Nettavisen E24 melder at det nå blir solgt brukte leiligheter til fastpris i det opphetede Oslo markedet. Boligkjøpsmegling har sammen med kunde sjekket ut et par leiligheter i et av disse byggene.

Vesentlige ulemper for kjøper

Fastpris høres besnærende ut i et hett boligmarked med mye etterspørsel.  Men den fastprismodellen som presenteres her har, slik jeg ser det, noen vesentlige ulemper for kjøper.

• Høy pris ?
  

  Leiligheten vi så på var på 75 m2 og var annonsert med en pris på  totalt kr 4.615.000 eller 61.533 pr m2 inklusiv fellesgjeld.   Sammenligner man med markedsprisen i området blir estimatet 4,4 mill.  Så kan man tenke seg at en budrunde ville dradd prisen oppover, men hvor mye vet vi ikke. Men det ser ut til at selger har tatt høyde for dette i sin prising..

• Uvanlig høye kjøpsomkostninger.

  Selger har lagt på omkostninger for stifting av borettslaget med 2,7% dvs kr 124.000 for den aktuelle leiligheten.  Dette er en uvanlig konstruksjon. Vanligvis tar selger eller utbygger kostnadene ved å stifte borettslaget.  Denne vrien er sannsynligvis lovlig, men den gjør leiligheten vesentlig dyrere sammenlignet med andre borettslagsleiligheter i området.  Her har selger ytterligere kompensert for manglende budrunde  og den reelle kjøpsprisen er steget til kr 4.740.000 eller kr 63.194 pr m2 for den aktuelle leiligheten.

• Balkong?
  

  Det foreligger rammetillatelse for balkong.  For at dette skal realiseres må borettslaget vedta balkongutbygging og sørge for finansiering. De leilighetene som kan ha balkong må bekoste dette. Så hvis du vil sammenligne med lignende leiligheter med balkong må du ta utgangspunkt i en pris på kr 4.865.000 (balkongen er beregnet til å koste kr 125.000) eller kr 64.861 pr m2.

• Usikkerhet rundt fellesgjelden.
  

  Andel fellesgjeld er oppgitt til kr 315.000 ifølge stipulert finansieringsplan og borettslaget har budsjettert med total fellesgjeld på osv.  Her kan det komme endringer og ingen vet hva det vil koste.  Blir den høyere må kjøper betale. Er det da fastpris?

• Lavt stipulerte fellesutgifter.

  Fellesutgiftene er stipulert til kr 2.714 eller 36 kr pr m2 pr mnd.  Bygd på erfaringstall er dette for lavt i forhold til at de også inneholder betjening av fellesgjeld på minst kr 315.000.  Antatte realistiske fellesutgifter vil være mellom kr 3.200 til 3.500 pr måned.

• Utleie på ubestemt tid?

  Det blir reklamert med at kjøper kan påregne at utleie på ubestemt tid blir godkjent av av styret. Det henvises da til nåværende styre som består av selgers representanter. Samtidig tas det forbehold om at dette kan endres av fremtidig styre (beboerstyre).  Leie på ubestemt tid vil kunne tiltrekke seg kjøpere som vil investere for utleie. Problemet er bare at lovnaden er i strid med borettsloven og dens intensjoner. Dette forsøket på omgåelse av loven er hverken bra for investorer eller fremtidige beboere og det er  fare for at det duket for konflikter når fremtidig beboerstyre skal forsøke å rydde opp i dette.

• Lite informasjon om byggets tilstand og borettslagets vedlikeholdsplaner,

  hverken i prospekt eller takst.  Årsaken til dette er at nåværende eier som eier alle andelene i borettslaget inntil boligene er solgt, ønsker å selge unna leilighetene og deretter forlate skuta. Borettslaget er nyetablert og årsberetning og regnskap  er ikke tilgjengelig.  Videre er rask overtakelse, senest 15.mars et premiss ved salget.

Hva så med litt usikkerhet hvis man gjør et godt kjøp?

Hva så, litt usikkerhet kan vel en kjøper leve med så lenge han får kjøpt seg en bra leilighet til fastpris.  Og folk som kjøper i nybygg må tross alt godta en del usikre opplysninger på kjøpstidspunktet.

Det er sant, men forskjellen er at når du kjøper nybygg vil du være beskyttet av Bustadsoppføringsloven som gir betydelig forbrukervern.  For brukte leiligheter gjelder avhendingsloven og kjøp “as is”.  Her er det mye større krav til kjøpers undersøkelsesplikt og et dårligere vern for forbruker.

Vær forsiktig og ikke glem å sjekke boligselskapet.

Jeg rådet mine kunder til ikke å gå inn for kjøp av en av disse leilighetene eller lignende prosjekter. Dette i første rekke fordi salget har en meget sterk slagside i favør av selger og kan medføre stor risiko for kjøper.

Og husk du kjøper ikke bare en leilighet men en del av et boligselskap.

Har du vært på mange visninger uten å finne boligen som har den planløsningen du ønsker deg.  Prøv å løfte blikket og se potensialet.  Og ikke la manglende kunnskaper hindre deg.  Det er hjelp å få.

Se etter fremtidig potensiale
En god del av våre kunder ender opp med å kjøpe boliger som slik den fremstår, ikke fullt ut tilfredsstiller kravene og forventningene de hadde på forhånd.  Dette skyldes dels realitetsorientering i løpet av prosessen, men også ofte at de med vår hjelp ser et fremtidig potensiale i kvadratmeterne de kjøper.

Her er noen viktige ting du bør tenke på dersom du vil kjøpe en bolig som du må gjøre endringer i :

• Gjør innledende undersøkelser i tidlig fase. Allerede FØR du byr på boligen bør du ha en formening om hva som KAN endres og ca hva det vil koste.  For eksempel hva som er bærevegger, hva som er tillatt å gjøre av endringer og hva som er teknisk mulig å gjøre.
• Legg inn kostnader til endring og oppussing i budsjettet når du setter din øvre grense for budet. Det hjelper ikke med fine planer hvis du ikke har penger til å realisere dem.
• Ikke overvurder egen innsats, sett av penger til faglig bistand og håndverkere.
• Beregn nok tid samt penger til eventuell mellomfinansiering
• Prøv å få en formening om hva de planlagte endringer vil gjøre med verdien på boligen i forhold til investeringen. Selv om du skal bo der selv er det alltid lurt å vite at man betaler riktig pris.  Erfaringsmessig vil smarte endringer som tilfører boligen merverdi som et ekstra rom, åpen kjøkkenløsning og bedre utnyttelse av plassen gi en høyere verdi.  Veldig dyre kjøkken og innredningsløsninger vil man som regel ikke få igjen krone for krone.
• Når du har kjøpt boligen og skal planlegge endringene, bør du tenke på om du ikke skal bruke noen kroner på hjelp fra for eksempel interiør arkitekt. Dette forbinder mange med «jåleri» og høye kostnader.  Men du vil erfare at faglig bistand og god planlegging gir deg gode løsninger og besparelser senere.
• Bruk håndverkere du kan stole på. Pass på at de har godkjenning som ansvarsrett for arbeider der det kreves offentlige godkjenninger. Be om anbud og pris på forhånd og følg opp fremdriften.  Sørg for å gi dem gode planer og klare beskjeder og hjelp til der du kan for eksempel med ryddig og tilrettelegging

Gå spekulantene i næringen.

Av ovenstående kan det virke skummelt å kaste seg ut i et endrings- eller større ombyggingsprosjekt.  De kundene vi har anbefalt å gjøre dette og som vi har hjulpet med koordineringen, har vært veldig fornøyd med resultatet.   De har fått en bolig som de føler seg hjemme i samtidig som de har sikret eller økt verdien på boligen.
Vi ser at mange av boligene med potensiale blir kjøpt av spekulanter som ofte pusser opp så billig som mulig for maks profitt.  Hvorfor ikke gå disse i næringen?

Denne helgen er lansert som den store visningshelgen hvor det braker løs etter nyttår. Her er noen tips dersom du har tenkt deg på visning

Som boligkjøper vil du oppdage at visninger er gøy i begynnelsen, men etter noen unødvendige visninger vil du raskt føle deg sliten og miste fokus.

REALISME Er du i kjøpsmodus er det viktig at du danner deg et bilde av markedsprisene i det området du har lyst til å kjøpe og er realistisk i forhold til om det er innenfor dine økonomiske rammer. Noen leiligheter blir utlyst med for lav prisantydning og det er ingen vits i å slite seg ut på visninger på disse. Dersom du for eksempel googler : «Boligpriser i mitt område» får du opp en del statistikk som kan hjelpe deg med å få et bilde av gjeldende m2 priser. Dersom det er et presset område kan du regne med at budrunder kan skru opp prisene enda et hakk over dette.   MÅ HA og KJEKT Å HA Sett opp en kravspesifikasjon for ny leilighet med «må ha» kriterier og «nice to have“  -kriterier og tenk over punktene før du bestemmer deg å gå på visning. Viser prospektet (som du laster ned) at boligen mangler boligen for mange av «må ha» punktene er dette sannsynligvis ikke noe for deg.

KRITISK BLIKK PÅ SALGSANNONSER OG BILDER.

• Vær kritisk til bildene i salgsannonsene.  Fotografene bruker vidvinkel linser og mange rom fremstår større enn de er.
• Se bildene opp mot plantegning og forsøk å danne deg et bilde av størrelsen på rommene.  Dessverre oppgis ikke m2 innhold pr rom i annonsen, men tegningen vil gi deg en viss pekepinn
• Leilighetene er ofte stylet med tilpassede møbler som du kanskje ikke har eller liker og kan fremstå mer funksjonelle enn de er. Tenk gjennom om dine møbler eller din stil vil få plass eller passe inn i boligen.

TEKNISK STANDARD Den tekniske standarden er også ofte dårligere enn bildene tilsier. Les teksten i annonsen eller prospektet og dann deg et bilde av når det sist ble pusset opp eller gjort oppgraderinger i boligen

VÆR ÆRLIG MOT DEG SELV Vær åpen for å søke i andre  og kanskje rimeligere boligområder enn det du hadde tenkt deg på forhånd, men vær samtidig ærlig mot deg selv i forhold til hvor du kan tenke deg å bo.

Gode forberedelser og bevisste holdninger er minst halve jobben. Ta gjerne kontakt på telefon 95037330 hvis du er usikker på noe eller lei av unødvendige visninger.

LYKKE TIL!

I media er det mye fokus på de gode salgene med høy fortjeneste.  Husk at det er når du kjøper du legger grunnlaget for et eventuelt godt salg senere.

Vi skal ha oss et sted å bo, men har samtidig i bakhodet at vi vil gjøre et godt kjøp som gir gevinst ved et eventuelt senere salg.   I innledende fase med våre boligkjøpskunder opplever vi at mange er opptatt av å gjøre de smarte tingene.  Som beskrevet i tidligere blogginnlegg er ikke dette veien å gå.  Sats heller på markedskunnskap, bevisste valg og gode rådgivere.

De fleste av oss begrenses av økonomiske rammer når vi skal kjøpe bolig.  Allikevel har vi som regel en del valgmuligheter.

Noen viktige faktorer for å gjøre et godt kjøp kan være:

• Kjøp i et område som ser ut til å være i fremgang og vekst
• Kjøp til markedspris, går du over, vær bevisst på hvorfor og at du virkelig vil ha boligen
• Kjøp og selg i samme marked, da er du mindre utsatt for markedssvingninger
• Kjøp noe som du kan bo i noen år fremover så du ikke blir tvunget til å selge igjen for tidlig. Omkostninger både ved kjøp og salg må blant annet dekkes inn
• Kjøp noe som passer din livssituasjon nå og i nærmeste fremtid
• Kjøp noe som du kan beholde over litt tid selv om for eksempel samlivet skulle ryke.
  Utleie av deler av boligen til andre kan for eksempel være et alternativ
• Kjøp noe som har en solid substans, se forbi styling, billige løsninger og glansede prospekter

De fleste av oss, også våre kunder, ender som oftest opp med å kjøpe nær opp til sitt maksimale budsjett.  Dette fordi markedet er presset og ønskelisten kan være lang.  Drømmen om å få kjøpt billig blir som regel ikke oppfylt.  Da kan det være en trøst at forutsatt at taket ikke er nådd, vil det være de attraktive objektene som gir best mulighet for fortjeneste ved senere salg.