Sitter på Hurtigruta og skriver dette innlegget.  Er så heldig at jeg har kunnet unne meg en 3 dagers tur med Hurtigruta fra Tromsø til Florø.  Turen byr på storslått natur og et sunt innblikk i hvordan folk bor og lever utenfor det sentrale Østlandsområdet.

Som den boligjunkie jeg er,har jeg tittet mye på boligene og fritidseiendommene vi passerer.  Og når vi har hopper av på korte stopp underveis, er det morsomt å observere sentrumsstrukturen og hva slags hus det er på stedet.  Og en liten titt i vinduet hos den lokale eiendomsmegler forteller selvsagt om helt andre boligpriser enn vi er vant til rundt Oslo.

Beliggenhet – beliggenhet – beliggenhet

For øvrig ser det ut til at stikkordene beliggenhet – beliggenhet – beliggenhet også gjelder på mindre steder.  Nybygde hus er plassert på knatter med utsikt til sjø og natur og helst så nær sjøen som mulig.  Romslige og flotte hus, om enn ikke alltid med strøkstilpasset arkitektur.

Leilighet i sentrum

Det ser også ut til at folk ønsker seg leilighet i sentrum, uansett hvor liten byen er.  På alle steder har jeg sett igangsatte leilighetsbygg i sentrum og nær sjø og havn.  Bekrefter at trenden med å flytte fra enebolig til leilighet når man blir eldre gjelder overalt i landet.

Sentrumsutvikling

Apropos sentrum.  Det er trist å se at sentrum i mange av de små byene er utarmet (gjelder ikke bare her Nord).  Mange ledige butikklokaler og lite liv.  Skyldes nok at kjøpesenteret er plassert utenfor bysentrum, og det er dit folk reiser for å handle og for servicetjenester. Der hvor de har klart å plassere kjøpesenter i eller nær sentrum er det mer liv laga.  En trist utvikling som er meget vanskelig å reservere.

                                                   Storkmarknes

Naturen er uansett intet mindre enn overveldende.  Den gir både næringsgrunnlag og livskvalitet for folk som bor her.  Og en solid vitamininnsprøyting til oss som bare er på besøk.

                                                                Trollhatten

God helg – vi snakkes i Oslo neste uke!

Forrige uke ble det lansert en nyhet som egentlig ikke er en nyhet.  Forbrukerne tilbys å selge boligen uten megler gjennom  gjennom nettløsningen propr.no .  Det som allikevel gjør saken til en nyhet er at tjenesten tilbys gjennom en profilert meglerkjede i Oslo, Sem & Johnsen.

Hva skjer egentlig – prøver bransjen å overflødiggjøre seg selv innenfra?  Nei, sier de hos Sem & Johnsen.  De ønsker bare å være i forkant av utviklingen og mener det er tryggest at en megler som kan faget tilbyr selg selv løsningen og tar hånd om oppgjøret. Det høres klokt ut.  En av grunnene til at andre slike nettløsninger ikke har vært særlig mye brukt kan være at de ikke er utviklet og underlagt et eiendomsmeglerfirma.

Eiendomsmeglernes organisasjoner er ikke særlig happy for at Sem & Johnsen lanserer denne løsningen.  Dette har kommet frem i media, sist i går i Dagsnytt 18 hvor blant annet Christian Dreyer fra Eiendom Norge deltok.  I tillegg til å gjøre det lettere å selge selv vil den digitale utvikling gjøre at mange oppgaver som eiendomsmegleren gjør i dag i forbindelse med klargjøring av salget blir borte.  Dette vil sette meglernes honorarer under pris, da det er rett og rimelig at selgerne som engasjerer megler får sin del av effektiviseringsgevinsten.  Dette igjen kan føre til strukturelle endringer i bransjen og kanskje også færre eiendomsmeglere.

Som jeg har skrevet tidligere tror jeg på en endring i hvordan boliger omsettes i fremtiden og at salgsmeglerne må sette ned sine honorarer. Rådgiver rollen blir viktigst.  I den forbindelse ser jeg for meg en utvikling med mer balanse enn i dag og  hvor selger og kjøper har hver sin megler og rådgiver.

Les også:

Hvordan blir fremtidens boligomsetning
Er det trygt å kjøpe bolig privat

Overskriften er hentet fra et slagord som nesten ble lansert i en kjent meglerkjede jeg var ansatt i for snart 20 år siden.  Bakgrunnen var at man ønsket å formidle at det var eiendomsmegleren som er best til å vurdere salgsverdien på boligen, ikke takstmannen. Nevnte kampanje ble av omdømmemessige årsaker ikke lansert.  Siden har vi levd med at både megler og takstmann setter verdien ved annonsering av boligen.  Nå ser det ut til å bli endring på dette.Meglerbransjen i Oslo har nemlig gått sammen om å kutte ut verdi og lånetakst ved annonsering av boliger. Kun meglers prisantydning skal stå igjen.  Argumentet er at megler er best på markedet og prising, takstmannen er best på å vurdere den tekniske tilstanden.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

• Du får kun en (1) prisantydning å forholde deg til, og den kommer fra selgers representant som er eiendomsmegleren.
• Du må heretter basere deg på at du kan stole på meglers prisvurdering. For eksempel at den ikke er satt av taktiske hensyn.  Taktiske hensyn kan være å sette prisantydningen lavere enn hva selger egentlig ønsker å selge for, i den hensikt å få mange folk på visning såkalt lokkepris.
• Du kan ikke sammenligne verdivurderingen fra takstmann med meglers prisantydning.  Fra forbrukermyndighetene har det blitt trukket frem i debatten at takstmannen kan representere et objektivt korrektiv.
• Du skal, ifølge meglerbransjens representanter, isteden for takstmannens verdivurdering, få en utfyllende tilstandsrapport fra takstmannen som trygger ditt boligkjøp.

Det siste punktet, lovnaden om at kjøperne nå skal få bedre tilstandsrapporter enn eksisterende verditakster er det mest spennende ved endringen.  Vil virkelig meglerne selge inn disse tilstandsrapportene til selgerne? Eller vil det fremdeles “koke bort i kålen” når markedspakker og meglerhonorar skal selges inn?

Les også:  Frivillig boligsalgsrapport, hvor går veien videre?

Dersom kjøperne får en skikkelig tilstandsrapport i bytte mot verditakst fra taksmann, vil vi kunne leve med kun å forholde oss til meglers prisantydning.  Undersøkelser viser nemlig at det kjøper er aller mest usikker på i bolighandelen, er å vurdere boligens tekniske tilstand.

Men jeg er redd for at det kutte vekk taktsmannens verdivurdering fra annonsen er et langt enklere tiltak enn å få eiendomsmeglerne til å selge inn tilstandsrapporter.  Vi får håpe jeg tar feil.

Det lave tilbudet av boliger til salgs og den store etterspørselen skaper press i Oslo markedet.
Prisene stiger fra uke til uke.  Hvor skal dette ende?

Helst burde man ikke skrive eller snakke for høyt om at boligprisene stiger, da det lett kan bli hauset opp i media.  Ofte titulert med for eksempel «Markedet er meget bra om dagen» eller «solgt til en million over takst».  Virkningen kan bli at forventningene hos selger stiger og at man bidrar til å «snakke opp prisene».  Men når jeg nå om dagen sitter i budrunder på vegne av kunder som skal kjøpe, og overvåker enda flere, kan jeg ikke la være å dele litt av min bekymring. Det er blitt luksus å bo sentralt i Oslo selv om krav til kvalitet og antall kvm senkes betraktelig.  Og prisene stiger kraftig også i randsonen og utkanten av Oslo.

Jeg må spørre meg selv:
Er stigende boligpriser egentlig positivt?

Egentlig ikke,

• Førstegangskjøpere får det enda vanskeligere
• De som selger for å kjøpe noe nytt, gjerne større, tjener ikke så mye på dette da neste bolig blir enda dyrere. Og gjeldsbelastningen øker
• De som eier bolig får en høyere boligverdi og dermed potensiale for bedre rentebetingelser. Men rentene er allerede så lave at det ikke spiller så stor rolle.
• Høye priser gjør at mange bruker lenger tid og flere forsøk på å kjøpe seg noe nytt. Dermed tar det tid før deres bolig blir lagt ut for salg og kontinuiteten i markedet stopper opp.

De som har klokketro på markedets evne til å regulere seg selv vil si at en eller annen gang vil prisveksten flate ut eller vi vil se en nedgang.  Jeg har ikke tro på at dette vil skje i Oslo i nærmeste fremtid.  Jeg vil derfor ikke råde kjøpere til å «vente på bedre tider»

Realitetsorientering
Uansett hva som skjer må kjøpere i Oslo markedet belage seg på å bruke tid på å finne sin nye bolig og revurderes sin kravspesifikasjon med tanke på beliggenhet og størrelse på boligen.   Realitetsorientering er det viktigste suksesskriteriet for å lykkes med boligjakten, dette jobber jeg med overfor mine kunder hver dag.