Kan du stole på megler når du gir bud?

Av: Dato: Rådgivning

Noen av mine kunder lurer på dette.  De er ikke helt sikre på om megler vil behandle dem på en korrekt måte i budforhandlingene.

Utenlandske kunder er spesielt opptatt av dette.  Noen av dem har erfaringer fra egne land hvor dette ikke alltid fungerer som det skal og hvor det kan forekomme såkalte fiktive bud.  Det går på at venner og kjente legger inn bud som ikke er tenkt gjennomført for å jekke opp budrunden.

I Norge tror jeg vi kan si med sikkerhet, at fiktive bud ikke forekommer lenger.  For det første er det risikabelt å legge inn et bud som ikke er alvorlig ment, siden budet er bindende.  For det andre er meglers plikt til å sjekke kjøpers finansiering innskjerpet, og for det tredje er det innført obligatorisk budjournal i alle salg.  Ved hjelp av budjournalen har du som kjøper eller eventuell budgiver anledning til å sjekke at budrunden har gått riktig for seg ved at alle bud og tidspunkter er notert ned og skrevet i en egen rapport.

So far so good.

Det kan imidlertid forekomme at megler ivaretar selgers interesser i så stor grad at det strider mot Eiendomsmeglerloven eller det som i § 6-3 i samme lov, er omtalt som god meglerskikk og prinsippet om at megler skal dra omsorg for begge parters interesser.

Høyesterett har nettopp avgitt en kjennelse i en sak som gjelder meglers håndtering av budrunden.

HR – 2022 – 1316 A – “Budsaken”

Saken dreide seg om at en budgiver hadde gitt et bud som ble akseptert av selger.  Men eiendomsmegler meddelte ikke denne aksepten til budgiver innen akseptfristen.  Etter fristen kom det inn et høyere bud på kr 150.000 over.  Budgiveren måtte da akseptere denne prisen for å tilslaget på boligen.  I ettertid klaget kjøper på dette.  Med bakgrunn i at eiendomsmegler, da han ikke meddelte at selger hadde akseptert det tidligere budet, ikke hadde overholdt sin omsorgsplikt for begge parter.

Dette var Høyesterett enig i.   Det var ikke riktig av megler og prioritere selgers interesser ved å fravike reglene for å få til en  høyere salgssum.  Meglers plikt er å sørge for en korrekt og ryddig avvikling av budrunden hvor begge parters interesser blir ivaretatt.  Budgiver skal kunne stole på at også hans eller hennes interesser blir ivaretatt.

Kjøperen fikk erstatning på kr 150.000 + renter kr 61.000.  Og meglerselskapet måtte betale saksomkostningene på over kr 600.000.

Det er bra at kjøpere går videre med slike prinsipielle saker som dette.  Selv om det innebærer risiko.  Hadde de tapt kunne de ha risikert å sitte igjen med null erstatning og betaling av saksomkostninger.
Så all honnør til denne kjøperen.

Avgjørelser i Høyesterett blir nemlig stadfestet som rettspraksis og en rettesnor for hvordan lignende saker vil bli vurdert senere.  Eiendomsmeglerne retter seg fornuftig nok etter avgjørelser i Høyesterett Dermed vil de sannsynligvis skjerpe inn sin praksis for fremtiden.

Å kunne stole på at megler ivaretar sin mellommanns rolle slik loven krever det er betryggende. Det er ikke dermed sagt at kjøpers interesser blir ivaretatt fullt ut i en budrunde.   Megler er engasjert og betalt av selger for å oppnå best mulig pris og vil, innenfor lovens rammer, opptre deretter.

Men det vet du nok allerede, siden du leser bloggen min.

 

 

 

Kommentarer (0)

Er du flink nok til å se alternative muligheter når du skal kjøpe bolig?

Av: Dato: Kundehistorier

Boligkjøp er aldri rett frem.  Og mange strever skikkelig.  Eller holder på veldig lenge.  Jeg prøver alltid, sammen med mine kunder, å finne alternative muligheter for å nå frem til målet.  Og noen ganger ser de mulighetene selv.  Ingenting er bedre enn det.  Kanskje kan du lære noe av disse små fortellingene fra nylige gjennomførte boligkjøp.

Endte i et helt annet geografisk område.

Mine kunder, et par med ett barn, og et nytt på vei, tok kontakt en liten stund før påske.
De hadde lett en stund uten å lykkes og fant ut at de trengte hjelp for å komme i mål før sommeren.
De hadde søkt litt bredt, ja muligens for bredt, på alle typer boliger og i flere områder.
Ønsket beliggenhet var maks 30 min kollektiv reise til Skøyen.
Jeg tolket dem raskt slik at de EGENTLIG ønsket seg rekkehus eller tomannsbolig og ikke leilighet. Og at det var der vi skulle sette inn støtet i første omgang.  Og siden nærhet til Skøyen var viktig så vi først på boliger vest for Oslo.
⠀⠀
Men, plutselig, etter anbefaling fra kjente, fant de en nybygd tomannsbolig i Ski som de falt for.
Men det er jo langt fra Sandvika?
⠀
Nei egentlig ikke👍
Når den nye Follobanen kommet vil det ta 11 min inn til Oslo S.
⠀
Da vi innså dette, jobbet vi sammen for å få tak i boligen. Jeg sjekket salgsoppgave, fikk svar på alle uklarheter fra megler og sjekket prisnivå.
⠀
Og i løpet av en dag var boligen deres, til litt under prisantydning. Det var ikke et røverkjøp, men meget god standard ,størrelse og bra håndverksmessig utførelse. Og når nye togspor kommer i løpet av dette året, vil boliger i dette området stige i verdi.
Vinn, vinn der altså.  De fant boligen de ville ha, i et område som på ganske kort sikt vil ha en gunstig prisutvikling.  Enkel og rask pendler tilgang til Oslo er nemlig noe av det som drar prisene aller mest opp.
⠀
Gratulerer til mine kjære kunder som evnet å se nye muligheter. 

Ga bud før visning for å sikre seg boligen de ville ha

Mine fantastiske kunder fra Sverige ville kjøpe bolig i Norge for å være nær barn og barnebarn.

Når man kjøper sin «siste» bolig er universell tilgjengelighet med heis samt garasje og romslig balkong midt i blinken. Og er den den attpåtil plassert sentralt ved Akerselva  med både servicefunksjoner og turområder utenfor stuedøra, kan det ikke bli bedre.  Denne boligen ville de ha.
⠀
De hadde noen dager tidligere, tapt en budrunde på en lignende bolig i det samme Sameiet.

Det skulle ikke gjenta seg.  Nå ville de sikre seg boligen. Og prøve muligheten med et bud direkte til selger.
⠀
Jeg hjalp dem med prisvurderingen og info om hvordan de skulle gå frem overfor selger. Som Boligkjøpsrådgiver går jeg ikke inn i forhandlinger med begge parter i en bolighandel, jeg må holde meg til å meg til å være kjøpers rådgiver. Men disse budforhandlingene gjennomførte de med stil.  Budet ble innlevert og etter kort diskusjon fikk ja fra selger.  Til en grei pris som lå innenfor det som lignende boliger er blitt solgt for i området.
⠀
Gratulerer til mine kunder både med boligen og vel gjennomført litt utradisjonell budforhandling.

De benyttet seg av forkjøpsretten i OBOS

En flott nyoppusset  3-roms på Oppsal hadde fanget deres interesse.  De hadde en middels lang ansiennitet i OBOS og lurte veldig på om det var lurt å være med på å by i budrunden, eller satse på forkjøpsretten.  Vi ble enige om at det var lurt å sitte stille i båten og satse på at medlemsskapet i OBOS hadde lang nok ansiennitet. Det viste seg å være lurt.  Vi sparret mye underveis, spesielt om pris og strategi rundt forkjøpsretten.
Da budrunden var over og solgt til kr 50.000 over prisantydning meldte de seg på som forkjøpsberettigede i OBOS.

Jeg ble glad når jeg fikk denne tilbakemeldingen:

Vi fikk leiligheten på forkjøpsrett! Tusen takk for hjelpa, det var gull verdt! Det gjorde at vi følte oss mye tryggere på at vi gjorde et trygt kjøp til en riktig pris, og det var også en veldig trygghet i hele prosessen! Og en ekstra takk for hjelp i innspurten, også over telefon, det satte vi veldig stor pris på!

Les også:    Slik kan du bruke forkjøpsretten riktig

Jeg er så takknemlig for å kunne være med på å se muligheter sammen med mine flotte boligkjøperkunder.  Og jo flere erfaringer jeg samler, jo bedre hjelp kan jeg gi.

Har du noen erfaringer som kan hjelpe andre boligkjøpere ?

Bring it on!

Kommentarer (0)

Hva kan stigende renter og levekostnader bety for boligkjøpet ditt?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg også i mars måned, men ikke så mye som i årets første to måneder.
Hvor går veien videre og  hvordan vil kostnadsbildet se ut for deg som er kjøper fremover?

Boligprisene har økt med 7,6% i første kvartal 2022 på landsbasis. I Oslo har veksten vært på 6,9% i samme periode.  Dette er det eiendomsmeglerbransjen vil kalle “sterk prisutvikling”.

Jeg vil betegne utviklingen som foruroligende, særlig med tanke på de som skal inn i boligmarkedet for første gang.  Men også de som bytter bolig til noe større merker at det er stort press i markedet og tjener vel egentlig ikke så mye på den høye veksten.  Når prisene for mindre boliger går opp vil flere forsøke å kjøpe eneboliger og prisene på disse går kraftig opp. En slags evig karusell.

For å få en bedre balanse og mindre press på prisene er vi avhengig av minst to faktorer:

Større tilbud av boliger til salgs
Statistikken forteller at det er kommet noen flere boliger til salgs i mars enn i begynnelsen av året. I Oslo har det vært en ganske stor økning av boliger til salgs i mars.  Meglerne melder at har fått inn flere oppdrag den siste tiden.  Disse boligene vil bli lagt ut etter påske. Dette lover godt.

Det som taler mot et fortsatt større tilbud er fortsatt etterslep på produksjon av tilstandsrapporter og at boligbyggingen kan bli redusert grunnet dyrere og mindre tilgang på byggematerialer i tiden fremover. Mindre salg av nybygg betyr færre bruktboliger til salgs.

Renteøkninger
Det er gjennomført en renteøkning nå i mars, og Norges Bank har varslet ytterligere 7 økninger frem til slutten av 2023.

De som har har kjøpt bolig de siste årene er blitt vant til svært lave renter.  Det er usikkert om varsler om renteøkninger vil slå direkte inn på boligprisene.   Kanskje skjer det ikke før du og jeg  merker det i direkte på de månedlige utgiftene?

Også andre levekostnader som strøm, mat og bensin/diesel er blitt betydelig dyrere.   Vil dette være med på å påvirke boligprisene? Normalt sett ville man tenke at svaret er ja.  Men, eventuell økt kjøpekraft i årets lønnsoppgjør,  vil kunne påvirke i den andre enden.

Allikevel, all erfaring tilsier at renteøkninger noe som har sterk dempende effekt på boligprisene.

Renteøkninger er jo ikke noe vi ønsker oss. På overordnet nivå er det å øke renten fra et bunn nivå egentlig en god nyhet,som forteller at det er god fart i økonomien.  Renten blir brukt som et styringsmiddel for å unngå overoppheting av økonomien og ytterligere prisstigning.  En av økonomiens lover kan man si.

Teoretisk sett skal bankene ha stress testet alle lånekunder til å tåle en renteøkning på opp til 5%.  Men hva ligger i å tåle og i hvor stor grad vil vi klare vi å prioritere forbruket vårt?

Jeg, sammen med de fleste forbrukerøkonomer og andre eksperter,  tror nok at det vil gå bra for de aller fleste å betjene de økte lånekostnadene. Men det vil kreve omprioriteringer i hverdagen.  Strammere økonomi er aldri noe gøy.  Men de fleste vil nok strekke seg langt for å prioritere kostnader til hjemmet og en god bosituasjon.

Alt i alt har jeg tro på en utflating av boligprisene og bedre balanse i markedet fremover, tross noen motkrefter.

Hvor langt du vil strekke deg for å kjøpe et nytt hjem er opp til deg. 

Mitt råd er å følge situasjonen nøye nå fremover og ha rentenivået og månedlige kostnader i tankene når du byr på en bolig.

Jeg hjelper ofte mine kunder med å finne de reelle bokostnader for en bolig de vil kjøpe.  Selv om en bolig koster det samme kan de månedlige bokostnader bli totalt forskjellig.  Og det er ikke alltid så lett å lese ut bokostnadene direkte fra en salgsoppgave.  Det er ofte nødvendig å stille noen ekstra spørsmål og sette opp et lite excel ark.

Trenger du hjelp for å føle deg trygg på at du kan klarer de månedlige kostnadene hjelper jeg deg gjerne.

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor skal ikke valg av eiendomsmegler og finansiering av ditt lån kobles sammen

Av: Dato: Rådgivning

Denne bloggen skrev jeg i 2016.  Temaet er fremdeles like aktuelt i 2022. Til tross for innstramminger og søkelys fra Finanstilsynet fortsetter banker som driver eiendomsmegling å “blande snørr og barter”
Med DnB som versting. 

Jeg vil derfor minne deg om at du står helt fritt ved valg av eiendomsmegler

Kjøpere trenger som regel finansiering i form av lån fra bank.  Som boligkjøpsrådgiver får jeg ofte spørsmål omkring gangen i dette. Senest i dag opplevde jeg at en kunde fortalte meg at en megler hadde fortalt henne at lånet nok ville bli i orden bare hun brukte bankens eiendomsmegler.  Dette er nedslående å høre.

Hvorfor det?
Jo fordi det bryter med lovfestet prinsippet om fritt meglervalg

Det er viktig å merke seg følgende:

Bankene skal utøve sin virksomhet i samsvar med god forretningsskikk. Den som setter vilkår om megleroppdrag i avtale om annet enn eiendomsmegling, medvirker i realiteten til at kunden fratas retten til fritt meglervalg, og at det inngås oppdragsavtale i strid med eiendomsmeglingsloven.

Forbrukere som søker banker om lån eller refinansiering i forbindelse med kjøp og salg av bolig, vil lett kunne oppleve bankens anbefaling av megler som et vilkår for lånet eller banktjenesten. Hvis banken anbefaler eget eiendomsmeglingsforetak, må det gis eksplisitte opplysninger om at oppdragsinngåelse med bankens megler ikke er et vilkår for lånetilbudet. Dette må kunne dokumenteres.

Du bestemmer – på fritt grunnlag

Din lånesøknad skal vurderes på fritt grunnlag av banken, helt uten hensyn til hvilken eiendomsmegler du velger å bruke.  Og ikke minst kan ikke en megler bruke sin tilknytning til banken som et pressmiddel for å få komme på befaring eller få salgsoppdraget.  Ei heller kan banken tilby mer gunstige vilkår på lånet dersom du bruker bankens megler.  Alt dette er i strid med lov og forskrifter.
Du kan derfor si  si klart fra dette om hvis du merker utidig press og du skal prinsipielt ikke ta hensyn til betingelsene som stilles.  Be heller om samme gunstige vilkår uavhengig av meglervalg!

Prinsippet om fritt meglervalg er viktig for deg som forbruker fordi det skal beskytte deg mot urimelige avtaler.

Du har rett til å føle at du har valgt eiendomsmegler på fritt grunnlag med ett fokus; basert på faglig integritet å gjennomføre salget av din bolig.

Les også:  Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene

 

 

Kommentarer (0)