Derfor skal ikke valg av eiendomsmegler og finansiering av ditt lån kobles sammen

Av: Dato: Rådgivning

Denne bloggen skrev jeg i 2016.  Temaet er fremdeles like aktuelt i 2022. Til tross for innstramminger og søkelys fra Finanstilsynet fortsetter banker som driver eiendomsmegling å “blande snørr og barter”
Med DnB som versting. 

Jeg vil derfor minne deg om at du står helt fritt ved valg av eiendomsmegler

Kjøpere trenger som regel finansiering i form av lån fra bank.  Som boligkjøpsrådgiver får jeg ofte spørsmål omkring gangen i dette. Senest i dag opplevde jeg at en kunde fortalte meg at en megler hadde fortalt henne at lånet nok ville bli i orden bare hun brukte bankens eiendomsmegler.  Dette er nedslående å høre.

Hvorfor det?
Jo fordi det bryter med lovfestet prinsippet om fritt meglervalg

Det er viktig å merke seg følgende:

Bankene skal utøve sin virksomhet i samsvar med god forretningsskikk. Den som setter vilkår om megleroppdrag i avtale om annet enn eiendomsmegling, medvirker i realiteten til at kunden fratas retten til fritt meglervalg, og at det inngås oppdragsavtale i strid med eiendomsmeglingsloven.

Forbrukere som søker banker om lån eller refinansiering i forbindelse med kjøp og salg av bolig, vil lett kunne oppleve bankens anbefaling av megler som et vilkår for lånet eller banktjenesten. Hvis banken anbefaler eget eiendomsmeglingsforetak, må det gis eksplisitte opplysninger om at oppdragsinngåelse med bankens megler ikke er et vilkår for lånetilbudet. Dette må kunne dokumenteres.

Du bestemmer – på fritt grunnlag

Din lånesøknad skal vurderes på fritt grunnlag av banken, helt uten hensyn til hvilken eiendomsmegler du velger å bruke.  Og ikke minst kan ikke en megler bruke sin tilknytning til banken som et pressmiddel for å få komme på befaring eller få salgsoppdraget.  Ei heller kan banken tilby mer gunstige vilkår på lånet dersom du bruker bankens megler.  Alt dette er i strid med lov og forskrifter.
Du kan derfor si  si klart fra dette om hvis du merker utidig press og du skal prinsipielt ikke ta hensyn til betingelsene som stilles.  Be heller om samme gunstige vilkår uavhengig av meglervalg!

Prinsippet om fritt meglervalg er viktig for deg som forbruker fordi det skal beskytte deg mot urimelige avtaler.

Du har rett til å føle at du har valgt eiendomsmegler på fritt grunnlag med ett fokus; basert på faglig integritet å gjennomføre salget av din bolig.

Les også:  Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene

 

 

Kommentarer (0)

Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av mine boligkjøpskunder spør meg om hva jeg tenker om tilbud de har fått fra meglere om salg av sin bolig.  Selv om min oppgave er å hjelpe dem med kjøp av ny bolig, bistår jeg gjerne med dette  samt forslag til gode meglere jeg kjenner til.  Kjøp og salg henger unektelig tett sammen, og jo mer trygghet jeg kan bidra til å skape rundt begge prosesser, jo bedre.

Hvis du skal selge en bolig på vanlig måte gjennom en eiendomsmegler, kommer du neppe  under kr 100.000 i totale kostnader uansett hva slags bolig du selger.  Dette kan illustreres ved et eksempel.

Jeg har tatt utgangspunkt i tilbud på salg av en vanlig andelsbolig i Oslo med antatt salgspris mellom 4,5 til 5 mill.  Det er brukt minsteprovisjon og ikke % vis andel av salgssummen i tilbudet.

Prisene og fordeling av kostnadene er følgende:

De ulike meglerforetakene setter opp tilbudet på ulike måter, så det er ikke alltid så lett å sammenligne.  For dyrere eiendommer vil nok megler foretrekke å sette en prosent av salgssummen som provisjon, 1 eller 1,5% som regel.  Bortsett fra det vil nok postene være de samme, men selgerforsikringen er dyrere for selveier boliger.

Hva kan du prute på:

Det du eventuelt kan prute på er provisjonen til megler.  Enten avslag på selve provisjon eller i form av å få noe ekstra på markedsføringspakka eller lignende.  Men du vil neppe oppnå lavere minsteprovisjon enn det som er satt opp i dette tilbudet.

Konklusjonen er at vil du selge gjennom megler må du regne med minst kr 100.000 i salgskostnader, eller som vist i dette eksemplet kr 120.000.

For å spare litt større summer, må du vurdere å gå over på “selge selv” løsninger eller mer digitaliserte salgsløsninger.  Dette vil ofte kreve ekstra arbeidsinnsats og god innsikt fra deg som selger.

Les også:  Er det noe vits i å bruke mye tid på valg av eiendomsmegler?

Har vi blant de laveste meglerkostnadene i verden?

Norges Eiendomsmegler Forbund (NEF) kjører nå en kampanje hvor de fremhever at honorarene til våre eiendomsmeglere er blant de laveste i verden.  Det pekes på at det ikke bare er betaling til megler som blir belastet.  Også andre kostnader knyttet til salget drar salgskostnadene vesentlig opp.  Når boligselgerne får se den totale regningen på boligsalget, forsøker de å presse ned prisen til megler, dermed går det utover deres provisjoner og inntjening, hevdes det.  Statistikk viser at gjennomsnittsprovisjonen til megler pr boligsalg har gått noe ned.  Til gjengjeld har volumet, antall boliger solgt økt mye de siste par årene.

Over 80% av kostnadene går til meglerforetaket eller via meglerforetaket, se eksemplet ovenfor. 60% som direkte betaling, 20% gjennom kjøp av markedspakker.  Så argumentet om at andre kostnader er det som i vesentlig grad drar opp kostnadene, er nok ikke hele sannheten.

Tilstandsrapportene er riktignok blitt noe dyrere grunnet nye forskrifter til avhendingsloven.  Og gebyrer til forretningsfører har nok også økt litt.  Men da dette utgjør en liten andel av de totale kostnader til boligsalget, betyr ikke dette så veldig mye.

Jeg har ingen oversikt over hva det koster å selge en bolig rundt om i verden.  Det blir også veldig vanskelig å sammenligne da lover og måter å omsette boliger på er så vidt forskjellige.  I Norge er det et kjempestort volum av boligsalg, fordi så mange eier sin egen bolig.  Og systemet for omsetning som tinglysningsmyndigheter, banker,  eiendomsbransjen selv og samarbeidspartnere har bygget opp gjør handelen relativ sømløs og effektiv.  Dermed kan hver megler omsette et stort volum og ha en solid inntjening med lavere provisjoner enn i land hvor omsetningen går treigt og omstendelig.

Konkurranse er sunt, sies det.  Men samtidig vet vi at kampen om salgsoppdragene gjør at meglere bruker opp til 40% av sin arbeidstid til å skaffe seg oppdrag.  Dette skal jo også dekkes inn og må vel indirekte ses på som et fordyrende ledd i bolighandelen.

Spørsmålet er jo hvem som skal betale den biten.  Du som selger en bolig eller eiendomsmeglerforetakene i form av lavere inntjening og overskudd?

Til slutt, en liten påminnelse omkring dette med salgskostnader.

Hvis du bestemmer deg for å selge boligen din etter kort eiertid, må du huske at salgskostnader må regnes inn.  Det  samme gjelder dokumentavgift hvis det er en selveierbolig.  Da er du raskt oppe i kr 200.000 – 300.000 i kostnader som må kompenseres ved eventuell prisøkning.

Det lar seg ikke alltid gjennomføre.

Derfor:
Dersom du føler for å bytte bosituasjon, flytte sammen med kjæresten eller drømmeboligen din dukker opp, skal du ikke bare la dette styre deg.

Alt i livet kan tross alt  ikke regnes om i penger 🙂

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Har du tapt mange budrunder og nesten gitt opp håpet ?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har en del kunder med ganske stramt budsjett for boligkjøpet. Veldig ofte førstegangskjøpere. Som opplever å tape budrunder, særlig med det markedet som har vært så langt i 2022.  Bør de egentlig bare gi opp?

Boligmarkedet er brutalt.  Uansett kunnskap om smarte trekk i budrunden, er det en ting som teller.  Du må ha høyeste bud, eller gi et bud som selger er fornøyd med.

Boligprisene har økt i januar og februar i år,  på grunn av lite tilbud av boliger til salgs.  Volumet ligger omtrent 10% lavere enn 2020 og 2021 og omtrent på 2019 nivå.  Samtidig er etterspørselen høyere og det er litt mindre nye boliger til salgs enn tidligere.  Dette fører til økt etterspørsel og høyere priser, særlig på de attraktive boligene.

Hva er en attraktiv bolig egentlig?

Det behøver slett ikke være den lekreste og største av boligene på markedet. Det kan like gjerne være et lite krypinn med en enhetspris som mange førstegangskjøpere kan klare å betale.  Mange unge vil inn på boligmarkedet, forståelig nok.  Den norske boligmodellen legger opp til at det er lønnsomt å eie sin egen bolig. Derfor er det stort press på de minste boligene.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle? 

Jeg har en del unge førstegangskjøpere på min kundeliste.  Noen av dem melder om at de må ta en pause akkurat nå.  Fordi de taper budrunder på boliger som de i utgangspunktet tenkte at de hadde en mulighet til å få kjøpt innenfor sitt budsjett. Boliger som jeg også, ved hjelp av analyse fra boligdatabasen jeg har tilgang til, har gitt dem et viss håp om at de kan ha råd til.

Men i en situasjon hvor mange vil ha den samme boligen, drar budrunden budene akkurat et par hakk høyere opp en det gjeldende markedspriser så langt skulle og budsjettet skulle tilsi. Dermed går de på enda et tap.  Det er selvfølgelig veldig mentalt utmattende.

Kjøper du på topp øker risikoen for senere tap

De som vinner en heftig budrunde i dagens marked, kjøper veldig ofte “på topp”.  Det vil kunne føre til tap hvis du skal selge om ikke så lang tid igjen. I slutten av 2016 hadde vi en topp i boligprisene i Oslo.  Da solgte 21% av dem som kjøpte da og som solgte etter å ha eid boligen i maks 3 år, med tap.

Og med en liten bolig er det en stor mulighet for at du ikke vil eie den så lenge.  Det skjer endringer i livet som gjør at du vil bytte bolig, trolig oftere enn når du er mer etablert.

Det som skjer når prisene øker er at mange, særlig de som ikke er inne på markedet ennå, tenker at nå må jeg handle raskt, før det blir enda dyrere.  Det kan tenkes at dette er en god tanke, hvis prisøkningen er en langvarig trend.  Men dersom det er tegn på at prisøkningen kan flate ut og tilbudet kan bli større på litt kort sikt, vil ikke dette nødvendigvis skje.  Med litt mindre etterspørselspress og roligere budrunder vil pressene dempe seg noe, kanskje akkurat nok til at du klarer å nå opp i budrunden, selv med et stramt budsjett.

Kan være klokt å la tiden jobbe for deg akkurat nå

Hvis du skal kjøpe en mindre bolig og balanserer akkurat på grensen til å nå opp i budrunden, tror jeg at du kan ha nytte av å vente et par måneder før du går på nye budrunder.  For å se om prisøkningen vi har hatt i årets første to måneder demper seg. Og om tilbudet av boliger til salgs øker.  Det vil nemlig bety mindre hissige budrunder og større mulighet til å få tilslaget.

Dette skjedde i 2021. Etter sinnsyke tilstander i første kvartal dempet det hele seg utover våren. og høsten 2021.  Og på høsten 2021  hadde vi en nedgang i prisene i Oslo.

En annen løsning for deg som er førstegangskjøper er selvfølgelig å kjøpe i områder hvor prisene er lavere og budsjettet ditt vil ha et større slingringsmonn.  Men det er en helt annen historie…..

Lurer du på hvor langt budsjettet ditt rekker i de områdene du ønsker å kjøpe i kan du fylle ut ønskelisten på min nettside. 

Så vil jeg gi deg en tilbakemelding på hva som er realistisk. Helt uforpliktende og uten kostnad for deg.

https://boligdama.mykajabi.com/

Kommentarer (0)

Les om hvordan de kom i mål med boligkjøpet i dagens marked

Av: Dato: Kundehistorier

Nå har jeg vært boligkjøpsrådgiver i snart 6 år.  Endelig er mine tjenester blitt virkelig etterspurt. Jeg har verdens kuleste jobb og treffer så mange flotte mennesker.  Med ulike erfaringer rundt boligkjøpet.

Her deler jeg noen opplevelser jeg har hatt sammen med utvalgte kunder . De jeg forteller om, har det  felles at de har kommet i mål med boligkjøpet de siste par måneder.

En slags dagbok på en måte.  Som jeg vil dele med deg.  Og som jeg håper du kan kjenne deg igjen i og lære litt av:)

Tilgi meg om det kommer litt selvskryt mellom linjene.  Da skal du vite at det kommer fra hjertet!

Vil du ha mer kunnskap og stå sterkere som boligkjøper:

LAST NED MINE GRATIS TIPSHEFTER OM BUDGIVNING, FØRSTEGANGSKJØP

OG KJØP AV BOLIG I MODEN ALDER

 

Tilbake til dagboka:

Lukket eller hemmelig bud

Det ble en bra avslutning på uka med kjøp av enebolig for ektepar med hund i Telemark. En bolig glapp for dem tidligere på grunn av forkjøpsrett.
⠀
Så nå ville vi komme i mål med handelen. Eneboligen hadde vært ute tidligere med høyere pris og var ikke solgt etter første visning nå heller. Slik går det ofte med boliger som må ut flere ganger. Kjøperne følger med og blir ofte skeptiske og tenker det er noe galt med det som ikke er solgt med en gang.
⠀
Det var det ikke her i og for seg. Men en del smårusk i tilstandsrapporten hvor risiko og kostnader måtte avklares – før budrunden.
⠀
𝗕𝘂𝗱𝗿𝘂𝗻𝗱𝗲𝗻 𝗷𝗮:
Den var litt spesiell denne gangen. Det var ingen budgivere på banen, men tidligere budgiver og nye interessenter lå og lurte i bakgrunnen som “gjedda i sivet”. Mine kunder ønsket å forhandle med selger og meglere alene.

Derfor foreslo jeg et lukket bud, det vil si et bud som kun selger skulle få kjennskap til.
Det ble tatt imot og etter litt tautrekking fikk de tilslaget på boligen, litt under prisantydning, som var en helt grei markedspris.
⠀
Lukkede eller hemmelige bud er noe som mange misliker og som meglere heller ikke er så glad i. Forståelig nok, særlig hvis det kommer midt i en budrunde med mange involverte.
⠀
Men i dette tilfellet fungerte det fint. Det er et helt lovlig virkemiddel som kjøper kan bruke for å få tak i drømmeboligen.
⠀
Slike unntak som kupping og lukkede bud skal ikke brukes i utide bare for å fremstå som smart. Det må ha en 𝗵𝗲𝗻𝘀𝗶𝗸𝘁 og foregå innenfor trygge rammer ⠀

Etter denne budrunden var jeg en erfaring rikere. Faktisk første gang jeg medvirker til dette.

Det er ikke alltid at attraktive boliger får en heftig budrunde

 I dag hjalp jeg et ungt par med budrunde på deres første bolig.
⠀
Vi var spent på hvordan markedet ville være i det nye året. Og siden det dreide seg om en loftsleilighet, som ofte er veldig populære, tenkte vi at det kunne bli en heftig budrunde
⠀
Men det var kun 2 budgivere. Som dro hverandre oppover et lite stykke, men ikke for langt. Vi satte inn et støt på slutten og endte 50.000 over prisantydning. Det var helt innafor riktig markedsverdi.
⠀
Det hadde jeg selvsagt sjekka ut via boligdatabasen Eiendomsverdi som jeg har tilgang til, og bruker flittig for å sette riktig kjøpspris og markedssegment for mine kunder.
⠀
Det glade paret var veldig fornøyd med hjelpen de fikk gjennom abonnementsordningen til Boligdama, og ville anbefale den til alle sine venner
⠀
Tusen takk – og gratulerer. 

Elsker å hjelpe førstegangskjøpere med å gjennomføre et trygt kjøp til riktig pris.

Noen ganger må vi knalle til for å vinne budrunden

Da vant vi budrunden i dag.  Det var stor interesse for boligen som passer både for unge par og eldre enslige.

Heldigvis fikk min kunde, en dame på over 80 år, det endelige tilslaget.

Litt over grensen vi hadde satt oss på forhånd, og litt over grensen for det jeg hadde satt som  riktig markedspris.  Basert på tidligere sammenlignbare salg. Men dette var en topp bolig for henne som hun vil bo i resten av livet.  Da er det riktig å strekke seg litt ekstra for å sikre seg boligen.

“Hadde ikke klart det uten deg”, sa hun.

Hyggelig å være til nytte, men uten hennes aktive rolle på visning og beslutningsevne hadde vi ikke kommet i mål.

Gratulerer – jeg er imponert

Effektivt og trygt boligkjøp for far og datter.

Tenk å kunne flytte rett inn i egen bolig med en gang du har kommet til Oslo for å jobbe. Det klarte min førstegangskjøper og hennes foreldre å få til, på veldig kort tid..

Vi jobbet raskt og effektivt med boligjakten. Ingen av dem var kjent i Oslo i det hele tatt. Etter at jeg hadde gitt noen eksempler på boliger, kom vi raskt frem til gode objekter og områder som kledde budsjettet.

Blant annet en liten OBOS leilighet på Lambertseter. Helt nyoppusset og strøken med fin planløsning. Etter en forhåndsvisning av far og fellesvisning med far og datter, bestemte vi oss for å gi bud.

Vi satt sammen en fredag formiddag og ga elektronisk bud. Det viste seg at vi var eneste budgivere. Dermed fikk forhandlet oss til en akseptabel pris et stykke under prisantydningen.

Etter en helg i spenning for å få avklart forkjøpsretten ble leiligheten hennes.

Slik gikk det til at et godt familiesamarbeid førte til at yngstemann fikk et trygt og godt sted å bo i Oslo.

Kloke spørsmål gir god hjelp til boligkjøpet

Honnør til kloke førstegangskjøpere som har stilt de riktige spørsmålene gjennom å abonnere på boligråd fra Boligdama.  De stilte spørsmål på abonnement chatten om boligene de så på og fikk tilbakemelding om hva de skulle kikke spesielt på, prisnivå og generelle spørsmål om hele prosessen, blant annet smarte tips ved forkjøpsrett.

Dermed kom de raskt i mål med boligkjøpet👍

Det er boligen du skal elske, ikke megleren

Etter veldig mye tautrekking med en ikke særlig forhandlingsvillig megler, kom det unge paret fra nord i mål med kjøpet sitt.  De følte at de nærmest hadde blitt avvist av megleren tdligere.  Fordi budet deres var et stykke under prisantydning.  De lurte på om det var de som hadde gjort noe galt eller fornærmet megler med budet sitt.

Vi hadde mange telefonsamtaler underveis for å få vekk disse tankene og drøfte hvordan komme videre uten å betale overpris.

Huset hadde potensiale men trengte en del oppgradering. Og det må jo med i regnestykket ikke sant?

Markedet bestemmer. Når det viste seg at det ikke var andre budgivere på banen ble mine kunder plutselig interessante å snakke med. Og dermed fikk de kjøpt til en anstendig pris👍

Så husk det:

så lenge du opptrer formelt og saklig overfor salgsmegler skal du ikke laste deg selv for at du ikke blir møtt med velvilje.  Og det er du som bestemmer hva slags bud du vil gi – ingen andre.

Lurt å kjøpe seg tjenester for å komme gjennom flytteprosessen

I dag var det overtakelse på boligen til min 84-årige kunde. Jeg var innom den nye leiligheten for å sjekke og spørre om det var noe jeg kunne bistå med.
⠀
Det meste var kaos foreløpig. Men fornuftig nok tok hun det med helt ro. Seng er ordnet, kjøkken og kjøleskap er klart og dusjen på badet er allerede testet ut. Nå skal det vare kjøpes inn en vaskemaskin og noen persienner, så er det tid for å planlegge hvordan det nye hjemmet skal se ut👍
⠀
Det vil hun bruke litt tid på. Ta hensyn til helsa og tenke nøye over hvordan det nye hjemmet hennes skal bli.
⠀
Heldigvis har hun unnet seg å kjøpe tjenester som pakking, flyttevask, kasting og flytting i prosessen. Megler til salg av gammel bolig og Ikke minst Boligdama til kjøpet og koordinering av prosessen. Det koster litt å kjøpe tjenester. Men det er det som har gjort det mulig å flytte til en bolig med universell tilgjengelighet. Uten for mye negativt stress og mas.
⠀
Jeg er stolt over å kunne bidra til et enklere liv for en super dame. Og ikke minst er jeg imponert over pågangsmotet og fornuften til min kjære kunde.
⠀
Vi har hatt mange fine samtaler underveis og blitt gode venner. En ekstra bonus.
Kjenner du noen eldre som egentlig burde ha flyttet til en mer aldersvennlig bolig?
⠀
Antagelig gjør du det.
Fortell dem at det er fullt mulig👍

Bud direkte til selger før visning

Min kunde hadde tapt en del budrunder og sett leiligheter hun hadde lyst på forsvinne i forrykende budrunder.

Hovedproblemet var at hun ønsket å bo sentralt i Oslo og trengte 3 soverom til seg og sine to tenåringsdøtre.  Samtidig var ikke budsjettet alt for romslig.

Og i et tøft marked med få boliger til salgs, som det har vært nå på nyåret, ble det vanskelig.

Vi forberedte oss godt til budrundene og hun ville være tidlig ute med å bestemme hvilke hun ville by på.  Jeg sjekket sannsynlig salgspris mot prisantydning, og hun siktet seg inn mot de som etter all sannsynlighet ville være mulig innenfor hennes budsjett.

På en privatvisning snakket hun med selger og det kom frem at han muligens kunne tenke seg et bud før visning.  For å slippe maset med visninger og spare tid.

Vi drøftet saken og fant at det kunne være lurt å prøve i dette tilfellet.

Skal du gi bud før visning må du knalle litt til.  Det nytter ikke å “kuppe” på prisantydning for eksempel.  Faren er, hvis du står alene, at du ikke vet hvor grensen går før du går langt over gjeldende markedsverdi.

Med Boligdamas system for estimering av pris – Eiendomsverdi – fikk vi laget oss et godt bilde av hva boligen sannsynligvis ville bli solgt for i en budrunde.  Min kunde ga et bud like under dette.  Det ble litt tautrekking hvor hun fikk et motbud noe høyere.  Dette bestemte vi oss for at hun burde akseptere.

Da ville hun være sikret boligen til en grei pris og uten å gå igjennom nok en budrunde.  Dessuten hastet det litt da leiekontrakten på nåværende bolig vil gå ut om et par måneder.

Bud direkte til selger er heller ikke noe jeg har tilrådet altfor ofte.  Men i et presset marked hvor det er vanskelig å sikre seg en bolig, eller det er selve drømmeboligen som er til salgs, synes jeg det er et greit verktøy.  Selv om det selvfølgelig er ergerlig for de andre interessentene som hadde hatt lyst til å by etter visningen.  Noen ser på det å gi privat bud til selger som “sniking i køen”.

Men budgivning er ikke en kø.

Det er knallhard konkurranse hvor det som teller er salgssummen og selgers aksept av denne. .

Dessuten er avtalefrihet et viktig prinsipp for handel her i landet.  Selger står fritt til å inngå den avtalen han eller hun ønsker. Hvorfor skal ikke en kjøper kunne benytte seg av dette? Selv  om megler ikke medvirker.

Se hvordan du kan få hjelp til å komme i mål med boligkjøpet

 

 

Kommentarer (0)