Hvorfor informerer ikke megler mer konkret om utbygginger og reguleringer?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg leser veldig mange salgsoppgaver.  Et generelt inntrykk er at informasjonen om reguleringsplaner og utbygging av infrastruktur og planer om ny bebyggelse veldig sjelden blir forklart og beskrevet.  Isteden blir det henvist til reguleringsplaner, kommuneplaner og nettsider fra Oslo Vegvesen.   

Er dette forbrukervennlig ?  Nei absolutt ikke.

Her kommer en historie fra virkeligheten

Tenk deg at du er interessert i en bolig som vil bli berørt av den nye utvidelsen
av E18 ut fra Oslo.  Slik som den jeg sjekket for en kunde her om dagen.

Hva vil kjøper vite om planene?

Jo – hvordan de vil berøre akkurat denne boligen.

For eksempel:

  • Kommer veien nærmere er der den er i dag?
  • Vil den ligge åpent i dagen eller over et lokk?
  • Blir veikryssene endret og får det noen innvirkning?
  • Er det noen hus mellom veien og huset som skal rives?

Ble dette beskrevet på en konkret og lettfattelig måte i salgsoppgaven?

I form av en skisse som viser akkurat området rundt boligen eller formuleringer med ord som forteller hva som vil skje?

Nei!

Det som er opplyst er at det vil bli veiarbeid i mange år.  Deretter blir det henvist til ulike lenker og sider fra Oslo Veivesen.  Som det ikke er rett frem å finne frem i.

Jeg holdt faktisk på ganske lenge for å finne ut hva som kommer til å bli endret utenfor huset som var til salgs.  Til slutt fant jeg ut at det skulle rives 3 hus i front for å gi plass til anleggsarbeid og veiutvidelse.  Og komme endringer i veikryss som ville berøre huset.

Det så ikke så så positivt ut.  Og det var i høyeste grad informasjon som kjøpere burde få servert på et sølvfat i salgsoppgaven.

Jeg undrer meg på årsaken til at slike forhold omtales så lite konkret i salgsoppgavene.

For ovennevnte er snarere regelen enn unntaket.

Er det latskap fra megler? 
Mye enklere  å slenge inn noen linker til nettsider enn å sette seg nøye inn i saken. Og bruke tid på å beskrive.

Eller er det taktikk for ikke å sette fokus på negative faktorer?
Det er verdt å merke seg at når et forhold er nevnt og det er vist til steder hvor innhold kan sjekkes, er kjøper ansvarlig dersom ubehagelig kunnskap og endringer skulle dukke opp senere.  Uansett hvor lite tilgjengelig informasjonen måtte være.

Dessverre tror jeg fenomenet ofte skyldes en motvilje om å informere i detalj og dermed stå i fare for å fremheve forhold som kan oppfattes som negativt for potensielle kjøpere.

Selv om jeg  også har opplevd at mange meglere ikke vet så mye om hva som skjer utenfor boligen når jeg spør før eller på visning.

Uansett årsak synes jeg denne praksisen rett og slett er veldig slapp og svært lite kjøpervennlig.

Ja, til og med  kanskje lite selgervennlig.

For hvis en kjøper ikke klarer å få oversikt over hva som egentlig kommer til å skje i nærområdet, blir hen usikker og lite lysten på å legge inn bud.

Megler blir godt betalt av selger.  Da bør det kunne forventes at hen tar seg jobben med å sette seg inn i planer og beskrive dette på en god og forståelig måte.

Les også:   Reguleringsplaner til besvær

Behov for presise regler ?

Fra 1.1.22 får vi forbedringer i beskrivelse av boligens tilstand gjennom  egen forskrift om tilstandsrapport .  Hva som skal sjekkes og opplyses blir listet opp i detalj.   Da kan hverken takstmann, selger eller megler slippe unna med omtrentlige beskrivelser.

Supert !

Spørs om det ikke også skulle vært laget detaljerte regler på hvordan planendringer og utbygginger skal beskrives i salgsoppgaven.

Jeg er klar over at det finnes generelle regler om de mest innlysende og tidsnære planer må omtales.  Men ser vi på praksisen er dette tydeligvis ikke bra nok.

Les også:    Derfor blir det tryggere å være boligkjøper fra 1.1.2022

PS:    Vi bestemte oss for ikke å gå videre med boligen pga for mye usikkerhet i flere forhold.

 

Kommentarer (0)

What are the penalties for a walk-away buyer?

Av: Dato: English

As you hopefully know the bid on a property is binding in Norway.  There are no regrets. But what will happen if you walk away after giving a bid?

I got this question from a reader of my blog:

Thank you for your cool articles on boligdama.no
I keep hearing about the biding process being binding. Where can I read about the penalties for a walk-away buyer? If you could point me towards a website or Norwegian legislation(even if not in english), that would be great!

Thank you and keep up the great work!

Best, Jon

 

It is a very good question, and I am glad that Jon asked.  Because it is quite common knowledge in Norway how this work, I didn’t think about explaining this to my English speaking readers.

It is a violation of the law to walk away from the purchase deal

Because the bid is binding it is a violation of the law for the buyer to walk away from the deal or purchase.

This is according to the Norwegian “Avhendingsloven” or the Disposal /Alienation Act)

Which sanctions or demands will the seller have if the buyer breaks or walk away from the purchase or fails to fulfil the agreement that is done by the bid: 

  1. Demand that the buyer fulfils the agreement
  2. Cancel the purchase
  3. Claim compensation for failure to fulfill the agreement
  4. Held back the take over of the property to the buyer
  5. Demand payment of default interest (when paying the purchase to late)

This is a private law matter.  But this law, “Avtaleloven” has a very strong position in the Norwegian legal system. The government will not come after you if you break a deal like this.  But the other part in the agreement, the seller, can take you to court if you don’t fulfil your obligations made through your bid.

The outcome of these regret/walk away cases will vary.

If it is just a matter of pure regret, the seller will, with assistance from the real estate agent, insist on the fulfilment of the purchase.   And maybe go to court.  Where you probably will lose and have to pay the legal costs for both parts.

If the seller agrees to sell it again through his real estate agent, he will most likely claim compensation for extra cost.  Or maybe he has to sell to a lower price.  Then you will be responsible for the gap between your bid and the new sales price.

In some cases the buyer might have trouble to fully finance the purchase.  This should not really happen, because the realtor are obliged to check this before he approves the bid on behalf of the seller. In these cases the seller often approves the buyer to walk away.  But he will make reservations that he will claim compensation if he has to sell it again to a lower price. And for additional costs for the resale.

And then the “party” maybe continues:
The seller claims the realtor for not doing his job when checking the finances…….

Most Norwegians are aware that the seller has a very good case if the buyer walk away from the sales agreement (after the binding bid). Despite of this we have some cases of regret and attempt to try to withdraw from the purchase.

So, please be aware!

Don’t give a bid if you are not certain that you really want the home:

You will either be forced to go through with the purchase, and maybe sell the home yourself, or pay compensation for any loss that may arise for the seller.

 

Kommentarer (0)

Kan vi forvente noen positive endringer i boligpolitikken ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Mitt svar på dette er ja. Men ikke forvent deg noen revolusjon!

Det første som skjer er at endringene i Avhendingsloven trer i kraft fra 1.1.22.  Sammen med en forskrift om hva en tilstandsrapport skal inneholde og hvordan den skal utformes.

Les mer om hva dette innebærer her:  

Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Disse endringene vil utvilsomt styrke kjøpers stilling på boligmarkedet og skjerpe inn selger og meglers ansvar for å gi fullstendig og ærlig informasjon om boligen.  Takstmannen vil også få et større ansvar og spille en viktig rolle.

Samtidig må du som er kjøper belage deg på å være på tå hev før du gir bud.  Det blir mye informasjon som må leses og tolkes på kort tid. Og mye som må undersøkes.

Endringer i Lov om Eiendomsmegling

Forrige regjering har fått utarbeidet  en NOU med forslag til endring i Lov om Eiendomsmegling.  Den har vært ute til høring, men usikkert når den blir vedtatt.  Forslaget er i store trekk en finpussing av dagens lov og inneholder svært få endringer som har betydning for Eiendomsmeglers rolle og praksis i bolighandandelen.  Ei heller kjøpers stilling i forhold til Eiendomsmegleren.

Varslet politikk fra ny regjering.

Denne er foreløpig rundt formulerte programposter fra den såkalte “Hurdalsplattformen”.

Den nye regjeringen ønsker å se boligpolitikken i et helhetlig perspektiv og slår fast, på linje med tidligere regjering,  at eierskap til bolig er viktig.

Det at mange har problemer med å komme seg inn på boligmarkedet har vært oppe til debatt de siste par årene, og er berørt i plattformen.

Den nye regjeringen foreslår følgende for å sikre at flere kan komme seg inn på boligmarkedet eller få tilgang til riktig type bolig:

  • Utvidelse av Husbankens rammer og låneoppdrag
  • Legge til rette for økt bygging av leie-til-eie-boliger
  • Ta initiativet til et eldreboligprogram
  • Sikre at eldre kan få bo lengst mulig i egen bolig hvis de kan og

Les også:  Har vi riktig boligmasse for å møte eldrebølgen?

Så vet vi at det er veldig mange andre faktorer som spiller inn på om du vil lykkes med å få kjøpt boligen du trenger eller har lyst på.  Økonomisk politikk, renteutvikling, boliglånsforskriften, prisutvikling, skattepolitikk og distriktspolitikk, for å nevne noen.

Med andre ord, vil ikke boligpolitiske tiltak alene, være avgjørende for utviklingen i boligmarkedet.

Les også:     Er den norske boligdrømmen for alle?

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvor lang tid skal du egentlig bruke på boligkjøpet?

Av: Dato: Rådgivning

Veldig mange bruker lang tid på boligkjøpet.  Da mener jeg ikke på å undersøke boligen de til slutt ender med å kjøpe.  Hadde det enda vært så vel !

Nei, tiden går i stor grad med til å virre frem og tilbake  mellom ønsker og prioriteringer.  Eller fokusere på prosessen kun i korte bolker av gangen.

Nå høres det ut som om jeg gjør narr av deg som er boligkjøper.  Det er ikke meningen.

Jeg, som har hjulpet boligkjøpere i over 6 år, vet utmerket godt hvor vanskelig det er.  Ikke minst når det kommer til å velge retning og ta den endelige kjøpsbeslutningen.

Noen av mine kunder har brukt svært lang tid, i enkelte tilfeller over ett år.  På tross av at jeg har sendt dem masse forslag på boliger, foretatt nitidige undersøkelser om tilstand og priser, skissert ulike løsninger og kommet med heia rop.  Det er bare så vanskelig for enkelte, ja endatil smertefullt, å ta en beslutning om endring.  Jeg har valgt å være tålmodig, noe som ikke er min sterkeste egenskap, i disse sakene.

Og tro det eller ei, det har blitt boligkjøp til slutt:)

Kommer som regel i mål ganske raskt

Det som er beskrevet ovenfor er heldigvis unntakene.  De fleste av mine kunder kommer i mål ganske raskt. Fordi vi har fokus og følger med på markedet.  Og realitetsorienterer oss underveis, skritt for skritt. Samt sørger for å gå for boliger som passer budsjettet slik at vi vinner budrunder.  På den måten overvinner vi både de praktiske, økonomiske og psykologiske stengslene.

Nok av boliger å velge mellom

Det er nok av boliger å velge mellom.  De siste par årene har det vært rekordmange boliger til salgs.  Derfor er det egentlig tull og tøys at du, dersom du har finansiering, ikke skal klare å finne en god bolig.

Da må du  i tilfelle være ute etter noe veldig spesielt.  Kanskje så spesielt at det ikke finnes?

Og husk, en bolig kan alltid endres.  Innenfor fire vegger kan du, med kreativitet og innsats, skape ditt eget hjem.

Keep on dreaming

Nå høres det ut som om jeg bare appellerer til snusfornuften.  Nei, absolutt ikke.  Det er lov å drømme Og bruk gjerne tid  på drømmene dine.

Men en dag skal drømmene  bli virkelighet.  Da er det på tide å ramme disse inn i en fornuftig plan som er mulig å realisere.

Minner deg gjerne på denne bloggen og disse bildene:

 

Vi mennesker er så forskjellige.  Og motivet for å søke etter ny bolig kan være så mangt:

  • Lyst til å komme seg inn på boligmarkedet og starte boligkarrieren
  • Starter familie og trenger større plass
  • Skifte av jobb og flytting til et annet sted
  • Lyst på forandring
  • Vil investere i eiendom
  • Empty nest – ungene er flyttet ut og vi trenger mindre plass
  • Nåværende bolig er blitt for stor
  • Helsa svikter og jeg trenger en bolig med bedre tilgjengelighet
  • Så en lekker bolig på finn.no og den vil jeg ha !

De fleste av disse motivene er forbundet med gledelige hendelser i livet og et ønske om å bygge opp noe for fremtiden.  Da er det som regel lettere å starte opp og ha fremdrift i prosessen.

Men, hvis årsaken er at du “må” flytte fordi boligen du bor i drar ned livskvaliteten din. For eksempel ved at helsa gjør at du ikke kommer deg ut av boligen eller den er for stor for deg å ta vare på, blir det mye vanskeligere å ta det steget.

Det forstår jeg veldig godt.  Men du skal vite at det er så deilig når endring til det bedre og mer fornuftige er gjennomført. Og du kan se frem til en mer ubekymret tilværelse i en lettstelt bolig.

Akkurat dette er mine seniorkunder levende bevis på.

Les også:  Slik fikk han et nytt liv som 89-åring

Vær ærlig mot deg selv

Med mindre boligen du bor i ikke er til hinder for god livskvalitet behøver du ikke flytte.

Selv om alle andre gjør det.  Det er lov å være fornøyd der du er.

Det er kanskje det aller første du bør kjenne etter før du bestemmer deg for å starte boligjakten.

 

 

Kommentarer (0)