2. desember. Derfor er ikke prisantydning det samme som riktig kjøpspris !

Av: Dato: Rådgivning

Dagens tips:

‌
Husk at prisantydning IKKE er det samme som riktig markeds eller kjøpspris!
‌
Visste du at prisantydningen ofte er taktisk satt?
Som boligkjøper bør du være klar over at prisantydning sjelden er en garanti for boligens reelle markedsverdi.
Her er hvorfor:
‌
  • Lokkepriser i stigende marked: Lav prisantydning brukes for å skape hype og drive opp sluttprisen i budrunden.
  • ‌Flokkmentalitet blant meglere: Hvis én megler setter lav pris, følger ofte resten etter for å tiltrekke flere på visning.
  • ‌Urealistiske forventninger og taktisk verdivurdering.
Noen ganger er prisantydningen satt for høyt på grunn av selgers ønsker – eller for å sikre oppdraget for megler.
‌
Mitt råd er å ha et skeptisk utgangspunkt til prisantydningen!
Ikke anta at den er det samme som riktig markedsverdi. Gjør research etter beste evne.
‌
Men husk:
Jeg har både verktøyene og kunnskapen til å hjelpe deg med å finne riktig kjøpspris på boligen. Denne kunnskapen gi deg både fordeler i budforhandlingene og sikre at du betaler riktig pris.
Kommentarer (0)

Hvilke konsekvenser har mangelfulle tilstandsrapporter for kjøper ?

Av: Dato: Rådgivning

Når du vurderer å kjøpe en bolig, vil du gjerne ha et klart bilde av tilstanden til eiendommen. Derfor er tilstandsrapporten, utarbeidet av en takstmann, et viktig dokument. Den gir deg informasjon om evt. mangler og forhold knyttet til boligen. Men hva skjer når tilstandsrapporten er mangelfull? Og hvordan kan dette påvirke deg som kjøper?

Forventninger til tilstandsrapporter

Kjøpere har rett til å forvente at tilstandsrapporter er både utfyllende og korrekte. Takstmenn er forpliktet til å følge forskrifter knyttet til avhendingsloven når de utarbeider slike rapporter. Hensikten med forskriften er å sikre at forbrukerne har tilgang til nøyaktig informasjon før de tar en stor beslutning som boligkjøp.

Mangelfull tilstandsrapport – får det konsekvenser?

I en nylig dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2023-170557) ble det avklart at selv om takstmannen hadde oversett flere forhold og rapporten ikke oppfylte alle kravene i forskriften, fikk ikke kjøperen medhold i sin klage. Dette har betydning for hvor beskyttet kjøper er mot feil i rapporten.

Det ble i forarbeidene til Avhendingsloven antydet at en tilstandsrapport bare skulle være gyldig dersom den oppfylte kravene i forskriften. I praksis betyr dette at kjøpere kan anses som “aktsomt uvitende” om forhold som er nevnt i en rapport som ikke oppfyller kravene. Denne vurderingen ble imidlertid ikke tatt i betraktning i den aktuelle dommen.

Hva betyr dette for fremtiden?

Dommen kan få konsekvenser for selger og takstmann, ettersom tilstandsrapporten fremdeles gjelder selv om den har mangler og bryter mot forskriften. Det er en bekymring for at dette kan føre til dårligere kvalitet på tilstandsrapporter og redusert informasjon fra selger, noe som i siste instans er til ugunst for kjøper.  Lovendringene som skulle sikre en tryggere bolighandel vil rett og slett miste mye av sin effekt.

Råd til deg som er kjøper

Som kjøper er det viktig å være klar over at selv en mangelfull tilstandsrapport kan være gyldig. Her er noen tips til hva du kan gjøre:

  1. Vær skeptisk: Vær oppmerksom på at rapporter kan mangle viktig informasjon. Se etter bygningsdeler som er svak omtalt eller ikke omtalt i det hele tatt.
  2. Still spørsmål: Hvis du oppdager mangler eller usikkerheter, ta kontakt med megler skriftlig for å få mer utfyllende beskrivelse eller forklaring. Dette kan hjelpe deg med å avdekke forhold som er avgjørende for pris og kjøpsbeslutning.
  3. Undersøkelse og vurdering: Husk at din undersøkelsesplikt gjelder, selv om tilstandsrapporten ikke er fullstendig. Det kan være lurt å overveie å stille spørsmål til en uavhengig bygningskyndig dersom det er tekniske spørsmål som henger i luften.

 

 

I denne bloggen har jeg brukt artikkel av Advokat Andreas Langeland i medlemsbladet til NEF som kilde i forbindelse med beskrivelse av det juridiske.

Kommentarer (0)

Er influensere som markedsfører boligområder en ny måte å lure forbrukerne på?

Av: Dato: Boligmarkedet

Eiendomsmeglerforbundet advarer i en artikkel på NRK Sørlandet om et nytt fenomen i boligmarkedet: influensere som samarbeider med utbyggere for å markedsføre nye boligområder og prosjekter. De uttrykker bekymring for mulig villedende markedsføring, da det finnes strenge regler for hvordan boliger skal tilbys og markedsføres.

Ifølge Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av boliger, er det avgjørende at informasjon både om positive og negative aspekter ved boligen presenteres på en balansert måte. Veiledningen er utarbeidet for alle som markedsfører boliger og fritidsboliger i en profesjonell sammenheng (heretter «næringsdrivende»).

Det betyr at det i nyboligprosjekter vil være boligutviklerne som har det endelige ansvaret for å følge opp at markedsføringsloven blir fulgt.  I tillegg har vi eiendomsmeglere som også er pliktig til å følge markedsføringsloven i sin presentasjon av boligprosjekter.  De har gjerne, som Eiendomsmeglerne sier, en dypere forståelse enn influenserne om dette regelverket.  Men de har nødvendigvis ikke større kunnskap enn profesjonelle boligutviklere.

Selv om influensere kan gjøre prosjektet mer synlig og nå ut til en bredere målgruppe, kan det reises spørsmål om hvorvidt innholdet de står for vil bli oppfattet som mindre seriøst enn det en eiendomsmegler presenterer.

Det kommer kanskje av øynene som ser? 

De fleste av oss vet nok at både eiendomsmeglere og boligutviklere, ofte godt hjulpet av markedføringsbyråer som blir hyret inn for å «selge inn» et område, i størst mulig grad trekker frem de positive kvalitetene ved prosjektet. Det gjelder å få flest mulig mennesker interessert i området og boligene for å sikre et godt salg.

Og når det kommer til boligsalg generelt, har du noen gang sett en boligannonse fra en eiendomsmegler, hvor området ikke er blitt trukket frem som ganske så fortreffelig?

Om influenseres gjør kvaliteten på informasjonen om boligprosjekter dårligere, er vanskelig å si. Men, de handler ikke i et vakuum.  De er pålagt å merke sin informasjon med reklame og er underlagt føringene til boligutvikler som er formelt ansvarlig for å følge regelverket.

I dagens samfunn ser vi at influensere blir brukt på flere områder og for å for å fremme ulike budskap.

Hvem vet, deres tilnærming kan kanskje gi markedsføring av nye boligområder et friskt perspektiv?

Å engste seg for at kjøperne vil bli mer lurt ut på glattisen av en influenser enn en eiendomsmegler som snakker varmt om et område, tror jeg er litt «storm i et vannglass».  Og en smule undervurdering av kjøperne.

Kanskje er dette rett og slett bare et tegn på at eiendomsmegleren ikke lenger alltid vil ha monopol på innsalg av boligprosjekter?

Det vil bli spennende å se hvordan dette utvikler seg fremover.

PS:

Når det gjelder selve salget, hvor kjøpere får forelagt prospekt, tegninger, materialvalg og kjøpsbetingelser vil fremdeles god kompetanse om Bustadoppføringslova og alle andre regler for boligomsetning være viktig. Her har eiendomsmegler en klar og viktig rolle som ikke uten videre kan overtas av andre.

 

 

Kommentarer (0)

Er du klar over at meglerens jobb er å fremstille boligen så verdifull som mulig?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

Aftenposten publiserte nylig en artikkelserie med overskriften: «Styrtrik på eiendom». Den fokuserte på tre ulike aktører i eiendomsmarkedet: en investor som driver med utleie, en boligflipper som kjøper, pusser opp og selger boliger, og en såkalt supermegler.

Eiendomsmegleren ble spurt om hva han gjør for å øke verdien på boligene han selger. Ikke bare har han mange salg, men han oppnår også svært gode priser for sine selgere. Hans svar gir oss et innblikk i hvordan en dyktig megler arbeider for å maksimere boligens potensial:

«Har en bolig svakheter, gjelder det å finne gode løsninger som ikke er helt oppspinn. Jeg bruker de beste stylistene og lager de beste annonsene for å vekke mest mulig følelser hos kjøperne. Det handler om å dytte nåla så høyt den går.»
“Supermegler til Aftenposten”

Dette er kanskje ikke en sjokkerende uttalelse for de som kjenner bransjen. En god megler blir belønnet for nettopp dette – å presentere boligen på en måte som fremhever dens beste sider og appellerer til potensielle kjøpere. Det handler om å skape en emosjonell tilknytning, slik at kjøperne ser for seg et liv i nettopp denne boligen.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Som kjøper er det viktig å forstå at megleren er betalt av selger for å oppnå best mulig pris. Det er et salg som foregår og det innebærer at boligen vil bli presentert fra sin aller beste side. Profesjonelle stylister blir ofte hyret inn for å dekorere rommene, og fotografene sørger for at bildene i annonsene er mest mulig innbydende.  All viktig informasjon blir gitt, men det negative blir ofte nedtonet og det positive fremhevet.

Fokus ligger på boligens positive sider. Derfor er det viktig at du som kjøper gjør din egen vurdering:

  • Les tilstandsrapporten nøye: Her finner du objektiv informasjon om boligens tekniske tilstand. Dette dokumentet er ditt viktigste verktøy for å avdekke eventuelle mangler eller behov for oppgraderinger.  Ta gjerne en titt før visning og sammenlign med bildene i annonsen.  Er det noe som skurrer ?
  • Vær kritisk på visning: Se forbi stylingen og forestill deg hvordan boligen vil fungere for deg i hverdagen. Mål opp rommene hvis du er usikker på størrelsen, og vurder planløsningen i forhold til dine behov.
  • Still spørsmål: Ikke nøl med å spørre megleren om det er noe du lurer på. Får du ikke svar, følg gjerne opp med en mail i etterkant.

Forstå eiendomsmeglerens rolle

Det er viktig å huske at megleren er en profesjonell som har som oppgave å selge boligen til høyest mulig pris og derfor gjøre boligen så attraktiv som mulig. Dette er til fordel for selgeren.

Det kan også være en fordel for deg som kjøpere som får se boligens fulle potensial. En godt presentert bolig kan gi deg ideer og inspirasjon til hvordan du selv kan innrede og utnytte plassen.  Bare vær litt kritisk til foreslåtte løsninger, at de ikke er på kanten til å være “ikke helt oppspinn” som supermegleren uttrykte!

Du blir ikke trill rundt av en fin presentasjon og stylede boliger, men vær obs på følgende:

Å kjøpe bolig er en stor beslutning, og det er naturlig å bli påvirket av følelser. Ved å være bevisst på meglerens rolle og gjøre grundige undersøkelser, kan du ta et informert valg som du vil være fornøyd med i lang tid fremover.

Trenger du hjelp til undersøkelsen fra en som står på din side, spør meg gjerne om hjelp til gjennomgang av salgsmaterialet og vurdering av en bolig du har lyst til å kjøpe.  Jeg avdekker risikoelementene og hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene, så du vet hva du egentlig kjøper!

Kommentarer (0)