Hva bør du være bekymret over i tilstandsrapporten?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har vi hatt en drøy måned med nye tilstandsrapporter for boligsalg.  Det kommer mye tydeligere frem hva som tilrådes utbedres og hva det kan komme til å koste.  Meningen er å skape større bevissthet hos kjøperne gjennom bedre informasjon om boligens tilstand.  Og en tryggere bolighandel.

Hva bør du være mest bekymret over i en tilstandsrapport, for eksempel i en enebolig eller rekkehus?

Her finnes det ikke noe fasitsvar.   Men ting som koster penger og som må utbedres veldig snart er selvsagt verdt å merke seg.  Og hvor håndfast informasjonen faktisk er.  For eksempel, hvis det står at badet bør renoveres.  Da vet du at du må engasjere et rørleggerfirma til å utføre jobben og at dette kan koste opp til kr 250.000 – 300.000.

Men står det noe om at dreneringen er gammel og fuktskader i kjeller, eller at det er fukt innvendig på loft, blir det hele mer usikkert.  Da kan det være vanskelig å vite hvor dypt skadene stikker og hva det egentlig vil koste å utbedre.

Det som slår meg er at boliger ofte er flott pusset opp innvendig og ser veldig flotte ut på bildene.  Men Tilstandsrapporten avdekker at grunnleggende forhold som tørr kjeller, tørt tak og tilstrekkelig drenering ikke er ivaretatt.  Det er nesten det samme som å ikke ta vare på de viktigste legemsdelene og funksjonene i kroppen og bare tenke på utseendet.

Vær obs på forhold som kan medføre skjulte kostnader

Det bygningstekniske er ikke mitt fag.  Jeg har derfor spurt min samarbeidspartner i Din Boligbistand som driver med rådgivning innen det tekniske omkring oppussing og bolig, Glenn Andrè Lislerud om hva han mener om saken.

Han fremhever følgende forhold i Tilstandsrapporter som kan medføre usikkerhet og skjulte kostnader. Og som det er verdt å undersøke nærmere:

  • Opplysninger om fuktmerker og indikasjon på fukt i kjeller
  • Opplysninger om svertesopp og tegn på fukt i innvendig tak for eksempel på loft
  • Opplysninger om mose på tak og usikkerhet rundt utvendig tak
  • Indikasjon på fukt og tegn på råte i utvendig panel
  • Risiko konstruksjoner i rom under terreng
  • Opplysninger om gammel eller mangelfull drenering

Alt dette behøver ikke å være noe veldig farlig, understreker Lislerud, men er du usikker bør du absolutt undersøke nærmere eller spørre en bygningskyndig.

Du bør også merke deg om det er opplysninger som takstmannen opplyser at han ikke har fått undersøkt, for eksempel ikke fått boret hull for å sjekke fukt eller loft på grunn av for mye lagring.  Det kan være en risiko som du må være klar over at du tar.

Tilstandsrapportene er litt ulike og takstmenn er også ulike.  Noen har strengere vurderinger enn andre.  Like viktig som det er å avdekke risiko er det å få et realistisk bilde av hvor stor risikoen er.  Og at du klarer å ta standpunkt til om du vil ta den eller ikke.  Ingen brukte boliger er uten feil eller skader.

Men du skal vite hva du kjøper.  Før du gir bud.

Og da trenger du kanskje litt eksperthjelp?

Vi sørger for at du ikke kjøper “katta i sekken” og får utnyttet potensialet i boligen best mulig.  Både teknisk og økonomisk.

 

 

 

 

 

 


Glenn Andre Lislerud – Daglig leder Din boligbistand
Rådgivning innen oppussing og bolig
Svennebrev tømrerfaget, byggmester tømrerfaget,
Fagskoleingeniør bygg, sertifisert takstmann Byggmestrenes Takseringsforbund

 

 

 

 

 

 

 

 

Trude Larsen – Daglig leder Boligdama AS
Hjelp ved kjøp av bolig – boligkjøpsrådgiver
Utdannet eiendomsmegler og 40 års erfaring
fra boligbransjen, de siste 6 år som boligkjøpsrådgiver.

 

Kommentarer (0)

Er hemmelig bud en utvei for å få kjøpt drømmeboligen ?

Av: Dato: Rådgivning

Budforhandlinger på bolig i Norge skjer som regel etter bestemte regler.  Med fastsatte budfrister og mulighet for alle interessenter til å delta i en åpen prosess.  Så har vi noen unntak.

Det ene er kupping.  Det vil si at en kjøper gir et bud direkte til selger, før visning.  Enten er budet så godt, eller høyt, at selger ikke kan motstå det.  Eller selger tenker at et slikt bud neppe vil komme i en senere budrunde. Og sier ja til budet.  Dermed blir visningen avlyst.  Det står “solgt før visning” på annonsen.  Andre interesserte kjøpere ergrer seg. Megler kan ikke delta direkte i en slik forhandling, det strider mot god meglerskikk.  Og vil som regel råde selger til å vente til budrunden.  Men selger bestemmer, det er avtalefrihet her i landet.

En annen variant er såkalt hemmelige eller lukkede bud.  Det medfører at budgiver tar forbehold om at budet kun skal gjøres kjent for selger og ikke de andre interessentene til boligen.  Selger kan da velge å ta imot eller akseptere det lukkede budet, eller forhandle med budgiveren på grunnlag av dette.  Her kan megler også medvirke i forhandlingene.  Et slik lukket bud kan komme midt i en budforhandling.  Da blir selvsagt andre interessenter og budgivere ganske sure.  Siden de deltar i det de tror er en åpen og transparent prosess.  Dette er også en slags kupping idet den som gir det hemmelige budet forbeholder seg retten til å forhandle med selger alene.

Eiendomsmegler organisasjonene liker ikke denne muligheten og ønsker at denne muligheten skal sperres i ny Lov om Eiendomsmegling som er under utarbeidelse.  Det er usikkert om de vil få gjennomslag for dette.

Vil du vite mer om priser og budgivning?

Da har jeg et fint tipshefte til deg.

Du må regne med å by høyt ved kupping

Selv praktiserer jeg ikke kupping eller hemmelige bud i særlig grad.  En viktig årsak er at du må regne med å by ganske høyt for å nå fram hos selger.  Dermed kan du ikke vite om du byr for mye.  Riktignok hjelper jeg dem med markedsvurderinger på budbeløp slik at det ikke blir bud som kan gi tap senere.  Men en budrunde vil være enda mer riktig i forhold til å fortelle hvor markedsverdien ligger akkurat nå.

Noen kunder foreslår å kuppe på prisantydning.  Det holder ikke. Skal selger hoppe over budrunden må nok budet være i en størrelsesorden over dette, slik at selger tror at det ikke vil lønne seg med en budrunde.

En mulighet til å få kjøpt drømmeboligen

Disse metodene kan virke urettferdige for andre kjøpere.  Boligen forsvinner jo før de får sjansen til å være med å by.  Allikevel representerer de allikevel en mulighet for den enkelte kjøper til å skaffe seg drømmeboligen.

En mulighet de kanskje ikke bare skal miste sånn uten videre, eller hva?

Meglere kaller ofte kupping å “snike i køen”.  Jeg vil nok ikke karakterisere en budrunde som en kø.  Det er snarere en knallhard konkurranse . Det er slettes ingen rettferdig prosess som gjør at du får tilslaget bare du er tålmodig nok. Her er det antall kroner og høyeste bud som avgjør.

Denne måneden opplevde jeg å gi råd om å bruke hemmelig bud for første gang.

Det gjaldt en enebolig hvor det ikke var andre budgivere på banen.  Men tidligere budgiver og nye interessenter lå og lurte i bakgrunnen. Mine kunder ønsket å forhandle med selger og meglere alene. Derfor foreslo jeg et lukket bud, det vil si et bud som kun selger skulle få kjennskap til.
Det ble tatt imot.  Og etter litt tautrekking fikk de tilslaget på boligen, litt under prisantydning, som forøvrig var en helt grei markedspris.

Dette var ikke midt i en het budrunde, men allikevel sitter det kanskje igjen et par interessenter som ikke likte at muligheten til å gi bud plutselig forsvant.  Riktignok hadde de hatt rikelig tid til å gi bud tidligere.  Men det er rart med det.  Kjøpslysten blir ofte trigget når noen andre først legger inn inn et bud.
⠀
Min mening er at muligheten til kupping før visning og hemmelige bud må opprettholdes som en mulighet for kjøper.  Men metodene skal ikke brukes i utide bare for å fremstå som smart.

Skal det brukes, må det ha ha en hensikt og foregå innenfor trygge rammer.

Kommentarer (0)

Here we go again…. Lokkepriser

Av: Dato: Rådgivning

Boligmarkedet har strammet seg til etter nyttår.  Det er stor etterspørsel etter mindre boliger i Oslo og foreløpig litt lite boliger på markedet.  Hva ser vi da ?  JODA – lokkepriser

Når en liten bolig i tjukkeste Oslo, i et område hvor det er solgt hundrevis av sammenlignbare objekter, med prisantydning på 3,4 mill, får en sluttpris på NOK 550.000 eller 17% over prisantydning, er det noe galt.  Så mye har ikke markedet forandret seg den siste tiden. Og så mye er det ikke lov til å bomme.  Meglerne har utmerkede hjelpemidler som boligdatabasen “Eiendomsverdi” og god markedskunnskap som gjør dem fullt i stand til å sette en fornuftig prisantydning tilpasset markedsverdien.

Hvis de vil, og ikke setter egne hensyn foran forbrukerne.

Å sette pris inngår i meglers rådgivningsplikt.  Prisen skal være basert på en faglig god vurdering, gjeldende markedsforhold og befaring av eiendommen.  Videre har vi bestemmelser vedrørende markedsføring av bolig hvor det anses som villedende markedsføring å sette prisantydningen lavere enn det selger er villig til å selge for, såkalt lokkepris.  Når det er hete budrunder vil en lokkepris aldri bli avslørt fordi den endelige prisen lander langt over prisantydning.

Les også:  Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig

Jeg har kontakt med mange førstegangskjøpere som opplever denne ukulturen.  De regner nesten med at boligene går langt over prisantydning.  Allikevel er de i villrede.   Hvor mye over må jeg regne med at boligen går for ?  Tør jeg å følge med videre hvis budrunden går flere hundretusen over prisantydning?  Hva er egentlig riktig pris?

Det er i alle fall ikke prisantydningen vil jeg påstå.

For all del:

Ikke mål om en bolig er rimelig eller dyr i forhold til prisantydningen.  Den er satt på grunnlag av salgstaktikk og intet annet.  Satt lavt for å få mange på visning, hype rundt boligen og mange på lista som megler kan forsøke å få salgsoppdraget til senere.

Det verste er at forskning har vist at lave prisantydninger ikke fører til høyere sluttpris for selgerne, kanskje snarere det motsatte.  Men det kan hende selger tror det, når de innledende budene strømmer på….

Praksisen med villedende og alt for lave prisantydninger er hjerterå behandling av unge boligsøkere.  Følelsen av å tape med flere hundretusen kroner gang på gang gjør dem maktesløse og frustrerte.  

Heldigvis er jeg i stand til å hjelpe 

Heldigvis har jeg de samme verktøyene og minst like god markedskunnskap som salgsmeglerne og kan hjelpe mine kunder med å ha realistiske prisforventninger og mål for budrunden.  Ikke dermed sagt at vi alltid vinner, uforutsette ting kan skje.  Og budsjettet er ganske ofte for trangt.  Men vi vet i alle fall hvor vi står. Og i eksemplet øverst hvor min kunde var med å by, visste vi at den ville gå veldig langt over.  På grunnlag av min markedsvurdering, gjort med nøyaktig samme verktøy som meglerens.

Hva kan du gjøre hvis du oppdager at en bolig er priset for lavt?

Du kan melde fra til Forbrukertilsynet.  Og de kan gi bøter.  Om det noen gang er gitt, vet jeg ikke.  Jeg har skrevet til dem om problemstillingen, men det førte selvfølgelig ikke til noen revolusjon.  Også Eiendomsmeglerforbundet prøver å få sine medlemmer til å skjerpe seg.  Men i et et sterkt konkurransepreget marked hvor meglerne løper etter nye oppdrag og lever på provisjon, taler de for døve ører.

Meglers prisfastsetting skal også dokumenteres.  Finanstilsynet har sagt fra at de forventer at slik dokumentasjon innarbeides i meglerforetakenes rutiner.

Akkurat i dag skulle jeg ønske at jeg var inspektør fra Finanstilsynet.  Det hadde vært en sann nytelse å kunne sjekke om dokumentasjonen fantes og om den i tilfelle holdt
vann …….

Har du merket at jeg er litt irritert når du leser dette?

Da har du helt rett.

Jeg er forbanna.

 

Kommentarer (0)

Derfor skal du sjekke de fundamentale forholdene ved et hus

Av: Dato: Rådgivning

Et lite hjertesukk i dag. Over tilstanden på en del hus som tilsynelatende ser strøkne ut.⠀Innvendig og på overflaten.….
⠀
Når jeg studerer tilstandsrapporten, spesielt de nye, kommer det ofte frem svakheter som dårlig tak, drenering, fukt i kjeller og slitent elektrisk anlegg. Dette vil koste mye penger for kjøper å utbedre. På ganske kort sikt.
⠀
Jeg ser rett og slett mange hus der ute hvor de fundamentale forhold, selve bygningskroppen og fundamentet, ikke er godt nok tatt vare på.
Det ser ut til at mange prioriterer å lage det strøkent innvendig og utsetter de tingene som gjør at huset får lengre levetid og fremstår som solid og mindre risikofylt å kjøpe. Ting som kan gi deg en overraskelse mens du bor der. Ved at du plutselig må utbedre noe som er ganske dyrt. Men du har ikke råd fordi du har brukt opp alle midlene til å gjøre det lekkert innvendig.  Jeg merker at mine kunder blir mer skremt av dårlige fundamentale forhold ved huset enn de blir imponert av nymalte vegger og nytt kjøkken.
En klok refleksjon.  Som naturlig nok påvirker viljen til å kjøpe.
⠀
Noe å tenke på hvis du er huseier og kanskje en gang skal selge?
Kommentarer (0)