Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Vi går mot spennende og usikre tider i boligmarkedet.  Boligpriser blir normalt påvirket av høyere renter.  Nå spås det at renteøkningene muligens vil komme raskere enn tidligere varslet.

Så langt har ikke prisene blitt påvirket av at Norges Bank har varslet syv renteøkninger frem mot slutten av 2023 og at boliglånsrenten kan komme opp i 4%.  Boligprisene økte, tross dette, mer enn forventet i mai måned.  Prisene er nå 6,4% høyere enn for 12 måneder siden.

Tilbudet av boliger til salgs har vært relativt lavt i hele år og det har selvsagt påvirket prisene oppover så lenge etterspørselen har vært der.  Og den har vært der, i høyeste grad.  Boligene som har kommet ut på markedet er blitt solgt veldig raskt.

Hva kan vi forvente oss fremover og hvem skal vi tro på?

Finanstilsynet advarer mot høy gjeldsbelastning og et mulig fall i prisene hvis en del faktorer, som enda flere renteøkninger enn varslet, blir nødvendig.   Det er jobben deres å advare mot finansiell ustabilitet.  Derfor bør deres advarsler nok ses i lys av dette.

Statistisk Sentralbyrå har nylig oppjustert sine prognoser for norsk økonomi.  Også de peker på behovet for renteøkninger for å stagge den rekordhøye prisstigningen.  Ikke bare på strøm og drivstoff, men også mat og vanlige forbruksvarer.  De anslår at renteøkningene vil skje noe raskere med fire økninger i 2022 og en i 2023.  Da vil styringsrenten være oppe i 1,75%.  Boliglånsrenten er normalt 1,5% høyere enn styringsrenten.  Dersom SSB sin renteprognose til vil boliglånsrenten være 3,25 %.  Noen økonomer mener dette anslaget er for lavt og at man bør regne med en boliglånsrente på 4%.

Hvor mye vil lånet koste meg når renten øker?

For deg som skal kjøpe bolig, eller allerede har boliglån, og som ønsker å beregne hvor mye låneutgiftene vil være om knappe to år, vil jeg anbefale å bruke det høyeste anslaget på 4%.

På nettet finner du boliglånskalkulatorer fra alle bankene.

Klikk deg inn på BN Bank sin boliglånskalkulator og se hva lånet ditt koster i dag og hva det vil koste.

Kalkulatoren viser at hvis du for eksempel låner 3,5 mill, vil det koste ca. kr 15.500 pr måned i dag (med 25 års avdragstid).  Øker renten til 4% vil det samme lånet koste deg kr 18.500 pr måned.  Det vil si en økning på kr 3.000 i måneden.  Du vil få litt hjelp av skattefradraget på 22% på rentene, slik at netto økning blir 2.640, – pr måned.

Det antas at de fleste husholdninger som har boliglån vil klare å håndtere de varslede renteøkningene.

Men hvordan vil renteøkningene påvirke mulighetene til å få innvilget boliglån?

Boliglånsforskriften, som bankene er pliktige til å følge, fastslår at låntakerne skal stress testes for å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået.  Det vil medføre at når renten stiger, blir det vanskeligere å bestå denne stresstesten dersom samlet inntekt i husholdningen ikke er høy nok.  Med andre ord, det kan bli vanskeligere for noen å få innvilget lån.

Det er vel litt av poenget egentlig. Hvis færre får tilgang til kreditt eller lånene som innvilges blir lavere enn i dag, vil etterspørselen synke.  Noe som normalt vil føre til utflating eller lavere boligpriser.

Lavere priser vil være gunstig for de som skal inn på boligmarkedet for første gang.  Men samtidig vil det nok bli mer krevende å få lån på grunn av kravet til betjeningsevne og inntekt.

For at ulikhetene mellom de som allerede er inne på boligmarkedet og de som ikke har klart det, ikke skal øke ytterligere, er vi avhengige av at boligprisene demper seg såpass mye at det utligner inntektskravene i boliglånsforskriften.   Denne utfordringen er jeg i tvil om at markedet klarer alene.

Økte renter er ingen krise for deg eller boligmarkedet

En prognose er en forutsigelse om hva som kan komme til å skje, basert på visse forutsetninger. Det er ikke en fasit.  Men for å ha noe å holde fast i enn så lenge, kan vi bruke prognosene for boligprisutvikling fra Statistisk Sentralbyrå.

De anslår en boligprisvekst på knappe fem prosent i år. Deretter legger SSB til grunn en gradvis avtagende boligprisvekst på årsbasis, på drøye tre prosent i 2023 til i underkant av én prosent i årene 2024 og 2025.

Svært få ønsker seg økte levekostnader.  Og økte renter påvirker i høy grad norske husholdninger. Mer penger går til bokostnader og det må strammes inn på annet forbruk.  Ingen tvil om at det føles ubehagelig for de fleste.

Det vi glemmer er at renten de siste årene har vært rekordlave.  Før det hadde vi en veldig lang periode med ganske lave renter, rundt det nivået som vi vil komme opp til i løpet av 2023.  Det er derfor mange boligeiere i dag som ikke er vant til særlig høye renter.

“Gamliser” som meg prater ofte om da renten var 14-15% på slutten av 1980-tallet.  Det er den yngre generasjon, i alle fall mine barn, ganske lei av å høre på.  En sunn reaksjon, for slike rentesatser er heller ikke normalt.

Vi må anta at boligmarkedet og prisene roer seg litt ned når rentene øker og tilgangen på kreditt blir noe mer krevende.  Samlet sett behøver ikke dette være negativt.  Hverken for deg som skal inn på boligmarkedet eller deg som ønsker å flytte til en annen bolig.

Et velfungerende marked med stabil moderat prisutvikling vil alltid være det beste, både for kjøper og selger.  Fordi det gir forutsigbarhet og trygghet.

 

Kommentarer (0)

Boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden bør ikke innskrenkes

Av: Dato: Boligmarkedet

Nedenstående artikkel, forfattet av Boligdama, ble publisert i Dagens Næringsliv den 06.05.22  Jeg er stolt og glad over å komme til orde i pressen på grunnlag av erfaringer jeg har høstet fra dere som er boligkjøpere.

Innlegg fra «Boligdama»: Bør ikke innskrenke boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden

Boligkjøpere står alene mot en profesjonell motpart og opplever ofte budrunden som et mareritt. «Kupping» og hemmelige bud bidrar til å bedre maktbalansen og bør ikke forbys.

Forslaget til ny Lov om Eiendomsmegling bærer preg av stor
innflytelse fra Eiendomsmeglerbransjen og hensynet til selgers
interesser. Kjøpernes behov er i mindre grad er blitt undersøkt og
ivaretatt.

Alle som kjøper bolig må gjennom en budrunde eller budforhandling.
Vi praktiserer det som kalles for auksjonsprinsippet, med en åpen
budrunde, der høyeste bud får tilslaget. Eiendomsmegler fungerer i
de aller fleste tilfeller som mellommann og administrator av
budrunden. Hvordan budrunden skal foregå er regulert gjennom Lov
om Eiendomsmegling.

Selgers og kjøpers interesser er åpenbart motstridende i en
budrunde. Selger vil ha best mulig pris, og støttes av
eiendomsmegler for å oppnå dette. Kjøper vil ha lavest mulig pris, og
står normalt sett alene for å ivareta sine interesser i
budforhandlingene.

Denne ubalansen, der kjøper står alene mot en profesjonell part, gjør
budrunden til et mareritt for mange kjøpere. Det er ofte betydelig
kamp om kjøpsobjektene. Dermed blir eneste mulighet å melde seg
som budgiver via eiendomsmegler, være med på karusellen og
fortløpende by høyere enn siste budgiver. Man risikerer å betale for
mye i forhold til gjeldende markedsnivå, eller å tape budrunden. Ikke
alltid fordi ikke pengene strekker til, men fordi angsten for å tape
penger blir for stor. En redsel som kan være en sunn refleks, særlig
hvis to budgivere byr over hverandre med flere hundre tusen.

Bud direkte til selger og hemmelige bud

Det finnes imidlertid metoder som kjøper kan bruke for å unngå den
tradisjonelle budrunden, nemlig lukkede/hemmelige bud eller bud
direkte til selger. Dette er i dag helt lovlige metoder. I forslag til endringer av Lov om
Eiendomsmegling er reglene for dette blitt drøftet. Det er foreslått å
forby lukkede eller hemmelige bud. Flertallet i Lovutvalget innstiller derimot på at
bud direkte til selger fremdeles skal være lovlig. Norges Eiendomsmeglerforbund har
ønsket å kvitte seg med denne muligheten, men har ikke fått flertall.
Kjøper trenger alternative verktøy i verktøykassa

Som boligkjøpsrådgiver har jeg vært tilbakeholden med å anbefale
boligkjøpskunder å gi bud direkte til selger eller praktisere
hemmelige bud. Det har fungert ganske greit å bruke
normalmetoden med vanlige budrunder.
I de siste månedene har det imidlertid vært et tøft boligmarked for
kjøpere. Med lite boliger til salgs, høy etterspørsel og påfølgende
vanvittige budrunder særlig for attraktive boliger. Da har det vist seg
og vært fint å ha alternative verktøy i kassa, som bud direkte til selger
og hemmelige bud.

Tenk deg at du har tapt fire budrunder og plutselig ser at
drømmehuset er for salg. Du orker ikke tanken på å gå igjennom nok
en budrunde, men vil ha en rask og smertefri forhandlingsprosess
hvor du forhåpentligvis sikrer deg boligen. Du har ganske god
oversikt eller får hjelp til å vurdere markedsprisen for boligen. Ville
det ikke da være fristende å gå direkte til selger med et bud innenfor
akseptabelt markedsnivå?
En slik fremgangsmåte, som ofte blir kalt «kupping», er åpenbart ikke
så festlig for de andre interessentene som venter på visning og som
får beskjed om at den er avlyst. Men, alle kjøpere har muligheten til
å gi selger et direkte bud. Dessuten er metoden hjemlet i prinsippet
om fri forhandlingsrett, som er viktig i landet vårt.
Noen, deriblant representanter fra Eiendomsmeglerstanden, vil
hevde at å gå direkte til selger er å «snike i køen». Men det er nok
ikke slik at en budrunde er en ordinær billettkø der du får kjøpt
billett, bare du er snill jente eller gutt og står lenge nok og venter.

Det er en beinhard konkurranse hvor selger, har en mellommann til å
hjelpe seg med å dra prisen opp lengst mulig.
Derfor er fornuftig at det ikke er foreslått å forby bud direkte til
selger.

Hemmelige bud kan også være et godt verktøy. Det betyr at du gir et
bud, via megler, hvor du tar forbehold om at andre interessenter ikke
skal få vite om budet. Det er opp til selger å godta forbeholdet om
hemmelighold, samt ta stilling til budet. Dukker et slikt bud opp midt
i en budrunde, vil forbeholdet om hemmelighold trolig ikke bli
godtatt og budet avvist. Med mindre det er skyhøyt, og selger føler
seg fristet til å godta det.  Men la oss si at boligen har vært ute for salg en stund.
Det er interessenter på lista hos eiendomsmegler fra tidligere visninger,
men ny budgiver ønsker å forhandle i fred med selger uten at
slumrende tidligere interessenter våkner til live. Da kan et forbehold
om hemmelig bud være både hensiktsmessig og betimelig og et viktig
bidrag til at handelen i det hele tatt kommer i stand. Noe jeg selv var
med på å bidra til for en liten tid tilbake. Til glede for både kjøper og
selger. Derfor er det lite klokt å forby dette. Metoden vil i liten grad
bli brukt i løpende budrunder, men kan være et viktig bidrag i
enkeltstående budforhandlinger.

Transparente prosesser er en fin ting, men hensynet til åpenhet må ikke
overskygge mulighetene for å få til en god handel.

Kjøper har krav på å få vite om alle bud
Eiendomsmeglerloven er pliktig til å gi instruks om informasjon om
mottatte bud til interessenter og budgivere.
Dette er ikke foreslått endret. Lovteksten gir eiendomsmegler i
oppgave å orientere interessenter om mottatte bud, så «langt det er
nødvendig og mulig».
Denne bestemmelsen er ganske vag og gir Eiendomsmegler ansvaret
for å vurdere hva som er nødvendig og mulig. Jeg har erfart at det,
av taktiske grunner ikke blir informert om tidligere inngitte bud,
særlig hvis de har vært lave, til nye mulige budgivere. Dette fremstår
som dårlig meglerskikk, da vissheten om at andre interessenter har
gitt lave bud på boligen forteller noe om hvilken verdi boligen anses å
ha i markedet.

På denne bakgrunn bør det innføres en plikt for
megler til å orientere om alle bud som er innkommet i løpet av
salgsprosessen

Kommentarer (0)

God jul og godt nytt boligår

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå nærmer vi oss jul og ett nytt år.  Ved slike anledninger er det vanlig å se litt tilbake og mest framover.  Jeg er ikke noe unntak i så måte.

Nye regler i Avhendingsloven og nye tilstandsrapporter.

Dette har jeg skrevet mye om Så da har du sikkert fått med deg at det blir bedre informasjon til kjøper om tilstanden på boligen og andre forhold som har betydning for kjøpet. Samtidig er kjøpers undersøkelsesplikt skjerpet slik at du må lese ALT – ALLTID for ikke å kjøpe “katta i sekken”.

Dette er bra for kjøper, men det blir spennende å se om det blir en slags “information overflow”.  At det rett og slett blir så mye å sette seg inn i og tolke at det blir overveldende for dere kjøpere.
I så fall er jeg klar for å hjelpe dere med å vurdere boliger og avklare forhold dere ikke forstår i tilstandsrapporten.

Fra neste år vil jeg innlede samarbeid med en bygningskyndig ekspert på tilstand, oppussing og energiøkonomisering.  Sammen vil vi kunne gi deg 100% sikkerhet omkring hva du faktisk kjøper og hva det vil koste å sette det i stand slik du ønsker det.  Så langt har jeg hjulpet mine kunder en del med dette, men med en ekspert på laget blir rådene enda mer sikre og substansielle.

Boligprisutvikling

Fasiten for 2020 er en prisvekst på 6% på landsbasis.  I Oslo er veksten på 2,5%.  Oslo hadde et voldsomt hopp i 2020 og har korrigert seg i løpet av 2021.  På tross av svak utvikling i 2021 er boligprisene i Oslo meget høye.

De såkalte ekspertene, prognosemakere og aktører i eiendomsbransjen, tror på en moderat prisutvikling i 2022.  Det anslås en vekst på 2,5 til 3%.  Årsaken er at det er varslet renteøkninger utover i 2022 og de høye strømprisene vil også påvirke folks betalingsevne.  Dessuten har det vært en voldsom aktivitet på bolig og hyttekjøp gjennom Korona krisen.  Mange tror derfor at en del folk har “kjøpt fra seg” og ikke ville flytte på en stund.

Nå er det en ny innstramming med Korona, men det er lite trolig at dette vil utløse samme kjøpelyst som i 2020.  Da var det dessuten lettelser i utlånsforskriften fordi myndighetene trodde boligmarkedet ville stoppe opp.  Isteden skjedde det motsatte!

Jeg støtter spådommene om en moderat prisutvikling.  Så kan markedet alltid overraske, det har vi sett tidligere.  Men når vi er over kneika vi er i nå, vil det nok bli varslet nye renteøkninger og det er faktoren som påvirker boligprisene aller mest.

2022 vil bli et godt boligår

Jeg har lagt bak meg et godt år.  Er takknemlig for å ha kunnet hjelpe så mange kunder med å kjøpe den riktige boligen.  Å bli kjent med så mange boligkjøpere og hjelpe dem i å ta et av livets største avgjørelser gir meg utrolig mye energi og glede.

Uansett om du spør meg til råds eller ikke, håper jeg du fortsetter å følge meg på bloggen min og sosiale medier.  Mange nyttige historier, tips og råd som garantert vil hjelpe deg videre på veien.

Jeg feirer jul og nyttår på hytta på fjellet med barn og barnebarn.  Som heldigvis akkurat er frigitt fra karantene:)

GOD JUL OG GODT NYTT BOLIGÅR ØNSKES DEG 

fra Boligdama

Kommentarer (0)

Gjesteblogg. Det forvirrende meglerspråket.

Av: Dato: Boligmarkedet

Din Meglertekst spesialiserer seg på å hjelpe eiendomsmeglere med tekst. De har bitt seg merke i språket som eiendomsmeglerne bruker. Hva er det egentlig de prøver å si i annonser og salgsmateriale?  Det skriver de om i dette blogginnlegget.

Som kjøper er det lurt å kjenne litt til dette.

Les bloggen og bli klok!

 

Det forvirrende meglerspråket

Dersom du noen gang har sett gjennom boligannonser på Finn.no eller i andre kanaler – noe du helt sikkert har gjort – har du kanskje lagt merke til det berømte meglerspråket?

Eiendomsmeglere har ofte en helt egen evne til å bruke store ord om ting som strengt tatt er helt hverdagslig. Et eksempel er «unik beliggenhet» når boligen har en ganske ordinær beliggenhet (og er ikke strengt tatt alle beliggenheter unike?).

Det er heller ikke uvanlig at eiendomsmeglere bruker uttrykket «et steinkast unna» når det i realiteten er snakk om flere kilometer.

Vel, nå skal vi ikke ta alle eiendomsmeglere over én kam, men i veldig mange tilfeller får en inntrykk av at megleren pynter litt på formuleringene. Vi skal her forsøke å dekode det forvirrende meglerspråket en gang for alle!

Hva er det egentlig eiendomsmegleren forsøker å si?

Vi har lagt merke til at nesten alle boligannonser inneholder mange av de samme uttrykkene. Boligene er både «unike», «solrike», «sjarmerende» og «barnevennlige», uten at det nødvendigvis utdypes hva megleren egentlig mener med dette.

Det er også veldig ofte at boliger ligger «strategisk til», noe som gir et bredt rom for tolkning.

Eiendomsmeglere har ett overordnet motiv – nemlig å selge boligen for en høyest mulig pris. Da er det kanskje ikke så rart at de positive superlativene flommer over.

Man omtaler gjerne meglerspråk som «floskler», siden ordene som brukes er så overdrevne at de taper betydning. Her er noen uttrykk som flittig tas i bruk i boligannonser (og en uformell forklaring av hva megleren egentlig prøver å si):

  • «Koselig»: Boligen er av eldre årgang
  • «Sjarmerende»: Boligen trenger sårt oppussing
  • «Et steinkast unna»: En kort biltur unna
  • «Herskapelig»: Gammelt
  • «Stille og tilbaketrukket nabolag»: Boligen ligger ikke ved siden av en motorvei
  • «Sjøutsikt»: Du kan se et glimt av sjø om du legger godviljen til (og klatrer opp på taket)
  • «Kort vei til offentlig transport»: Boligen ligger i et gatekryss
  • «Moderne»: Boligen har blitt pusset opp etter 2005
  • «Enebolig i rekke»: Rekkehus
  • «Oppussingsobjekt»: Boligen er falleferdig
  • «Bolig med potensiale»: Boligen har linoleumsgulv fra 1972

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ikke bare si det som det er?

Mange av oss trekker nok litt på smilebåndet når vi leser annonser med klassisk meglerspråk. For det er en viss humor i det, det må kunne sies. Men meglerspråk kan også by på irritasjon.

Dersom du er på jakt etter bolig, er det kanskje litt forvirrende med alle megleruttrykkene. For hadde det ikke vært mye enklere dersom megleren kunne kalle en spade for en spade?

Mange boligkjøpere hadde nok satt pris på mer presise og betydningsfulle beskrivelser, slik at de ikke blir negativt overrasket når de ser boligen på visning.

Hvis du hadde vært eiendomsmegler og ville nå ut til boligkjøperne, hadde det lønt seg å jobbe med språket. Det er faktisk også mange av dem som velger å få skrivehjelp til boligannonsene. Som eiendomsmegler har man gjerne mye kunnskap om jus og lignende, men det å skrive gode annonsetekster blir ikke prioritert.

Les gjennom salgsoppgaven

Som boligkjøper kan det nok være irriterende å sitte med følelsen av at alle boligannonser gir et rosemalt bilde av sannheten.

Som kjøper bør du vite nøyaktig hva du investerer pengene dine i. For et boligkjøp er tross alt en av de største og viktigste investeringene du gjør i løpet av livet.

Derfor anbefaler vi deg å følge Boligdama sine råd og se nøye gjennom salgsoppgaven, og særlig tilstandsrapporten (som vanligvis er et vedlegg i salgsoppgaven). Her vil du kunne se hvordan det egentlig står til med boligen, takket være takstmannens upartiske vurdering av boligens tilstand.

Som kjøper har du undersøkelsesplikt

Det er for øvrig lurt å gå nøye gjennom boligen mens du er på visning. Vurder hvorvidt du selv opplever boligen som «idyllisk», «rålekker», «tilbaketrukken» eller «barnevennlig». Det er tross alt din mening som betyr noe, siden du kanskje skal bo der.

Som førstegangskjøper kan det være lett å la seg begeistre av forlokkende meglerspråk. Husk likevel på at det til syvende og siste er du som har ansvar for å undersøke boligen før du eventuelt kjøper den.

Les Boligdamas forklaring:  Hva er kjøpers undersøkelsesplikt?

Kommentarer (0)