Hva skjer med boligprisene i høst?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste har spådd at renteøkninger og økte levekostnader ville føre til fall eller utflating av boligprisene.  Men vi har ikke sett noe bevis på det før vi fikk boligprisstatistikken for september måned.

Septembertallene viste nemlig at vi har fått et skifte i boligmarkedet.  Fra et selgers marked til et kjøpers marked.

Prisene sank med 2,2% i september på landsbasis og 2,5% i Oslo.   Det ble lagt ut 17% flere boliger enn samme måned i år.

Dette betyr at det forventes et større tilbud og fallende priser utover høsten. Som igjen tilsier roligere budrunder og enklere for kjøpere å forhandle en god pris.

Og du vil stort sett slippe stort sett å ergre deg over tapte budrunder, unntatt for de mest attraktive objektene.

For deg som skal inn på boligmarkedet er lavere priser gode nyheter, selv om fallende priser og økte renter vil påvirke hvor mye du får i lån i banken.

For deg som har en bolig fra før, kan fallende priser være en kime til bekymring.  Men husk at det du skal kjøpe også blir rimeligere.

Du som har noe å selge og ønsker å flytte:

Husk bare på regel nummer 1:

Kjøp og selg i samme marked.

Har du høy belåningsgrad og lite egenkapital bør du kanskje vente litt med å flytte.

Men med god balanse mellom egenkapital og gjeld, det vil si at en forsvarlig del av gjelden er nedbetalt, er det ingen grunn til ikke å kjøpe deg noe nytt og større hvis det er det du trenger.

Så må du naturligvis vurdere hvor mye gjeld du vil sitte med i disse tider.

 

Kommentarer (0)

Er det lurt å makse boligkjøpsbudsjettet nå?

Av: Dato: Rådgivning

Ofte må jeg be mine boligkjøpskunder om å strekke seg så langt de kan for at de skal bli i stand til å kjøpe den boligen de ønsker seg.  Det ender veldig ofte med at de bruker alt innenfor finansieringsrammen, eller makser budsjettet som vi kaller det.

Er dette lurt å gjøre nå om dagen.  Når både rentene og andre kostnader stiger kraftig?

Jeg ønsker ikke å være en rådgiver som opererer som en slags velmenende “bestemor” for de som ber om min hjelp til boligkjøpet.  Når først finansieringsbeviset er i boks, er det deres sak å vurdere om de klarer de løpende utgiftene i årene fremover.  Men vi kommer ofte inn på den personlige økonomien, den er jo nært knyttet til boligkjøp og levekostnader.  Da gir jeg mine forsiktige og objektive råd i form av å klargjøre kostnader knyttet til boligkjøpet og hva det vil koste å drifte og vedlikeholde  boligen videre.

Til tross for at jeg ikke ønsker å blande meg for mye kan kan jeg ikke la være å gjøre meg noen refleksjoner i dagens situasjon.

Særlig hvis jeg ser at unge mennesker strekker strikken veldig langt for å få tak i drømmeboligen.  En bolig som de kanskje kan vente noen år med å kjøpe seg.  Kanskje er det lurt og heller satse på en litt mer trinnvis boligkarriere?

Samtidig har jeg erfart at det av og kan være greit å satse litt høyt, kjempe seg gjennom noen harde år, men til gjengjeld ha sikre seg en bolig for livet.

Livet er fullt av dilemmaer. Det er ikke lett å velge veien videre, selv for de som har litt å rutte med til kjøpet.

Tilgangen på store lån vil bli redusert fremover

Etter som renta øker vil muligheten til å få et høyt lån reduseres.  Banken skal jo stress teste at låntakeren klarer 5% renteøkning.  Og fra et høyere nivå i utgangspunktet, vil jo det bli vanskeligere å få et stort lån.  På den måten vil Boliglånsforskriften være med på å velge for deg om hvor høyt lån du kan tåle.  Teoretisk sett bør vi vel regne med at når folks tilgang til kapital blir mindre, vil boligprisene falle eller i alle fall flate ut.

Det er vel vitsen med renteøkningene.  Eller tar jeg feil?

Dessverre vil innstrammingene gå mest utover de som har liten låneevne og inntekt og som ennå ikke har kommet seg inn på boligmarkedet.  Muligheten for dem til i det hele tatt å få et boliglån som strekker til selv i et mindre presset marked, blir enda mindre.

Overgangsfase

Akkurat nå er vi inne i en overgangsfase.  Renta øker, men fremdeles er det relativ god tilgang på kapital hos boligkjøperne.

Du sitter kanskje selv med et finansieringsbevis som tillater deg å ha høye ambisjoner for boligkjøpet.  Det har nærmest blitt en selvfølge at du skal makse budsjettet. Det har jo så og si vært gratis å låne penger. Slik er det ikke lenger. Vi kan forvente rente opp til 4,5% mot slutten av neste år.

Mitt råd er derfor:

Tenk deg om hva det vil koste deg å bruke hele lånerammen.

Et eksempel på økte rentekostnader basert på lån på 4 mill

Vi må ikke bli handlingslammet

Samtidig som renteøkninger og økninger i levekostnader medfører at vi må vise moderasjon, må vi ikke bli handlingslammet.  De fleste som kjøper bolig, enten de er førstegangskjøpere eller tar et nytt steg i boligkarrieren, må regne med at en større del av levekostnadene går med til å betale for boligen.  De aller fleste synes det er verdt prisen. Fordi de bor trygt og har fått den bokvaliteten de ønsker seg.  Og smarte økonomer har funnet ut når inflasjonen er høyere enn renta blir lånet ditt mindre verdt.  Og det er en god nyhet.  Dersom du kommer deg over kneika vel og merke.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å hjelpe folk til å få oppfylt sine boligønsker så langt som mulig.  Til en riktig markedspris. Og som sagt. Jeg har ofte henstilt om å makse budsjettet for at vi skal komme i mål.

Les også:    Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover

Det må jeg nok fortsette med i stor grad, slik er boligmarkedet.  Men jeg regner med å måtte drøfte litt mer omkring  bokostnader med mine kunder.  Dette har allerede startet.  Forrige uke bestemte et ungt par seg som jeg samarbeider med, at de ville jekke ned sine boligønsker noen hakk.  Fordi de ikke ønsket å binde opp så mye av inntekten sin i å betale et høyt lån.

En sunn refleksjon. Og vi skal finne en god bolig sammen uansett.

Når du tar beslutningen om hvor mye av lånerammen du vil bruke til boligkjøpet (hvis du har den luksusen!), bruk både kalkulator og følelser.  En ting er hva du absolutt klarer å betjene, en annen ting er hva du føler innerst inne om hvordan du vil leve livet ditt fremover.

Jeg hjelper deg gjerne med å sortere både fakta og følelser.

Med de beste ønsker for høstens boligkjøp.
Boligdama – Trude Larsen

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor må jeg snakke enda mer om meglers prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har skrevet og sagt mye om prisantydninger de siste årene.  Både om hvordan de fastsettes og hvilken målsetting som kan ligge bak når boliger legges ut i markedet.

Jeg opplever svært ofte at boligkjøpere måler prisen de har oppnådd mot prisantydningen.

For eksempel om de har fått kjøpt til prisantydning, under prisantydning eller litt over prisantydning.  Og i et stigende marked er de fleste veldig fornøyd når de får kjøpt en bolig litt mindre over prisantydning enn den forrige de bød på, som ble solgt mye mer over prisantydning.

Nå kan det kanskje høres ut som om jeg henger ut boligkjøperne eller betviler deres kunnskaper.

Det absolutt ikke det jeg vil.  Det at de fleste stoler på prisantydningen som en objektiv målestokk er  fullt forståelig.  Vi har jo klare regler for hvordan prisen skal settes og megler er jo eksperten, ikke sant?

Se for eksempel hva Forbrukertilsynets regler om markedsføring av boliger sier om dette.
(Med næringsdrivende menes her eiendomsmegler)

3.2.3.   Prisantydning

Det må opplyses tydelig om boligen selges etter en auksjonsmodell med prisantydning og budrunde eller med fastpris.

Dersom boligen markedsføres med prisantydning, skal denne gi uttrykk for boligens verdi ut fra blant annet boligens standard, gjeldende markedsforhold og den prisen selger er villig til å selge boligen for.[16] Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Dersom den næringsdrivende blir kjent med at selgerens prisforventning endrer seg underveis i markedsføringsprosessen, må markedsføringen som klar hovedregel endres i tråd med dette.

Markedsføringen vil også lett være villedende dersom prisantydning settes lavere eller høyere enn den næringsdrivendes objektive vurdering tilsier. I forbindelse med hvert salgsoppdrag bør eiendomsmeglere dokumentere at de har gjort en faglig vurdering av boligens antatte markedsverdi.[17] Etter Forbrukertilsynets vurdering gjelder dette også som hovedregel for andre næringsdrivende som markedsfører boliger.

Både gjentatte avvik og betydelige enkeltstående avvik mellom prisantydning og oppnådd pris, vil kunne indikere brudd på markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven.

Det vil for eksempel være villedende etter markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk dersom den næringsdrivende bevisst markedsfører en bolig med lavere prisantydning enn hva den næringsdrivendes objektive vurdering av eiendommens markedsverdi tilsier, eller lavere enn hva selger er villig til å godta, for at flere skal komme på visning, og slik at budgivning skal komme i gang – såkalte lokkepriser.[18]

Dette er jo klart som blekk.  Her er det objektivitet og markedsforhold som gjelder.

Megler er fagpersonen som er kvalifisert og ikke minst pliktig til å sette riktig prisantydning.  Han eller hun er sjelden helt ute på viddene når det gjelder å sette riktig pris.  Kjøperne har som regel en viss formening om prisnivået og de vil raskt avsløre om en bolig er fullstendig feilpriset, den ene eller andre veien.  Men, her er det et stort slingringsmonn, ofte på flere hundre tusen eller opp mot en million  kroner.  En vanlig forbruker vil aldri har full oversikt over markedet, ei heller tilgang til gode verktøy for å sjekke ut dette.  De er nemlig forbeholdt oss profesjonelle.

Vi har vel alle opplevd lokkepriser eller for lave prisantydninger i et stigende marked.  Eller en prisantydning som er altfor høy.  Lokkepriser har til hensikt å få mange på visning, skape en hype rundt boligen og en heftig budrunde.  Og mange potensielle salgskunder til megleren i neste omgang.

For høy prisantydning kan skyldes at selgerne har presset frem en høy pris fordi naboen har oppnådd en høy salgspris.  Eller de tenker at deres bolig er spesielt fin.  Det hender også at meglere selger seg inn hos selgerne med høye prisforventninger for å få oppdraget.  Så går de ut i markedet med den høye prisen først, mørner selgerne etter hvert og setter prisen ned i neste visningsrunde.

Når jeg ser på en bolig for mine kunder sjekker jeg alltid sjekke prisantydningen først.  Ved hjelp av verktøyet Eiendomsverdi som er det samme meglerne bruker i sine markedsestimater.  Er boligen priset for lavt eller høyt i forhold til markedet? spør jeg meg selv og kunden.  Da har vi et godt utgangspunkt.   Kommer vi til budgivning gjør jeg en selvstendig vurdering av verdien på boligen som er til salgs og setter opp en budtabell som indikerer hvilket prisområde vi bør holde oss innenfor i budrunden.  For ikke å risikere å sette salgsrekord eller betale mer enn nødvendig.  Strekker vi oss langt skal det være et bevisst valg for eksempel fordi det er selve drømmeboligen som er til salgs.

Jeg oppdager ofte et veldig stort sprik mellom min analyse og meglers prisantydning.  Det er neppe fordi estimatet er for usikkert er boligen er så “spesiell”.  Det skyldes nok først og fremst at det ligger noen taktiske hensyn bak meglers prissetting.

På denne bakgrunn bør du ha en sunn skepsis til prisantydningen. Og aldri kjære boligkjøper, ta for gitt at prisantydning er det samme som riktig markedsverdi.

Les også:    Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Kommentarer (0)

Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Vi går mot spennende og usikre tider i boligmarkedet.  Boligpriser blir normalt påvirket av høyere renter.  Nå spås det at renteøkningene muligens vil komme raskere enn tidligere varslet.

Så langt har ikke prisene blitt påvirket av at Norges Bank har varslet syv renteøkninger frem mot slutten av 2023 og at boliglånsrenten kan komme opp i 4%.  Boligprisene økte, tross dette, mer enn forventet i mai måned.  Prisene er nå 6,4% høyere enn for 12 måneder siden.

Tilbudet av boliger til salgs har vært relativt lavt i hele år og det har selvsagt påvirket prisene oppover så lenge etterspørselen har vært der.  Og den har vært der, i høyeste grad.  Boligene som har kommet ut på markedet er blitt solgt veldig raskt.

Hva kan vi forvente oss fremover og hvem skal vi tro på?

Finanstilsynet advarer mot høy gjeldsbelastning og et mulig fall i prisene hvis en del faktorer, som enda flere renteøkninger enn varslet, blir nødvendig.   Det er jobben deres å advare mot finansiell ustabilitet.  Derfor bør deres advarsler nok ses i lys av dette.

Statistisk Sentralbyrå har nylig oppjustert sine prognoser for norsk økonomi.  Også de peker på behovet for renteøkninger for å stagge den rekordhøye prisstigningen.  Ikke bare på strøm og drivstoff, men også mat og vanlige forbruksvarer.  De anslår at renteøkningene vil skje noe raskere med fire økninger i 2022 og en i 2023.  Da vil styringsrenten være oppe i 1,75%.  Boliglånsrenten er normalt 1,5% høyere enn styringsrenten.  Dersom SSB sin renteprognose til vil boliglånsrenten være 3,25 %.  Noen økonomer mener dette anslaget er for lavt og at man bør regne med en boliglånsrente på 4%.

Hvor mye vil lånet koste meg når renten øker?

For deg som skal kjøpe bolig, eller allerede har boliglån, og som ønsker å beregne hvor mye låneutgiftene vil være om knappe to år, vil jeg anbefale å bruke det høyeste anslaget på 4%.

På nettet finner du boliglånskalkulatorer fra alle bankene.  Klikk deg inn på en av dem, se hva lånet ditt koster i dag og hva det vil koste når du endrer renten til 4%.

Kalkulatoren viser at hvis du for eksempel låner 3,5 mill, vil det koste ca. kr 15.500 pr måned i dag (med 25 års avdragstid).  Øker renten til 4% vil det samme lånet koste deg kr 18.500 pr måned.  Det vil si en økning på kr 3.000 i måneden.  Du vil få litt hjelp av skattefradraget på 22% på rentene, slik at netto økning blir 2.640, – pr måned.

Det antas at de fleste husholdninger som har boliglån vil klare å håndtere de varslede renteøkningene.

Men hvordan vil renteøkningene påvirke mulighetene til å få innvilget boliglån?

Boliglånsforskriften, som bankene er pliktige til å følge, fastslår at låntakerne skal stress testes for å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået.  Det vil medføre at når renten stiger, blir det vanskeligere å bestå denne stresstesten dersom samlet inntekt i husholdningen ikke er høy nok.  Med andre ord, det kan bli vanskeligere for noen å få innvilget lån.

Det er vel litt av poenget egentlig. Hvis færre får tilgang til kreditt eller lånene som innvilges blir lavere enn i dag, vil etterspørselen synke.  Noe som normalt vil føre til utflating eller lavere boligpriser.

Lavere priser vil være gunstig for de som skal inn på boligmarkedet for første gang.  Men samtidig vil det nok bli mer krevende å få lån på grunn av kravet til betjeningsevne og inntekt.

For at ulikhetene mellom de som allerede er inne på boligmarkedet og de som ikke har klart det, ikke skal øke ytterligere, er vi avhengige av at boligprisene demper seg såpass mye at det utligner inntektskravene i boliglånsforskriften.   Denne utfordringen er jeg i tvil om at markedet klarer alene.

Økte renter er ingen krise for deg eller boligmarkedet

En prognose er en forutsigelse om hva som kan komme til å skje, basert på visse forutsetninger. Det er ikke en fasit.  Men for å ha noe å holde fast i enn så lenge, kan vi bruke prognosene for boligprisutvikling fra Statistisk Sentralbyrå.

De anslår en boligprisvekst på knappe fem prosent i år. Deretter legger SSB til grunn en gradvis avtagende boligprisvekst på årsbasis, på drøye tre prosent i 2023 til i underkant av én prosent i årene 2024 og 2025.

Svært få ønsker seg økte levekostnader.  Og økte renter påvirker i høy grad norske husholdninger. Mer penger går til bokostnader og det må strammes inn på annet forbruk.  Ingen tvil om at det føles ubehagelig for de fleste.

Det vi glemmer er at renten de siste årene har vært rekordlave.  Før det hadde vi en veldig lang periode med ganske lave renter, rundt det nivået som vi vil komme opp til i løpet av 2023.  Det er derfor mange boligeiere i dag som ikke er vant til særlig høye renter.

“Gamliser” som meg prater ofte om da renten var 14-15% på slutten av 1980-tallet.  Det er den yngre generasjon, i alle fall mine barn, ganske lei av å høre på.  En sunn reaksjon, for slike rentesatser er heller ikke normalt.

Vi må anta at boligmarkedet og prisene roer seg litt ned når rentene øker og tilgangen på kreditt blir noe mer krevende.  Samlet sett behøver ikke dette være negativt.  Hverken for deg som skal inn på boligmarkedet eller deg som ønsker å flytte til en annen bolig.

Et velfungerende marked med stabil moderat prisutvikling vil alltid være det beste, både for kjøper og selger.  Fordi det gir forutsigbarhet og trygghet.

 

Kommentarer (0)