Er du klar over at meglerens jobb er å fremstille boligen så verdifull som mulig?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

Aftenposten publiserte nylig en artikkelserie med overskriften: «Styrtrik på eiendom». Den fokuserte på tre ulike aktører i eiendomsmarkedet: en investor som driver med utleie, en boligflipper som kjøper, pusser opp og selger boliger, og en såkalt supermegler.

Eiendomsmegleren ble spurt om hva han gjør for å øke verdien på boligene han selger. Ikke bare har han mange salg, men han oppnår også svært gode priser for sine selgere. Hans svar gir oss et innblikk i hvordan en dyktig megler arbeider for å maksimere boligens potensial:

«Har en bolig svakheter, gjelder det å finne gode løsninger som ikke er helt oppspinn. Jeg bruker de beste stylistene og lager de beste annonsene for å vekke mest mulig følelser hos kjøperne. Det handler om å dytte nåla så høyt den går.»
“Supermegler til Aftenposten”

Dette er kanskje ikke en sjokkerende uttalelse for de som kjenner bransjen. En god megler blir belønnet for nettopp dette – å presentere boligen på en måte som fremhever dens beste sider og appellerer til potensielle kjøpere. Det handler om å skape en emosjonell tilknytning, slik at kjøperne ser for seg et liv i nettopp denne boligen.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Som kjøper er det viktig å forstå at megleren er betalt av selger for å oppnå best mulig pris. Det er et salg som foregår og det innebærer at boligen vil bli presentert fra sin aller beste side. Profesjonelle stylister blir ofte hyret inn for å dekorere rommene, og fotografene sørger for at bildene i annonsene er mest mulig innbydende.  All viktig informasjon blir gitt, men det negative blir ofte nedtonet og det positive fremhevet.

Fokus ligger på boligens positive sider. Derfor er det viktig at du som kjøper gjør din egen vurdering:

  • Les tilstandsrapporten nøye: Her finner du objektiv informasjon om boligens tekniske tilstand. Dette dokumentet er ditt viktigste verktøy for å avdekke eventuelle mangler eller behov for oppgraderinger.  Ta gjerne en titt før visning og sammenlign med bildene i annonsen.  Er det noe som skurrer ?
  • Vær kritisk på visning: Se forbi stylingen og forestill deg hvordan boligen vil fungere for deg i hverdagen. Mål opp rommene hvis du er usikker på størrelsen, og vurder planløsningen i forhold til dine behov.
  • Still spørsmål: Ikke nøl med å spørre megleren om det er noe du lurer på. Får du ikke svar, følg gjerne opp med en mail i etterkant.

Forstå eiendomsmeglerens rolle

Det er viktig å huske at megleren er en profesjonell som har som oppgave å selge boligen til høyest mulig pris og derfor gjøre boligen så attraktiv som mulig. Dette er til fordel for selgeren.

Det kan også være en fordel for deg som kjøpere som får se boligens fulle potensial. En godt presentert bolig kan gi deg ideer og inspirasjon til hvordan du selv kan innrede og utnytte plassen.  Bare vær litt kritisk til foreslåtte løsninger, at de ikke er på kanten til å være “ikke helt oppspinn” som supermegleren uttrykte!

Du blir ikke trill rundt av en fin presentasjon og stylede boliger, men vær obs på følgende:

Å kjøpe bolig er en stor beslutning, og det er naturlig å bli påvirket av følelser. Ved å være bevisst på meglerens rolle og gjøre grundige undersøkelser, kan du ta et informert valg som du vil være fornøyd med i lang tid fremover.

Trenger du hjelp til undersøkelsen fra en som står på din side, spør meg gjerne om hjelp til gjennomgang av salgsmaterialet og vurdering av en bolig du har lyst til å kjøpe.  Jeg avdekker risikoelementene og hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene, så du vet hva du egentlig kjøper!

Kommentarer (0)

Boligfinansiering. Er bankene blitt sykelig opptatt av egen sikkerhet?

Av: Dato: Boligmarkedet

Noe er fundamentalt galt med boligfinansieringen for tiden, og dette har blitt tydelig i
møte med flere kunder.
Nylig hadde jeg et møte med en dame som har ett barn, ingen gjeld, og ingen bil. Hun har klart å skaffe til veie 1 million kroner i egenkapital og klar til å kjøpe bolig.
‌
På grunnlag av denne egenkapitalen kunne hun i teorien låne nesten 6 millioner kroner(15% EK)
Men så kommer krav nr. 2 i boliglånsforskriften, nemlig kravet til betjeningsevne – hvor mye lån hun anses å klare å betale per måned.
‌
Når vi ser på boliglånskalkulatorer på nett, viser de at hun kun kan få innvilget et lån på 2.100.000 kroner. Dette tilsvarer 3,5 ganger inntekten hennes. Praten om at man kan låne opptil 5 ganger inntekt synes å være teori om dagen, da det i praksis opereres med langt lavere beløp i bankene.
‌
Et lån på 2,1 millioner kroner vil koste henne ca. 13.000 kroner i måneden, og med skattefradrag blir det omtrent 11.000 kroner. Til sammenligning betaler hun i dag 20.000 kroner i leie – noe hun klarer å betjene uten problemer.
‌
Jeg tar forbehold om at bankene kanskje vil være litt mer fleksible enn kalkulatorene viser når hun nå faktisk skal søke om lån
‌
Men denne saken er langt fra unik. Jeg opplever lignende ting med  potensielle boligkjøpskunder.
‌

Dette reiser en del spørsmål:

‌
1.
Hvorfor opererer bankene i praksis med langt lavere beløp på betjeningsevne enn det som er antydet i boliglånsforskriften.
Spesielt med tanke på at de klarer å betale en langt høyere leie?
‌
2.
Er bankene blitt overdrevent opptatt av egen sikkerhet, og lite villig til å bidra med å hjelpe folk inn på boligmarkedet?
‌
3.
Hva kan gjøres for å rette opp denne ubalansen i boligfinansieringen, slik at flere får tilgang til lån som faktisk reflekterer deres betalingsevne?
‌

Fra enkelte hold reises krav om å fjerne boliglånsforskriften. Det kan være en vei å gå, derom strides de lærde – les økonomene.
‌Men, kanskje vi skulle begynne med å se på hvordan bankene operer innenfor eksisterende forskrift?

Kommentarer (0)

Derfor taper du aldri en budrunde

Av: Dato: Rådgivning

Det er igjen tøffe tider for boligkjøperne der ute. Spesielt for de som jakter på de ettertraktede boliger i de mest pressede områdene. Budrunder blir en kamparena hvor noen, eller kanskje ganske mange, ender opp med å tape.

Det er en situasjon mange av oss kan kjenne oss igjen i. Du har gjort alt riktig, vært grundig forberedt og er klar for budkrig. Du har vært aktiv hele formiddagen, og justert budene og tankene dine flere ganger etter behov.

Det var akkurat slik jeg og en kunde opplevde det i går. Vi prøvde alle mulige strategier og triks, selv om vi vet at det ikke finnes noen magisk formel for å nå opp. Til slutt ble det likevel noen andre som fikk tilslaget. Selv når alle reserver var brukt opp hadde vi ikke mer å gi.  Å akseptere nederlaget når drømmeboligen glapp ble en hard nøtt å svelge for min kunde.

Det er viktig å tillate seg selv å sørge over tapet av en slik mulighet. Men det er også viktig å huske at det ikke handler om å ikke være flink nok eller ikke ha gjort nok innsats. Penger snakker sitt eget språk

Når budsjettet ikke strekker til, er det dessverre ikke mye å gjøre med det. Det er ikke et nederlag, men realitetene som slår inn.  Kanskje var det heller ikke ment at denne boligen skulle bli din.  Min erfaring er at de av kundene mine som sørger mest over en bolig som glapp, ofte finner en vel så bra eller kanskje til og med bedre litt senere.

Så har jeg stor respekt for de som velger å trekke seg fra budrunden selv om de har mer penger å bruke. Det er en modig avgjørelse å stoppe når budene når nivåer som ikke er i tråd med den faktiske markedsprisen og magefølelsen. Dette gjelder spesielt når to personer driver budkrigen opp i med hundretusener av kroner. Fordi begge insisterer på å vinne til slutt.

Så til deg, kjære boligkjøper:

Husk at å ikke nå opp i en budrunde ikke betyr at du har tapt kampen. Det betyr bare at denne muligheten ikke var den rette.

Det kommer alltid flere muligheter. Hold motet oppe, og vær tålmodig. Din drømmebolig er der ute et sted, og når tiden er riktig, vil du finne den.

Kommentarer (0)

Er du positiv til stylede boliger når du skal kjøpe?

Av: Dato: Rådgivning

Selv om jeg fokuserer på rådgivning til kjøpere, får jeg stadig spørsmål om hva som lønner seg å gjøre før et salg. Mange ønsker en annen vurdering enn det deres salgsmegler gir dem, så jeg deler gjerne mine erfaringer. Selv om mine råd ikke er forskningsbaserte, er de basert på tilbakemeldinger fra mine kjøpskunder.

Akkurat nå hjelper jeg en slektning med å selge en bolig, ikke som salgsmegler, men som fullmektig for salget. Dermed må jeg ta stilling til hva som bør gjøres med boligen for å gjøre den mest mulig attraktiv for potensielle kjøpere.

Uansett om du velger å gjøre klargjøringen på egen hånd, er det viktig å vurdere hva du bør beholde av egne møbler i boligen og hva du bør rydde bort. Noen hjem trenger bare en enkel opprydding og ommøblering for å gi et godt inntrykk av boligens størrelse og potensiale, mens andre trenger en fullstendig forandring.

Ved å ha rene linjer i boligen, uten for mye personlig preg, og med møbler som viser rommenes potensiale, vil boligen fremstå mer attraktiv for potensielle kjøpere. De kan lettere forestille seg hvordan boligen vil kunne passe deres personlige stil og innredning, samt hvordan rommene kan brukes.

Hvis boligen er tom, bør du absolutt vurdere boligstyling. En tom bolig kan virke trist, og små feil og ujevnheter i overflatene blir mer synlige.

Alt i alt vil jeg anbefale boligstyling i mange tilfeller. Selv om det koster penger, kan det bidra til å øke verdien på boligen og gjøre den mer attraktiv for potensielle kjøpere.

I samråd med min slektning bestemte vi oss for boligstyling i salget jeg er fullmektig for. Boligen var helt tom, så vi valgte å gjennomføre en malingsjobb i fargen som interiørstylisten foreslo, samt styling i håp om å oppnå et godt salg.

Konklusjonen er at styling må vurderes individuelt i hvert tilfelle, men generelt sett stiller jeg meg positiv til å benytte boligstyling ved salg. Det vil først og fremst hjelpe selgeren, men det er også sannsynlig at potensielle kjøpere setter pris på å besøke boliger som fremstår ryddige og innbydende.

Hva tenker du?

Og husk, jeg gir deg også gjerne en uforpliktende second opinion om hva du bør gjøre når du skal selge!

Kommentarer (0)