Kan du stole på at tilstandsrapporten gir deg svar?

Av: Dato: Rådgivning

Når det gjelder å finne ut mer om den tekniske standarden for en bolig du vil kjøpe, er den såkalte tilstandsrapporten et viktig verktøy.  Men gir den deg alle svar?

Tilstands- eller boligsalgsrapport fra takstmann er heldigvis blitt mer vanlig i de fleste boligsalg i landet vårt.  Og når ny avhendingslov trer i kraft, forhåpentligvis i løpet av 2020, vil de bli nærmest obligatoriske landet rundt.

Hvis vi tar utgangspunkt i at teknisk boligsalgsrapport foreligger når du vil kjøpe en bolig, hvor opplyst blir du av å lese denne?

Vi har spurt mange kjøpere og kunder om dette.  Svarene de gir er varierte:

  • Jeg forstår meg ikke på tekniske ting, derfor sier den meg svært lite
  • Jeg vet ikke hvilke forhold som er viktig å merke seg
  • Det er mange forhold som ikke blir undersøkt av takstmannen og som jeg kan være usikker på, for eksempel elektriske anlegg, røropplegg,drenering og utvendig tak.
  • Tilstandsgradene som er gitt stemmer ikke med min oppfatning av standarden
  • Jeg har vansker med å tolke økonomisk risiko og fremtidige kostnader ut fra informasjon i rapporten
  • Jeg vet ikke om jeg har å gjøre med en “snill” eller “streng” takstmann i forhold til å bedømme standarden

Kanskje kjenner du deg igjen i noe av dette.  Da er du ikke alene.  For selv om tilstandsrapporten er laget for å opplyse kjøper er den ikke nødvendigvis enkel å tolke. Takstmannen bruker sitt tekniske språk, kan ta mange forbehold og rapporten er en del av et boligsalg.  Så hvis du ikke får med deg alt som står der eller ikke klarer å skille klinten fra hveten,  er det helt forståelig.

Vit hva du kjøper

Hos Krogsveen Kjøpshjelp, hvor jeg jobber som boligkjøpsrådgiver, tar vi signalene om problemer med å vurdere boligens sterke og svake sider på alvor.  Derfor har vi utviklet et eget produkt som vi har kalt “Vit hva du kjøper”.  Her får kjøper en lettfattelig og oversiktlig rapport fra en kjøpsrådgiver.  Ikke bare om den tekniske tilstanden, men alle forhold som kjøper bør være klar over før han eller hun gir bud på boligen. Enten det gjelder selve boligen, boligselskapet eller omgivelsene.  Dette kan du kjøpe for kr 2.000 pr bolig.  De fleste undersøker gjerne flere boliger før de finner drømmeboligen.  Da er alternativet å kjøpe vår pakkeløsning for kr 5.000 for 1 – 5 boliger.  Inklusiv i prisen er at kjøpsrådgiver følger deg opp personlig etter at rapporten er sendt deg,  for sikre at du har fått svar på alt du lurer på.

Ingen boliger er uten feil eller negative sider.  Vi hjelper deg med å bli bevisst hva du kjøper og hvilke kostnader som kan påløpe på kort eller lang sikt.  Så slipper du overraskelser i ettertid.

For godt til å være sant?

Nødvendigvis ikke – les mer her:     Vit hva du kjøper

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hva koster det å bo her?

Av: Dato: Rådgivning

Når vi kjøper boliger er vi veldig fokusert på kjøpsprisen og omkostningene rundt selve kjøpet.  Hva det koster å bo i boligen kan bli underordnet.  Og ikke alltid så lett å finne ut av.

Årsaken til at det er vanskelig å finne ut av de totale bokostnadene er som regel at ikke alle utgiftsposter er omtalt i salgsoppgaven, og dersom de er oppgitt er det gjerne stykkevis og delt.

Privat lån og felleskostnader

Den største delen av bokostnadene er for de aller fleste av oss rente og avdrag på boliglånet.  Betingelsene for dette er et privat anliggende og opp til deg og din økonomi.

Dersom boligen du kjøper har fellesgjeld vil rente og avdragsbetingelsene for borettslagets lån påvirke dine felleskostnader og boutgifter.  Du er kanskje ikke klar over at borettslag ofte har bedre rentebetingelser enn det du kan få privat.  Derfor vil det ikke alltid være lønnsomt å bytte ut fellesgjelden med et privat lån.  Så er du opptatt av de månedlige kostnadene, sjekk dette før du innfrir din del av felleslånet.

Les også:     Høy fellesgjeld – det er “fali det”

Kommunale avgifter.

Kommunale avgifter er også en viktig del av bokostnadene.  Kjøper du enebolig betaler du regningen direkte til kommunen. Bor du i et leilighetsbygg utgjør de kommunale avgiftene en del av felleskostnadene til sameiet eller borettslaget. Vær oppmerksom på at eiendomsskatt også er en kommunal avgift  som må medregnes i de kommuner som har eiendomsskatt.

Du kan sjekke kostnadsnivået i din kommune her.

Varme, varmtvann og strømutgifter.

Hva slags oppvarmingssystem det er i boligen påvirker de løpende bokostnadene.  Og selvsagt boligens tilstand hva gjelder isolasjon, trekk fra vinduer og størrelse.

I en del salgsoppgaver står det hvor høyt strømforbruk eier har hatt, men det er sjelden oppgitt i kroner og øre.  For leiligheter kan varme og varmtvann være inkludert i felleskostnadene med et a konto beløp.  Dette avregnes på slutten av året og beboerne kan få en stor ekstraregning dersom forbruket er høyt.  Derfor er det lurt å spørre selger eller megler om hvor mye det reelle årsforbruket er hvis du ser på en slik bolig.

Her kan du beregne strømforbruket

Årlig vedlikehold

Hvor mye vedlikehold som må påregnes avhenger selvsagt av standarden på boligen når du overtar den.  Det som må utbedres første året eller før innflytting, har du forhåpentligvis skaffet deg oversikt over før du kjøpte boligen.

Uansett standard, dersom du eier en enebolig, bør du avsette et årlig beløp til vedlikehold,  for eksempel fra kr 25.000 til 50.000 pr år alt etter størrelse.  Nå vet vi at de færreste vil gjøre dette i praksis.  Som regel bor man i boligen noen år inntil til man ser at noe stort som feks tak og bad må fikses opp, refinansierer og gjennomfører det nødvendige vedlikeholdet på lånte midler.  Det behøver ikke være uansvarlig så lenge du er kredittverdig og kan nedbetale det økte lånet.

I et boligsameie eller borettslag bestemmer boligselskapet takten på de store vedlikeholdsprosjektene og dette avspeiler seg i størrelsen på felleskostnadene.  Men du må fremdeles ta hånd om det innvendige i leiligheten.  Da er det typisk renovering av bad og kjøkken som vil kunne medføre høye kostnader.  Før du kjøper en leilighet er det viktig å lese boligselskapets planer for fremtidig vedlikehold og ta en selvsjekk i forhold til om du tåler en økning i felleskostnadene.  Og etter at du har flyttet inn, følg med på hva som skjer i boligselskapet og møt opp på årsmøtene så du kan være med å påvirke.

Kjøperne ønsker seg en samlet oversikt

Som nevnt kan det være vanskelig å få en samlet oversikt over bokostnadene ved å lese salgsoppgaven.   Mange av mine kunder er forståelig nok opptatt av hvor mye det vil koste dem å bo i en bolig de vil kjøpe.  Da setter de veldig pris på å få en enkel og samlet oversikt over samtlige kostnader og fradrag for den konkrete boligen.  Slik blir de trygge på at de ikke vil “bo seg ihjel” etter at de har overtatt boligen.

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Finn din personlige boligprofil

Av: Dato: Rådgivning

I forbindelse med kjøp og salg av bolig snakkes det som som regel mest om kvalitetene ved selve boligen.  Fokus rettes mot selve objektets fortreffelighet. Hva med menneskene som skal passe inn i boligen? Er ikke de like viktige?

Når jeg som boligkjøpsrådgiver skal hjelpe folk med boligkjøp spør jeg meg selv:
Hva karakteriserer denne personen og hva kan jeg hjelpe med for å støtte opp slik at han eller hun blir bevisst på hva de egentlig ønsker seg?

Den beste veien til et riktig og smertefritt boligkjøp er å få sortert ut egen usikkerhet, de mest prioriterte ønsker om hvor og hvordan du vil bo, samt egen evne til å tenke ut av boksen. Å være ærlig mot seg selv, for eksempel ved å tenke veldig snusfornuftig, nytter ikke.  Hvis hjertet ikke er med kommer du aldri i mål med boligkjøpet.

Bli bevisst på deg selv og dine ønsker

Ifølge norsk ordbok er en betydning av ordet profil er “en samling av karakteristiske trekk ved en person eller mennesketype”  Hva slags karakteristiske trekk er det som former dine tanker rundt fremtidig boligkjøp?  Det kan være veldig lurt å bli bevisst rundt dette. Slik at både planlegging og selve boligkjøpet blir fundert på en ærlig plattform med utgangspunkt i din livssituasjon og dine drømmer.  Så må disse drømmene ofte knas litt i forhold til virkeligheten.  Da er det viktig å være ærlig på hva du velger bort.

Les også:    Hvilke faktorer fordyrer boligkjøpet ditt

Din boligprofil

For å hjelpe mine kunder med å sortere ut sine prioriteringer og drømmer og relatere disse til virkeligheten har vi utviklet noe vi kaller “din boligprofil”. I denne sorterer vi ut hva slags fremtidsdrøm for bolig du har , hva slags bomiljø og områder du prioriterer, dine kvalitetskrav til boligen og hva du føler er mest usikkert i boligkjøpsprosessen.  Dette gir et helhetsbilde som gjør det mulig å gi deg gode anbefalinger tilpasset deg og din situasjon.

Synes at boligprofilen var informativ og nyttig. Veldig fint med en oversikt over kvadratmeterprisene o.l.  Kan se for meg at det er fort å la seg rive med den dagen man sitter i en budrunde, og da kan det være greit å være så forberedt som mulig. Så takk så mye for hjelpen!

Gjennomgangen var fin og ryddig og presentasjonen la vekt på det jeg hadde behov for å bli bevisst på.  Også veldig bra med et avsnitt med gode råd i oppsummeringen.

Så langt har jeg fått gode tilbakemeldinger på at med en liten rapport i ryggen, hvor de viktigste prioriteringer og mål for boligjakten er nedtegnet, vil det hele gå enklere.

God planlegging er som kjent halve jobben!

Slik kan du få hjelp til boligkjøpet

 

Kommentarer (0)

Finnes det objektive sannheter i bolighandelen?

Av: Dato: Rådgivning

Spørsmålet er kanskje betimelig når vi ser hvor mange interesser som er vevd i hverandre blant aktørene i bolighandelen.  Og hvor ulikt de kan se på ting.  

Verdien av en bolig vurderes ganske ulikt alt etter hvilken posisjon du er i:

  • Er du selger vil du ha høyest mulig pris når du selger og dessuten synes du at din bolig er spesielt fin
  • Megleren ser på boligen din som et salgsobjekt og er opptatt å selge til en god pris.  Samtidig må reglene for god meglerskikk og markedsføring av bolig overholdes.  Han eller hun har ikke samme følelsesmessige tilknytning til boligen som du har.
  • Banken er opptatt av å holde verdien nede for å minimalisere sin risiko ved utlån
  • Det er en utbredt oppfatning at skattetaten vil ha en høy verdivurdering for å kunne skattlegge høyest  mulig.
  • Kjøperen til din bolig oppfordres til å lete etter feil og mangler ved boligen og er opptatt av å kjøpe til lavest mulig pris

 

I denne jungelen av ulike interesser og forventninger, sier det seg selv at det ikke er mulig å finne objektive sannheter.  For eksempel sannheten om hva en bolig egentlig er verdt .

Les også:   Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

En bolighandel kommer i stand når de ulike aktørenes vurderinger møter hverandre og innenfor det handlingsrommet som økonomien setter.  Som kjøper eller selger opererer du ikke i et vakuum, men blir formet av de rådene og den jobben som de ulike profesjonelle aktørene gjør for deg.

Egne eksperter som står på kjøpers side

Da jeg begynte med boligkjøpsrådgivning i 2015 var det i erkjennelsen av at mange anser at den tradisjonelle eiendomsmegleren først og fremst er selgers representant i bolighandelen.  Og med undersøkelser i ryggen som viste at boligkjøpere kunne tenke seg å få hjelp av egne uavhengige rådgivere som ikke samtidig solgte boliger.

Senere, når virksomheten ble innlemmet i Krogsveen familien har vi fått svar på at boligkjøpere har tillit til at en aktør som er kjent for å selge boliger godt kan kan tilby god og objektiv rådgivning til kjøpere i boligmarkedet.  Spesielt hvis rådgivningen utføres av egne eksperter som står på kjøpers side.

Derfor har vi valgt å organisere Krogsveen kjøpshjelp i eget selskap utenfor Eiendomsmegler Krogsveen.  Og med egne eksperter på boligkjøp.  Fremdeles utdannede eiendomsmeglere men med formålet å være partsrådgivere for kjøpere før, under og etter boligkjøpet. Vi jobber mot hele boligmarkedet og behandler alle boliger likt, uansett hvem som selger dem.

Alt avhenger av øynene som ser

Tilbake til spørsmålet om objektive sannheter.  Hva som er sant avhenger av øynene som ser.
Vi ønsker å være kjøpers øyne i bolighandelen.  Ved å bruke alle verktøy som er tilgjengelige i boligmarkedet, slik som boligdatabasen Eiendomsverdi, vår fagkompetanse og markedskunnskap.

Les mer : Bedre boligkjøp med kjøpshjelp.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)