Vil nye tilstandsrapporter føre til lavere bud på boligene?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har de nye tilstandsrapportene kommet på markedet. De er mer detaljerte.  Og ikke minst er det satt opp kostnadsestimat på alt med tilstandsgrad 3 og tilstandsgrad 2 som krever utbedringer umiddelbart eller innen kort tid. 

Hvordan vil dette påvirke boligkjøperne mon tro?

Særlig for eneboliger og rekkehus kan dette slå ut ganske sterkt.  Der er det ofte mange punkter som krever utbedring og det kan potensielt påløpe store kostnader.  Det kan skremme noen kjøpere fra i det hele tatt å gi bud.  Eller i alle fall få dem til å tenke at de vil sette budgrensen lavere for å dekke inn utbedringskostnadene.

En sunn tanke, vil jeg si.

Så kan man si at megler i sitt  råd til selger om prisantydning skal ta hensyn til standarden og kostnader til utbedring.  Men hvor godt fundert er dette i alle tilfeller?

Og hva hvis en selger har høye forventninger og skal ha en viss pris på tross av mangler ved boligen?

Som jeg har skrevet om mange ganger så er prisantydning langt fra synonymt med markedspris i mange tilfeller.  Det ligger taktiske hensyn og et ønske om en viss salgspris bak.  Samtidig vil nok selgere forstå at de må jekke ned forventninger når mangler ved boliger er beskrevet  svart på hvitt i tilstandsrapporten og et attpåtil er angitt hva det vil koste å utbedre.   Så teoretisk skal dette kunne gi mer realistiske prisantydninger.

Bruk punktene i tilstandsrapporten i budforhandlingene

Jeg tenker at nye tilstandsrapporter vil skape en høyere bevissthet hos kjøper rundt fremtidige kostnader i en brukt bolig.  Dermed vil han eller hun blir flinkere til å ta dette med i beregningen når øvre budgrense skal settes.

Mitt råd er å bruke opplysningene og kostnadsestimatene i tilstandsraporten, både for å høyne egen bevissthet, men også i budforhandlingene.  La oss si du er eneste budgiver og skal sluttforhandle frem mot en handel. Da bør du argumentere med hva det vil koste deg å gjøre de påpekte utbedringer og at du er nødt til å med dette i det totale regnestykket.  Det bør være et kraftig og godt argument som til slutt gjør at du får et ja fra selger.

Jeg ser mye på boligprogrammer, naturlig nok.  Et av dem er Beliggenhet, Beliggenhet fra Danmark.  Her har de lange tradisjoner med tilstandsrapporter.  Og, en litt annen måte å gjennomføre budrunder på.  Men uavhengig av dette, har jeg merket meg at kjøpsrådgiverne der, i stor grad bruker punkter i tilstandsrapporten som et argument som skal tilsi en lavere pris. Og de vinner frem, veldig ofte.

Noe både du som kjøper og jeg som boligkjøpsrådgiver kan lære mye av!

Ennå vet vi ikke om nye tilstandsrapporter vil påvirke boligprisene.  Men de vil utvilsomt bli et sterkere element i budforhandlingene og boligsalget generelt.  Fordi boligkjøperne kommer til å bli mer bevisst på risikoelementer og kostnader.

Og, det var vel litt av meningen, eller hva?

 

Kommentarer (0)

Dette bør du ha fokus på hvis du skal kjøpe bolig i 2022

Av: Dato: Rådgivning

Nytt år, nye muligheter.  Har du planer om å begynne eller omstarte boligjakten din nå etter årsskiftet?  Her får du noen noen tips om hva du bør være spesielt oppmerksom på.

Nye regler for boligsalg og nye tilstandsrapporter er innført fra 1.1.22.

Selger har større forpliktelser til å legge frem opplysninger om eiendommen og tilstandsrapportene blir mer detaljerte og konkrete i forhold til å avdekke risiko og kostnader.  I tillegg kan ikke boligen lenger selges med forbehold “som den er” eller “as is”.  Og det kan gis kompensasjon for skjulte feil og mangler som overstiger kr 10.000,- .  Ikke 5% av boligens verdi som var rettspraksis tidligere.

Alt dette gjør at selger – og megler – må skjerpe seg og at de aller fleste boligsalg vil inneholde en detaljert forskriftsbestemt tilstandsrapport.  Det vil medføre alt for stor risiko for selger å legge ut en bolig uten tilstandsrapport.  Han eller hun må bite i det sure eplet og bekoste denne.

Alt dette er positive endringer for kjøper.  Målet er en tryggere bolighandel.

Samtidig må du være oppmerksom på at kjøpers undersøkelsesplikt er blitt lovfestet. Det forutsettes at du som er kjøper har lest alt og kjenner til alle opplysninger som blir fremlagt om eiendommen.  Du må forstå hva som står i tilstandsrapport og salgsoppgave og ha stålkontroll på hvilken økonomisk risiko du påtar deg ved kjøpet.

Det er derfor viktigere enn noen gang at du ikke har noen ubesvarte spørsmål om boligen og omkringliggende forhold, og ikke minst boligens tilstand.

Husk også på å sjekke at tilstandsrapporten som er lagt ved salgsoppgaven, følger de nye forskriftene og ikke er av gammel modell.  Er du i tvil, kan du gjerne spørre meg.

Nye boligsalgsregler kan påvirke markedet

Det er spekulert om de nye reglene vil påvirke prisene og markedet.  Noen mener nei, andre mener at det kan skje til en viss grad.

Tenk deg en enebolig eller litt mer komplisert bolig.

Kan det hende at du som kjøper blir mer skeptisk til å betale prisantydning eller høyere hvis det er avdekket og beskrevet flere negative forhold i tilstandsrapporten?

Jeg tenker at det kan skje og at det kan påvirke salgsprisen.  Eller at noen boliger blir vanskeligere å selge.

Vær klar over at noen bemerkninger i tilstandsrapporten kan virke mer dramatisk enn det virkelig er.  Når jeg hjelper kjøpere med å vurdere boliger må jeg ofte avdramatisere forhold som taktsmannen påpeker.  Kanskje det ikke er så farlig som det virker på papiret?  Dette tror jeg det blir mer behov for fremover.

Jeg er derfor glad for at jeg har fått med meg en samarbeidspartner som er bygningskyndig og som gir bistand akkurat på dette området.

Min markedskunnskap og erfaring fra eiendomsmeglerfaget og hans erfaring og kunnskap på det bygningskyndige,  vil vi gi deg en god og realistisk vurdering av boligens tilstand og hva det vil koste å pusse den opp.  FØR du gir bud.

Takstmann skal riktignok, i tilstandsrapporten, angi kostnader for elementer som har tilstandsgrad 2 og 3.  Men disse tallene har så stort variasjons spenn at de blir vanskelige å planlegge etter.  Det er mer et varsel om at dette er noe som koster penger nå eller i fremtiden.

Poenget er, at for å gjøre en trygge bolighandel, skal du ikke ha et eneste ubesvart spørsmål når du gir bud.  Og oppussingsbudsjettet må være være avklart.  Da vil du få den drømmeboligen du har ønsket deg.

Å få litt hjelp til dette er absolutt noe å spandere noen få tusenlapper på når du gjør en av livets største investeringer.  Spør du meg:)

Les også:   Ikke la boligdrømmen bli et mareritt

Det vil bli dyrere å eie bolig⠀

Jeg vil absolutt ikke skremme noen fra å kjøpe sin egen bolig.  Vi er milevis fra at det er mer lønnsomt å leie enn å eie.  Men det forventes renteøkninger fremover.  Selv om vi er en liten bølgedal med ny Koronabølge akkurat nå vil økonomien blomstre opp igjen.  Ifølge sentralbanksjefen og andre eksperter.

Styringsrenten er allerede satt opp med 0,25% i desember. Personlig har jeg mottatt melding om at renten på mitt boliglån har økt med det samme. Flere økninger er planlagt utover i 2022.

Strømprisene behøver jeg ikke å omtale, alle er sørgelig klar over at disse er høye for tiden.  Det påvirker din personlige økonomi.  Og – valgene du tar ved kjøp av bolig. I tillegg til høyere driftskostnader må du kanskje investere energisparende tiltak i den nye boligen?

Så mitt råd er å tenke litt fremover.  Selv om du kan finansiere et visst beløp er det ikke sikkert du har lyst til å leve med et veldig stramt budsjett.  Ikke betal for mye og vær realistisk!
⠀
Pandemien er ikke over, men boligmarkedet vil ikke stoppe opp, det vet vi etter 2 år. Men det forventes at den største korona effekten på volum har gitt seg. Folk har flyttet mye. Derfor vil nok volumet av omsetninger stabilisere seg.

Og det spås et balansert marked fremover med prisøkninger fra 2,5 til 4%.  DET er en positiv nyhet.
⠀
Det er ikke mulig å si nøyaktig hva som vil skje, selv i den nærmeste fremtid. Slik er det også for boligmarkedet. Derfor følger jeg nøye med på utviklingen. For å være i stand til å gi de beste rådene.
⠀
FOR UANSETT HVA SOM SKJER:
⠀
Det blir aldri feil å kjøpe den rette boligen til riktig pris👍
⠀

Kommentarer (0)

Hva gjør en boligkjøpsrådgiver. En prat med Boligdama.

Av: Dato: Rådgivning

I dag poster jeg et intervju som portalen Eiendomsguiden har publisert om det å være boligkjøpsrådgiver.

Hva innebærer det å ha en boligkjøpsrådgiver?

Som boligkjøpsrådgiver er jeg din partsrådgiver i bolighandelen og hjelper deg med å kjøpe riktig bolig til riktig pris.  Du kan få hjelp til hele prosessen fra kartlegging og søkefasen til innflytting i boligen, eller deler av denne.  Undersøkelser har vist at over halvparten oss mener at megler først og fremst er selgers representant.  Kjøper får veldig ofte alt for lite oppmerksomhet og hjelp.  Derfor startet jeg et konsept for boligkjøpsrådgivning i 2015.

Hva er en typisk kunde?

Den typiske kunde er vanskelig å peke ut.  Etter å ha hjulpet 300 familier av ulik type, er det vanskelig å peke ut en eller to grupper spesielt.
Men jeg kan nevne:

  • Førstegangskjøpere, ofte med lavt budsjett og noen tapte budrunder i sekken
  • Enslige eller folk som har fått endret sin livssituasjon og føler seg alene
  • 55+ som planlegger en endret bosituasjon og kan tenke seg å downsize
  • Engelsktalende eller utlendinger som ønsker å kjøpe seg bolig i Norge
  • Utenlandsboende som skal flytte hjem
  • Par eller gifte som kanskje er litt uenige om hva de vil kjøpe
  • Folk som vil investere i utleiebolig

Hva er det folk trenger hjelp med (eller har minst kunnskap om)?

De fleste velger komplett pakke med personlig rådgivning og er generelt usikre på hele kjøpsprosessen.  Men, det viser seg at det folk er mest usikker på er å vurdere boligens tilstand, tolke informasjonen i prospektet samt finne ut hva som er riktig pris. Selve budrunden er også ganske krevende for en del.

Hvilke oppgaver tar du deg av?

Jeg kan ta meg av ALT.  Holde folk i hånda eller bistå med deler av prosessen.  Det som er viktig for meg er at mine kunder ikke skal ha ett ubesvart spørsmål om boligen de vil kjøpe når de gir bud.  De skal vite hva de kjøper og være komfortabel med prisen de betaler.

Det er mange ting som henger sammen med det å kjøpe bolig. Og for de som ønsker det kan jeg ordne med flyttebyrå.  Jeg har også en flink håndverker jeg samarbeider med som har gjort mange store og små oppussinger for mine kunder.  Da får de både vite hva det koster å gjøre boligen i moderne stand FØR de gir bud samt gjennomført oppussingen etterpå.

De fleste kunder tar seg av budgivningen selv.  Da er jeg bakvakt på telefon og loser dem gjennom prosessen.  I noen tilfeller får jeg fullmakt og gjennomfører budrunden på deres vegne.

Hvordan endte du opp med å jobbe med dette?

I 2015 bestemte jeg meg for å starte opp med noe nytt hvor jeg kunne utnytte den brede kompetansen innen bolig til glede for boligkjøperne.  Jeg hadde hjulpet venner og familie gjennom årene og så hvor nyttig det var for kjøper å ha en profesjonell ved sin side.

Kjøper møter tross alt en profesjonell part, eiendomsmegleren i boligjakten.

Det er veldig vanlig i mange andre land at kjøper har en egen rådgiver.

I Danmark for eksempel, har Eiendomsmegler kun lov til å hjelpe selger. Kjøper må søke hjelp fra advokat eller kjøpsrådgiver.  I Norge skal Eiendomsmegler «dra omsorg for begge parters interesser».  Men etter hvert som det er blitt et veldig søkelys på å oppnå best mulig pris for boligen, har kjøpers behov kommet i bakgrunnen. Og siden selger betaler Eiendomsmegleren blir kjøper lett et «nummer i rekken» i salgsprosessen.

Det er helt forståelig å ønske seg høyest mulig pris når man skal selge, men som kjøper har du helt andre ønsker og behov. Dette behovet ønsker jeg å dekke gjennom min rådgivning.

Boligkjøp er ikke for amatører. Kunnskap er viktig. Og jeg brenner for å øke kjøpers kompetanse på boligmarkedet. Derfor har jeg etablert bloggen boligdama.no.

Jeg er stolt over at ingen av mine 300 kunder har funnet noen feil med boligen de har kjøpt. Og at de mener de har fått valuta for pengene.  I forhold til hva det koster å selge en bolig er en rådgivningspakke fra meg meget rimelig, både faktisk og i forhold til den store investeringen du gjør.

Løp og kjøp 😊

Kommentarer (0)

Derfor søker folk bistand til boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

De aller fleste boligkjøpere søker ennå ikke spesifikk bistand fra rådgivere som står på deres side når de skal kjøpe bolig.  Boligkjøpere i Norge er vant til å klare dette selv eller få hjelp av salgsmegler eller familie og venner. Men, stadig flere henvender seg til med spørsmål og ønske om bistand fra en uavhengig kjøpsrådgiver. Hva er det egentlig de lurer på og hvorfor etterspør de våre tjenester?

Uten å kunne favne alle de ulike spørsmål som dukker opp, kan følgende motiver nevnes:

  • Jeg klarer ikke ikke å få satt meg inn i alt jeg trenger for å føle meg trygg, prosessen går altfor fort
  • Jeg vet ikke hva jeg egentlig vil ha eller hva jeg har egentlig har råd til
  • Jeg klarer ikke å holde fokus på kjøpsprosessen, det tar alt for mye tid og krefter
  • Jeg føler meg ikke trygg på om boligen holder det den lover
  • Jeg er usikker på standarden og hva det vil koste å oppgradere boligen
  • Jeg er redd for å få problemer med skjulte feil og mangler i ettertid
  • Jeg er veldig usikker på hva boligen egentlig er verdt og tør ikke å by det som trengs
  • Jeg har tapt mange budrunder og vet ikke hvordan jeg skal gå frem
  • Jeg vil ikke bli lurt og vet ikke om jeg kan stole på megler
  • Jeg ønsker å gjøre en god investering og lurer på hvor det lønner seg å kjøpe
  • Jeg trenger å bli guidet steg for steg gjennom kjøpet og ha en profesjonell å sparre med
  • Jeg ønsker å få hjelp av en rådgiver som står på min side i bolighandelen
  • Jeg er engelsktalende og kjenner ikke systemet for bolighandel i Norge, dessuten får jeg ikke lest prospektet som jo er på norsk
  • Jeg er førstegangskjøper og lurer på hvordan jeg kan komme inn på boligmarkedet
  • Jeg har problemer med å finne et område og bolig som passer min livssituasjon
  • Jeg har bevegelseshemming eller spesielle behov og det er vanskelig å finne en bolig som ivaretar disse
  • Jeg bør flytte til en bolig som er bedre tilpasset min alder og livssituasjon men klarer ikke å ta det endelige steget

Når jeg  skulle bruke millioner på å kjøpe leilighet i et for meg ukjent marked, var ikke noen tusenlapper for hjelp til et tryggere kjøp avskrekkende. Trives kjempegodt i boligen og området jeg kjøpte i.

Listen ovenfor er en lett blanding som går på alt fra ønske om hjelp med faktabasert kunnskap, til et ønske om god rådgivning for å skape trygghet og fatte riktige beslutninger.  Mange av våre kunder kan ganske mye selv, men når de får faglig hjelp fra oss til å belyse usikre faktorer, føler de enda større trygghet for at de fatter riktig kjøpsbeslutning.  For mange er det bare et lite puff som mangler før de blir i stand til å ta de riktige valgene og komme i mål med boligkjøpet.

Les også:     Finnes det objektive sannheter i bolighandelen?

Ingen boliger er perfekte, og det er sjelden at alle punktene på ønskelisten tikker inn. Det som er viktig er å være bevisst på hva du faktisk kjøper så du slipper negative overraskelser i ettertid.  Det hjelper vi folk med å se.

Les hvordan du kan få hjelp til å unngå “katta i sekken”

Å kjøpe bolig er for de aller fleste livets største investering.  Selv om vi har et velfungerende boligmarked finner stadig flere kjøpere ut at det kan være lønnsomt å bruke noen få kroner til å sikre denne.  Og ikke minst få en enklere vei mot kjøp av en god bolig som de kan trives i.

Les om Hanna sitt første boligkjøp

Kommentarer (0)