Det er umulig å få kjøpt en bolig i Oslo med Startlån fra Husbanken

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

Boligprisene i Oslo er høye.  Derfor er det så å si umulig å få kjøpt en bolig i Oslo med Startlån fra Husbanken.

Svaret på dette er NEI,  men det er en vanskelig oppgave.

Startlån fra Husbanken er et lån som tilbys visse grupper som har vansker med å oppnå privat finansiering til kjøp av bolig. Lånene administreres av hver enkelt kommune.  Du må ikke ha for høy inntekt og dokumentere at du faller inn under ordningen for et slikt lån.  Fordelen er at du ikke trenger egenkapital.  Ulempen er at lånebeløpet, som i noen tilfeller kan være kombinert med noe kontant støtte, er ganske lavt og i underkant av det som er nødvendig for å få kjøpt en bolig i hovedstaden.

Men det er ikke umulig.
Jeg har selv vært så heldig å kunne hjelpe en del folk med Startlån med boligkjøp det siste året.  Vi må alltid sette næring etter tæring og lete i de bydelene som har lavest boligpriser.  I Oslo er det store variasjoner når det gjelder boligpriser.  De ytre bydeler har langt lavere priser enn de mer sentrale.  I tillegg til skillet mellom øst og vest i byen, har dette å gjøre med avstand til sentrum og befolkningssammensetning.

Mange lever i den villfarelsen at lavere boligpriser automatisk betyr dårlig oppvekstmiljø og sosiale problemer.   Dette er stereotype oppfatninger som ikke nødvendigvis stemmer med virkeligheten.  Befolkningsundersøkelser fra for eksempel Groruddalen og Holmlia viser at 8 av 10 beboere trives der de bor.

Egentlig bør vi være glad for at noen områder er rimeligere enn andre, slik at flest mulig kan få mulighet til å eie sin egen bolig innenfor Oslos grenser.  Det jeg opplever når jeg hjelper folk med Startlån, er først og fremst en stor takknemlighet for at de endelig får mulighet til å eie sin egen bolig. Det å få et fast holdepunkt i livet og slippe å flytte fra den ene leieboligen til den andre i et tøft leiemarked, er gull verdt.  Derfor er de åpne for å kjøpe i de områdene hvor boligprisene tilsier at det er mulig.

En liten ting til slutt, som jeg synes er en raritet:

Ordningen finansieres av Staten via Husbanken, men det er ikke mulig å kjøpe bolig utenfor den kommunen som tildeler lånet.  Hvorfor det er slik, har jeg ikke fått noe fornuftig svar på.  For mange som bor i Oslo hadde det vært en fordel å kunne kjøpe noe i nabokommunene til Oslo hvor prisene er lavere.  Men det er altså ikke mulig med dagens Startlån ordning.

 

 

 

Kommentarer (0)

Det lønner seg alltid å innfri fellesgjelden

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

Andels- eller borettslagsleiligheter har som oftest en andel fellesgjeld knyttet til boligen.  Det er et lån som borettslaget har tatt opp på vegne av av alle andelseierne og som blir fordelt på hver bolig etter en nøkkel, som regel basert på antall m2 i boligen.  Fellesgjelden kan være tatt opp i forbindelse med stiftelsen av borettslaget eller som en følge av opptak av lån til større vedlikeholdsarbeider.

Når du ser en annonse for en borettslagsleiligheter er ser du som oftest en prisantydning + en linje med andel fellesgjeld og et beløp.  Den egentlige prisen for leiligheten er prisantydningen (eller salgsprisen) + andel fellesgjeld.  Fellesgjelden betaler du renter og avdrag på gjennom de månedlige felleskostnadene til borettslaget.  Lånet til selve kjøpsprisen som du har tatt opp i banken betaler du for ved siden av gjennom månedlige renter og avdrag til banken.  Dine totale bokostnader blir da betalingen av renter og avdrag til banken + felleskostnader til borettslaget.

De fleste borettslag har såkalt IN ordning.  Det betyr at det er anledning til å betale ned din andel av fellesgjelden, enten hele eller deler av denne.  Da vil felleskostnadene bli lavere, men til gjengjeld får du mer å betale på via det private lånet (forutsatt at du ikke bruker egenkapital, arv eller lignende).
De totale månedlige bokostnadene blir altså ikke lavere.  I mange tilfeller blir de til og med høyere fordi betingelsene, rentesats og nedbetalingstid, kan være dårligere hos din private bank enn det borettslaget har på fellesgjelden.

Når et borettslag tar opp et felleslån på vegne av alle andelseiere med pant i borettslagets eiendom,  har de som regel god sikkerhet å tilby banken.  Derfor oppnår de ofte gode rente- og avdragsbetingelser.

Derfor bør du, før du bestemmer deg for å innfri din del av fellesgjelden undersøke betingelsene på felleslånet og sammenligne disse med dine betingelser i banken din.

Så kan det være andre faktorer som gjør at noen mener det er lurt å innfri fellesgjelden.  For eksempel en oppfatning om at det er vanskelig å få solgt boligen med en høy fellesgjeld.

Men det er en annen historie.  Som også har flere sider !

 

Kommentarer (0)

Oppussingsobjekter er rimeligere enn andre boliger

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

10. desember

De fleste tenker at oppussingsobjekter er rimeligere enn andre boliger og at det er enkelt å gjøre en god handel med en slik bolig.  Særlig hvis man er litt handy og kan gjøre mye selv.

Hva er svaret på det mon tro?
Jeg vil vel si TJA og i noen tilfeller NEI

I det oppadgående markedet som har vært helt frem til i høst, opplevde jeg et veldig stort trøkk på oppussingsobjekter.  Noen ganger gikk disse nesten like høyt i pris som sammenlignbare boliger med grei standard.   Jeg tenkte i mitt stille sinn at når vi plusser på oppussingskostnadene her, vil potensiell salgspris være mye lavere enn det markedet ville være villig til å betale.

Selvfølgelig vil et oppussingsobjekt normalt gå for en noe lavere pris enn en bolig med grei standard. Men, det kan være mange konkurrenter til en slik bolig.  For eksempel snekkere eller hobbysnekkere som ønsker å pusse opp og selge igjen raskt og investorer som vil pusse opp til grei men rimelig standard.  Til slutt kommer kanskje du, som bare ønsker å sette mest mulig eget preg på en bolig. Denne konkurransesituasjonen fører ofte til ganske heftige budrunder hvor det kan være lett å glemme hva det vil koste å sette boligen i stand.  Fokuset blir sikre seg boligen.

Etter at boligprisene begynte å falle og rentene steg, har vi sett en nedgang i antall som ønsker å investere i utleieboliger og oppussingsobjekter for rask fortjeneste.

Vi kan derfor se for oss at oppussingsobjekter dermed får mer edruelige priser, tilpasset deres reelle verdi.  Samtidig har vi sett sterk økning i priser på byggematerialer og håndverkertjenester i det siste. Som raskt kan spise opp fordelen ved å få kjøpt selve boligen litt rimeligere enn tidligere.

Uansett marked husk dette:

Når jeg hjelper folk med å kjøpe en bolig som trenger renovering eller mye oppussing, sørger vi alltid for å få et anslag på kostnadene til utbedring,  FØR budgivning.  Ofte ved hjelp av en bygningskyndig.  Så finner jeg ut hva boligen vil være verdt etter utbedring, trekker fra kostnadene til dette og kommer frem til maks kjøpspris for boligen.  Går ikke dette i hop, er det kanskje lurt å stå over.
Samtidig er det også slik at ikke alle investeringer og oppussinger kan gi seg utslag i økt salgspris etter veldig kort tid.  For eksempel hvis man velger et litt dyrt kjøkken eller andre fordyrende elementer. Men det er uansett greit å vite hva du gjør og hvilken risiko du løper.

Jeg  har sett mange eksempler på lekre boliger som er vanskelig å få solgt til den prisen selger ønsker.  Fordi de rett og slett har lagt inn alt for dyre elementer i boligen.

Så være obs på dette hvis du tenker på å kjøpe en bolig som trenger modernisering!

 

Kommentarer (0)

Denne boligen vil du lett få solgt igjen til en høyere pris

Av: Dato: Rådgivning

 I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

9. desember
Når du kjøper en bolig får du ofte høre fra megler at boligen er et godt kjøp og at du ganske sikkert vil få solgt den til en høyere pris senere.   Kan du stole på at dette vil skje?

Svaret må vel sies å være NEI.
Fordi dette avhenger av så veldig mange faktorer.  For eksempel hvilken pris du kjøper boligen for.

Veldig mange av oss har tjent på boligkjøpet sitt de senere år. Men, tidene skifter.
Nå er vi for eksempel inne i en periode med prisnedgang som nok vil vare en liten stund.  De som kjøpte på topp for noen måneder siden kan i dag oppleve å se et “papirtap” og en reduksjon av egenkapitalen sin på ca 6%.

Jeg pleier alltid å si at jeg aldri kan uttale meg sikkert om hvordan boligmarkedet vil utvikle seg.  Men forutsatt at det ikke blir kollaps, kan jeg si noe om hva jeg tror vil skje med en bolig i forhold til hvor attraktiv den vil bli i fremtiden.  For eksempel i forhold til beliggenhet, hvilke målgrupper som kan tenke seg å etterspørre den og eventuelle spesielle verdifulle kvaliteter.  Jeg kan også si noe om hvordan boligprisutviklingen har vært i området de siste årene og hva jeg tror om fremtiden.

Du bør være skeptisk til en megler som predikerer snarlig gevinst på en bolig du kjøper.  Han jobber for å oppnå høyest mulig pris for selger og bruker dette som et salgsargument .  Gjerne i en budrunde med mål om å strekke prisen lengst mulig opp.

Som boligkjøpsrådgiver jobber jeg veldig mye med å bevisstgjøre kundene mine på investeringen de gjør når de byr på en bolig.

  • Vil de tåle et potensielt tap?
  • Er planen å bo lenge i boligen?
  • Er dette den ultimate drømmeboligen eller kan det hende det dukker opp noe annet som er like bra til en lavere pris?

Jeg  råder ofte mine kunder til å stoppe i en budrunde fordi budene går langt over det som er gjeldende markedspris.  Og, i perioder under Pandemien (20/21), hvor det gikk over alle støvleskaft, rådet jeg rett og slett kunder om å avvente boligkjøpet noen måneder.

Allikevel er det helt sikkert noen som har fått hjelp av meg, som har en lavere verdi på boligen sin nå enn når de kjøpte for ett eller to år siden.  Jeg kan nemlig ikke forutsi den generelle økonomiske utviklingen.  Men, jeg håper at min metode med å minimalisere risiko og bevisstgjøre dem rundt prisen, har gjort potensielt tap så lavt som mulig.  Helst håper jeg at de puster med magen og ser på det som et “papirtap”.  Fordi de ønsker å fortsette å bo i boligen i noen år til.

For boligprisene skal nemlig stige igjen fra 2024. Er det spådd fra ekspertene.
Den som lever får se!

 

 

Kommentarer (0)