siden at boliglånsforskriften fra i fjor ikke har hatt vesentlig innvirkning på unges kjøp av bolig,  Gruppen 25 – 29 år henger fremdeles med.  Men jeg må spørre meg selv: Hvor lenge vil det vare?

Årsaken til at de unge fremdeles klarer å kjøpe skal være at bankene har brukt kvoten hvor de har lov til å gi lån utenfor kriteriene nesten utelukkende på førstegangskjøperne.  Dermed har de klart å skaffe seg finansiering, noen med hjelp av foreldre vil jeg tro.

100.000 pr m2 – den nye normalen?

Jeg synes det er bra at de unge blir prioritert av bankene, men må si at jeg er bekymret over prisutviklingen på de minste boligene i Oslo. I forbindelse med arbeid for førstegangskjøper satt jeg i går opp en tabell over gjennomsnittlig m2 pris pr dato for leiligheter opp til 30 m2 i de ulike bydelene.   I de sentrale bydelene ligger prisen på godt over 100.000 pr m2, drabantbyområder 15 – 20 min med T-bane fra sentrum ligger på rundt 80.000 pr m2 og rundt 60.000 pr m2 i de ytterste bydeler.  Det er HØYT og stigningen skjer så raskt at det er svært vanskelig å forutsi hva prisen ender på.

Er 3 mill nok til å få kjøpt seg en bolig?

Min kunde og jeg har nå reorientert oss på størrelse beliggenhet  to – tre ganger.  Nå går det snart på om det i det hele tatt er mulig å skaffe seg en bolig i Oslo til en pris rundt 3 mill.  Vi har vært rett i nærheten noen ganger så vi har fremdeles trua, men det er skremmende å registrere utviklingen.

Hva som kan gjøres skal jeg ikke komme inn på her.  Det er i alle fall åpenbart at etterspørselen er langt høyere enn tilbudet

Håper det ikke til slutt ender med at de unge ikke får mulighet til å bosette seg i egen bolig i  byen de er vokst opp i og er glad i.

Det var dagens hjertesukk….

I morgen fortsetter boligjakten.

Da er jeg nødt til å skrive om lokkepriser igjen.  Siden mitt første blogginnlegg om temaet tidlig i 2015 er forholdene ikke blitt bedre.  Nå er 10 anerkjente meglerfirmaer tatt med buksa nede av Forbrukerombudet i forhold til omfattende bruk dopingmiddelet lokkepris.

Les:  Forbrukerombudet : Ti meglerforetak må svar for lokkepris

De har gjennomgått 1000 boligsalg i sentrale strøk av Oslo i august måned. Og funnet at et flertall av boligene har hatt en prisantydning som er langt lavere enn reell forventet pris.

Forbrukere har klaget naturlig nok.  Ikke lett å være på boligjakt når du ikke kan stole på prisantydningen.

At det er 10 navngitte foretak som er avslørt denne gangen, tror jeg er tilfeldig.  Dette er et generelt bransjeproblem.  Alle har praktisert dette fordi de er redd for å ikke få folk på visning og går i flokk.

Bomerang effekt

En annen ting er at meglere liker å skryte av at de er gode selgere.  Salgspris mange hundre tusen, kanskje til og med en million, over prisantydning hever egoet og en høy salgspris har tradisjonelt vært et kjennetegn på en god megler.  Men når prisantydningen beviselig er for lav og forbrukerne egentlig vet dette innerst inne, tror jeg det kan slå motsatt vei.  Vi får følelsen av at det juks inne i bildet.  Så sannsynligvis skader dette meglerens omdømme mer enn det gavner.

Boligmarkedet trenger ikke kunstig stimulans

Men saken er mer alvorlig enn som så.  Jeg har med egne øyne sett at vanene og forventningene som skapes gjennom underprisingen fører til at budene dras opp unødvendig mye.  Noen føler at de har gjort et kupp når de “bare” må by 500.000 over prisantydning.  Uten egentlig å skjele til den reelle markedsprisen.

Boligprisveksten er sterk nok i seg selv – kunstig stimulans er ikke nødvendig.

Dessuten er det ulovlig å bruke lokkepris.

Problemet er at det er få eller ingen sanksjoner tilgjengelig for en forbruker når han blir utsatt for lokkepris.  Nå antyder Forbrukerombudet at de tenker på å innføre økonomiske sanksjoner.  De kommer i alle fall garantert til å følge opp målingene videre.

Og eiendomsmeglerne har lovet å ta tak i problemet.

La oss håpe forholdene har bedret seg ved neste korsvei.

Selv sender jeg mine kunder ut på visning med en reell markedsvurdering i lomma.

Jeg behøver kanskje ikke å fortelle at den som regel er høyere enn meglers prisantydning, i alle fall sentralt i Oslo.

Les også:    Hva kan du gjøre når boligen er underpriset

Etter at neste års statsbudsjett er lagt frem, kan vi konstatere at det ikke er politisk vilje til å prioritere de som vil inn på boligmarkedet for å bo.

Primærboligen er vernet

De fleste er enige i at primærboligen skal vernes fra skatt og annen  “styggedom”.  Eier du egen bolig skal du ikke risikere å bli skattlagt hverken for fordelen ved å eie eller av gevinst ved salg.  Riktignok vil verdien av skattefradraget gå ned med 1% til 24% neste år, som en naturlig følge av lavere skatteprosent.

Fremdeles attraktivt å kjøpe sekundærbolig

Når det gjelder sekundærboliger, boliger for spekulasjon og utleie, har mange, i alle fall økonomer og fageksperte,  tatt til orde for å gjøre det mindre attraktivt å eie flere boliger.  Både av hensyn til konkurransen på boligmarkedet og behovet for kapitalinvesteringer i andre deler av økonomien.

Regjeringen har i statsbudsjettet varslet et tiltak som de mener skal kunne dempe lysten til å investere i sekundærboliger.  Det går ut på at gjelden som kan trekkes fra formuen ved sekundærboligen blir redusert med 20% slik at kun 80% av gjeld kan trekkes fra.  Det vil ifølge beregninger kunne føre til økt formueskatt på ca kr 3.000 i året hvis du har en sekundærbolig som koster 4 mill.

Jeg, og mange med meg, tror ikke dette vil føre til at investorer blir mer tilbakeholdne med å kjøpe boliger i Oslo markedet.  Mange investorer finansierer kjøpet med lån og de kommer dermed ikke i formuesskatt posisjon.

Hver fjerde bolig som kjøpes i  Oslo er sekundærbolig

Hver fjerde boligkjøper i Oslo er en investor.  Dette store antallet fører til at ungdom med mindre kapital blir skjøvet ut av boligmarkedet og prisene presses mer opp enn de ellers ville ha gjort.

Finansministeren begrunnet I NRK’s «Debatten» den svake innsatsen for å dempe spekulasjonslysten med at vi ikke egentlig visste hva slags spekulanter vi hadde med å gjøre.

Rene investorer eller foreldre som kjøpte til sine barn.  Å kjøpe til barna blir vel av de fleste oppfattet som mindre spekulativt enn å kjøpe for resalg eller utleie.  Det kan jeg være enig i, idet vi må regne med at barnet til slutt blir eier av boligen.

Les også:
Vi økt boligbygging og forenklinger gi et balansert boligmarked?

Undersøk fakta!

Det jeg synes er underlig er at man funderer manglende tiltak i politikken på antagelser, særlig når fravær av å sette inn virkemidler fører til en svært uheldig boligprisvekst med en usosial profil.

Å finne ut hvem som kjøper sekundærboliger og hvilket motiv de har burde være en smal sak for myndighetene, for eksempel gjennom en representativ undersøkelse.  Svaret vil antageligvis bli at en stor andel av investorene er rent forretningsmessig motiverte.  De er ikke i markedet for å sikre neste generasjon sin egen bolig.  Dersom svaret blir av flertallet av sekundærbolig kjøperne er investorer,  vil det være høyst betimelig å trå til med sterkere lut for å dempe investeringslysten.

Uansett tror jeg at foreldre som kjøper en bolig til barna som en familieinvestering, har litt bredere motivasjon enn de som gjør dette som ren forretning.  De vil dermed kunne tåle en innskjerping av vilkårene for sekundærboliger.

Ikke mye drahjelp til de unge og nyetablerte

De som kunne nyte godt av dårligere vilkår for boliginvestorer, de unge og nyetablerte, kan altså ikke  regne med mye drahjelp med det første.

Isteden vil de risikere å få enda vanskeligere rammebetingelser på nyåret dersom de varslede innstramminger i bankenes fleksibilitet og lånerammer blir innført.

Les også: Investorer danker ut ungdommen på boligmarkedet