Hvor mye bør du bruke på oppussingen?

Av: Dato: Rådgivning

En nylig undersøkelse viser at vi har pusset opp for veldig mange penger under Korona.  Dette er ikke noe nytt, nordmenn er verdensmestre i oppussing.  Men vi har gjort mer egeninnsats enn tidligere.

Det siste tror jeg er bra, særlig hvis det gjelder oppussing av boliger som er kjøpt det siste året.  Prisene har økt mye og budrundene har vært hete, i hele høst og så langt i 2021.  Dermed har folk betalt mye for å skaffe seg boligen.  I tillegg kommer omkostninger ved kjøpet og flyttekostnader.

Alt dette pluss kostnader til megler ved resalg skal tjenes inn når du skal selge boligen igjen.  De fleste ønsker seg gevinst ved salg, og førstegangskjøpere har et mål om å øke sin egenkapital når de selger sin første bolig.  Det er i det siste stilt spørsmålstegn ved om ikke noen vil komme til å selge med tap, alt dette tatt i betraktning.  Har du da en kostbar oppussing på toppen, som du også ønsker kompensert, kan det bli vanskelig å få igjen pengene du har lagt inn.

Mitt råd er derfor, med mindre du har kjøpt drømmeboligen som du tenker å bo i resten av livet.

  • Vær varsom med pengebruken når du pusser opp.
  • Vær flink til å prioritere.
  • Legg vekt på å legge pengene i ting som gir økt bokvalitet og varig merverdi.

Gode løsninger øker boligens verdi

De aller fleste klarer å sette opp en fornuftig prioriteringsliste når de skal pusse opp.

Men dersom du har kjøpt et større oppussingsprosjekt, eller du føler at det er vanskelig for deg å se potensialet i boligen på egen hånd, kan du vurdere om du skal bruke noen kroner på hjelp fra for eksempel en interiørarkitekt. Det å kontakte en spesialist på interiørløsninger forbinder nok mange med «jåleri» og høye kostnader. Men du vil erfare at faglig bistand og god planlegging gir deg optimale løsninger og gode besparelser senere.

Økt bokvalitet gir merverdi

De fleste av oss pusser opp fordi vi ønsker å få et fint og funksjonelt hjem med personlig preg. Dette bør absolutt være hovedmotivet, men det kan også være lurt å tenke over hva endringer og oppussing faktisk vil bety for verdien på boligen sett i forhold til investeringene du gjør. Erfaringsmessig vil smarte endringer som et ekstra rom, åpen kjøkkenløsning og bedre utnyttelse av areal gi boligen en høyere verdi. Det gjelder selvsagt også generelt godt vedlikehold og jevnlig overflatebehandling. Veldig dyre kjøkken- og innredningsløsninger vil man som regel ikke få igjen krone for krone.

Det lønner seg å tenke helhet

Dersom du skal utføre arbeidene selv vil kostnadene avhenge av hvilke materialer du bruker. Her henger pris ofte sammen med kvalitet, men det finnes mange gode produkter som ikke er i det dyreste segmentet.

Jeg er ingen innredningsekspert, men våger meg allikevel inn på noen enkle oppussingsråd basert på egen erfaring og hva jeg hører mine kunder er opptatt av når de skal kjøpe bolig:

– Tenk helhet og at ting skal flyte godt over i hverandre. For eksempel ved valg av gulvmateriale – unngå at gulvflaten blir som et «lappeteppe».

– Det finnes flere farger enn hvitt. Velg for eksempel en lys farge i stue og oppholdsrom og en annen farge, gjerne i samme fargetone på soverommene.  Eller frisk opp enkelte vegger med kontrastfarger.

– Tenk åpne, men samtidig praktiske løsninger. Det kan se veldig lekkert ut med soverom uten skap, men hvor skal da klærne henge?

– Prioriter de rommene som er mest viktig for deg. De fleste som kjøper ny bolig prioriterer oppussingen i følgende rekkefølge – stue, kjøkken, bad og soverom

Gjør mest mulig selv hvis du kan, eller bruk håndverkere du kan stole på

Dersom du velger å bruke – eller faktisk må bruke håndverkere, pass på at de har godkjennings- og ansvarsrett for arbeider der det kreves offentlige godkjenninger. Be om anbud og pris på forhånd og følg opp fremdriften. Sørg for å gi dem gode planer og klare beskjeder. Hjelp også gjerne til der du kan for eksempel med ryddig og tilrettelegging.

Ingen fasitsvar her altså.  Det er umulig å si hvor mye penger du skal bruke i kroner og øre.

Men om du er i tvil, ta gjerne kontakt med meg med spørsmål om hva som kan være lurt å gjøre.

Det har hendt, ved oppussingsobjekter, at jeg har estimert boligverdi for kjøpere med og uten oppussing.   Det har hjulpet dem til å ta fornuftige beslutninger, både før budgivning og ved planlegging av selve oppussingen.

Før du gir bud på et oppussingsobjekt, kan det være greit å få en sjekk på hva boligen ville verdt hvis den var i tipp topp stand.  Hvor mye penger du må legge inn og om budsjettet ditt strekker til.  Så slipper du å sitte igjen med et hus eller leilighet du ikke har råd til å pusse opp. Eller tap ved et eventuelt videresalg.

Vennlig hilsen
Boligdama

T: 950 37 330

trude@boligdama.no

 

Kommentarer (0)

Derfor er kjøpekontrakten ikke så viktig ved boligkjøp

Av: Dato: Rådgivning

At kontrakten ikke er viktig høres ganske rart ut.  Men når det gjelder bolighandel er det faktisk sant.  Kort og godt fordi alle betingelser for kjøpet er fastsatt før kjøpekontrakten signeres.

Det er mange lover som regulerer dette.  Som du ikke behøver å kunne noe særlig om.

Men det du skal huske på er:

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av bolig

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger , kan budet
ikke kalles tilbake.

3. Når selger har akseptert budet er det inngått en bindende avtale.

Siden budet er bindende og aksept av dette medfører en bindende avtale, må boligen og salgsmaterialet undersøkes nøye FØR du gir budet.

Selger har plikt til å gi riktig informasjon om eiendommen og du som er kjøper har plikt til å undersøke både opplysningene og eiendommen.

Les mer her:  

DERFOR MÅ DU GJØRE JOBBEN FØR DU GIR BUD PÅ EN BOLIG

Gjelder både brukt og ny bolig

Disse reglene gjelder både når du kjøper brukt bolig eller en bolig som ikke er bygget enda (nybygg,prosjektbolig,bolig under oppføring).   Det er litt forskjellige måter å undersøke og gi bud på.  Men prinsippet om at bindende avtale er inngått når kjøpetilbud er akseptert av selger gjelder uansett.

Hvorfor skriver jeg om dette, som kanskje for mange er velkjent og innlysende?

Jo fordi mange kommer til meg og spør meg om å undersøke kjøpekontrakten.  De forstår kanskje at de har bundet seg til kjøpet, men tror at hvis jeg finner noe uavklart kan de gå tilbake til selger med dette.

Det er ikke mulig.  Med mindre selger eller megler ensidig har puttet noen nye betingelser inn i kontrakten som ikke var med i salgsmaterialet. Dette skjer aldri lenger da meglerne er veldresserte på dette punktet og kontraktene er veldig standariserte.  Kontrakten er en stadfestelse av avtalen som allerede er inngått ved budgivningen og klargjøring av hva som skjer hvis ikke selger og kjøper oppfyller avtalen.  Thats it!

Ingen angrerett og raske omsetninger hvor alt skal undersøkes på forhånd, er tøffe betingelser for kjøper.   Derfor er jeg boligkjøpsrådgiver og tilbyr meg å hjelpe kjøper så hen ikke kjøper katta i sekken.

Jeg får litt “vondt i magen” når folk kommer til meg ETTER at de har gitt bud og ber meg undersøke kjøpekontrakten.

Instinktivt tenker jeg:  Håper de har undersøkt alt salgsmaterialet og boligen på forhånd ?  Noen ganger har det skjedd, andre ganger ikke.

Er det ikke foretatt undersøkelser, er det egentlig bare å håpe på at de har flaks slik at de ikke får ubehagelige overraskelser i etterkant.

Flaks er kanskje ikke det man skal stole på når man kjøper noe til mange millioner.

Eller hva tenker du ?

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Bør du kjøpe bolig nå ?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste av dere har vel fått med dere de stigende boligprisene i fjor, som har fortsatt inn i  2021.  Dere som har vært i budrunder har merket at det er kamp om boligene og høyt prispress.  Vil dette fortsette i 2021 og er det i det hele tatt lurt å kaste seg ut i boligmarkedet akkurat nå?

Kanskje er boligene allerede overpriset.  Det står 1.100 leieboliger ledige i Oslo og leieprisene går ned.  Noen økonomer peker på at veldig økende boligpriser kombinert med lavere leiepriser er et tegn på at salgsprisene er for høye.

Fare for å selge med tap senere

Det er også gjort undersøkelser omkring tap ved resalg hvis du kjøper når prisene er på topp.  Dette skjedde med mange som kjøpte i Oslo i 2016/2017.  Av de som kjøpte på topp, har så mange som 40% solgt med tap senere.  Dette gjaldt i spesielt de mindre boligene i hovedstaden.  Med tap menes ikke bare inndekning av selv salgsprisen, men at kostnader ved kjøpet som (dokumentavgift) og resalget (meglerkostnader) ikke blir dekket inn. Å selge med tap berører unge kjøpere mest.  Dersom du må selge med tap svekkes egenkapitalen din.  Noe som kan hindre deg i å komme videre i boligkarrieren.

Derfor må du være sikker på at du ikke betaler for mye når du kjøper i et stigende marked.  Og at du har lang nok tidshorisont på kjøpet, helst 4 – 5 år.

Her kan du få kunnskap om hvordan finne riktig pris

Vil euforien fortsette?

I 2020 og frem til nå har boligmarkedet vært preget av eufori.  Løp og kjøp!  Rekordmange boliger er omsatt.  Det er ikke blitt lagt ut nok boliger på markedet til å møte etterspørselen. Dette har fortsatt .  Det er fremdeles langt færre boliger til salgs enn det som er vanlig.

Jeg sier alltid til de som spør:  

Det lønner seg å  eie egen bolig – og – det lønner seg sjelden å vente på bedre tider.

Akkurat nå er jeg litt i tvil.

Kanskje skal du vurdere å vente litt med å kjøpe og se om markedet roer seg de nærmeste månedene?

Å vente kan være et farlig råd all den tid noen spår fortsatt økende priser i 2021.  Økte priser tror jeg også på, men ikke 20% som noen meglere har spådd.  Ingenting vokser inn i himmelen og mange vil etter hvert stange i taket når det gjelder tilgang til lån – ref Boliglånsforskriften og 5 x inntekt.  Dette kombinert med endring av hjemmeboblen vi sitter i med Corona, vil trolig dempe kjøpekraften og etterspørselen.  Og forhåpentligvis kommer det flere boliger på markedet.  Det vil komme nybyggprosjekter, men ikke så mange som befolkningsøkningen tilsier.  Så har jeg faktisk litt tro på at en del kjøpere vil stoppe opp og tenke :  “Har vi ikke egentlig nådd et slags tak snart?”

Jeg sier ikke at du ikke skal kjøpe nå.  Men vær forsiktig, spesielt i budrundene.  Ikke la deg styre av redselen for økende boligpriser og by over evne.

Mine kunder står på sammen med meg.  Vi er klare til å kjøpe selv i dette vanskelige markedet.  Men vi kjører en forsiktig linje, særlig i budgivningen og sikrer oss at vi ikke går over gjeldende markedspriser.

Da får vi heller tape et par, tre budrunder før vi er i mål.

Lurer du på hva du skal gjøre, ta kontakt for gode råd:)

Les også:    Nå er det dyrt  å leie bolig

 

Kommentarer (0)

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig?!

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er jeg litt forbanna på kjøpernes vegne.   Vi har et sykt stigende marked i Oslo for tiden.  Og det kan være vanskelig for meglerne å gi riktig prisantydning.  Men så vanskelig kan det vel ikke være ?

Det finnes hundrevis av bortforklaringer fra meglerne når en liten bolig går flere hundre tusen over prisantydning

  • Det er så stor etterspørsel at kjøperne går bonanza i budrunden
  • Det er ikke så lett å vite hva som blir den endelige salgsprisen
  • Dette var et spesielt objekt som var vanskelig å prise
  • Det kommer ingen på visning hvis vi priser til reell markedsverdi

Den reelle årsaken er nok det siste punktet.  Meglerne har gjort kjøperne vant med at spesielt de mindre boligene blir solgt et godt stykke over prisantydning.  Dermed legger kjøperne på noen hundre tusen på prisantydningen i hodet sitt når de ser annonsen.  Hvis megler da har priset riktig i forhold til markedet, går de ikke på visningen.  Dette stemmer nok, mange er blitt vant til å tenke slik.

Men hvem er det som har gjort dem vant til denne tankegangen:

Jo meglerne selv, ved å begynne med praksisen å prise for lavt. De vet at de ikke vil bli tatt for lokkepris all den tid salgsprisen garantert vil bli langt over prisantydning.  Og da er det bare å kjøre på.

Men dette er ikke greit.

Når vi får en het  budrunde  på toppen av feilprising, blir små boliger ofte solgt opp til en halv million høyere enn prisantydning.

Og  – det er mange kjøpere som håper og tror på at prisantydningen tross alt er ganske riktig.  De tenker at boligen kanskje vil gå noe over prisantydning, men at det blir så mye kan de ikke forestille seg.

Resultat :  frustrasjon, skuffelse og bortkastet tid på visninger.

Du lurer kanskje på om jeg kan stå inne for det jeg sier?

Da svarer jeg.  Absolutt – jeg har bevis.   La meg forklare.

Meglerne bruker et verktøy som heter Eiendomsverdi til å estimere forventet salgspris.  Dette er en boligdatabase som kun profesjonelle har tilgang til.  Her estimeres boligverdi og mulig salgspris  på grunnlag av sammenlignbare boliger i nærområdet.   Jo mer omsetning og flere sammenlignbare boliger, desto sikrere blir estimatet.  Dette er tilfelle for de aller fleste leiligheter i Oslo.

Jeg har også abonnement på dette systemet og bruker det meget aktivt som boligkjøpsrådgiver.
Med å taste inn adressen får jeg et automatisk estimat for sannsynlig markedsverdi for boligen.
Og – nesten konstant, får jeg en verdi som ligger ca 300.000 over det som er meglers prisantydning.  Særlig på mindre boliger.  I ettertid, ved salget, viser det seg at mitt estimat stemmer veldig bra.

Jeg har masse masse eksempler å vise til, men jeg vil ikke henge ut noen spesielle meglere, da dette er et gjennomgående fenomen.

Det er nesten så jeg lurer på:

Har ikke meglerne tilgang til Eiendomsverdi?  Jo selvfølgelig….

Heldigvis kan jeg fortelle mine kunder hvor realitetene ligger på de boligene de ser på.

Men hva med alle de andre som ikke bruker en kjøpsrådgiver ?  Skal de fremdeles bli lurt av for lave priser i annonsene?

Det er på tide å tenke nytt.

For eksempel at meglerbransjen bestemmer seg for å ta seg sammen og begynne å prise riktig.

Deretter går ut til publikum og sier:

Nå er det slutt på for lave prisantydninger.  Fra nå av er det kun budrunden som vil gjøre at boligen blir solgt over prisantydning.

eller

At prisingen til meglerne gjøres mer transparent på en eller annen måte.

For eksempel – Gjør det obligatorisk å legge enkle estimater på prisingen i salgsoppgaven.

Da mener jeg ikke manipulerte estimat hvor kun utvalgte boliger som passer meglers prising er tatt men, men det som systemet viser.

eller

Gjør boligprisdatabaser tilgjengelig for alle, ikke bare de profesjonelle.

Hva tenker du ? Bør vi finne oss i at denne utviklingen fortsetter?

Vil du lære mer om boligpriser og budgivning. Last ned mitt gratis tipshefte

Et eksempel fra rapporten enkelt estimat ser du nedenfor.

Dersom budsjettet ditt er 4 mill er det ikke noe vits i å bruke tid på denne boligen.  I et stigende marked som vi har nå, vil denne garantert bli solgt over 4,35 mill.  Ja kanskje nærmere  4,85 mill.  Jeg skal ikke røpe hva denne er blitt lagt ut for.  Poenget er å illustrere at slik informasjon er nyttig for en kjøper.  Og  at  prisantydningen til megler ikke burde ligge under den laveste verdien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)