Er OBOS deleie og andre alternative boligmodeller noe for deg ?

Av: Dato: Rådgivning

Mange strever med å komme seg inn på boligmarkedet.  Med økte priser blir det ikke enklere.  Finnes det noen løsninger som kan hjelpe deg på vei?

Eie sammen andre

Dette er ikke en alternativ modell for boligkjøp, men kan være en måte å komme seg inn på boligmarkedet på.  Du kan eie sammen med hvem som helst, det behøver ikke være en kjæreste eller familiemedlem.  Du kjøper en bolig på vanlig måte, og det det finnes enkle juridiske løsninger som kan regulere eierskapet.  Dere tinglyser hvor stor eierandel hver av dere har, basert på hvor mye hver enkelt har skutt inn boligen.  Dette gjøres ved kjøpet og kan endres underveis.  Så bør dere kanskje ha en avtale om hva dere gjør hvis en av dere vil selge, eller om andre kan få flytte inn hvis dere får kjæreste og lignende.  Men det viktigste er at eierandelen er sikret gjennom tinglysningen.

Flere og flere unge velger denne løsningen.  Hvorfor ikke bo i et eie kollektiv fremfor et leiekollektiv?

OBOS Bostart

OBOS tilbyr ordningen Bostart for noen utvalgte nybygg boliger.  Det er heller ikke egentlig en alternativ boligmodell, men en måte å få kjøpt en bolig rimeligere enn på ordinære vilkår.  Fint for deg som mangler noen få kroner for å få kjøpt boligen du ønsker deg.

Ordningen går ut på at du kjøper boligen til redusert pris. Ut ifra en prisliste jeg sjekket ser det ut til at Bostart boliger er ca 10% billigere.  Du eier boligen som vanlig. Men når du skal selge igjen, har OBOS rett til å kjøpe den tilbake til opprinnelig kjøpspris pluss generell prisstigning på boliger, basert på prisindeksen til Eiendom Norge.  OBOS kan også velge å ikke kjøpe boligen tilbake og da selger du som vanlig på det åpne markedet.

Hva risikerer du?

Så langt jeg kan se er risikoen at kan du gå glipp av prisøkning ved resalg.  La oss si at du kjøper deg inn på vanlig måte i et område som er under utvikling og som får stadig bedre servicetilbud og bomiljø.  Da kan prisene stige mer enn den generelle prisindeksen for boliger .  Ved Bostart får du i slike tilfeller mindre tilbake hvis OBOS kjøper tilbake enn om står fritt til å selge på det åpne markedet.  Erfaringsmessig stiger prisene mer enn gjennomsnittet i slike nye områder.  På den annen side slipper du kostnader til megler hvis OBOS kjøper boligen tilbake.  Det utgjør lett nesten 100.000 kroner. Så alt i alt ikke en dårlig deal.  Og hvis det gjør at du kommer deg inn på boligmarkedet raskere enn ellers, vil det være verdt å undersøke på OBOS sine nettsider, om noen av boligen som tilbys med dette konseptet, kan passe for deg.

OBOS Deleie

Dette er en rendyrket ALTERNATIV boligmodell.  Det går ut på at du kan kjøpe deg inn på fra 50 – 90% av boligen.  Resten av boligen leier du av OBOS.  Så kan du kjøpe deg opp i eierandel etter hvert.  Du må betale markedsleie for den delen du leier.

Med denne modellen behøver du bare å finansiere maks halve prisen av boligen.  En veldig bra modell for deg som ikke klarer å finansiere en hel bolig men ønsker å bygge deg opp etter hvert. Når boligen stiger i verdi , du får bedre inntekt eller alternativt treffer en livsledsager,  kan du kjøpe deg opp i eierandel eller overta hele leiligheten.   Før du går inn på dette må du må selvsagt vite at du kan klare de månedlige kostnadene ved å betale ditt eget lån og den leien som blir fastsatt for delen du ikke eier. Og helst bør du være i stand til å kunne spare litt ved siden av for å kjøpe deg opp i eierandel.  Det er det mest lønnsomme.

OBOS har lagt ut gode filmer på sine nettsider som forklarer hvordan disse modellene fungerer.  Se for eksempel under dette prosjektet:

Hva kan være negativt med denne modellen?

Det må vel være at du må betale markedsleie for den delen du ikke eier. Og det er dyrere enn hvis du hadde eid hele boligen.  I alle fall med dagens rentenivå. Men hvis alternativet er å leie en hel bolig ville jeg ikke nølt med å gå for en slik modell.   Du bor trygt og opparbeider deg økt egenkapital ved å betale ned på lånet ditt.  Samtidig får du prisstigningen på din del av boligen ved salg.  Og du kan jobbe mot å få eierskapet til hele boligen i det tempoet som passer din lommebok.  Til slutt, når du eier det hele står du helt fritt ved salg.

Jeg synes det er veldig bra at en aktør som OBOS satser på alternative modeller.  De jobber forretningsmessig, men bidrar også til å til å oppfylle sitt samfunnsoppdrag.  Å skaffe sine medlemmer en god bolig.

Alle kan bli medlem av OBOS.

Og –  uansett hva du mener om OBOS – meld deg inn.  Det er så mange fordeler å hente.  De kan vi snakke om en annen dag:)

Eie til leie bolig.

Tanken er at du kan inngå en leieavtale for 3 år i utvalgte boligprosjekt. I den hensikt å kjøpe boligen senere.  Du må betale full markedsleie mens du leier, men du får kjøpe deg inn til avtalt pris ved oppstart av prosjektet.   Fordelen er at du får glede av eventuell prisstigning på boligen mens du leier.  Tilbudet gjelder de som kjøper en primærbolig og du trenger ikke egenkapital.  Men egenkapital og lån må være på plass for å kjøpe seg inn i boligen etter 3 år.  Og det er ikke sikkert at du har klart å spare opp nødvendige midler til da.  Det kan være krevende ved siden av å betale full markedsleie.

Fredensborg Bolig er en privat aktør som tilbyr dette konseptet.

Noen boligbyggelag er også i startgropen med å planlegge lignende konsepter.

Ulemper ?
Jeg fant en artikkel på nettet fra en forbrukerøkonom som var skeptisk til dette konseptet.

Den kan jo være nyttig å lese for å få et balansert bilde.

Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger

Vi ser altså at det etableres noen alternative ordninger som skal hjelpe deg inn på boligmarkedet. Ingen av dem er uten ulemper, og hjelper nok ikke de som har det aller vanskeligst .De opererer alle uten subsidier fra det offentlige, innenfor det markeds regimet vi har i dag.

Uansett – jeg heier på kreativet og alt som kan bidra til at flest mulig får eie sin egen bolig !

Har du spørsmål, er det bare å ta kontakt.  Hvis jeg ikke har svaret vil jeg garantere finne det ut for deg.

Les om alternative boligmodeller på min landingsside om temaet

Kommentarer (0)

Derfor skal du være obs på tilstandsgrad 3 på baderom

Av: Dato: Rådgivning

Er du kjent med karakterene som takstmannen gir i Tilstandsrapportene?
Kanskje ikke, men du bør i alle fall være klar over hva TG3 merket med rødt, betyr. Det betyr alvorlig funksjonssvikt på bygningsdelen og at tiltak er påkrevet.
⠀
For bad betyr dette at det er nødvendig å renovere hele badet. Noe som raskt kommer opp i minst kr 300.000 hvis du skal følge dagens våtromsnorm.
⠀
I går bisto jeg i en budrunde hvor badet hadde TG3. Jeg var usikker på om renovering var absolutt påkrevet. Men etter en prat med angjeldende takstmann var jeg overbevist om at det var det!

Han fortalte også at hvis du kjøper en bolig hvor badet har fått TG3, unnlater å renovere og det oppstår en forsikringsskade så kan denne bli avvist. Du har nemlig blitt advart om de åpenbare svakhetene ved badet og har ikke oppfylt din vedlikeholdsplikt etter at du overtok boligen.
⠀
Dermed ble valget enkelt for min kunde. Enten måtte vi droppe denne boligen eller vi måtte få den såpass rimelig at hun kunne klare å betale en baderomsrenovering innenfor sitt budsjett. Og vi måtte forsikre oss om at dette ville være regningssvarende å gjøre.

Les også:  Nye regler for boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000.
⠀
Slik gikk det ikke. Til min forbauselse gikk budene veldig høyt og langt over markedsverdi. Det vil ta lang tid før denne kjøperen får igjen for sin investering, spesielt når vi regner inn kostnaden til badet.

Jeg tror ikke at alle som var med i budrunden var klar over hverken risikoen eller markedsverdien.⠀Det er nesten så jeg får lyst til å sitere en kjent religiøs skikkelse: «tilgi dem, de vet ikke hva de gjør»

 

Min kunde og jeg leter videre etter mer risikofrie kjøpsobjekter.

Kommentarer (0)

Hva støtter du deg på når du skal gi bud på en bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Hva støtter du deg på når du skal gi bud på en bolig? Stoler du på at prisantydningen er riktig og måler prisen etter det? Eller ser du på hva naboleiligheten eller huset ble solgt for året før?

Ingenting av dette gir presis informasjon om hva boligen er verdt i dagens marked eller hjelper deg nevneverdig med å nå opp i budrunden eller betale riktig kjøpspris. Derfor har jeg utviklet produktet “Budtabell fra Boligdama” hvor jeg bruker den profesjonelle boligdatabasen Eiendomsverdi for å gi deg riktig markedspris segment. Så du ikke betaler for mye, men også tør å strekke deg så langt det er nødvendig for å få tilslaget på boligen.

Og med min hjelp i budrunden i tillegg, kan jeg spare deg for tusenvis av kroner. Fordi jeg kjenner til meglertriksene og har bistått i hundrevis av budrunder.

Eksempel:

Budtabellen er gull verdt for deg i budrunden.

Den viser hvor høyt det kan være forsvarlig å gå i budrunden, uten at ud mister hodet underveis.

Hvis du ønsker hjelp fra meg i budrunden, bruker vi den som et verktøy i fellesskap

Jeg hjelper deg enten som bakvakt eller ved at jeg gjennomfører budrunden etter fullmakt for deg. Budtabellen brukes til både til å legge opp strategien i forkant av budrunden og som et hjelpemiddel i løpet av budrunden.

Sjekk ut mer om produktet og prisen her.

Du vil bli overrasket hvor lite det vil koste deg å ha et kjempeforsprang på de andre budgiverne.

Kommentarer (0)

Er løp og kjøp ikke lenger aktuelt?

Av: Dato: Rådgivning

Stigende renter og økte priser øker angsten til både boligkjøpere og de som eier bolig fra før.  Da kan det hjelpe å sette opp en enkel beregning og få oversikt over bokostnadene.  

Løp og kjøp er ikke så selvsagt som for et knapt år siden.  Det koster mye mer å eie en bolig nå enn når rentene var på det laveste.  Mange lurer nå på om de har lyst til  å “bo seg i hjel” i flere år fremover.

Mitt første råd er at dere må dere være bånn ærlig mot dere selv.  Hva er jeg villig til å ofre for en god bolig ?

Og jeg må være like ærlig i rollen som boligkjøpsrådgiver.  Det er ikke god rådgivning å lede noen inn i en tilværelse med kostnader som ikke er til å bære i hverdagen.  Selv om bankene har hjulpet med å begrense tilgangen på lån ut ifra egenkapital og den enkeltes tåleevne, er det verdt å ta en ekstra øvelse for å sjekke ut hva som gjelder for den enkelte kunde.

Det jeg gjør først, og som jeg oppfordrer deg til å gjøre, er å fastsette en øverste grense for hva du tåler i månedlige bokostnader.

Deretter kan du sette opp et enkelt regnestykke som dette:

Kanskje synes du ikke det er så enkelt hvis du ikke er vant til å regne eller finne frem opplysninger i salgsoppgave og på nett.  Da kan kanskje eiendomsmegleren eller din bankrådgiver hjelpe deg.

Hvis ikke hjelper jeg deg gjerne med å finne ut av hva som er lurt å gjøre for deg.

Tilbake til regnestykket over som jeg satte opp for en kunde nylig.  Hvis du vet ar din tåleevne er kr 20.000 pr måned og du ser dette regnestykket, vil du ikke da føle deg veldig mye tryggere og roligere til sinns.  Det skjedde i alle fall med min kunde, og nå fortsetter vi boligjakten sammen.

Et lite tips i forbindelse med skattefradrag for renteutgifter.  Når du har tatt opp lån bør du gå inn på Skattetaten og endre skattekortet ditt ved å påføre rentekostnadene i det digitale skjemaet.  Da vil du få mer utbetalt pr måned (tilsvarende 22% fradrag for rentekostnadene) og slipper å slite deg gjennom mange tunge måneder og få masse penger når skatteoppgjøret kommer.  For oss som har hatt gjeld i mange år er dette trikset barnelærdom, men det viser seg at mange ikke er klar over dette.

NOK 18.000 eller 19.000 er sinnsykt mye penger for å eie en bolig til kr 3.550.000.  Kanskje er det like greit å leie en bolig til NOK – 15.000 – 17.000 pr måned ?

Selv om rentenivået er blitt adskillig høyere, vil jeg ikke si meg enig dette.

For det første er det usikkerheten ved å leie bolig:

  • Du får som regel en leiekontrakt med kun 3 års varighet
  • Du får en kontrakt som kan sies opp i perioden hvis eier vil ha boligen selv, overlate den  til et familiemedlem eller selge boligen
  • Du betaler for en annen person sitt lån og ikke til deg selv

Tar vi eksempelet over med boligen til NOK 3.550.000 så vil du med 25 års avdragstid opparbeide deg kr  64 216 pr år i egenkapital pr år.

Du får også et rentefradrag på       kr   32  436 pr år (andel renter betalt av staten)

Med andre ord   kr 96 652 pr år som du går glipp av hvis du leier.

Hva med risikoen hvis boligprisene synker?

Det er alltid en risiko ved boligkjøp, og vanskelig å spå om fremtiden.  Men de fleste eksperter tror at prisene vil begynne å stige igjen om et år eller to fra nå.

Her er analysen fra Statistisk Sentralbyrå, som regnes som nøktern:

2023     -2,8 nedgang
2024     -1,3  nedgang
2025       0,5 økning
2026       2,6 økning

De ulike analysebyråene og ekspertene spriker i sine prognoser for boligprisutviklingen.
Her ser du analysen fra Samfunnsøkonomisk analyse, en annen stor aktør.

Generelt har boligmarkedet en tendens til å overraske oppover, særlig i de større byene som Oslo. Prisoppgangen blir som regel høyere enn det som forespeiles, selv om vi ser kortvarige korreksjoner av og til, slik som høsten 2022.  Ved utgangen av mars 2023 er denne prisnedgangen allerede tatt igjen da prisene nå ligger på samme nivå som ved starten av 2022.

Minst 3 års perspektiv på boligkjøpet

For å minimalisere risiko for tap ved resalg, bør du ha et minst 3 årsperspektiv på boligkjøpet. Men skal du kjøpe deg oppover senere, vil prisene for din nye bolig også være lavere hvis prisene faller.  Da gjelder regelen:  Selg og kjøp i samme marked.

Inflasjon gjør lånet “billigere”

Her begir jeg meg ut på et område som jeg ikke er 100% ekspert på.  Men lærde økonomer forklarer at “høy inflasjon normalt sett vil spise opp verdien av lånet”  Enkelt forklart henger dette sammen med  at inflasjon fører til høyere lønnsvekst. Din lønn vil enten nesten følge prisøkningene i samfunnet eller bli litt høyere (økt kjøpekraft).  Belastningen på lånet vil derfor bli mindre og mindre etter hvert.  Avdragsbetaling hjelper  selvsagt også til med å gjøre de månedlige utgiftene mindre tyngende etter hvert.

Så kanskje er det verdt å streve seg gjennom en tøff periode for å sikre seg for fremtiden ?

Tiltak for å lette på den økonomiske belastningen

Blir belastningen for tøff i en periode, eller det skjer endringer i livssituasjonen, er det fullt mulig å be banken om avdragsfrihet for en periode.

En annen mulighet, for å sikre forutsigbarhet, er å inngå avtale om fastrente.  Da binder du renten i et visst antall år og vet hva du har å forholde deg til.  Dette er veldig vanlig i mange andre land, men i Norge har de fleste av oss sverget til flytende rente, fordi det er mest lønnsomt.  Men for noen kan forutsigbarhet være viktigst. Akkurat nå er fastrenten omtrent på samme nivå som den flytende renten.  Før du inngår en slik avtale må du sette deg inn i betingelsene. Enkelt sagt kan det medføre kostnader å avslutte et fastrentelån i avtaleperioden, men du kan normalt sette bytte bolig og overføre lånet til ny bolig.

 

Kommentarer (0)