Gjesteblogg. Det forvirrende meglerspråket.

Av: Dato: Boligmarkedet

Din Meglertekst spesialiserer seg på å hjelpe eiendomsmeglere med tekst. De har bitt seg merke i språket som eiendomsmeglerne bruker. Hva er det egentlig de prøver å si i annonser og salgsmateriale?  Det skriver de om i dette blogginnlegget.

Som kjøper er det lurt å kjenne litt til dette.

Les bloggen og bli klok!

 

Det forvirrende meglerspråket

Dersom du noen gang har sett gjennom boligannonser på Finn.no eller i andre kanaler – noe du helt sikkert har gjort – har du kanskje lagt merke til det berømte meglerspråket?

Eiendomsmeglere har ofte en helt egen evne til å bruke store ord om ting som strengt tatt er helt hverdagslig. Et eksempel er «unik beliggenhet» når boligen har en ganske ordinær beliggenhet (og er ikke strengt tatt alle beliggenheter unike?).

Det er heller ikke uvanlig at eiendomsmeglere bruker uttrykket «et steinkast unna» når det i realiteten er snakk om flere kilometer.

Vel, nå skal vi ikke ta alle eiendomsmeglere over én kam, men i veldig mange tilfeller får en inntrykk av at megleren pynter litt på formuleringene. Vi skal her forsøke å dekode det forvirrende meglerspråket en gang for alle!

Hva er det egentlig eiendomsmegleren forsøker å si?

Vi har lagt merke til at nesten alle boligannonser inneholder mange av de samme uttrykkene. Boligene er både «unike», «solrike», «sjarmerende» og «barnevennlige», uten at det nødvendigvis utdypes hva megleren egentlig mener med dette.

Det er også veldig ofte at boliger ligger «strategisk til», noe som gir et bredt rom for tolkning.

Eiendomsmeglere har ett overordnet motiv – nemlig å selge boligen for en høyest mulig pris. Da er det kanskje ikke så rart at de positive superlativene flommer over.

Man omtaler gjerne meglerspråk som «floskler», siden ordene som brukes er så overdrevne at de taper betydning. Her er noen uttrykk som flittig tas i bruk i boligannonser (og en uformell forklaring av hva megleren egentlig prøver å si):

  • «Koselig»: Boligen er av eldre årgang
  • «Sjarmerende»: Boligen trenger sårt oppussing
  • «Et steinkast unna»: En kort biltur unna
  • «Herskapelig»: Gammelt
  • «Stille og tilbaketrukket nabolag»: Boligen ligger ikke ved siden av en motorvei
  • «Sjøutsikt»: Du kan se et glimt av sjø om du legger godviljen til (og klatrer opp på taket)
  • «Kort vei til offentlig transport»: Boligen ligger i et gatekryss
  • «Moderne»: Boligen har blitt pusset opp etter 2005
  • «Enebolig i rekke»: Rekkehus
  • «Oppussingsobjekt»: Boligen er falleferdig
  • «Bolig med potensiale»: Boligen har linoleumsgulv fra 1972

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ikke bare si det som det er?

Mange av oss trekker nok litt på smilebåndet når vi leser annonser med klassisk meglerspråk. For det er en viss humor i det, det må kunne sies. Men meglerspråk kan også by på irritasjon.

Dersom du er på jakt etter bolig, er det kanskje litt forvirrende med alle megleruttrykkene. For hadde det ikke vært mye enklere dersom megleren kunne kalle en spade for en spade?

Mange boligkjøpere hadde nok satt pris på mer presise og betydningsfulle beskrivelser, slik at de ikke blir negativt overrasket når de ser boligen på visning.

Hvis du hadde vært eiendomsmegler og ville nå ut til boligkjøperne, hadde det lønt seg å jobbe med språket. Det er faktisk også mange av dem som velger å få skrivehjelp til boligannonsene. Som eiendomsmegler har man gjerne mye kunnskap om jus og lignende, men det å skrive gode annonsetekster blir ikke prioritert.

Les gjennom salgsoppgaven

Som boligkjøper kan det nok være irriterende å sitte med følelsen av at alle boligannonser gir et rosemalt bilde av sannheten.

Som kjøper bør du vite nøyaktig hva du investerer pengene dine i. For et boligkjøp er tross alt en av de største og viktigste investeringene du gjør i løpet av livet.

Derfor anbefaler vi deg å følge Boligdama sine råd og se nøye gjennom salgsoppgaven, og særlig tilstandsrapporten (som vanligvis er et vedlegg i salgsoppgaven). Her vil du kunne se hvordan det egentlig står til med boligen, takket være takstmannens upartiske vurdering av boligens tilstand.

Som kjøper har du undersøkelsesplikt

Det er for øvrig lurt å gå nøye gjennom boligen mens du er på visning. Vurder hvorvidt du selv opplever boligen som «idyllisk», «rålekker», «tilbaketrukken» eller «barnevennlig». Det er tross alt din mening som betyr noe, siden du kanskje skal bo der.

Som førstegangskjøper kan det være lett å la seg begeistre av forlokkende meglerspråk. Husk likevel på at det til syvende og siste er du som har ansvar for å undersøke boligen før du eventuelt kjøper den.

Les Boligdamas forklaring:  Hva er kjøpers undersøkelsesplikt?

Kommentarer (0)

Kan vi forvente noen positive endringer i boligpolitikken ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Mitt svar på dette er ja. Men ikke forvent deg noen revolusjon!

Det første som skjer er at endringene i Avhendingsloven trer i kraft fra 1.1.22.  Sammen med en forskrift om hva en tilstandsrapport skal inneholde og hvordan den skal utformes.

Les mer om hva dette innebærer her:  

Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Disse endringene vil utvilsomt styrke kjøpers stilling på boligmarkedet og skjerpe inn selger og meglers ansvar for å gi fullstendig og ærlig informasjon om boligen.  Takstmannen vil også få et større ansvar og spille en viktig rolle.

Samtidig må du som er kjøper belage deg på å være på tå hev før du gir bud.  Det blir mye informasjon som må leses og tolkes på kort tid. Og mye som må undersøkes.

Endringer i Lov om Eiendomsmegling

Forrige regjering har fått utarbeidet  en NOU med forslag til endring i Lov om Eiendomsmegling.  Den har vært ute til høring, men usikkert når den blir vedtatt.  Forslaget er i store trekk en finpussing av dagens lov og inneholder svært få endringer som har betydning for Eiendomsmeglers rolle og praksis i bolighandandelen.  Ei heller kjøpers stilling i forhold til Eiendomsmegleren.

Varslet politikk fra ny regjering.

Denne er foreløpig rundt formulerte programposter fra den såkalte “Hurdalsplattformen”.

Den nye regjeringen ønsker å se boligpolitikken i et helhetlig perspektiv og slår fast, på linje med tidligere regjering,  at eierskap til bolig er viktig.

Det at mange har problemer med å komme seg inn på boligmarkedet har vært oppe til debatt de siste par årene, og er berørt i plattformen.

Den nye regjeringen foreslår følgende for å sikre at flere kan komme seg inn på boligmarkedet eller få tilgang til riktig type bolig:

  • Utvidelse av Husbankens rammer og låneoppdrag
  • Legge til rette for økt bygging av leie-til-eie-boliger
  • Ta initiativet til et eldreboligprogram
  • Sikre at eldre kan få bo lengst mulig i egen bolig hvis de kan og

Les også:  Har vi riktig boligmasse for å møte eldrebølgen?

Så vet vi at det er veldig mange andre faktorer som spiller inn på om du vil lykkes med å få kjøpt boligen du trenger eller har lyst på.  Økonomisk politikk, renteutvikling, boliglånsforskriften, prisutvikling, skattepolitikk og distriktspolitikk, for å nevne noen.

Med andre ord, vil ikke boligpolitiske tiltak alene, være avgjørende for utviklingen i boligmarkedet.

Les også:     Er den norske boligdrømmen for alle?

 

 

 

Kommentarer (0)

Rømmer folk fra Oslo?

Av: Dato: Boligmarkedet

Det meldes om netto flyttetap i Oslo på 1808 personer i andre kvartal 2021.  Med det menes at det var 1808 flere som flyttet ut av Oslo enn inn i Oslo i denne perioden. 

Det spekuleres om årsakene i media.  Og ikke minst i kommentarfeltene!

Tallene er jo slettes ikke dramatiske.  I og med at det er nesten 700.000 innbyggere i Oslo.
Men media liker å sette ting på spissen, det gir jo flere klikk og temperatur i kommentarfeltene.

Og der er det mye artig å lese:

På førsteplass troner kommentarer om de forferdelige restriksjonene for privatbiler som er innført i Oslo

På andre plass har vi betraktninger om at det er mye bedre på landet eller i mindre byer et stykke unna Oslo.  Kom til oss, her er det nok av plass, og vi er best!

Som nummer tre omtales Oslo som Norges styggeste by og at det er godt at det endelig ikke bare er interesse for eliten i Oslo

På fjerde plass eller der omkring  nevnes forklaringer rundt  høye boligpriser og boligmarkedet

Jeg skal medgi at min rangering ovenfor ikke er empirisk basert.  Men jeg synes bemerkelsesverdig få  nevner boligprisene og det felles boligmarkedet som eksisterer mellom Oslo og omegnskommunene som en naturlig forklaring.

Tror nok jeg har forskere og økonomer med meg når jeg påstår at boligpriser bør stå på førsteplass når vi skal forklare fenomenet utflytting fra Oslo.  Ispedd litt korona psykologi.

Det er ikke noe nytt at folk som ønsker seg større bolig, eller en bolig i det hele tatt,  flytter til kommuner utenfor Oslo.  Slik har det vært lenge.  Og skal de flytte dit, er det et stort ønske om å bo nærme trafikk knutepunkter, helst toglinje.  Og jo nærmere togstasjonen boligen ligger i disse kommunene, jo dyrere blir boligene. Er du villig til å ta en buss og deretter toget blir det straks rimeligere.

Hva kommer dette av mon tro?

Jo, arbeidsplassene ligger i Oslo.  Det er dit de må reise for å jobbe (i normale tider).
Og folk vil bruke minst mulig tid på pendling.  Forståelig nok, det skal jo henge i hop med familieliv og fritid.  Du vil ha tid til å nyte boligen og bli en del av lokalmiljøet der du bor.

Les også:  Gøy på landet uten bil?

Mange vil bo i Oslo, derfor stiger prisene.

Mange vil bo i Oslo og veldig mange vil bo sentralt.  Derfor er prisene høyest i de sentrale bydeler.
Det bygges for få boliger i forhold til etterspørselen i Oslo, derfor øker prisene.

Men mange barnefamilier klarer allikevel å etablere seg i relativt sentrale strøk og trives med det.  Gledelig nok har det vært stor utbygging i områder som passer for barnefamilier de siste årene.  Og som ligger forholdsvis sentralt i byen. For eksempel på Løren, Ensjø, Hasle og Økern.  Det bygges tett, litt for tett synes mange.  Men det er også lagt til rette for store parkdrag og uteområder hvor barn og familier kan trives.  Enkel tilgang til barnehage, skoler og offentlig kommunikasjon og flotte sykkelveier gjør dette til bra bomiljø.

Alt det som følger med leiligheten av infrastruktur, grøntområder og servicefunksjoner er simpelthen supergode bokvaliteter som veldig mange er villig til å betale ganske mye for.  Kanskje fordi de er glad i byen sin og alt den har å tilby?

Ønske om gress under beina fører lett ut av Oslo

Men blir det fort veldig dyrt i Oslo, og har du har drømmer om rekkehus eller enebolig, er løsningen ofte å flytte utenfor byen.  Som boligkjøpsrådgiver opplever jeg at mange kunder som ønsker seg akkurat dette, gjerne er villig til å etablere i en pendleravstand opp til en time hver vei. De som skal kjøpe leilighet forsøker å finne seg noe innenfor bygrensa.

I vårt boligmarked som er 100% markedsstyrt, er det “penga” som rår.  Dine ønsker og behov må tilpasses budsjettet.  Derfor analyserer jeg alltid ønskene til mine nye kunder i forhold til hvor de har råd til å kjøpe.  For å få en god start og tilpasse kartet til terrenget.

Norge er full av lokalpatrioter

Min erfaring er at folk trives på stedet der de bor, enten det er en bydel i Oslo eller et sted utenfor Oslo.  Du blir en del av bomiljøet ditt og blir ganske patriotisk uansett hvor du bor. Og kulturen kan kan være like ulik innen Oslo som mellom Oslo og utenfor.  Selv om boligmassen er forskjellig.

Så la oss ikke skape unødvendige motsetninger og kappes om hvor det er best å bo.

La oss heller være glad for at det finnes et felles arbeids- og boligmarked i Oslo og Østlandsregionen, slik at folk selv kan prioritere hva de setter høyest.

Hilsen Boligdama

som er like lykkelig hver gang hun kan hjelpe folk med å kjøpe drømmeboligen, enten det er i eller utenfor Oslo

 

Kommentarer (0)

Går vi mot et kjøpers marked?

Av: Dato: Boligmarkedet

Det forventes bedre tilbud av boliger på markedet og prisnedgang eller utflating av prisene utover høsten sies det.   Vi får vente på tallene for august før vi kan si noe endelig om forventet utvikling.

Uavhengig av statistikken meldes det om bedre tilbud av boliger på markedet og roligere budrunder.  Kanskje til og med bare en budgiver pr bolig.

En av mine kunder ringte og lurte på om de våget å by på en bolig hvor de var eneste budgiver.

Det er en normal reaksjon etter en periode med lavt tilbud og hete budrunder.

Svaret mitt er:
Nei, det behøver ikke å være noe galt med boligen selv om bare du er interessert.

Her er en blogg om temaet jeg skrev i 2017 da det var en periode med kjøpers marked:

Hvorfor byr ingen på denne boligen?

Jeg undersøkte boligen som kunden var i tvil om å by på.  Ingenting galt med den og den var også riktig priset av megler.

Meldes om “riktige” prisantydninger fra meglerne

Et annet tegn på at det er roligere budrunder er at meglerne har begynt å sette riktige prisantydninger.

De våger ikke å sette for lave prisantydninger akkurat nå.  Det er jo gledelig for deg som er kjøper, men det er meg en gåte hvorfor de ikke kan bestrebe seg på dette uansett marked?

Her er “skryteartikkelen” i E24:

Boligprisavvikene krymper – ingen er tjent med at vi bommer.

Jeg referer fra mitt facebook innlegg denne uka:

Skal vi rope hurra for at meglerne endelig klarer å prise riktig? Ja, kanskje. Men vi må innse at alt dette er et kynisk spill som neppe vil bedre seg med dagens struktur og mangel på sanksjonsmuligheter for kjøperne. Lokkepriser vil dukke opp igjen når det tjener meglernes interesser.

Nå er markedet roligere og muligens på vei nedover. Da er det å prise for lavt være risikofylt dersom en budgiver byr prisantydning og budrunden uteblir. Og lokkeprisen blir avslørt…

Gledelig at det blir mer samsvar mellom prisantydning og salgspris, men det er nok dessverre en følge av markedsutviklingen, ikke at meglerne er blitt «flinkere».

Jeg møter daglig kjøpere som er sterkt i tvil om de kan stole på prisantydningen. Jeg kan ikke svare annet enn at den ofte inneholder elementer av taktikk og dermed ikke i tråd med prisnivået i markedet.

OG HUSK:

Selv om vi ser en tendens til at prisantydningen blir mer riktige,  vår så snill, ikke stol blindt på dem.

Forsøk å få et selvstendig bilde av prisnivået eller be meg om hjelp.

Lykke til med høstens boligjakt:)

 

 

Hjelp til selvhjelp:

Last ned mitt gratis tipshefte om priser og budgivning !

 

Kommentarer (0)