Hva er kjøpers undersøkelsesplikt?

Av: Dato: Rådgivning

I boligbransjen som i de fleste andre bransjer brukes mange faguttrykk.  Gjerne forbundet med juridiske termer.  Et av dem er kjøpers undersøkelsesplikt.  Hva er det egentlig, og hva betyr det for deg som skal kjøpe bolig?

Dette ordet, som inntil 1.1.22  ikke ble brukt direkte i lovverket, er ikke en plikt du har overfor samfunnet, men overfor deg selv når du kjøper bolig.   For ikke å kjøpe “katta i sekken” eller lide økonomisk tap…

Det var rettspraksis vedrørende erstatning ved salg og kjøp av eiendom  som stadfestet denne plikten inntil 2022.

Fra 1.1.22, ved endringer i Avhendingsloven, er denne plikten ført inn som en egen paragraf i loven.  Noe som forsterker den ytterligere.

Overser du denne undersøkelsesplikten og tar lett på oppgaven med å undersøke eiendommen, både det skriftlige materialet og det fysiske, er det stor fare for at du kan bli økonomisk skadelidende.

Forhold du burde ha kjent til

Loven som regulerer kjøp og salg av eiendom i Norge heter Avhendingsloven.  I § 3 – 10 “Synfaring og anna forundersøking” er det slått fast at kjøper ikke kan klage på forhold eller mangler som han eller hun “kjente eller måtte kjenne til da avtala vart inngått.  Og det er forutsatt at kjøperen kjenner til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre som han/hun har fått mulighet til å sette seg inn i.

Loven sier også at det ikke nytter å klage på forhold som selger har oppfordret deg som kjøper til å undersøke nærmere.

Her har vi den litt snirklete lovteksten som gjelder fra 1.1.22:

§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

Og  – når blir avtalen om kjøp inngått mellom selger og kjøper?

Jo når selger har akseptert ditt bud på eiendommen.  Derfor er det så viktig å undersøke boligen og alt salgsmaterialet før du gir bud på eiendommen.  Selger har en opplysningsplikt, som riktignok er blitt sterkere ved lovendringene fra 1.1.22.

Men den vil ikke overstyre kjøpers plikt til å sjekke alle opplysninger og selve boligen.  Dette har mange kjøpere fått erfare når de har reklamert i etterkant av kjøpet.

Avhendingslovens § 4-9 gir kjøper instruks om å undersøke eiendommen så snart som mulig etter overtakelse og melde eventuelle reklamasjoner innen rimelig tid.

De fleste vil naturlig undersøke, eller oppdage forhold ved  eiendommen når de tar den i bruk,  så disse undersøkelsene faller naturlig for de fleste boligkjøpere.

Bedre føre var en etter snar

Det som dessverre ikke faller så naturlig for alle er å sjekke boligen og salgsmaterialet nøye før de gir bud på boligen.  Dermed står de i fare for å “kjøpe katta i sekken” eller overse viktige forhold som medfører problemer eller i verste fall anger senere.  Det blir snakket mye om hvor lite alvorlig kjøperne tar undersøkelsesplikten.  Men, moraliserende pekefingre fører aldri noe godt med seg.  Det er ikke alltid så lett å få med seg alt som står i en salgsoppgave eller tilstandsrapport på et halvt døgn og som oftest uten bistnad.  Eller undersøke boligen nøye på en knapp times visning.  Mange gjør så godt de kan, men oppdager allikevel negative forhold i ettertid.

Tilbakemeldingene fra mine kunder er at det å sjekke boligens tilstand, om den holder det den lover er noe av det vanskeligste ved boligkjøpet.

Hva skal jeg se etter ?
Hva med det som står med “liten skrift” ?
Hvordan er tilstanden på det som takstmannen ikke har undersøkt?
er noen av spørsmålene de stiller seg.

Hos Boligkjøpsrådgiver Krogsveen har vi tatt dette på alvor.  Vi er stolte over å kunne tilby en tjeneste hvor vi på en rask og god måte hjelper kjøper med å sjekke både tilstand og pris.  Og bank i bordet, ingen av våre kunder har havnet i en situasjon hvor de har måttet reklamere i ettertid.

Se her hvordan du kan få hjelp til å sjekke boligens tilstand og pris

 

Kommentarer (0)

Du har krav på opplysninger når du kjøper bolig!

Av: Dato: Rådgivning

I det siste har jeg blitt bedt om å bistå folk som vil kjøpe bolig privat, det vil si salg som foretas uten megler.  Det har gitt mange aha opplevelser.  Dessverre på den negative siden.

Jeg snakker nå om boliger som selges helt privat, uten hjelp fra “selge selv” nettløsninger av noe slag.   I denne kategorien finner jeg grove eksempler på mangelfulle opplysninger om eiendommen. Og annonser på finn.no som lover langt mer enn den holder når det kommer til hvilken informasjon som er tilgjengelig for kjøper.

La meg illustrere ved et nylig tilfelle:

  • Annonsen var en “klipp og lim” utgave fra en annonse på tilsvarende bolig lagt ut av en eiendomsmegler.
  • I annonsen var det stadige henvendelser til informasjon som forelå hos meglerforetaket.  Til tross for at intet meglerforetak var engasjert til å ta seg av salget.
  • Det ble i annonsen henvist til informasjon som var veldig viktig å lese, for eksempel opplysninger om borettslaget og egenerklæring fra selger.  Helt flott det, men da vi ba selger om å få disse papirene hadde hun dem ikke tilgjengelig.  Hun forstod heller ikke at dette skulle være noe å mase om, da hun i sin tid hadde kjøpt leiligheten etter en rask titt og ved kontraktskriving på kjøkkenbenken.

I anstendighetens navn skal opplyses at selger hadde spandert en tilstandsrapport fra takstmann i anledning salget.  I tillegg var det en del viktig og riktig informasjon  i annonsen,  så vår kjøper var ikke helt blank.  Men alt i alt var informasjonen særs mangelfull i forhold til kravene til selgers opplysningsplikt.

Vi hjalp vår kjøper til å samle sammen så mye vital informasjon som mulig og foretok en vurdering av dette.  Hun ble oppmuntret til å fortelle selger at siden hun det var første gang hun kjøpte leilighet var hun opptatt å vite mest mulig om kjøpsobjektet.  Selvsagt –  det skulle bare mangle!

Etter en del strev var vi enige med kunden om at vi hadde fått tak i og vurdert såpass mye informasjon at hun kunne føle seg trygg på hva hun kjøpte.  Det ville hun absolutt ikke vært hvis selgers opprinnelige informasjon hadde blitt lagt til grunn.  Hun valgte allikevel ikke å by på boligen.  Rett og slett med bakgrunn i selgers holdning til hennes behov for informasjon.  Det kunne lett blitt for strevsomt dersom det oppstod flere spørsmål eller en reklamasjon. En fornuftig avgjørelse, tillit og et godt forhandlingsklima er viktig.

Glem boligen eller få profesjonell hjelp.

Skal du kjøpe en bolig, har du krav på å få all den informasjon du ønsker deg. Uansett om selger er profesjonell eller ikke.  Lykkes ikke dette kan du gjøre to ting:  Glemme hele boligen eller få profesjonell hjelp til å fremskaffe informasjonen du trenger for å kunne ta et fornuftig og bevisst valg.

Og til selgere som ikke anstrenger seg for å fremskaffe viktige og riktige opplysninger vil jeg si:

Ta dere sammen og sørg for å oppfylle opplysningsplikten.  Og ikke minst ha forståelse for at riktig og fyldig informasjon om boligen er selve grunnlaget for kjøpsavtalen og svært viktig for kjøper.

Les også:          Tar du sjansen på å kjøpe bolig uten megler

Kommentarer (0)

Hvordan kan du redusere risiko ved boligkjøp?

Av: Dato: Rådgivning

Boligkjøpere i Norge har ingen angrefrist.  Med en gang selger har akseptert ditt bud er det inngått en bindende avtale.  Avtalen bygger på de opplysninger som selger har gitt i salgsmaterialet og de undersøkelser du har foretatt på visning. Ganske skummelt og svært krevende ikke sant?

Ja, det å vurdere boligens tilstand med styrker og svakheter er noe av det mest krevende boligkjøpere opplever ved siden av prisvurderinger og budgivning.  Holder boligen det den, lover eller er sannheten forsøkt sminket over ved hjelp av flotte bilder og god markedsføring?

Og klarer jeg å vurdere boligen objektivt hvis jeg har forelsket meg i både boligen og beliggenheten?

Svaret er ikke hverken ja eller nei på dette.  Men det faktum at mange boligkjøp ender med reklamasjoner og konflikt og av og til direkte anger, taler for at ting burde vært undersøkt og overveid nærmere før kjøpet.

Nettet flommer av gode tips om hva du bør sjekke før du kjøper, men det viser seg at denne informasjonsflommen ikke hjelper så mye når du står midt oppe i et boligkjøp og trenger svar på de små men viktige spørsmålene knyttet til en konkret bolig.  Eller du trenger veiledning på hva du egentlig burde ha spurt om.

Kjøper er ansvarlig for å sjekke opplysninger

Det viktigste rådet boligkjøpere får, er å lese gjennom prospekt, tilstandsrapport og øvrig informasjon om boligen.  Helst før de går på visning.  Noen få er flinke og gjør dette. Men selv for de flinkeste kan det være ting som er vanskelig å forstå og informasjonsmengden gjør det vrient å skjelne mellom viktige og mindre viktige opplysninger.

Lovverket for salg og kjøp av bolig er regulert slik at hvis et forhold er nevnt i salgsmaterialet, og du som kjøper ikke oppdager det eller undersøker videre, blir du juridisk ansvarlig for dette senere. Dette er utledet av det som i loven kalles kjøpers undersøkelsesplikt.

Vil gjøre det enklere for folk som skal kjøpe bolig

Alt pratet om risiko og farligheter gjør at boligkjøp ofte forbindes med frykt og usikkerhet. Det dreier seg om å ikke gå i fella eller å kjøpe katta i sekken.  Som boligkjøpsrådgivere er vi opptatt av å dempe denne frykten ved å hjelpe folk med å oppdage det med liten skrift og gi konkret veiledning om hva de bør titte etter på visning.

Så er det også viktig for oss å bruke vår erfaring for å vise potensialet i en bolig.  Det som regel ikke bare sorgen å melde, positive forhold må også påpekes!

Da får kundene et totalbilde av boligen som gjør kjøpsbeslutningen lettere.  Erfaring viser at denne hjelpen gjør boligkjøpet mye enklere for dem. Særlig når tilbakemeldingene gis i en kortfattet form og et forståelig språk.

Les om hvordan du kan få hjelp til å finne ut om boligen holder det den lover.

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Eneste budgiver. Hvordan lande på riktig pris?

Av: Dato: Rådgivning

Du har gitt bud på en bolig, enten som eneste budgiver, eller som ledd i en budrunde.  Siste bud er avslått av selger .  Du er fremdeles interessert i boligen, men du har ikke lyst eller mot til å by over deg selv.  Hva gjør du?

Slik er situasjonen for mange boligkjøpere nå om dagen.  Det er et godt tilbud av boliger til salgs og lite prispress i markedet, det vil si at markedet egentlig er litt på kjøpers side.  Det betyr ikke at selgerne ikke  har forventninger om å få en viss pris for boligen.  Selgers forventninger er som oftest knyttet til å oppnå minst prisantydning.

Dersom du har gitt et bud, dette er avslått og du har ytterlige finansiering å gå på, står du overfor en vanskelig beslutning.  Skal jeg våge å gå høyere med risiko for å lure meg selv og betale for mye?  Eller skal jeg kaste kortene og prøve lykken andre steder?

Hva er boligens egentlige verdi?

For å kunne ta en fornuftig beslutning om riktig kjøpspris, oppi alle følelsene, er du avhengig av å ha en oversikt over salgsprisene på lignende boliger i det lokale markedet.  Det har du kanskje hvis du bor i nabolaget og har fulgt godt med.  Kommer du utenfra er det litt verre, da har du kanskje oversikt over gjennomsnittlige m2 priser i området.  Det hjelper deg litt på vei, men prisene kan variere veldig mye innenfor et lite geografisk område.  Derfor kan gjennomsnittspriser være lite pålitelige.

For å hjelpe mine kunder i en krevende budforhandling setter jeg opp en enkel oversikt til dem basert på statistikk fra den profesjonelle databasen i “Eiendomsverdi”.  Her får vi opp boliger av samme type i samme område og hva de er omsatt for.  Vi kan også gå inn på bilder og annonse og sammenligne standarden. Salgspris er som kjent en sum av beliggenhet og standard/tilstand.

Les også:  Usikker på boligens egentlige verdi

Hvordan ta riktig kjøpsbeslutning?

La oss anta at du har kunnskapen om boligens verdi i forhold til markedet.  Hvordan skal du forholde deg i forhold til å strekke deg lenger i budgivningen.  Uten å føle at du har betaler for mye?

Dette finnes det ikke noe fasitsvar på, men kanskje et eksempel fra virkeligheten kan hjelpe deg litt på vei:

En familie har veldig lyst til å kjøpe et rekkehus på Rykkin i Bærum.  De har gitt et bud på kr 5.950.000 som er avslått av selger.  De spør om råd og har fått følgende analyse og oppsett fra oss:

Etter vår vurdering er prisantydningen noe høy i sammenlignet med markedet og de sist solgte boliger av samme type i området.  Selger står steilt på sitt, han vil ha prisantydning sier megler til det unge paret.

Hva bør de gjøre?

Her er svaret hverken matematikk eller rett frem.  Det kan være en viss risiko forbundet med å strekke seg over på det røde feltet i tabellen, og jo høyere opp, desto større fare for potensielt tap senere.  Samtidig har familien veldig lyst på boligen, de har planlagt å bo der lenge og den innvendige standarden er høy.

Mitt råd er derfor å bite i det sure eplet og bevege se oppover mot prisantydning.  Jeg foreslår at de gir et nytt bud 6,1 mill som jo også er innenfor anbefalt prisnivå.  Da får de kanskje et motbud og kan møtes på halvveien med 6,15 mill.  Må de gå opp til prisantydning er heller ikke dette uansvarlig.  De sikrer seg boligen og slipper risiko med at nye budgivere melder seg på ved nye visninger.  Jeg pleier å si at det å betale kr 100.000 til 200.000 over gjeldende markedsnivå som regel vil jevne seg ut over en viss botid.

Er det slik at kjøper ikke er heltent på boligen, har et kortere tidsperspektiv  eller det er sannsynlig at det vil dukke opp noe lignende for salg ganske snart, råder jeg dem til å holde seg innenfor “grønn sone” eller på nivå med gjeldende markedsverdi.

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)