Er det lurt å makse boligkjøpsbudsjettet nå?

Av: Dato: Rådgivning

Ofte må jeg be mine boligkjøpskunder om å strekke seg så langt de kan for at de skal bli i stand til å kjøpe den boligen de ønsker seg.  Det ender veldig ofte med at de bruker alt innenfor finansieringsrammen, eller makser budsjettet som vi kaller det.

Er dette lurt å gjøre nå om dagen.  Når både rentene og andre kostnader stiger kraftig?

Jeg ønsker ikke å være en rådgiver som opererer som en slags velmenende “bestemor” for de som ber om min hjelp til boligkjøpet.  Når først finansieringsbeviset er i boks, er det deres sak å vurdere om de klarer de løpende utgiftene i årene fremover.  Men vi kommer ofte inn på den personlige økonomien, den er jo nært knyttet til boligkjøp og levekostnader.  Da gir jeg mine forsiktige og objektive råd i form av å klargjøre kostnader knyttet til boligkjøpet og hva det vil koste å drifte og vedlikeholde  boligen videre.

Til tross for at jeg ikke ønsker å blande meg for mye kan kan jeg ikke la være å gjøre meg noen refleksjoner i dagens situasjon.

Særlig hvis jeg ser at unge mennesker strekker strikken veldig langt for å få tak i drømmeboligen.  En bolig som de kanskje kan vente noen år med å kjøpe seg.  Kanskje er det lurt og heller satse på en litt mer trinnvis boligkarriere?

Samtidig har jeg erfart at det av og kan være greit å satse litt høyt, kjempe seg gjennom noen harde år, men til gjengjeld ha sikre seg en bolig for livet.

Livet er fullt av dilemmaer. Det er ikke lett å velge veien videre, selv for de som har litt å rutte med til kjøpet.

Tilgangen på store lån vil bli redusert fremover

Etter som renta øker vil muligheten til å få et høyt lån reduseres.  Banken skal jo stress teste at låntakeren klarer 5% renteøkning.  Og fra et høyere nivå i utgangspunktet, vil jo det bli vanskeligere å få et stort lån.  På den måten vil Boliglånsforskriften være med på å velge for deg om hvor høyt lån du kan tåle.  Teoretisk sett bør vi vel regne med at når folks tilgang til kapital blir mindre, vil boligprisene falle eller i alle fall flate ut.

Det er vel vitsen med renteøkningene.  Eller tar jeg feil?

Dessverre vil innstrammingene gå mest utover de som har liten låneevne og inntekt og som ennå ikke har kommet seg inn på boligmarkedet.  Muligheten for dem til i det hele tatt å få et boliglån som strekker til selv i et mindre presset marked, blir enda mindre.

Overgangsfase

Akkurat nå er vi inne i en overgangsfase.  Renta øker, men fremdeles er det relativ god tilgang på kapital hos boligkjøperne.

Du sitter kanskje selv med et finansieringsbevis som tillater deg å ha høye ambisjoner for boligkjøpet.  Det har nærmest blitt en selvfølge at du skal makse budsjettet. Det har jo så og si vært gratis å låne penger. Slik er det ikke lenger. Vi kan forvente rente opp til 4,5% mot slutten av neste år.

Mitt råd er derfor:

Tenk deg om hva det vil koste deg å bruke hele lånerammen.

Et eksempel på økte rentekostnader basert på lån på 4 mill

Vi må ikke bli handlingslammet

Samtidig som renteøkninger og økninger i levekostnader medfører at vi må vise moderasjon, må vi ikke bli handlingslammet.  De fleste som kjøper bolig, enten de er førstegangskjøpere eller tar et nytt steg i boligkarrieren, må regne med at en større del av levekostnadene går med til å betale for boligen.  De aller fleste synes det er verdt prisen. Fordi de bor trygt og har fått den bokvaliteten de ønsker seg.  Og smarte økonomer har funnet ut når inflasjonen er høyere enn renta blir lånet ditt mindre verdt.  Og det er en god nyhet.  Dersom du kommer deg over kneika vel og merke.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å hjelpe folk til å få oppfylt sine boligønsker så langt som mulig.  Til en riktig markedspris. Og som sagt. Jeg har ofte henstilt om å makse budsjettet for at vi skal komme i mål.

Les også:    Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover

Det må jeg nok fortsette med i stor grad, slik er boligmarkedet.  Men jeg regner med å måtte drøfte litt mer omkring  bokostnader med mine kunder.  Dette har allerede startet.  Forrige uke bestemte et ungt par seg som jeg samarbeider med, at de ville jekke ned sine boligønsker noen hakk.  Fordi de ikke ønsket å binde opp så mye av inntekten sin i å betale et høyt lån.

En sunn refleksjon. Og vi skal finne en god bolig sammen uansett.

Når du tar beslutningen om hvor mye av lånerammen du vil bruke til boligkjøpet (hvis du har den luksusen!), bruk både kalkulator og følelser.  En ting er hva du absolutt klarer å betjene, en annen ting er hva du føler innerst inne om hvordan du vil leve livet ditt fremover.

Jeg hjelper deg gjerne med å sortere både fakta og følelser.

Med de beste ønsker for høstens boligkjøp.
Boligdama – Trude Larsen

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor må jeg snakke enda mer om meglers prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har skrevet og sagt mye om prisantydninger de siste årene.  Både om hvordan de fastsettes og hvilken målsetting som kan ligge bak når boliger legges ut i markedet.

Jeg opplever svært ofte at boligkjøpere måler prisen de har oppnådd mot prisantydningen.

For eksempel om de har fått kjøpt til prisantydning, under prisantydning eller litt over prisantydning.  Og i et stigende marked er de fleste veldig fornøyd når de får kjøpt en bolig litt mindre over prisantydning enn den forrige de bød på, som ble solgt mye mer over prisantydning.

Nå kan det kanskje høres ut som om jeg henger ut boligkjøperne eller betviler deres kunnskaper.

Det absolutt ikke det jeg vil.  Det at de fleste stoler på prisantydningen som en objektiv målestokk er  fullt forståelig.  Vi har jo klare regler for hvordan prisen skal settes og megler er jo eksperten, ikke sant?

Se for eksempel hva Forbrukertilsynets regler om markedsføring av boliger sier om dette.
(Med næringsdrivende menes her eiendomsmegler)

3.2.3.   Prisantydning

Det må opplyses tydelig om boligen selges etter en auksjonsmodell med prisantydning og budrunde eller med fastpris.

Dersom boligen markedsføres med prisantydning, skal denne gi uttrykk for boligens verdi ut fra blant annet boligens standard, gjeldende markedsforhold og den prisen selger er villig til å selge boligen for.[16] Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Dersom den næringsdrivende blir kjent med at selgerens prisforventning endrer seg underveis i markedsføringsprosessen, må markedsføringen som klar hovedregel endres i tråd med dette.

Markedsføringen vil også lett være villedende dersom prisantydning settes lavere eller høyere enn den næringsdrivendes objektive vurdering tilsier. I forbindelse med hvert salgsoppdrag bør eiendomsmeglere dokumentere at de har gjort en faglig vurdering av boligens antatte markedsverdi.[17] Etter Forbrukertilsynets vurdering gjelder dette også som hovedregel for andre næringsdrivende som markedsfører boliger.

Både gjentatte avvik og betydelige enkeltstående avvik mellom prisantydning og oppnådd pris, vil kunne indikere brudd på markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven.

Det vil for eksempel være villedende etter markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk dersom den næringsdrivende bevisst markedsfører en bolig med lavere prisantydning enn hva den næringsdrivendes objektive vurdering av eiendommens markedsverdi tilsier, eller lavere enn hva selger er villig til å godta, for at flere skal komme på visning, og slik at budgivning skal komme i gang – såkalte lokkepriser.[18]

Dette er jo klart som blekk.  Her er det objektivitet og markedsforhold som gjelder.

Megler er fagpersonen som er kvalifisert og ikke minst pliktig til å sette riktig prisantydning.  Han eller hun er sjelden helt ute på viddene når det gjelder å sette riktig pris.  Kjøperne har som regel en viss formening om prisnivået og de vil raskt avsløre om en bolig er fullstendig feilpriset, den ene eller andre veien.  Men, her er det et stort slingringsmonn, ofte på flere hundre tusen eller opp mot en million  kroner.  En vanlig forbruker vil aldri har full oversikt over markedet, ei heller tilgang til gode verktøy for å sjekke ut dette.  De er nemlig forbeholdt oss profesjonelle.

Vi har vel alle opplevd lokkepriser eller for lave prisantydninger i et stigende marked.  Eller en prisantydning som er altfor høy.  Lokkepriser har til hensikt å få mange på visning, skape en hype rundt boligen og en heftig budrunde.  Og mange potensielle salgskunder til megleren i neste omgang.

For høy prisantydning kan skyldes at selgerne har presset frem en høy pris fordi naboen har oppnådd en høy salgspris.  Eller de tenker at deres bolig er spesielt fin.  Det hender også at meglere selger seg inn hos selgerne med høye prisforventninger for å få oppdraget.  Så går de ut i markedet med den høye prisen først, mørner selgerne etter hvert og setter prisen ned i neste visningsrunde.

Når jeg ser på en bolig for mine kunder sjekker jeg alltid sjekke prisantydningen først.  Ved hjelp av verktøyet Eiendomsverdi som er det samme meglerne bruker i sine markedsestimater.  Er boligen priset for lavt eller høyt i forhold til markedet? spør jeg meg selv og kunden.  Da har vi et godt utgangspunkt.   Kommer vi til budgivning gjør jeg en selvstendig vurdering av verdien på boligen som er til salgs og setter opp en budtabell som indikerer hvilket prisområde vi bør holde oss innenfor i budrunden.  For ikke å risikere å sette salgsrekord eller betale mer enn nødvendig.  Strekker vi oss langt skal det være et bevisst valg for eksempel fordi det er selve drømmeboligen som er til salgs.

Jeg oppdager ofte et veldig stort sprik mellom min analyse og meglers prisantydning.  Det er neppe fordi estimatet er for usikkert er boligen er så “spesiell”.  Det skyldes nok først og fremst at det ligger noen taktiske hensyn bak meglers prissetting.

På denne bakgrunn bør du ha en sunn skepsis til prisantydningen. Og aldri kjære boligkjøper, ta for gitt at prisantydning er det samme som riktig markedsverdi.

Les også:    Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Kommentarer (0)

Derfor må du passe på snirklete formuleringer ved boligkjøp

Av: Dato: Rådgivning

Endringer i Avhendingsloven med økt fokus på selgers ansvar og  tilstandsrapporter styrt av en detaljert forskrift, skulle sikre en trygg bolighandel. Men hvor trygt er det egentlig blitt?

Det har absolutt blitt bedre og mer tydelig, men ikke alltid tydelig nok.  Særlig hvis selger, megler og takstmann velger å være mest mulig utydelig i sin kommunikasjon.

Hør bare på denne opplevelsen fra forrige uke:

En tomannsbolig ble annonsert på finn.no.  Den var bygget på 2000 tallet, i bakgården av en eldre trehusbebyggelse.  Den ble annonsert med hybelleilighet på loft, som ifølge selgers egenerklæring var godkjent.  Takstmannen påpekte at det ikke forelå tegninger, men sa ikke noe mer om forholdet.  I salgsoppgaven var oppgitt at det forelå ferdigattest, men at denne ikke gjaldt loftet.  I plantegningen laget i anledning salget,  var den, ifølge selgeren, godkjente hybelen, angitt som disponible rom.  Det samme gjaldt et av soverommene med inngang fra svalgang.

Her var det mye motstridende informasjon. 

Mer enn nok til at det ringte opp til flere bjeller hos meg da jeg sjekket salgsmaterialet på vegne av min kunde.  Hun var også blitt litt forvirret, men hadde så langt ikke fått noe helt klart svar fra megler på hvordan alt hang sammen.

Da forfattet jeg noen spørsmål hvor alle de ulike opplysningene ble satt sammen.  Min kunde sendte dette til videre til megler.

Samme kveld, dagen før budrunden skulle finne sted, tikket det inn sms til alle interessenter med beskjed om at loftetasjen ikke var godkjent for varig opphold men registrert som bod hos Plan og Bygningsetaten, at antall soverom var nedjustert til 2 da det ene ikke er godkjent for varig opphold og til sist at det ikke var søkt om bruksendring. Derfor ville det være opp til ny eier å søke om bruksendring.

Der kom det tynn ølet, som moren min pleide å si.

At kjøperne får klare beskjeder om slike viktige forhold,  allerede i salgsmaterialet,  burde vært en selvfølge.  Det burde ikke komme som et resultat av en av kjøperne får profesjonell hjelp til å stille noen inngående spørsmål.

Når kjøperne vet at all risiko for å få en godkjent bolig og en godkjent utleieenhet ligger på dem, vil de naturligvis besinne seg i forhold til å gi bud.  Og gir de bud, bør denne informasjonen absolutt gi seg utslag i lavere pris.

Dessuten kan det være både farlig og ulovlig å leie ut en enhet som ikke er godkjent for varig opphold.

Les mer om det her:     Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger

Dagen etter da budrunden skulle vært i gang, tikket det inn en ny melding.  Om at det var besluttet å utsette salget da det var “forhold som måtte avklares og presiseres tydeligere”.
Det ble også opplyst at selger sannsynligvis vil sende inn søknad om om bruksendring til Plan og Bygningetaten.

Det siste skulle megler ha rådet selger til å gjøre før de satte i gang salget.  Om meglers unnlatelser gikk på faglig uvitenhet eller et ønske om å få til et godt salg raskest mulig, vites ikke.  Men dårlig håndverk var det åkke som.

Uten å skryte av egen innsats er det ikke første gangen det har kommet ny informasjon etter at jeg har spurt og gravd litt rundt forhold ved boligen.  Eller bedt kundene mine gjøre det.  Det har nemlig skjedd relativt ofte.

Derfor, om du forstår eller ikke forstår. Eller kjenner du på en usikkerhet om at informasjon mangler eller er motstridende så er det en ting som gjelder:

Still spørsmål til megler – og aller helst skriftlig.

Lykke til !

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden bør ikke innskrenkes

Av: Dato: Boligmarkedet

Nedenstående artikkel, forfattet av Boligdama, ble publisert i Dagens Næringsliv den 06.05.22  Jeg er stolt og glad over å komme til orde i pressen på grunnlag av erfaringer jeg har høstet fra dere som er boligkjøpere.

Innlegg fra «Boligdama»: Bør ikke innskrenke boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden

Boligkjøpere står alene mot en profesjonell motpart og opplever ofte budrunden som et mareritt. «Kupping» og hemmelige bud bidrar til å bedre maktbalansen og bør ikke forbys.

Forslaget til ny Lov om Eiendomsmegling bærer preg av stor
innflytelse fra Eiendomsmeglerbransjen og hensynet til selgers
interesser. Kjøpernes behov er i mindre grad er blitt undersøkt og
ivaretatt.

Alle som kjøper bolig må gjennom en budrunde eller budforhandling.
Vi praktiserer det som kalles for auksjonsprinsippet, med en åpen
budrunde, der høyeste bud får tilslaget. Eiendomsmegler fungerer i
de aller fleste tilfeller som mellommann og administrator av
budrunden. Hvordan budrunden skal foregå er regulert gjennom Lov
om Eiendomsmegling.

Selgers og kjøpers interesser er åpenbart motstridende i en
budrunde. Selger vil ha best mulig pris, og støttes av
eiendomsmegler for å oppnå dette. Kjøper vil ha lavest mulig pris, og
står normalt sett alene for å ivareta sine interesser i
budforhandlingene.

Denne ubalansen, der kjøper står alene mot en profesjonell part, gjør
budrunden til et mareritt for mange kjøpere. Det er ofte betydelig
kamp om kjøpsobjektene. Dermed blir eneste mulighet å melde seg
som budgiver via eiendomsmegler, være med på karusellen og
fortløpende by høyere enn siste budgiver. Man risikerer å betale for
mye i forhold til gjeldende markedsnivå, eller å tape budrunden. Ikke
alltid fordi ikke pengene strekker til, men fordi angsten for å tape
penger blir for stor. En redsel som kan være en sunn refleks, særlig
hvis to budgivere byr over hverandre med flere hundre tusen.

Bud direkte til selger og hemmelige bud

Det finnes imidlertid metoder som kjøper kan bruke for å unngå den
tradisjonelle budrunden, nemlig lukkede/hemmelige bud eller bud
direkte til selger. Dette er i dag helt lovlige metoder. I forslag til endringer av Lov om
Eiendomsmegling er reglene for dette blitt drøftet. Det er foreslått å
forby lukkede eller hemmelige bud. Flertallet i Lovutvalget innstiller derimot på at
bud direkte til selger fremdeles skal være lovlig. Norges Eiendomsmeglerforbund har
ønsket å kvitte seg med denne muligheten, men har ikke fått flertall.
Kjøper trenger alternative verktøy i verktøykassa

Som boligkjøpsrådgiver har jeg vært tilbakeholden med å anbefale
boligkjøpskunder å gi bud direkte til selger eller praktisere
hemmelige bud. Det har fungert ganske greit å bruke
normalmetoden med vanlige budrunder.
I de siste månedene har det imidlertid vært et tøft boligmarked for
kjøpere. Med lite boliger til salgs, høy etterspørsel og påfølgende
vanvittige budrunder særlig for attraktive boliger. Da har det vist seg
og vært fint å ha alternative verktøy i kassa, som bud direkte til selger
og hemmelige bud.

Tenk deg at du har tapt fire budrunder og plutselig ser at
drømmehuset er for salg. Du orker ikke tanken på å gå igjennom nok
en budrunde, men vil ha en rask og smertefri forhandlingsprosess
hvor du forhåpentligvis sikrer deg boligen. Du har ganske god
oversikt eller får hjelp til å vurdere markedsprisen for boligen. Ville
det ikke da være fristende å gå direkte til selger med et bud innenfor
akseptabelt markedsnivå?
En slik fremgangsmåte, som ofte blir kalt «kupping», er åpenbart ikke
så festlig for de andre interessentene som venter på visning og som
får beskjed om at den er avlyst. Men, alle kjøpere har muligheten til
å gi selger et direkte bud. Dessuten er metoden hjemlet i prinsippet
om fri forhandlingsrett, som er viktig i landet vårt.
Noen, deriblant representanter fra Eiendomsmeglerstanden, vil
hevde at å gå direkte til selger er å «snike i køen». Men det er nok
ikke slik at en budrunde er en ordinær billettkø der du får kjøpt
billett, bare du er snill jente eller gutt og står lenge nok og venter.

Det er en beinhard konkurranse hvor selger, har en mellommann til å
hjelpe seg med å dra prisen opp lengst mulig.
Derfor er fornuftig at det ikke er foreslått å forby bud direkte til
selger.

Hemmelige bud kan også være et godt verktøy. Det betyr at du gir et
bud, via megler, hvor du tar forbehold om at andre interessenter ikke
skal få vite om budet. Det er opp til selger å godta forbeholdet om
hemmelighold, samt ta stilling til budet. Dukker et slikt bud opp midt
i en budrunde, vil forbeholdet om hemmelighold trolig ikke bli
godtatt og budet avvist. Med mindre det er skyhøyt, og selger føler
seg fristet til å godta det.  Men la oss si at boligen har vært ute for salg en stund.
Det er interessenter på lista hos eiendomsmegler fra tidligere visninger,
men ny budgiver ønsker å forhandle i fred med selger uten at
slumrende tidligere interessenter våkner til live. Da kan et forbehold
om hemmelig bud være både hensiktsmessig og betimelig og et viktig
bidrag til at handelen i det hele tatt kommer i stand. Noe jeg selv var
med på å bidra til for en liten tid tilbake. Til glede for både kjøper og
selger. Derfor er det lite klokt å forby dette. Metoden vil i liten grad
bli brukt i løpende budrunder, men kan være et viktig bidrag i
enkeltstående budforhandlinger.

Transparente prosesser er en fin ting, men hensynet til åpenhet må ikke
overskygge mulighetene for å få til en god handel.

Kjøper har krav på å få vite om alle bud
Eiendomsmeglerloven er pliktig til å gi instruks om informasjon om
mottatte bud til interessenter og budgivere.
Dette er ikke foreslått endret. Lovteksten gir eiendomsmegler i
oppgave å orientere interessenter om mottatte bud, så «langt det er
nødvendig og mulig».
Denne bestemmelsen er ganske vag og gir Eiendomsmegler ansvaret
for å vurdere hva som er nødvendig og mulig. Jeg har erfart at det,
av taktiske grunner ikke blir informert om tidligere inngitte bud,
særlig hvis de har vært lave, til nye mulige budgivere. Dette fremstår
som dårlig meglerskikk, da vissheten om at andre interessenter har
gitt lave bud på boligen forteller noe om hvilken verdi boligen anses å
ha i markedet.

På denne bakgrunn bør det innføres en plikt for
megler til å orientere om alle bud som er innkommet i løpet av
salgsprosessen

Kommentarer (0)