Hva kan du gjøre når boligen er underpriset?

Av: Dato: Rådgivning

Etter at eiendomsmeglerne i Oslo fjernet verditaksten fra takstmannen, har praksisen med underprising eller lokkepriser fortsatt.  Begrunnelsen for å fjerne verditaksten var meglerne er best på prising.

Les:  Dagbladets artikkel: Slik skal de fjerne lokkepriser

Kjøperne  i Oslo har nå vent seg til at boligene går flere hundre tusen, noen ganger en million kroner, over prisantydning.  Dermed får de boligene som er riktig priset i forhold til markedet færre på visning.

Med færre folk på visning oppstår redselen for å oppnå dårligere salgspris etter gjennomført budrunde.

Jeg bruker uttrykket “redsel for” fordi færre visningsdeltakere sannsynligvis ikke betyr dårlige salgspris.  Men det betyr at  kjøpere som har råd til å kjøpe boligen blir med på  det som vi kan betegne som en normal budrunde.

Selv om markedet stiger kraftig for tiden, burde en normal budrunde slutte maks 200.000 til 300.000 over prisantydning for gjennomsnittsboligen.

Boligmarkedet er styrt av forventninger

Mange kjøpere må gi seg i en budrunde fordi grensen for hva de klarer å finansiere er passert.  Men i mange tilfeller kan budsjettet til kjøper være relativt romslig, slik at den som gir bud har en forholdsvis god margin med utgangspunkt i prisantydningen.

Betyr det at du skal være med opp til taket fordi du har råd, eller fordi du har sett at mange andre boliger i området blir solgt langt over prisantydning  ?

Nei, det må du som kjøper være forsiktig med.

Les også :  Ikke mist hodet i budrunden

Vær oppmerksom

For det første vet du ikke om utgangspunktet – prisantydningen fra megler – er alt for lav eller noenlunde riktig i forhold til gjeldende markedspriser

For det andre er boliger ulike, derfor har de også ulik verdi.
Både selgere og kjøpere har en tendens til å sette prisnivået ut ifra den boligen i blokka, eller området, som så langt har satt omsetningsrekord.

For det tredje, bestemmes ikke riktig markedspris ene og alene ut ifra aktiviteten i budrunden, selv om det kan være en indikasjon på at boligen er etterspurt i markedet.

Men hvis budrunden drives av forventninger om at” her må vi trå til for å få tak” i boligen, er det langt fra sikkert at du får samme pris dersom du må selge igjen innen kort tid.

Vær oppmerksom på at du ikke nødvendigvis gjort et kupp, selv om du “bare” betalte kr 500.000 over prisantydning.

Hvordan finne riktig pris?

En vanlig forbruker vil vanskelig kunne vite nøyaktig hva som er gjeldende markedspriser i et område, selv om jeg synes kunnskapen er veldig høy hos mange kjøpere.

Allikevel har du kanskje en formening om hva m2 prisene er i området du skal kjøpe bolig i, og tar du utgangspunkt i denne vil du få et bilde av hvor langt du bør strekke deg.

Pluss på litt for het budrunde og spesielle kvaliteter, så er du der.

Dersom du skal by på en bolig kan det være lurt å sette opp noen tall på forhånd med tenkt total pris og m2 priser slik at du kan følge med underveis og kjenne på magefølelsen etter hvert som det kryper oppover.

Hjelp til selvhjelp

Min oppskrift på å finne riktig pris, er fullt ut forsvarlig faglig sett, men en hjelp til selvhjelp når eiendomsmegler ikke gjør jobben sin.

Faktum er at hvis alle eiendomsmeglere hadde brukt sine kunnskaper  om markedet, og gått ut med riktige prisantydninger, hadde bekymringen for om du betaler feil pris vært adskillig mindre.

Da hadde vi fått normale budrunder hvor noen spesielle boliger sikkert hadde gått litt i taket.  Forøvrig hadde endelig salgspris ligget på prisantydning eller noen få prosent over.

Dessverre har konkurransen i bransjen, og  lysten til å synliggjøre best mulig salgspriser, kombinert med saueflokk-mentalitet, ført til at mange meglere bevisst underkjenner sin egen fagkunnskap.

Og dermed fortsetter  praksisen med underprising.

Det er viljen det står på

Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner erkjenner problemet og prøver i disse dager igjen å rydde opp i egne rekker.

Spørsmålet er bare hvor stor innflytelse de har på de store meglerkjedene, og om ledelsen der er opptatt av å få til en endret praksis.

Det er vanskelig å snu skuta når vaner er etablert og forventninger er skapt. Men vi får håpe på forbedringer da dagens praksis er høyst usunn, både for den forbrukerne og utviklingen i boligmarkedet.

Når får vi riktige prisantydninger i Oslo markedet?

I september 2015 skrev jeg denne bloggen om temaet, ting har ikke blitt bedre ett år etter ……

 

En boligkjøpsmegler finner riktig pris

Imens fortsetter jeg i mitt virke som boligkjøpsmegler –  å gi mine kunder så riktige markedsestimater som mulig,  før beslutning om å gå på visning og i budrundene.

Da slipper de å gå på mange unødvendige visninger.  Og ikke minst – de risikerer ikke å betale for mye for boligen.

Og tro det eller ei, mine estimater på hva jeg tror en bolig vil bli solgt for, treffer som regel blink!

Det er nemlig ikke så vanskelig, bare viljen er til stede.

 

 

 

Kommentarer (0)

Er det så nøye a?

Av: Dato: Rådgivning

I det siste har jeg vært på jakt etter en enebolig i relativ  høy prisklasse for en kunde. Jeg er overrasket over den slappe holdningen mange ser ut til å ha i forhold til fagmessig utført arbeid og offentlige godkjenninger, selv når prislappen er over 10 millioner.

Folk vil sjelden selge bruktbilen sin med riper i lakken, men for hus ser det ut til at det ikke er så nøye.

Folk kjøper allikevel.

Liten skrift kan bli til store kostnader

Dersom en ombygging eller for eksempel et gjerde ikke er godkjent, blir forholdet som oftest nevnt i salgsoppgaven.  Selger og megler vil ha ryggen fri, men vær klar over at omfanget av saken ofte blir nedtonet.

Når du kjøper en bolig  hvor det er utført arbeider som ikke er offentlig godkjent, overtar du en betydelig risiko.  Ofte er slike saker hvilende i den forstand at kommunen lar den ligge, men du kan aldri vite når fokus blir satt på saken, og du får et ubehagelig brev i posten.

Leser du om noe slikt i salgsoppgaven, bør du gå inn på saksinnsyn på kommunens nettsider eller ringe dem for å få opplyst omfanget.

Jeg opplevde nettopp å få nye utfyllende opplysninger midt i en budrunde som gjorde at en sak om manglende godkjenning av et gjerde,  ble enda mer alvorlig.  Det gjorde at lysten til å bli med videre sluknet.  Saken burde absolutt vært mye bedre opplyst i salgsmaterialet fra begynnelsen.

– Ordne opp tidlig!

Det kan se ut som om mange boligeiere er komfortable med å leve med ufullstendige byggesaker over mange år.  Når det nærmer seg salg blir det ofte gjort strakstiltak for å prøve å få rettet opp saken eller forsøk på å fremstille den så bagatellmessig som mulig.

Hadde jeg vært boligeier og selger in spe, ville jeg ha ordnet opp dette mye tidligere.

Du vet aldri når du må eller får lyst til å selge.

building-1080589_960_720

Les og bruk de tekniske tilstandsrapportene

Det er en glede å  se at de tekniske tilstandsrapportene nå følger de fleste salg i Oslo og Akershus området.

Enda mer gledelig er det at takstmennene er åpne og ærlige når de uttaler seg om tilstanden:

For eksempel:

“Arbeidet som er gjennomført bærer preg av provisoriske løsninger og er ikke fagmessig utført”

Det er et språk som de fleste av oss forstår og som får oss til å våkne.

Taktsmannen er også pliktig til å påpeke løsninger som mangler offentlig godkjenning og rom  som ikke er godkjent.  Får du en slik opplysning, må du ta stilling til om du er villig til å betale for den risikoen den medfører  og eventuelt utrede hva som må gjøres med saken før du gir bud.

Vær bevisst på hva du gjør

Jeg sier ikke at du skal la være å kjøpe en dyr bolig selv om det er påpekt tekniske feil, eller elementer som ikke er godkjent.

Men vær bevisst på hva du gjør og hvilken risiko du løper i forhold til etterfølgende oppfølging og kostnader.  Det er å håpe at innføringen av de tekniske tilstandsrapportene fører til at selgere og meglere skjerper seg i forhold til å rette opp feil før salg.

Eller i alle fall i forhold til å  gi klar og utfyllende informasjon i salgsoppgaven.  Det kan være litt flaut,  og kanskje også lite salgsfremmende, å bli avslørt på side 3 i tilstandsrapporten.

Ga utfyllende informasjon

Familien vår kjøpte nylig en liten sommerhytte til 1,5 mill.

Her hadde selgerne innrettet seg etter tilstandsrapporten og utbedret de negative punktene i løpet av salgsperioden.  Ikke noe galt i å pynte brura, bare det blir gjort skikkelig.

Samtidig listet megler opp punktene fra tilstandsrapporten og informerte om utbedringene i salgsoppgaven.   Trygt og overbevisende –  og særs klokt i forhold til å få til et raskt salg til en tilfredsstillende pris.

Kanskje et eksempel til etterfølgelse, også for eiendommer fra 10 mill og oppover?

Kommentarer (0)

Ville ikke vente på enda høyere boligpriser.

Av: Dato: Kundehistorier

Er du bosatt i utlandet på åremålsoppdrag og ikke har bolig i Norge å komme hjem til er det lurt å kjøpe bolig først som sist.  Oppsparte midler kan vise seg å være lite verdt omsatt i boligverdi dersom prisene fortsetter å stige i samme tempo som nå.

Dette var NRK sin utenrikskorrespondent i Washington Tove Bjørgaas klar over.  Hun solgte sin bolig i Oslo i fjor etter problemer med leietakere, og hadde håpet på utflating av prisene. Men med tanke på hjemkomst i 2018 fulgte hun engstelig med på boligprisveksten i Oslo og Akershus og innså at hun hadde tatt feil avgjørelse ved å selge.

Hun tok kontakt med Boligkjøpsmegling slik at vi sammen kunne finne en bolig som hun og familien kan bo i når hun flytter hjem.

Med mange år i USA på baken var det helt naturlig for Tove å oppsøke en boligkjøpsmegler.  ALLE bruker dette i USA, og hun er overrasket over at dette ikke er mer utbredt her i Norge.

Utfordrende boligjakt

Det ble et spennende og hyggelig oppdrag.

Hovedutfordringen ble å finne tid til mailutveksling og synspunkter på aktuelle boliger midt i en hektisk amerikansk valgkamp.

Dernest å time visninger for aktuelle boliger i de små tidsperiodene hvor Tove var hjemme på besøk i Oslo.  Etter et forsøk på forsommeren som ikke ble helt vellykket, la jeg opp en hektisk visningsrunde i slutten av august hvor vi sammen reiste rundt en hel søndag og så på aktuelle objekter.

Vårt mål var at dagen skulle ende opp i et konkret kjøp eller at jeg fikk så godt innblikk i hennes preferanser at jeg kunne kjøpe på hennes vegne senere.

Boligkjøpspsykolog

Til alt hell endte historien med en hektisk budrunde påfølgende mandag hvor Tove ble den lykkelige eier av et rekkehus med flott hage sentralt i Asker.  Budrunden gikk nervepirrende men ikke uforsvarlig høyt, og vi endte under den budsjetterte grensen..

For Tove var det et lite sjokk å komme hjem til et så opphetet marked, helt ulikt det hun har vært borte i tidligere.  Hun foreslo derfor at jeg kunne kalle meg boligpsykolog i tillegg til boligkjøpsmegler.

Det tar jeg som et kompliment og en bekreftelse på at en boligkjøpsmegler kan ha mange funksjoner utover det rent faglige.

Gratulerer til Tove med ny bolig og en klok og fremtidsrettet beslutning.

Kommentarer (0)

Vil økt boligbygging og forenklinger gi et balansert boligmarked?

Av: Dato: Boligmarkedet

På grunn av de galopperende boligprisene i Oslo er boligpolitikk og boligpriser blitt et hett tema. Jeg er ikke imponert over bredden i tiltakene som foreslås.

 Ikke boligmangel?

I de siste dagene er det blitt hevdet at det slettes ikke er boligmangel i Oslo når vi ser at leieprisene flater ut eller går ned. Folk mangler ikke tak over hodet.

Det er nå et større tilbud av leieboliger på markedet enn boliger til salgs. Folk ønsker å kjøpe, i stedet for å leie. Forståelig nok, da det er mer lønnsomt enn noen gang å eie fremfor å leie.

Det som er synd er at pengesterke investorer kjøper opp over 35% av selveierboligene i byen for tiden, og blant annet danker ut ungdom som vil inn på boligmarkedet. I media får foreldre som kjøper til barna sine skylden for de økende prisene.

Fantastisk!

Det må da være bedre at foreldre kjøper for å hjelpe barna inn på boligmarkedet enn at spekulanter kjøper opp for utleie eller gevinst gjennom hurtig resalg.

Les også:  Kan for mange utleieforhold i sameiet skade bomiljøet

Ønsker utbyggerne økt boligbygging?

Politikerne er veldig opptatt av å øke boligbyggingen for å få et balansert boligmarked. Det høres bra ut, og hadde vi hatt nok av varierte nye boliger å selge ville selvsagt prisveksten vært lavere.

Men dette tar tid å gjennomføre. Det er også grunn til å stille spørsmål ved om utbyggerne ønsker økt boligbygging eller om de heller vil beholde prispresset og bygge indrefileten i sentrale strøk av byen.

Gevinsten havner i utbyggernes lommer

Det har også vært stor satsing på forenklinger av byggeforskrifter for å få ned byggekostnadene.

Vel og bra det, men spørsmålet er om ikke gevinsten fra disse forenklingene havner i utbyggernes lommer. Enhver utbygger med respekt for seg selv og sine eiere, legger prisene på et nivå som markedet tåler, enten det er komplisert eller enkelt byggeri.

Skattlegging er den store stygge ulven

De fleste økonomer peker på at det som kan få bukt med prisveksten er å gjøre det mindre attraktivt å investere i bolig for eksempel ved skattlegging av å eie egen bolig. Krav til lengre botid før man kan selge uten gevinstbeskatning og endringer eller fjerning av rentefradraget.

Dette er elementer de fleste politikere nødig snakker om. Det kjennes ubehagelig å endre på noe som veldig mange av oss velgere tjener på.

Men det er på tide å ta noen valg, spesielt når det gjelder å sette inn tiltak som prioriterer de som kjøper bolig til å bo i.

Kanskje er det også på tide å se på reglene for hvordan vi omsetter boliger, slik at ikke vanvittige budrunder og overbud fører til at det fester seg et unaturlig høyt prisnivå i markedet?

Les også :  Investorer danker ut ungdommen på boligmarkedet

Denne artikkelen er også publisert på www.boligmani.no

 

Kommentarer (0)