Les om hvordan de kom i mål med boligkjøpet i dagens marked

Av: Dato: Kundehistorier

Nå har jeg vært boligkjøpsrådgiver i snart 6 år.  Endelig er mine tjenester blitt virkelig etterspurt. Jeg har verdens kuleste jobb og treffer så mange flotte mennesker.  Med ulike erfaringer rundt boligkjøpet.

Her deler jeg noen opplevelser jeg har hatt sammen med utvalgte kunder . De jeg forteller om, har det  felles at de har kommet i mål med boligkjøpet de siste par måneder.

En slags dagbok på en måte.  Som jeg vil dele med deg.  Og som jeg håper du kan kjenne deg igjen i og lære litt av:)

Tilgi meg om det kommer litt selvskryt mellom linjene.  Da skal du vite at det kommer fra hjertet!

Vil du ha mer kunnskap og stå sterkere som boligkjøper:

LAST NED MINE GRATIS TIPSHEFTER OM BUDGIVNING, FØRSTEGANGSKJØP

OG KJØP AV BOLIG I MODEN ALDER

 

Tilbake til dagboka:

Lukket eller hemmelig bud

Det ble en bra avslutning på uka med kjøp av enebolig for ektepar med hund i Telemark. En bolig glapp for dem tidligere på grunn av forkjøpsrett.
⠀
Så nå ville vi komme i mål med handelen. Eneboligen hadde vært ute tidligere med høyere pris og var ikke solgt etter første visning nå heller. Slik går det ofte med boliger som må ut flere ganger. Kjøperne følger med og blir ofte skeptiske og tenker det er noe galt med det som ikke er solgt med en gang.
⠀
Det var det ikke her i og for seg. Men en del smårusk i tilstandsrapporten hvor risiko og kostnader måtte avklares – før budrunden.
⠀
𝗕𝘂𝗱𝗿𝘂𝗻𝗱𝗲𝗻 𝗷𝗮:
Den var litt spesiell denne gangen. Det var ingen budgivere på banen, men tidligere budgiver og nye interessenter lå og lurte i bakgrunnen som “gjedda i sivet”. Mine kunder ønsket å forhandle med selger og meglere alene.

Derfor foreslo jeg et lukket bud, det vil si et bud som kun selger skulle få kjennskap til.
Det ble tatt imot og etter litt tautrekking fikk de tilslaget på boligen, litt under prisantydning, som var en helt grei markedspris.
⠀
Lukkede eller hemmelige bud er noe som mange misliker og som meglere heller ikke er så glad i. Forståelig nok, særlig hvis det kommer midt i en budrunde med mange involverte.
⠀
Men i dette tilfellet fungerte det fint. Det er et helt lovlig virkemiddel som kjøper kan bruke for å få tak i drømmeboligen.
⠀
Slike unntak som kupping og lukkede bud skal ikke brukes i utide bare for å fremstå som smart. Det må ha en 𝗵𝗲𝗻𝘀𝗶𝗸𝘁 og foregå innenfor trygge rammer ⠀

Etter denne budrunden var jeg en erfaring rikere. Faktisk første gang jeg medvirker til dette.

Det er ikke alltid at attraktive boliger får en heftig budrunde

 I dag hjalp jeg et ungt par med budrunde på deres første bolig.
⠀
Vi var spent på hvordan markedet ville være i det nye året. Og siden det dreide seg om en loftsleilighet, som ofte er veldig populære, tenkte vi at det kunne bli en heftig budrunde
⠀
Men det var kun 2 budgivere. Som dro hverandre oppover et lite stykke, men ikke for langt. Vi satte inn et støt på slutten og endte 50.000 over prisantydning. Det var helt innafor riktig markedsverdi.
⠀
Det hadde jeg selvsagt sjekka ut via boligdatabasen Eiendomsverdi som jeg har tilgang til, og bruker flittig for å sette riktig kjøpspris og markedssegment for mine kunder.
⠀
Det glade paret var veldig fornøyd med hjelpen de fikk gjennom abonnementsordningen til Boligdama, og ville anbefale den til alle sine venner
⠀
Tusen takk – og gratulerer. 

Elsker å hjelpe førstegangskjøpere med å gjennomføre et trygt kjøp til riktig pris.

Noen ganger må vi knalle til for å vinne budrunden

Da vant vi budrunden i dag.  Det var stor interesse for boligen som passer både for unge par og eldre enslige.

Heldigvis fikk min kunde, en dame på over 80 år, det endelige tilslaget.

Litt over grensen vi hadde satt oss på forhånd, og litt over grensen for det jeg hadde satt som  riktig markedspris.  Basert på tidligere sammenlignbare salg. Men dette var en topp bolig for henne som hun vil bo i resten av livet.  Da er det riktig å strekke seg litt ekstra for å sikre seg boligen.

“Hadde ikke klart det uten deg”, sa hun.

Hyggelig å være til nytte, men uten hennes aktive rolle på visning og beslutningsevne hadde vi ikke kommet i mål.

Gratulerer – jeg er imponert

Effektivt og trygt boligkjøp for far og datter.

Tenk å kunne flytte rett inn i egen bolig med en gang du har kommet til Oslo for å jobbe. Det klarte min førstegangskjøper og hennes foreldre å få til, på veldig kort tid..

Vi jobbet raskt og effektivt med boligjakten. Ingen av dem var kjent i Oslo i det hele tatt. Etter at jeg hadde gitt noen eksempler på boliger, kom vi raskt frem til gode objekter og områder som kledde budsjettet.

Blant annet en liten OBOS leilighet på Lambertseter. Helt nyoppusset og strøken med fin planløsning. Etter en forhåndsvisning av far og fellesvisning med far og datter, bestemte vi oss for å gi bud.

Vi satt sammen en fredag formiddag og ga elektronisk bud. Det viste seg at vi var eneste budgivere. Dermed fikk forhandlet oss til en akseptabel pris et stykke under prisantydningen.

Etter en helg i spenning for å få avklart forkjøpsretten ble leiligheten hennes.

Slik gikk det til at et godt familiesamarbeid førte til at yngstemann fikk et trygt og godt sted å bo i Oslo.

Kloke spørsmål gir god hjelp til boligkjøpet

Honnør til kloke førstegangskjøpere som har stilt de riktige spørsmålene gjennom å abonnere på boligråd fra Boligdama.  De stilte spørsmål på abonnement chatten om boligene de så på og fikk tilbakemelding om hva de skulle kikke spesielt på, prisnivå og generelle spørsmål om hele prosessen, blant annet smarte tips ved forkjøpsrett.

Dermed kom de raskt i mål med boligkjøpet👍

Det er boligen du skal elske, ikke megleren

Etter veldig mye tautrekking med en ikke særlig forhandlingsvillig megler, kom det unge paret fra nord i mål med kjøpet sitt.  De følte at de nærmest hadde blitt avvist av megleren tdligere.  Fordi budet deres var et stykke under prisantydning.  De lurte på om det var de som hadde gjort noe galt eller fornærmet megler med budet sitt.

Vi hadde mange telefonsamtaler underveis for å få vekk disse tankene og drøfte hvordan komme videre uten å betale overpris.

Huset hadde potensiale men trengte en del oppgradering. Og det må jo med i regnestykket ikke sant?

Markedet bestemmer. Når det viste seg at det ikke var andre budgivere på banen ble mine kunder plutselig interessante å snakke med. Og dermed fikk de kjøpt til en anstendig pris👍

Så husk det:

så lenge du opptrer formelt og saklig overfor salgsmegler skal du ikke laste deg selv for at du ikke blir møtt med velvilje.  Og det er du som bestemmer hva slags bud du vil gi – ingen andre.

Lurt å kjøpe seg tjenester for å komme gjennom flytteprosessen

I dag var det overtakelse på boligen til min 84-årige kunde. Jeg var innom den nye leiligheten for å sjekke og spørre om det var noe jeg kunne bistå med.
⠀
Det meste var kaos foreløpig. Men fornuftig nok tok hun det med helt ro. Seng er ordnet, kjøkken og kjøleskap er klart og dusjen på badet er allerede testet ut. Nå skal det vare kjøpes inn en vaskemaskin og noen persienner, så er det tid for å planlegge hvordan det nye hjemmet skal se ut👍
⠀
Det vil hun bruke litt tid på. Ta hensyn til helsa og tenke nøye over hvordan det nye hjemmet hennes skal bli.
⠀
Heldigvis har hun unnet seg å kjøpe tjenester som pakking, flyttevask, kasting og flytting i prosessen. Megler til salg av gammel bolig og Ikke minst Boligdama til kjøpet og koordinering av prosessen. Det koster litt å kjøpe tjenester. Men det er det som har gjort det mulig å flytte til en bolig med universell tilgjengelighet. Uten for mye negativt stress og mas.
⠀
Jeg er stolt over å kunne bidra til et enklere liv for en super dame. Og ikke minst er jeg imponert over pågangsmotet og fornuften til min kjære kunde.
⠀
Vi har hatt mange fine samtaler underveis og blitt gode venner. En ekstra bonus.
Kjenner du noen eldre som egentlig burde ha flyttet til en mer aldersvennlig bolig?
⠀
Antagelig gjør du det.
Fortell dem at det er fullt mulig👍

Bud direkte til selger før visning

Min kunde hadde tapt en del budrunder og sett leiligheter hun hadde lyst på forsvinne i forrykende budrunder.

Hovedproblemet var at hun ønsket å bo sentralt i Oslo og trengte 3 soverom til seg og sine to tenåringsdøtre.  Samtidig var ikke budsjettet alt for romslig.

Og i et tøft marked med få boliger til salgs, som det har vært nå på nyåret, ble det vanskelig.

Vi forberedte oss godt til budrundene og hun ville være tidlig ute med å bestemme hvilke hun ville by på.  Jeg sjekket sannsynlig salgspris mot prisantydning, og hun siktet seg inn mot de som etter all sannsynlighet ville være mulig innenfor hennes budsjett.

På en privatvisning snakket hun med selger og det kom frem at han muligens kunne tenke seg et bud før visning.  For å slippe maset med visninger og spare tid.

Vi drøftet saken og fant at det kunne være lurt å prøve i dette tilfellet.

Skal du gi bud før visning må du knalle litt til.  Det nytter ikke å “kuppe” på prisantydning for eksempel.  Faren er, hvis du står alene, at du ikke vet hvor grensen går før du går langt over gjeldende markedsverdi.

Med Boligdamas system for estimering av pris – Eiendomsverdi – fikk vi laget oss et godt bilde av hva boligen sannsynligvis ville bli solgt for i en budrunde.  Min kunde ga et bud like under dette.  Det ble litt tautrekking hvor hun fikk et motbud noe høyere.  Dette bestemte vi oss for at hun burde akseptere.

Da ville hun være sikret boligen til en grei pris og uten å gå igjennom nok en budrunde.  Dessuten hastet det litt da leiekontrakten på nåværende bolig vil gå ut om et par måneder.

Bud direkte til selger er heller ikke noe jeg har tilrådet altfor ofte.  Men i et presset marked hvor det er vanskelig å sikre seg en bolig, eller det er selve drømmeboligen som er til salgs, synes jeg det er et greit verktøy.  Selv om det selvfølgelig er ergerlig for de andre interessentene som hadde hatt lyst til å by etter visningen.  Noen ser på det å gi privat bud til selger som “sniking i køen”.

Men budgivning er ikke en kø.

Det er knallhard konkurranse hvor det som teller er salgssummen og selgers aksept av denne. .

Dessuten er avtalefrihet et viktig prinsipp for handel her i landet.  Selger står fritt til å inngå den avtalen han eller hun ønsker. Hvorfor skal ikke en kjøper kunne benytte seg av dette? Selv  om megler ikke medvirker.

Se hvordan du kan få hjelp til å komme i mål med boligkjøpet

 

 

Kommentarer (0)

Hva bør du være bekymret over i tilstandsrapporten?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har vi hatt en drøy måned med nye tilstandsrapporter for boligsalg.  Det kommer mye tydeligere frem hva som tilrådes utbedres og hva det kan komme til å koste.  Meningen er å skape større bevissthet hos kjøperne gjennom bedre informasjon om boligens tilstand.  Og en tryggere bolighandel.

Hva bør du være mest bekymret over i en tilstandsrapport, for eksempel i en enebolig eller rekkehus?

Her finnes det ikke noe fasitsvar.   Men ting som koster penger og som må utbedres veldig snart er selvsagt verdt å merke seg.  Og hvor håndfast informasjonen faktisk er.  For eksempel, hvis det står at badet bør renoveres.  Da vet du at du må engasjere et rørleggerfirma til å utføre jobben og at dette kan koste opp til kr 250.000 – 300.000.

Men står det noe om at dreneringen er gammel og fuktskader i kjeller, eller at det er fukt innvendig på loft, blir det hele mer usikkert.  Da kan det være vanskelig å vite hvor dypt skadene stikker og hva det egentlig vil koste å utbedre.

Det som slår meg er at boliger ofte er flott pusset opp innvendig og ser veldig flotte ut på bildene.  Men Tilstandsrapporten avdekker at grunnleggende forhold som tørr kjeller, tørt tak og tilstrekkelig drenering ikke er ivaretatt.  Det er nesten det samme som å ikke ta vare på de viktigste legemsdelene og funksjonene i kroppen og bare tenke på utseendet.

Vær obs på forhold som kan medføre skjulte kostnader

Det bygningstekniske er ikke mitt fag.  Jeg har derfor spurt min samarbeidspartner i Din Boligbistand som driver med rådgivning innen det tekniske omkring oppussing og bolig, Glenn Andrè Lislerud om hva han mener om saken.

Han fremhever følgende forhold i Tilstandsrapporter som kan medføre usikkerhet og skjulte kostnader. Og som det er verdt å undersøke nærmere:

  • Opplysninger om fuktmerker og indikasjon på fukt i kjeller
  • Opplysninger om svertesopp og tegn på fukt i innvendig tak for eksempel på loft
  • Opplysninger om mose på tak og usikkerhet rundt utvendig tak
  • Indikasjon på fukt og tegn på råte i utvendig panel
  • Risiko konstruksjoner i rom under terreng
  • Opplysninger om gammel eller mangelfull drenering

Alt dette behøver ikke å være noe veldig farlig, understreker Lislerud, men er du usikker bør du absolutt undersøke nærmere eller spørre en bygningskyndig.

Du bør også merke deg om det er opplysninger som takstmannen opplyser at han ikke har fått undersøkt, for eksempel ikke fått boret hull for å sjekke fukt eller loft på grunn av for mye lagring.  Det kan være en risiko som du må være klar over at du tar.

Tilstandsrapportene er litt ulike og takstmenn er også ulike.  Noen har strengere vurderinger enn andre.  Like viktig som det er å avdekke risiko er det å få et realistisk bilde av hvor stor risikoen er.  Og at du klarer å ta standpunkt til om du vil ta den eller ikke.  Ingen brukte boliger er uten feil eller skader.

Men du skal vite hva du kjøper.  Før du gir bud.

Og da trenger du kanskje litt eksperthjelp?

Vi sørger for at du ikke kjøper “katta i sekken” og får utnyttet potensialet i boligen best mulig.  Både teknisk og økonomisk.

 

 

 

 

 

 


Glenn Andre Lislerud – Daglig leder Din boligbistand
Rådgivning innen oppussing og bolig
Svennebrev tømrerfaget, byggmester tømrerfaget,
Fagskoleingeniør bygg, sertifisert takstmann Byggmestrenes Takseringsforbund

 

 

 

 

 

 

 

 

Trude Larsen – Daglig leder Boligdama AS
Hjelp ved kjøp av bolig – boligkjøpsrådgiver
Utdannet eiendomsmegler og 40 års erfaring
fra boligbransjen, de siste 6 år som boligkjøpsrådgiver.

 

Kommentarer (0)

Er hemmelig bud en utvei for å få kjøpt drømmeboligen ?

Av: Dato: Rådgivning

Budforhandlinger på bolig i Norge skjer som regel etter bestemte regler.  Med fastsatte budfrister og mulighet for alle interessenter til å delta i en åpen prosess.  Så har vi noen unntak.

Det ene er kupping.  Det vil si at en kjøper gir et bud direkte til selger, før visning.  Enten er budet så godt, eller høyt, at selger ikke kan motstå det.  Eller selger tenker at et slikt bud neppe vil komme i en senere budrunde. Og sier ja til budet.  Dermed blir visningen avlyst.  Det står “solgt før visning” på annonsen.  Andre interesserte kjøpere ergrer seg. Megler kan ikke delta direkte i en slik forhandling, det strider mot god meglerskikk.  Og vil som regel råde selger til å vente til budrunden.  Men selger bestemmer, det er avtalefrihet her i landet.

En annen variant er såkalt hemmelige eller lukkede bud.  Det medfører at budgiver tar forbehold om at budet kun skal gjøres kjent for selger og ikke de andre interessentene til boligen.  Selger kan da velge å ta imot eller akseptere det lukkede budet, eller forhandle med budgiveren på grunnlag av dette.  Her kan megler også medvirke i forhandlingene.  Et slik lukket bud kan komme midt i en budforhandling.  Da blir selvsagt andre interessenter og budgivere ganske sure.  Siden de deltar i det de tror er en åpen og transparent prosess.  Dette er også en slags kupping idet den som gir det hemmelige budet forbeholder seg retten til å forhandle med selger alene.

Eiendomsmegler organisasjonene liker ikke denne muligheten og ønsker at denne muligheten skal sperres i ny Lov om Eiendomsmegling som er under utarbeidelse.  Det er usikkert om de vil få gjennomslag for dette.

Vil du vite mer om priser og budgivning?

Da har jeg et fint tipshefte til deg.

Du må regne med å by høyt ved kupping

Selv praktiserer jeg ikke kupping eller hemmelige bud i særlig grad.  En viktig årsak er at du må regne med å by ganske høyt for å nå fram hos selger.  Dermed kan du ikke vite om du byr for mye.  Riktignok hjelper jeg dem med markedsvurderinger på budbeløp slik at det ikke blir bud som kan gi tap senere.  Men en budrunde vil være enda mer riktig i forhold til å fortelle hvor markedsverdien ligger akkurat nå.

Noen kunder foreslår å kuppe på prisantydning.  Det holder ikke. Skal selger hoppe over budrunden må nok budet være i en størrelsesorden over dette, slik at selger tror at det ikke vil lønne seg med en budrunde.

En mulighet til å få kjøpt drømmeboligen

Disse metodene kan virke urettferdige for andre kjøpere.  Boligen forsvinner jo før de får sjansen til å være med å by.  Allikevel representerer de allikevel en mulighet for den enkelte kjøper til å skaffe seg drømmeboligen.

En mulighet de kanskje ikke bare skal miste sånn uten videre, eller hva?

Meglere kaller ofte kupping å “snike i køen”.  Jeg vil nok ikke karakterisere en budrunde som en kø.  Det er snarere en knallhard konkurranse . Det er slettes ingen rettferdig prosess som gjør at du får tilslaget bare du er tålmodig nok. Her er det antall kroner og høyeste bud som avgjør.

Denne måneden opplevde jeg å gi råd om å bruke hemmelig bud for første gang.

Det gjaldt en enebolig hvor det ikke var andre budgivere på banen.  Men tidligere budgiver og nye interessenter lå og lurte i bakgrunnen. Mine kunder ønsket å forhandle med selger og meglere alene. Derfor foreslo jeg et lukket bud, det vil si et bud som kun selger skulle få kjennskap til.
Det ble tatt imot.  Og etter litt tautrekking fikk de tilslaget på boligen, litt under prisantydning, som forøvrig var en helt grei markedspris.

Dette var ikke midt i en het budrunde, men allikevel sitter det kanskje igjen et par interessenter som ikke likte at muligheten til å gi bud plutselig forsvant.  Riktignok hadde de hatt rikelig tid til å gi bud tidligere.  Men det er rart med det.  Kjøpslysten blir ofte trigget når noen andre først legger inn inn et bud.
⠀
Min mening er at muligheten til kupping før visning og hemmelige bud må opprettholdes som en mulighet for kjøper.  Men metodene skal ikke brukes i utide bare for å fremstå som smart.

Skal det brukes, må det ha ha en hensikt og foregå innenfor trygge rammer.

Kommentarer (0)

Sinnsyk prisøkning på boliger i januar. Nå må du handle fornuftig.

Av: Dato: Rådgivning

Det meldes om rekordsterk prisøkning av boligprisene årets første måneder.  Eiendomsmeglerne gleder seg om rekordsterke priser og kjappe omsetninger. Men volumet var lavt, hele 22% lavere enn samme måned i fjor.

Da er vi ved sakens kjerne.  Når balansen mellom tilbud og etterspørsel endrer seg så dramatisk, blir det en unaturlig høy prisstigning.  Folk byr over hverandre for å få tak i de få boligene som er til salgs, og veldig mange sitter skuffet igjen etter tapte budrunder.

Dette er selvsagt “rekordsterkt” for de som selger boligen sin i akkurat nå. Og for meglerne, som etter adjektivene de bruker å dømme,  liker utviklingen.  Selv om jeg i rettferdighetens navn må nevne at deres organisasjoner advarer mot hva som kan skje hvis denne utviklingen fortsetter.

Boligprisene økte altså med 4,8% i januar på landsbasis. Og i Oslo med omtrent det samme.  Det er vesentlig høyere stigning enn det som er normalt for januar måned.

Hvorfor har det vært så få boliger til salgs?

Det svake tilbudet av boliger på markedet forklares med forsinkelser på grunn av de nye tilstandsrapportene som det tar vesentlig lenger tid å lage.  Det nye systemet er i en innkjøringsfase og boliger blir ikke klargjort for markedet så raskt som tidligere.  Det må nok innarbeides en lengre forberedelsestid hos meglerne slik at tilstandsrapportene ikke blir en flaskehals som reduserer tilbudet.

Les også:   Dette må du vite om de nye reglene for boligkjøp

Ikke til enhver pris

Jeg har også merket at det har skjedd noe i januar.  Både i form av flere henvendelser om hjelp og tapte budrunder for kunder.  Som boligkjøpsrådgiver er min jobb å hjelpe deg å få tak i boligen du vil ha.  Men ikke til enhver pris.  Jeg vil ikke at du skal tape penger senere fordi vi har latt oss rive med i en budrunde.  Særlig der hvor to budgivere trekker opp prisen med flere hundre tusen kroner -langt over gjeldende markedspris.

Det viser seg at folk som har kjøpt på topp i lignende perioder som dette, ofte har solgt med tap senere.  Det må vi jobbe for å unngå.

Hva bør du gjøre i dagens situasjon:

  • Ikke tro at du må få kjøpt en bolig straks og for enhver pris, fordi prisene er i ferd med å ta helt av. Det vet vi svært lite om etter en måned sterk prisstigning.  Og det er renteøkninger i vente utover året.
  • Regn med stor konkurranse om de attraktive objektene.  Prøv å finne alternative boliger som ikke absolutt alle løper etter
  • Nå er det viktigere enn noensinne å ta kloke valg.  Finn ut eller få hjelp til å finne ut hvor grensen for akseptabel markedspris går, og hold deg innenfor eller i nærheten av den.
  • Tenk over tidsperspektivet på boligen du vil kjøpe.  Er det boligen for resten av livet eller de neste 10-20 årene er det ikke så risikabelt å strekker seg et godt stykke, hvis du har råd til det. Tiden vil jobbe for deg og du vil sannsynligvis ikke tape på lengre sikt.  Har du kortere perspektiv skal du unngå å overby deg selv.
  • Samtidig som du er fornuftig og klok må du være litt tøff når markedet er trangt. Vi kan ikke bare være opptatt av å minske risiko når det er mange som etterspør den samme boligen.  Det er litt av en øvelse å finne den balansegangen. Men det er mulig.

Mine kunder kommer vanligvis litt raskere i mål enn det vi har fått til denne måneden.  Men noen tilslag har vi fått.  Fordi vi har vært både litt tøffe og ansvarlige.

Så vet jeg av erfaring, at markedet vil endre seg og bli mer balansert enn det er akkurat nå.  Hvor stor endring mot et mer kjøpers marked det blir, vet vi ikke i skrivende stund.  Men pendelen vil svinge, og det kan skje like raskt som endringen vi har sett den siste måneden.

Så vær klok og tålmodig kjære kjøper, så ordner det seg til slutt.   Jeg hjelper deg gjerne !

 

Last ned mitt gratis tipshefte om priser og budgivning

 

Kommentarer (0)