Energimerkingen av boligen er ikke så nøye

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

23. desember

Energimerkingen på boligen er ikke så nøye.  Det er så vanskelig å oppnå god karakter uansett.  Hva tenker vi om det ved inngangen til 2023?

Jeg tenker at det er feil påstand og en uttalelse som er farget av at vi frem til nå har hatt veldig billig energi, først og fremst i form av elektrisk strøm her i landet.  Da har ikke tankene på energieffektivisering vært så langt fremme i pannebrasken.

Selv har jeg også “syndet” mot dette og sagt til kunder at det ikke er så veldig avgjørende.  At det forteller mer om hvilke energikilder som finnes i boligen og hvor miljøvennlige de er.  Det er viktigere å se på kostnadene.  Så har jeg funnet ut dagens kostnader til oppvarming og meddelt dette videre til kunden.

Det er riktig at energimerking først og fremst er ment som et miljøtiltak.  Har boligen mye fornybare energikilder får den god karakter.  Karakterskalaen går fra A til E.  Men energikarakteren er sammensatt.  God karakter vil nok fortelle at boligen er rimelig å varme opp samtidig som den er miljøvennlig.  Dårlig karakter vil ikke alltid medføre kjempestore kostnader, men det vil ha en sammenheng.

Du kan lese mer hvordan  energimerkingen er bygget opp i denne artikkelen.

Et godt forsett for 2023 vil være å legge større vekt på energimerkingen og miljøvennlig oppvarming.  Både for å spare energi og penger.  I energiattesten er det også listet opp forslag til forbedringstiltak, det vil si hva som kan gjøres for å gjøre den aktuelle boligen mer energieffektiv.  Det betyr at selv om du kjøper en bolig som har dårlig energikarakter, kan du investere i forbedringstiltak som får ned kostnadene.

Eller enda bedre, sats på energieffektivisering i boligen du bor i allerede.

Du kan sjekke energikarakteren og få ut en energiattest på boligen din på Energimerking.no

Så kan du jo vurdere om du vil gjøre noen tiltak, nå eller senere når du finner midler og tid til det.

En ting er sikkert. 

Det vil bli mer og mer fokus på energieffektivisering og kostnader til oppvarming i boligene fremover.  Energieffektive boliger som har oppvarmingskilder som gir besparelser, for eksempel har varmepumpe, vil være lettere å få solgt til en god pris. Og godt isolerte boliger vil være enklere å selge enn andre.

Så la oss holde fokus på dette i det neste året!

Kommentarer (0)

Det blir vanskeligere å skaffe finansiering til bolig fremover

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

I høst er det skrevet mye om at det kan være vanskelig å skaffe finansiering til bolig i årene fremover.  Dette skyldes varslede endringer i den såkalte Boliglånsforskriften som stiller krav til bankenes utlånspraksis.  Hvor endte vi egentlig og hvordan blir det fremover?

Vi endte ikke der at det vil bli vanskeligere å få lån.  Faktisk ble det vedtatt lettelser i den nye forskriften som skal gjelde fra 1.1.23 og ut året.

Du finner hele utlånsforskriften her.

Eller i kortversjon i denne illustrasjonen:

 

 

Forklaring:

Maksimal belåningskrav 85 prosent.  Oversatt betyr dette at du trenger minst 15% egenkapital som tidligere.    Særbestemmelsen om at du trenger mer egenkapital i Oslo for å kjøpe sekundærbolig er opphevet slik at minst 15% egenkapital gjelder også for dette formålet.  Det betyr at det er lettere å få lån til sekundærbolig i Oslo.  For deg som skal kjøpe vanlig bolig kan det igjen bety økt konkurranse med investorer ved kjøp av enkelte boliger, gjerne mindre enheter i de store byene.

Maksimal belåningsgrad rammekreditter gjelder ikke boliglån men andre typer lån og kredittkort.

Krav til avdragsbetaling hvis belåningsgraden er over 60 prosent. Belåningsgrad  er lånebeløp delt på boligens markedsverdi. Eksempel: Boliglån: 3 mill. kroner og markedsverdi på bolig: 4 mill. kroner gir belåningsgrad på 75%.  Er denne over 60 prosent kreves det at det skal betales avdrag på lånet.

Rentestresstest.   Dette er et veldig viktig punkt. Bankene må teste at kundene kan tåle, det vil si klare å betale, en høyere rente enn den gjeldende.  Tidligere var testen å kunne tåle en økt rente på 5%. Nå gjelder testen å kunne tåle minst 7% rente og/eller 3% høyere rente enn i dag.

Selv om kravet til å tåle økt rente er lavere i prosent, er gjeldende rente svært mye høyere enn for bare et halvt år siden.  Dette i seg selv gjør at det kan være vanskeligere for en del av dere å få finansiering.  Så uttalelsene om det blir lettere å få lån, må ses i lys av at det var forventet å bli svært vanskelig med et krav på 5%.

Maksimal gjeldsgrad 500 prosent. Omskrevet betyr dette at du maksimal kan låne 5 ganger din inntekt.

Det er ikke nok å gange inntekten din med 5 og tenke at det er beløpet du får i lån.

Bankene bruker en modell hvor de tar hensyn til :

  • Din inntekt x 5
  • Studielån eller annen gjeld, også kredittkortgjeld trekkes fra
  • Dine levekostnader, SIFO’s tall for levekostnader legges til grunn
  • Om du har barn eller ikke, antall barn innvirker på levekostnadsberegningene

Derfor er det umulig å si, uten en konkret gjennomgang i banken, nøyaktig hvor mye lån du kan oppnå.
Men du kan sjekke ut en kalkulator som denne på nett for å få en veldig god pekepinn.

Fleksibilitetskvote er noe bankene regulerer.   Det er anledning til å fravike reglene i noen tilfeller opp til en viss prosent.  Hvorvidt din søknad vil komme inn under en slik kvote er opp til banken.

Når prisene går ned vil du trenge mindre lån.  Samtidig har boligen du skal kjøpe en lavere markedsverdi som banken beregner sin sikkerhet ut ifra.  Så det blir ikke automatisk veldig enklere å få nok finansiering selv om prisene faller.  Men muligens vil din egenkapital rekke til et høyere lån.  Dersom de andre faktorene, betjeningsevne for eksempel ikke slår negativt ut.

Håper dette ga deg en ide om hva som vil kreves for å få lån til bolig i tiden fremover.

Dersom du har planer om å kjøpe bolig, er det veldig viktig og lurt å ha finansieringen klar med en gang du begynner å lete.   Dersom du skal få akseptert et bud må megler kunne ringe din bank å få bekreftet at du kan betale for boligen.  Hvis ikke vil ikke budet bli akseptert.  Og dukker drømmeboligen opp er det synd om den glipper fordi du ikke har finansieringen klar.

Lykke til !

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Det blir alltid varslet om planer og reguleringer som angår boligen jeg vil kjøpe

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

20. desember

Du tenker kanskje at hvis du leser salgsoppgaven vil du få konkrete og nøyaktige opplysninger om hvilke planer som foreligger for området boligen ligger i.  I alle fall hvis det er noe som vil kunne påvirke bokvaliteten negativ. Er dette alltid tilfelle?

Jeg vil si at det veldig ofte ikke er tilfelle og at disse forholdene ofte ikke fremkommer særlig klart i salgsoppgavene.

Det som beskrives og fremlegges er ofte svært lite opplysende..  For å ha “ryggen fri” og påse at selgers opplysningsplikt overholdes, blir det ofte pøset på med papirer og utdrag fra diverse plandokumenter i salgsoppgaven.  Eller til og med henvisning til hele kommuneplaner. Og hvem har egentlig tid og kompetanse til å finne ut av disse?

Den vanlige kjøperen finner det ofte veldig vanskelig å skille ut hva som er vesentlig og uvesentlig i disse papirene.  Som boligkjøpsrådgiver og utdannet eiendomsmegler, sliter jeg også ofte med å finne ut av dette. Derfor oppfordrer jeg kjøper til å spørre megler, helst skriftlig, om det er noen umiddelbare planer om utbygging i nærområdet som vil berøre den aktuelle boligen.  Dersom megler må svare skriftlig tilbake vil han eller hun som regel legge seg litt i selen for å gi riktig svar.

Hvis ikke har megler sviktet sin undersøkelses og opplysningsplikt.  Denne plikten er til stede uansett om det kommer et spørsmål fra deg som potensiell kjøper eller ikke;

Jfr.Eiendomsmeglerlovens § 6-7, pkt 10 er oppdragstaker – les eiendomsmegler -“pliktig til å gi skriftlig informasjon om endelige offentlige planer som kan ha betydning for handelen”.

Sjekk på kart

Lurer du på om det er områder som er egnet for utbygging i nærheten av boligen du vil kjøpe, kan du  få litt hjelp av å titte nøye på kartet på finn.no.  Zoom inn og se hvilke bygninger som omgir boligen eller leilighetsbygget.  Er det et etablert område som er fullt utbygget er det mindre sannsynlig at det kommer noe nytt som vil påvirke boligen på en negativ måte.

Til slutt er det viktig å påpeke at du aldri er 100% forsikret mot at det kan komme bygninger eller anlegg i nærheten av boligen du kjøper.

De fleste kommuner har informasjon om planer og planområder på nettet.  I Oslo finner du det på planinnsyn.  Er det en mindre kommune kan du ringe og snakke med de som driver med plan og utbygging, og du vil som regel få god service.

Ikke ta lett på dette og søk hjelp hvis du føler deg usikker.  Dette er forhold som kan ha stor betydning for kjøpet og livskvaliteten din.

 

Kommentarer (0)

Finnes det nøytral og objektiv informasjon om boligmarkedet?

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

18. desember

Jeg snakker blant annet om informasjon om utviklingen i boligpriser, artikler om boligsalg og analyse og spådommer om fremtidig utvikling av boligmarkedet. Er nyhetsdekningen for det meste objektiv, eller vil den alltid representere noen av aktørene i bolighandelen ?

Her vil jeg svare at det finnes objektiv informasjon der ute.  Men det meste av det som spres  målbæres av sterke interesseorganisasjoner.  Dermed blir informasjonen ofte farget av deres økonomiske interesser og verdier.

Ta den månedlige boligprisstatistikken for eksempel.

Den utarbeides og presenteres av Eiendom Norge som er en bransjeorganisasjon som organiserer Norske Eiendomsmeglerforetak.   Selve tallene lyver ikke, men innpakningen av dem er gjort på en slik måte at nyheten fremmer Eiendomsmeglernes interesser.  Er det stor prisoppgang snakkes det om “sterke tall”, er det prisnedgang brukes ikke slike ord.  Da fremheves godt salgsvolum og rask omsetning.  Onde tunger vil ha det til at Eiendomsmeglerne ofte “snakker opp” boligmarkedet.  Om det er tilfelle er jeg usikker på.  Men det er kanskje en grunn til at påstanden er skapt?

Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), profesjonsforbundet for norske Eiendomsmeglere, er aktører som alltid blir spurt og sitert i media om utviklingen i boligmarkedet. Kanskje sammen med et par meglersjefer. Skulle bare mangle, de er jo ekspertene og som lever av nettopp dette markedet.  Sant nok, men jeg spør meg selv om det kanskje av og til blir noe ensidig.

Økonomer blir også ofte spurt om å uttale seg.  De kan vel forsåvidt anses som mer objektive eksperter. Men mange av dem er tilknyttet spesielle organisasjoner eller bedrifter som er viktige aktører i boligmarkedet. Banker for eksempel. Som kjent er de fleste Eiendomsmeglerforetak eid av banker. Og banker lever i stor grad  av å selge boliglån.

La meg ikke undervurdere nyheter om boligmarkedet eller betegne dem som “fake news”.  De bygger ofte på statistikk, forskning og objektive målinger og er viktige for å få med seg det som skjer.

Så du bør absolutt være våken og  følge godt med, spesielt hvis du har tanker om å kjøpe eller selge bolig.  Men, ha gjerne et litt kritisk blikk og vær oppmerksom på hvem som er avsender av nyhetene samt hvilke interesser de representerer.  Det er forresten alltid lurt, uansett hva det gjelder i livet.

Håper også at du vil ha nytte av mine oppdateringer om boligmarkedet her på bloggen og i sosiale medier.  Jeg forsøker å se utviklingen og betone det som er viktig ut i fra kjøpers perspektiv.   Med en ambisjon om å være en litt annerledes stemme.
Boligdama

Kos deg med bolignyhetene !

Kommentarer (0)