Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Av: Dato: Rådgivning

Når du er selger av en bolig vil du ha høyest mulig pris. Er du kjøper ønsker du et gunstig kjøp og er redd for å betale for mye.  Slik er dynamikken i boligmarkedet.

Det gjør at du fra en dag til en annen kan ha en helt motsatt tilnærming til prisingen i boligmarkedet.  Du kjenner din egen bolig godt og synes som regel den er veldig mye verdt.  Boligen du vil kjøpe er du ikke blitt kjent med enda og du vet ikke egentlig hva du bør betale for den.

Hva en bolig som er til salgs er verdt finnes det dessverre ikke noe fasitsvar på.  Det er markedet som bestemmer.

Med markedet menes enkelt forklart; 
antall interessenter som vil by på den aktuelle boligen og hvor høyt disse er villig til å strekke seg.  Men disse interessentene lever ikke et vakuum.  De handler i tråd med det de mener er gjeldende nivå for boligpriser og hva de har råd til å betale.

Gjennom innsikt fra mine kunder og arbeid med folk som er på boligjakt har jeg funnet ut at kjøpere flest er opptatt av å ikke betale for mye når de skal kjøpe bolig.  Begrepet “for mye” kan være svært subjektivt.  I min verden, som en profesjonell rådgiver som står på kjøpers side, har jeg valgt å holde meg til objektive kriterier knyttet til salgsstatistikk og markedskunnskap når jeg hjelper kunder med vurdering av kjøpspriser.  Analysene viser seg å holde mål i de aller fleste tilfeller.  Kun unntaksvis, hvis kjøpsobjektet er veldig spesielt eller folk har gått av hengslene i budrunden, bommer jeg på nivået for sluttprisen.

Hva gjør jeg for å finne riktig pris for kjøper?

  • Bruker Norges største boligdatabase – Eiendomsverdi – for å estimere et sannsynlig intervall for salgsprisen, basert på sammenlignbare salg i området
  • Ser på bilder og standarden på de nylige salgene og sammenligner med den som er til salgs
  • På grunnlag av dette og generell markedskunnskap setter jeg opp en budtabell med oversikt over sannsynlige bud.  Her merkes av hvilket intervall som ligger innenfor det eksisterende markedsnivået.

Tilbakemeldinger fra kundene tyder på at budtabellen er et viktig støtteverktøy i budprosessen. Både for å sette en fornuftig grense og for å følge med underveis i budrunden. Eller bruke som et grunnlag for forhandlinger dersom man er eneste budgiver. Det handler om å få hjelp til å sette fornuftige grenser eller samle mot til å heve seg tilstrekkelig for å få tilslaget på boligen.  Kort og godt frikoble seg mest mulig fra følelser og antagelser.

Last ned mitt tipshefte om boligpriser og budgivning og lær mer

Men heller ikke gode analyser gir fasitsvar.
Derfor må hver enkelt kjøper vurdere hvor langt de er villig til å gå utenfor det komfortable feltet “gjeldende markedsnivå”.  Blir sluttprisen lavere blir du som kjøper selvsagt happy.  Å gå over krever mer mot og risikoen for å betale overpris øker. Men, har du virkelig lyst på boligen og det er mange budgivere på banen, behøver det ikke å være feil å heve seg over hva lignende boliger tidligere har blitt solgt for. Noen må sette prisrekord og planlegger du å bo i boligen et stykke tid vil den høye prisen som regel bli spist opp av prisutviklingen.

Hva kan du gjøre selv?

Det viktigste du kan gjøre selv er å ha et våkent øye på utviklingen i boligmarkedet og følge med på prisutviklingen i området du ønsker å kjøpe i.  Uten et profesjonelt verktøy får du ikke med deg alle detaljene, prisene kan svinge svært mye innenfor et område.  Men du får en basiskunnskap å forholde deg til. Og det objektive grunnlaget du trenger for å forholde deg rasjonelt til prisene i boligmarkedet.

Les hvordan du kan få hjelp til boligkjøpet

 

Kommentarer (0)

Slik var det å kjøpe bolig privat

Av: Dato: Rådgivning

Maren har nettopp kjøpt en rekkehusleilighet privat. Selger hadde benyttet seg av tjenesten Propr og stod for salget av boligen selv.  Maren har kjøpt og solgt boliger tidligere, da ved hjelp av eiendomsmegler.  Er det egentlig noen stor forskjell sett fra kjøpers ståsted?

Maren innleder sin fortelling med å si at hun i utgangspunktet var skeptisk til å gå videre med boligen da hun så annonsen, fordi selger skulle selge selv.  Men siden den lå i hennes drømmeområde og oppfylte mange av hennes kriterier bestemte hun seg for å gå videre med kjøpet. Jeg ble også beroliget at det lå ved en teknisk tilstandsrapport i salgsmaterialet forteller hun.  I tillegg søkte jeg hjelp fra boligkjøpsrådgiver som stod på min side gjennom hele prosessen.

Visning

Visningen med selger gikk veldig bra, forteller Maren.  Med selger til stede var det lett å få svar på uformelle og praktiske spørsmål om området og boligen.  Hvordan er naboskapet, hvordan fungerer tekniske innretninger og hva som er blitt gjort av oppussing for eksempel.  Ulempen når det selges uten megler, er at det ikke er mulig å kryssjekke opplysningene og dra nytte av meglers lokalkunnskap  og annen objektiv informasjon rundt selve salget.    Dette savnet jeg både på selve visningen og etter, sier Maren videre.  Jeg pleier ofte å ringe megler etter visning og spørre noen kontrollspørsmål.  Dette var ikke mulig i dette tilfellet.

Budrunde

Jeg hadde fått hjelp av boligkjøpsrådgiver til å vurdere markedsverdien av boligen og var godt forberedt til budrunden, forteller Maren.  Det automatiske budsystemet som selger benyttet fungerte bra og var veldig transparent og raskt. Alt gikk automatisk og plutselig fikk jeg elektronisk beskjed om at boligen var min.  Da ble jeg selvfølgelig veldig glad.

Kontrakt og overtakelse

Kjøpekontrakten var en standard kontrakt.  Det tok litt tid før denne ble sendt meg og i mellomtiden fikk jeg ingen informasjon om videre prosess opplyser Maren.  Det savnet jeg litt da man som regel er litt gira etter et boligkjøp og ønsker mest mulig informasjon.

Da vi kom til overtakelsen støtte vi dessverre på problemer tilføyer Maren.  Jeg var misfornøyd med rengjøringen.  Dette ble bemerket i overtakelsesprotokollen men ble allikevel ikke ordnet tilfredsstillende etter min oppfatning.  Fordi jeg ikke hadde formulert tilbakehold av penger 100% formelt korrekt, ville ikke oppgjørsmegler hos Propr ta hensyn til min situasjon.  Selger hadde da alle kort på hånden .  Da savnet jeg virkelig en megler til å hjelpe oss med å løse opp i floken.

Krever mer kunnskap å kjøpe privat

Maren sammenfatter prosessen hun har vært igjennom slik:

Alt i alt kom jeg greit gjennom kjøpet.  Det var betryggende å ha med seg boligkjøpsrådgiver for sikre at jeg fikk alle opplysninger jeg har krav på og tolke disse.  Samt gi meg råd underveis i prosessen.  Å kjøpe privat krever etter min erfaring større kunnskaper og årvåkenhet enn når du kjøper en bolig gjennom megler, avslutter hun.

Les også:   Tar du sjansen på å kjøpe bolig uten megler?

Kommentarer (0)

Har vi riktig boligmasse for å møte aldersbølgen?

Av: Dato: Boligmarkedet

Som boligkjøpsrådgiver bistår jeg ofte godt voksne som ønsker å bytte bolig for å være rustet for alderdommen.  Vi kommer i mål med boligkjøpet, men veien kan være litt kronglete.  Rett og slett fordi så veldig mye av boligmassen ikke er egnet for hverken eldre eller mennesker med spesielle behov.

Krav om universell tilgjengelighet og snusirkel på bad er noe som er innført de siste par tiår.  I tillegg har de fleste fleretasjes nybygg installert heis.  Før det var det, som nå, viktig å tenke kostnader når man bygde boliger.  Derfor ble det valgt å bygge blokker på maks 4 etasjer eller Selvaag modellen med skråtomter og maks 4 etasjer “oppe og nede”.  Siden dette skjedde i takt med storstilt boligbygging sitter vi igjen med en stor boligmasse uten heis, små bad og lite universell tilgjengelighet.

Kartet stemmer ikke med terrenget

Dette er helt greit for yngre mennesker, barnefamilier og middelaldrende.  Men når vi lever stadig lengre og offisiell politikk er at folk skal bo hjemme lengst mulig, er min påstand at kartet ikke stemmer  med terrenget.  Dersom du ønsker en bolig i et bygg med heis, terskelfritt og  kort vei til servicefunksjoner, må du flytte til en nyere bolig, ofte i område rundt nye servicesentre og kollektivknutepunkter.  Disse boligene er dyrere enn de som ble bygget fra 50 tallet og utover.  Det kan derfor bli en stor økonomisk utfordring for mange å kjøpe en hensiktsmessig bolig å bli gammel i.  Dette gjelder både i sentrale og mer landlige strøk.  Utenfor de store byene er utfordringen at du får mindre betalt for eneboligen enn det du må ut med for en moderne bolig i sentrum av bygda.   Valget blir da, hvis mulig, å ta opp et lån eller bli boende.

Les også:   Derfor må dagens seniorer klare seg selv

En mulighet for å møte eldrebølgen kan være å tilpasse eksisterende boligmasse, for eksempel ved hjelp av trappeheiser.  Mange eldre forteller meg at de har tatt opp dette med sitt sameie eller borettslag.  De møter ofte motstand og det er vanskelig å få godkjent endringen.  I tillegg kommer utfordringen med å få støtte til tiltaket fra kommunen.

Det finnes mange veier til målet, selv når det er humper på veien.  Veldig mange godt voksne, særlig de som sitter på en høy boligverdi, klarer å forberede og tilpasse seg en hjemmeboende alderdom på en god måte.  De trenger kanskje bare litt hjelp og motivasjon.

Ved siden av det økonomiske aspektet er det å forlate et trygt og godt nærmiljø veldig skremmende for mange.

Fortidens “synder” innhenter oss

Hva hvis politikere og byggherrer hadde tenkt litt lenger frem da de etablerte boligområder på 50- tallet utover og for eksempel etablerte heis i alle flerfamiliehus?  Da kunne flere blitt boende og sluppet å bekymre seg for alderdommen.

Samtidig lurer jeg på: 

Har vi tenkt nok over politikken med at folk skal bo hjemme hjemme lengst mulig og få levert hjemmebaserte tjenester?  Er dette tilstrekkelig avstemt med hvordan folk bor?

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Kjøp av bolig. Reguleringsplaner til besvær.

Av: Dato: Rådgivning

Du som skal kjøpe bolig er sannsynligvis også interessert i hva slags bygg og virksomhet som drives i nabolaget og hvilke planer det er for området.  Da vil reguleringsplaner og informasjon om plansaker være viktige informasjonskilder.

Men hvor opplysende er det som vedlegges fra meglerne i selgers salgsoppgave? 

Ofte svært lite opplysende er min påstand.  For å ha “ryggen fri” og påse at selgers opplysningsplikt overholdes, blir det ofte pøset på med papirer og utdrag fra diverse plandokumenter i salgsoppgaven.  Eller henvisning til hele kommuneplaner.

Vanskelig å skille ut det vesentlige

Det er ikke gitt at kjøperen, som oftest en vanlig forbruker, skal kunne skille ut det som er vesentlig og uvesentlig i disse papirene.  Som boligkjøpsrådgiver og utdannet eiendomsmegler, sliter jeg også ofte med å finne å sile ut den vesentlige informasjonen.  Det kan ta ta tid å finne ut hva som egentlig er planlagt i området. Jeg oppfordrer ofte kjøper til å spørre megler, helst skriftlig, om det er noen umiddelbare planer om utbygging i nærområdet som vil berøre den aktuelle boligen.  Dersom megler må svare skriftlig tilbake vil han eller hun som regel legge seg litt i selen for å gi riktig svar.  Hvis ikke har megler sviktet sin undersøkelses og opplysningsplikt.  Denne plikten er til stede uansett om det kommer et spørsmål fra potensiell kjøper eller ikke; I henhold til Eiendomsmeglerlovens § 6-7, pkt 10 er oppdragstaker – les eiendomsmegler -“pliktig til å gi skriftlig informasjon om endelige offentlige planer som kan ha betydning for handelen”.

De fleste kommuner har informasjon om planer og planområder på nettet.  I Oslo finner du det på planinnsyn.  Er det en mindre kommune kan du ringe og snakke med de som driver med plan og utbygging, og du vil som regel få god service.

Megler bør undersøke og informere konkret

Det mest forbrukervennlige vil være at eiendomsmegleren tar seg tid til å undersøke og informere om pågående plansaker som berører eiendommen som er til salgs.  Desto enklere det er å finne ut hvilke planer som berører eiendommen jo større plikt har eiendomsmegleren til å informere. For eksempel hvis han eller hun bare kan klikke seg videre på kommunens nettsider å finne informasjonen. Dette bør være et minstekrav. Praksisen varierer fra megler til megler.  Noen nøyer seg med å hente inn standard plandokumenter og legge disse i salgsoppgaven.

Sjekk på kart

Lurer du på om det er områder som er egnet for utbygging i nærheten av boligen du vil kjøpe, kan du  få litt hjelp av å titte nøye på kartet på finn.no.  Zoom inn og se hvilke bygninger som omgir boligen eller leilighetsbygget.  Er det et etablert område som er fullt utbygget er det mindre sannsynlig at det kommer noe nytt som vil påvirke boligen på en negativ måte.

Til slutt er det viktig å påpeke at du aldri er 100% forsikret mot at det kan komme bygninger eller anlegg i nærheten av boligen du kjøper.  Selv om det å endre vedtatte reguleringsplaner er en krevende prosess som ofte ikke fører frem.

Er du i tvil om noe rundt dette i forbindelse med en bolig du vil kjøpe, er det bare å ta kontakt. Så finner vi ut av det.

 

 

Kommentarer (0)