Oppussingsobjekter er rimeligere enn andre boliger

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

10. desember

De fleste tenker at oppussingsobjekter er rimeligere enn andre boliger og at det er enkelt å gjøre en god handel med en slik bolig.  Særlig hvis man er litt handy og kan gjøre mye selv.

Hva er svaret på det mon tro?
Jeg vil vel si TJA og i noen tilfeller NEI

I det oppadgående markedet som har vært helt frem til i høst, opplevde jeg et veldig stort trøkk på oppussingsobjekter.  Noen ganger gikk disse nesten like høyt i pris som sammenlignbare boliger med grei standard.   Jeg tenkte i mitt stille sinn at når vi plusser på oppussingskostnadene her, vil potensiell salgspris være mye lavere enn det markedet ville være villig til å betale.

Selvfølgelig vil et oppussingsobjekt normalt gå for en noe lavere pris enn en bolig med grei standard. Men, det kan være mange konkurrenter til en slik bolig.  For eksempel snekkere eller hobbysnekkere som ønsker å pusse opp og selge igjen raskt og investorer som vil pusse opp til grei men rimelig standard.  Til slutt kommer kanskje du, som bare ønsker å sette mest mulig eget preg på en bolig. Denne konkurransesituasjonen fører ofte til ganske heftige budrunder hvor det kan være lett å glemme hva det vil koste å sette boligen i stand.  Fokuset blir sikre seg boligen.

Etter at boligprisene begynte å falle og rentene steg, har vi sett en nedgang i antall som ønsker å investere i utleieboliger og oppussingsobjekter for rask fortjeneste.

Vi kan derfor se for oss at oppussingsobjekter dermed får mer edruelige priser, tilpasset deres reelle verdi.  Samtidig har vi sett sterk økning i priser på byggematerialer og håndverkertjenester i det siste. Som raskt kan spise opp fordelen ved å få kjøpt selve boligen litt rimeligere enn tidligere.

Uansett marked husk dette:

Når jeg hjelper folk med å kjøpe en bolig som trenger renovering eller mye oppussing, sørger vi alltid for å få et anslag på kostnadene til utbedring,  FØR budgivning.  Ofte ved hjelp av en bygningskyndig.  Så finner jeg ut hva boligen vil være verdt etter utbedring, trekker fra kostnadene til dette og kommer frem til maks kjøpspris for boligen.  Går ikke dette i hop, er det kanskje lurt å stå over.
Samtidig er det også slik at ikke alle investeringer og oppussinger kan gi seg utslag i økt salgspris etter veldig kort tid.  For eksempel hvis man velger et litt dyrt kjøkken eller andre fordyrende elementer. Men det er uansett greit å vite hva du gjør og hvilken risiko du løper.

Jeg  har sett mange eksempler på lekre boliger som er vanskelig å få solgt til den prisen selger ønsker.  Fordi de rett og slett har lagt inn alt for dyre elementer i boligen.

Så være obs på dette hvis du tenker på å kjøpe en bolig som trenger modernisering!