Disse meglertriksene bør du vite om når du skal kjøpe bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Ordet meglertriks høres litt snuskete ut, og  tankene dine går kanskje i retning juks og fanteri.  Det er det heldigvis ikke så mye av lenger i vårt gjennomregulerte boligmarked.  Men at megleren bruker en del taktiske metoder for å få deg interessert i boligen og betale høyest mulig pris, er det liten tvil om.

Megler er engasjert av selger for å oppnå best mulig pris. Han eller hun jobber som regel på provisjon av antall salg og oppnådd salgspris, og konkurransen om salgsoppdragene er stor.

Ved boligsalget skal megler fremheve det positive ved boligen og tone ned det negative. 

Det er det første du skal være obs på når du ser på en bolig. Husk at det negative eller risikofylte for kjøper aldri blir fremhevet. Det har jeg selv lært på interne kurs i megleforetak jeg har vært ansatt i.  Eller sågar lært bort til mine medarbeidere når jeg har vært leder i samme bransje.  Sorry 🙂

Ny avhendingslov med økt ansvar for selger, og megler, for å gi riktige og utfyllende informasjon om boligen, samt nye tilstandsrapporter gjør det stadig vanskeligere å underslå forhold rundt boligens tilstand som er viktig for deg som kjøper.  Men salgsoppgaven gir anledning til å fremheve positive faktorer veldig sterkt.  Dermed kan du komme i fare for å ikke legge så mye vekt på, eller oppdage, de negative faktorene.

Mitt råd er entydig: Hopp over reklamen og beskrivelsene i salgsoppgaven og konsentrer deg om det som er viktig i salgsmaterialet:
Tilstandsrapport, selgers egenerklæring samt faste opplysninger om økonomi, boligselskapet og reguleringsplaner.

Egentlig er mye av det som står i salgsoppgaven fullstendig overflødig.  Det er tullete at megler bruker tid på å beskrive rommene og standard og legge inn masse bilder.  Bildene finner du jo i annonsen og resten ser du i tilstandsrapporten og på visning. “Smør på flesk” kalte vi slikt i gamle dager.

Ikke slå deg til ro med svevende svar fra megler på forhold som er viktig for deg

En ting er det skriftlige materialet.  Du har sikkert en del spørsmål når du ser på en bolig.  Ikke nøl med å teppebombe megler med spørsmål slik at det ikke er noe uavklart når du gir bud.  Og ikke slå deg til ro med svevende svar.  Siste eksemplet jeg har, er en kunde som spurte om det ikke var mye støy fra T-banen på en bestemt bolig.  Meglers svar var:    “Det har sikkert utbygger tenkt på”.
Hva tenker du, skal vi le eller gråte ?

Megler er aldri kjøpers representant i budrunden

Megler er selvsagt interessert i deg. Uten en kjøper blir det ikke noe salg.  Men han representerer deg ikke.  Jobb nummer en for megler,  er å oppnå høyest mulig pris for selger, så det å hjelpe deg til å få tilslaget til en god pris er ikke på agendaen.  Han eller hun skal opptre korrekt og gi riktige opplysninger om antall budgivere, budprosessen og selgers reaksjon på bud.  Men gir megler tilsynelatende velmenende råd til deg under budrunden, bør du være på vakt.  For eksempel råd om hvor mye mer du trenger å by for å vinne, av typ ” bare noen tusen til, så er du der”. Dette er ikke et objektivt råd, og du kan regne med at megler sier det samme til den andre budgiveren.  Når du  oppfatter et slikt signal som en hjelp til deg, høyner budet, og den andre budgiveren bare fortsetter, føler du deg garantert snytt og veldig skuffet etterpå.

Derfor husk:

Gode råd fra megler om å heve budet litt til på slutten av budrunden, blir ikke gitt for å hjelpe deg, men for å oppnå en høyest mulig pris.

Jeg sier ikke at du ikke skal by høyere hvis du ønsker det, og det er forsvarlig.  Bare ikke tolk tipset om  som en hjelp til deg.

Kort oppsummert:

Er du klar over hvilke interesser megler tjener i dagens system for bolighandel og ikke er naiv i forhold til dette, blir du bedre i stand til å ivareta dine egne interesser som kjøper.

 

Selv om du er klar over at megler tjener selgers interesser i de fleste sammenhenger, har du alt å tjene på å ha et godt og objektiv forhold til meglerstanden når du er på boligjakt.

Her finner du noen tips rundt hvordan det kan løses:

Les også:   Slik kan megleren bli din beste venn, når du skal kjøpe

Les også:   Derfor skal du ikke bry deg om meglers holdninger når du skal gi bud

Kommentarer (0)

Sinnsyk prisøkning på boliger i januar. Nå må du handle fornuftig.

Av: Dato: Rådgivning

Det meldes om rekordsterk prisøkning av boligprisene årets første måneder.  Eiendomsmeglerne gleder seg om rekordsterke priser og kjappe omsetninger. Men volumet var lavt, hele 22% lavere enn samme måned i fjor.

Da er vi ved sakens kjerne.  Når balansen mellom tilbud og etterspørsel endrer seg så dramatisk, blir det en unaturlig høy prisstigning.  Folk byr over hverandre for å få tak i de få boligene som er til salgs, og veldig mange sitter skuffet igjen etter tapte budrunder.

Dette er selvsagt “rekordsterkt” for de som selger boligen sin i akkurat nå. Og for meglerne, som etter adjektivene de bruker å dømme,  liker utviklingen.  Selv om jeg i rettferdighetens navn må nevne at deres organisasjoner advarer mot hva som kan skje hvis denne utviklingen fortsetter.

Boligprisene økte altså med 4,8% i januar på landsbasis. Og i Oslo med omtrent det samme.  Det er vesentlig høyere stigning enn det som er normalt for januar måned.

Hvorfor har det vært så få boliger til salgs?

Det svake tilbudet av boliger på markedet forklares med forsinkelser på grunn av de nye tilstandsrapportene som det tar vesentlig lenger tid å lage.  Det nye systemet er i en innkjøringsfase og boliger blir ikke klargjort for markedet så raskt som tidligere.  Det må nok innarbeides en lengre forberedelsestid hos meglerne slik at tilstandsrapportene ikke blir en flaskehals som reduserer tilbudet.

Les også:   Dette må du vite om de nye reglene for boligkjøp

Ikke til enhver pris

Jeg har også merket at det har skjedd noe i januar.  Både i form av flere henvendelser om hjelp og tapte budrunder for kunder.  Som boligkjøpsrådgiver er min jobb å hjelpe deg å få tak i boligen du vil ha.  Men ikke til enhver pris.  Jeg vil ikke at du skal tape penger senere fordi vi har latt oss rive med i en budrunde.  Særlig der hvor to budgivere trekker opp prisen med flere hundre tusen kroner -langt over gjeldende markedspris.

Det viser seg at folk som har kjøpt på topp i lignende perioder som dette, ofte har solgt med tap senere.  Det må vi jobbe for å unngå.

Hva bør du gjøre i dagens situasjon:

  • Ikke tro at du må få kjøpt en bolig straks og for enhver pris, fordi prisene er i ferd med å ta helt av. Det vet vi svært lite om etter en måned sterk prisstigning.  Og det er renteøkninger i vente utover året.
  • Regn med stor konkurranse om de attraktive objektene.  Prøv å finne alternative boliger som ikke absolutt alle løper etter
  • Nå er det viktigere enn noensinne å ta kloke valg.  Finn ut eller få hjelp til å finne ut hvor grensen for akseptabel markedspris går, og hold deg innenfor eller i nærheten av den.
  • Tenk over tidsperspektivet på boligen du vil kjøpe.  Er det boligen for resten av livet eller de neste 10-20 årene er det ikke så risikabelt å strekker seg et godt stykke, hvis du har råd til det. Tiden vil jobbe for deg og du vil sannsynligvis ikke tape på lengre sikt.  Har du kortere perspektiv skal du unngå å overby deg selv.
  • Samtidig som du er fornuftig og klok må du være litt tøff når markedet er trangt. Vi kan ikke bare være opptatt av å minske risiko når det er mange som etterspør den samme boligen.  Det er litt av en øvelse å finne den balansegangen. Men det er mulig.

Mine kunder kommer vanligvis litt raskere i mål enn det vi har fått til denne måneden.  Men noen tilslag har vi fått.  Fordi vi har vært både litt tøffe og ansvarlige.

Så vet jeg av erfaring, at markedet vil endre seg og bli mer balansert enn det er akkurat nå.  Hvor stor endring mot et mer kjøpers marked det blir, vet vi ikke i skrivende stund.  Men pendelen vil svinge, og det kan skje like raskt som endringen vi har sett den siste måneden.

Så vær klok og tålmodig kjære kjøper, så ordner det seg til slutt.   Jeg hjelper deg gjerne !

 

Last ned mitt gratis tipshefte om priser og budgivning

 

Kommentarer (0)

Slik fikk hun beliggenheten hun ønsket seg

Av: Dato: Kundehistorier

Kristin og hennes datter bor til leie sentralt i Bergen.  Ved hjelp av Startlån i Husbanken skulle hun kjøpe sin første bolig. Hun hadde en OK låneramme, men mulighetene for å kjøpe noe sentralt i byen var ganske begrenset. Men,- ved hjelp av et våkent øye på markedet og litt utradisjonell fremgangsmåte, fikk hun den sentrale beliggenheten hun ønsket seg.

Kristin kontaktet Boligdama for hjelp med prosessen.  I begynnelsen jobbet vi bredt og så på boliger ganske langt fra sentrum hvor prisene var mer spiselige.  Men etter hvert kom erkjennelsen av at sentral beliggenhet var det aller viktigste.  Ikke minst fordi datteren gikk på skole hun trivdes på nær sentrum, og at hele nettverket til familien var sentralt i byen.

Overvåket alt på forkjøpsrett

Kristin fulgte med på alt som ble annonsert på forkjøpsrett i boligbyggelaget.  Hun overvåket spesielt et konkret borettslag hun hadde lyst til å flytte til.  Der ble det annonsert en 3 roms leilighet som passet både hennes ønsker og lommebok.  Hun meldte seg på forkjøpsrett, til tross for at hennes ansiennitet ikke er særlig lang, og ventet på at boligen skulle komme ut i markedet.  Det varte og det rakk, men boligen ble ikke annonsert på finn.no.  Da bestemte vi at Kristin skulle ta kontakt med megler og forhøre seg.

Det viste seg at boligen nesten var klar til å legges ut, men det gjenstod en del forberedelser.  Selgeren var interessert i å selge raskt og det ble ordnet slik at Kristin kunne få se på leiligheten og muligens komme i en forhandlingsposisjon om kjøp.  Privatvisning ble gjennomført.  Kristin var interessert i å gå videre med prosessen.  Hun så et klart potensiale i boligen og beliggenheten var midt i blinken.

Etter at nødvendig informasjon, blant annet tilstandsrapport fra takstmann og riktig markedspris var sjekket ut av Boligdama, ga Kristin et bud som ble akseptert av selger.
Heldigvis takket den som stod foran henne på lista for forkjøpsrett nei til tilbudet.

Dermed var Kristin blitt eier av en 3 roms leilighet med sentral beliggenhet . Egentlig litt mot alle odds. Vi vet ikke om boligen ville gått høyere ved en budrunde.  Det er meget sannsynlig, og etter å ha tapt på målstreken i noen tidligere budrunder, synes Kristin det var godt å sikre seg boligen på denne måten.

Hva tenker hovedpersonen selv om boligkjøpsprosessen og hjelpen hun fikk?

“Det å skulle kjøpe sin første bolig var utrolig utfordrende synes jeg. Plutselig sto jeg der med et finansieringsbevis i hånden og skulle sortere meg gjennom det som så ut som uendelige mengder boliger på Finn. Jeg var konstant redd for å gå glipp av den «perfekte leiligheten», samtidig som jeg var bekymret for å bruke muligheten Husbanken gav meg på helt feil eiendom. Finansieringen fra Husbanken var grei, men vi ville veldig gjerne bli boende i Bergen sentrum slik at min datter slapp å bytte skole. Drømmen var en 3-roms, men var det mulig å få til da? Etter 3 ukers leting på egenhånd var motivasjonen på bunn. Alle boliger jeg så på gikk mange hundre tusen over verdivurdering, jeg ramlet av budrundene gang på gang.

Heldigvis kom jeg en dag tilfeldigvis over bloggen til Boligdama. Jeg leste litt der, før jeg bestemte meg for å sende en henvendelse. Det var kanskje det lureste jeg gjorde i hele prosessen! Etter at jeg fikk hjelp av boligdama kunne jeg lukke Finn og lene meg tilbake, vel vitende om at hun sendte meg mange fine leiligheter jeg kunne se på.

Hva er du mest fornøyd med ved kjøpet?

Jeg er aller mest fornøyd med beliggenheten. Vi har kjøpt bare et par minutters gange fra der vi bodde før. Jeg hadde egentlig ikke så lyst å kjøpe et oppussingsprosjekt, men boligdama gikk gjennom takstrapporten for meg og beroliget meg på at dette ikke ville være så altfor utfordrende å pusse opp.

Var det ulempe at Boligdama ikke er fra Bergen?

Jeg syns ikke det var en ulempe at boligdama ikke var fra Bergen. Det hente at hun foreslo boliger utenfor områdene jeg ville bo i, men jeg oppleve alt i alt at hun var ganske så treffsikker på i de forslagene hun sendte. Vi snakket sammen underveis, og hun var hele tiden flink til å justere seg etter mine ønsker.

Jeg har tenkt å bli boende i leiligheten vi har kjøpt i 4-5 år. Jeg er først og fremst glad for at jeg fikk beliggenheten jeg ønsket meg og opptatt av at leilighetene skal bli et godt hjem for min datter og meg. Samtidig har det vært viktig for meg å kjøpe noe som jeg tror blir lett å selge igjen senere. Jeg ser på denne leiligheten som vår første boliginvestering, og drømmer etter hvert om å kjøpe noe større.

Kristin Irene Kristensen

Kommentarer (0)

Slik unngår du å søke advokathjelp etter boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

Hele 1 av 4 boligkjøp ender i konflikt.  Og en del av disse ender med å bli såkalt «advokatmat».  Enten via advokater som du får tilgang til gjennom boligkjøperforsikringen, eller via advokat  som hyres inn i enkeltsaker.  Hva kan du gjøre for ikke å bli en del av denne statistikken?

Det å søke advokathjelp i eiendomssaker kan være fornuftig.  Men da helst for å finne ut hvordan en eiendom kan fordeles eller forvaltes på best mulig måte eller andre avklaringer i forkant av et kjøp.

Advokathjelp for å ordne opp i floker etter et boligkjøp er ikke særlig morsomt og kan bli ganske belastende, både for lommeboka og sjelefreden.

 Hva kan du gjøre for å unngå å måtte søke juridisk hjelp?

Det å tegne boligkjøperforsikring hjelper ikke i seg selv.  Det beskytter deg ikke mot skjulte feil og mangler, men er kun en advokatforsikring for å sikre at du får profesjonell hjelp hvis du må reklamere.  Det er allikevel å anbefale fordi aldri kan vite når du har behov for det.

Det viktigste du kan gjøre for å unngå å komme i en konflikt i ettertid, er å ta kjøpers undersøkelsesplikt på alvor og virkelig sjekke både salgsmaterialet og boligen nøye før du gir bud.  Det skal ikke stå igjen et eneste ubesvart spørsmål i ditt hode når du gir bud.  Slendrian og «det går sikkert bra», kan koste deg dyrt i ettertid.

Er det noe som er uklart, nøl ikke med å spørre megler et ekstra spørsmål, helst skriftlig på mail.  Da vil megler være ansvarlig for opplysningene som er gitt.  Muntlige svar er ofte ikke så lett å bevise i ettertid, dersom det skulle oppstå tvil.

Les også: Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

Når det gjelder sjekk av salgsmaterialet, merk deg følgende:

  • Hopp over all reklamen og sjekk det som er viktig:
    • Tilstandsrapport fra takstmann
    • Egenerklæring fra selger
    • Økonomi og reguleringsplaner
    • Årsberetning og regnskap fra boligselskapet – det må du ofte be om å få tilsendt
    • Det viktigste bildet er plantegningen, den gir deg oversikt over størrelser og om boligen oppfyller dine behov

Se min video om om hva du må gjøre her

I Tilstandsrapportene står det ofte at det anbefales å undersøke visse forhold nærmere.  Det kan være drenering, fukt i kjeller og forhold på badet.  Hvis du ikke  gjør de undersøkelsene du oppfordres til, vil du som kjøper være ansvarlig for det som avdekkes.  Kanskje trenger du hjelp av en bygningskyndig til å tolke det som står der eller til fysisk å sjekke forholdene?

Også forhold rundt ulovligheter, det være seg ikke godkjente kjeller rom og tilbygg er ofte kryptisk formulert i salgsmaterialet.  Dersom det er nevnt, om enn ikke så tydelig vil du være ansvarlig dersom du ikke har merket deg dette.  Dessverre havner ansvaret ofte lettere på kjøper så lenge forholdet har vært omtalt på en eller annen måte.

Les også:   Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger

Vil du være føre var og ikke etter snar og få solid kvalitetssjekk,
hjelper jeg deg gjerne.

Hjelp til boligkjøp

Ikke alt kan oppdages på forhånd.  Søk riktig juridisk hjelp om nødvendig

Selv om det meste er sjekket kan du være uheldig å oppdage store feil og mangler i ettertid.  Du kan ikke sikre deg 100% selv om risikoen minker betraktelig ved godt forarbeid.  Får du behov for advokat, må du sørge for å kontakte en advokat som kan eiendomsjuss og som erfaring med omsetning av bolig og fast eiendom.  Det er ikke alle advokater som kan nok om denne lovgivningen.

Eiendomsrett – advokathjelp

Det er to utfall dersom du må søke juridisk hjelp.  Enten hjelper de deg med å få den erstatningen eller økonomiske kompensasjonen du har krav på i henhold til oven.  Eller dersom det er graverende og nødvendig kan det være aktuelt å heve eller gjøre om hele kjøpet.  Men det krever ganske mye.

Les mer om heving av boligkjøp her.

Jeg har sluppet unna så langt!

Så langt har mine kunder sluppet unna juridiske tvister i etterkant.  I så måte har jeg ikke bidratt til å berike advokatstanden.  Så langt jeg kjenner til har ikke en eneste av mine 250 kunder funnet det nødvendig å reklamere på boligkjøpet i ettertid.

Det er jeg faktisk litt stolt av!

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)