Derfor skal ikke kjøpere la seg skremme av boligprisutviklingen

Av: Dato: Rådgivning

Eiendom Norge, som organiserer norske eiendomsmeglerforetak, har nettopp kommet med boligpristallene for juni.  De er ansvarlig for den toneangivende boligprisstatistikken i Norge som publiseres hver måned.  Hva forteller statistikken for juni og hvordan påvirker utviklingen deg som skal kjøpe?

Prisene steg med 0,8% i juni, “en av de sterkeste oppgangen i boligprisstatistikkens historie” blir det meldt i overskriftene.  Og samtlige presseaktører følger opp med samme budskap.

Men hva er den egentlige historien bak tallene?

Jo, at prisene er tilbake der de var før koronakrisen:

Prisene falt 1,4% i mars, 0,5% i april og økte deretter 0,8% i juni. Det går vel omtrent i null etter min ringe hoderegning.

“Omsetningfallet som følge av koronakrisen er så godt som hentet inn igjen” står det lenger ned i pressemeldingen fra Eiendom Norge. Og på tross av rekordøkning i juni spås det, som følge av svak økonomisk utvikling i Norge og internasjonalt, en moderat prisutvikling fremover.

Disse nyansene er viktig å få med seg, ikke bare overskriftene.

Status boligprisvekst siste år

Prisene på landsbasis er 3,5% høyere enn for ett år siden.  Så har vi lokale variasjoner hvor Oslo har en sterkere vekst.  Her er boligprisene 5,4% høyere enn for ett år siden. Når rentene er så lave som nå kan det være grunn til å frykte en uforholdsmessig stor økning i boligprisene fremover.  På den annen side er de økonomiske utsiktene ikke så gode, og de fleste eksperter tror at dette vil holde utviklingen i sjakk.  Eventuelt vil myndighetene reagere med renteøkning eller tilstramming i boliglånsforskriften.

Så til deg som skal kjøpe: 

Pust med magen og ikke frykt en voldsom økning i prisene fremover.  Forhold deg til et normalt og selektiv boligmarked hvor det er kamp om de mest attraktive boligene, mens andre rusler avgårde med en eller to budgivere på banen.

Med utspillet om tidenes økning i juni vil Eiendom Norge antagelig påvirke mange selgere til å legge ut boligene sine allerede i sommer.  De ønsker seg et aktivt boligmarked og flere salgsoppdrag til meglerne i sine medlemsbedrifter.

Og vet du hva; flere boliger på markedet er også bra for deg som skal kjøpe.    Det blir mer å velge mellom og mindre prispress.

Så kanskje du skal du holde øynene åpne fremover selv om det er ferietid.  Du er vel hjemme i gamlelandet uansett, og har anledning til å følge med.

Jeg er tilgjengelig for spørsmål og hjelp til kjøp hele sommeren!

GOD SOMMER!

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)

Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger?

Av: Dato: Rådgivning

Mange boliger som ligger ute for salg mangler offentlige godkjenninger når det gjelder for eksempel bruk av rom for varig opphold eller med utleieenheter som ikke er godkjent. Er det lurt å kjøpe en slik eiendom?

Dersom rom eller tilbygg i boligen ikke er godkjent skal dette være oppgitt i salgsmaterialet.  Dessverre har ikke dette alltid vært så tydelig, og isteden blitt omformulert med at det er “bruken av rommet som danner grunnlaget for fastsettelse av P-rom (primær rom)” og andre snirklede formuleringer.  Ser du noe slikt, eller formuleringer du ikke helt forstår, bør det ringe en bjelle:  Fins det rom som ikke er godkjent her ?  Ofte gjelder dette kjellerstuer og lignende.  De er ofte ikke godkjent av bygningsmyndighetene fordi vinduene er for små eller at det ikke oppfyller kravene til rømningsveier og brannsikkerhet.

I de nye reglene i Avhendingsloven og de forskriftsbestemte tilstandsrapportene som kom fra 1.1.22 er dette strammet inn og ulovligheter er pålagt å omtales., både av megler og takstmann.  Det gjøres også ganske gjennomgående, men det varierer stort hvordan det er presentert og  hvor lett det er å oppdage eller tolke.  Så her må du være obs og gjerne legge inn et ekstra spørsmål til megler !

Ikke godkjente utleie enheter

Så har vi utleieenheter som ikke er godkjent men som leies ut allikevel.
Er det så farlig da?  Dette har jo tidligere eier gjort i årevis uten at det har medført konsekvenser. Ja – det kan være farlig selv om våre kommunale bygningsmyndigheter ikke er de ivrigste til å inspisere.  Du kan faktisk risikere bøter på opp til kr 200.000, Som kjøper overtar du all risiko rundt det som måtte være ulovlig ved boligen. Dette gjelder også endringer som ikke er byggemeldt, slik som utvidelser, ikke godkjente tilbygg og kjellerrom for utleie.

Og det spiller egentlig liten rolle om selger har informert om ulovlighetene eller ikke.  Får du bøter fra kommunen, må du ta kampen med selger og eventuelt eierforsikringsselskapet i etterkant.

Det kan også være farlig å leie ut rom som ikke er godkjent for varig opphold.
Dette kan du blant annet lese i nettartikkel fra Huseierne hvor advokat Morten Fæste uttaler seg:

Godkjent for varig opphold

– Det viktigste når du leier ut del av egen bolig, er at den delen av boligen du leier ut, er godkjent av kommunen for den bruken du leier den ut for, sier Fæste.

Med andre ord: Ikke la noen bo i rom som ikke er godkjent for varig opphold. Dette er ikke bare lovstridig, men kan være direkte farlig. Rom for varig opphold må nemlig oppfylle strengere krav om blant annet rømningsveier og brannsikkerhet enn andre rom i boligen.

– Hvis det begynner å brenne, og noen bor i rom som ikke oppfyller branntekniske krav, kan konsekvensene bli fatale. Kanskje kommer ikke leier seg ut på grunn av manglende rømningsveier. Vi har dessverre eksempler på at leiere har mistet livet i denne type ulykker, og utleiere har havnet i ansvar, sier Fæste. 

 

Det aller beste hadde vært at mangelen ble rettet opp før salg

Det aller beste er om selger retter opp mangelen før boligen legges ut for salg.  Men dette kan ta lang tid og koste penger og da velger man heller å legge boligen ut for salg med ulovlighetene.  I teorien burde dette i det minste påvirke prisen, men det er heller ikke alltid tilfelle.

Gjør det helst ikke men vær i alle fall svært forsiktig

Som kjøpsrådgiver vil jeg i likhet med Forbrukermyndighetene advare mot å kjøpe en bolig med ikke godkjente forhold.  I så fall bør du ha oversikt over hva dette er, hva det vil koste å utbedre og søke om godkjenning og om slik godkjenning i det hele tatt ville kunne oppnås.  Og ikke minst: Sørg for at dette ekstraarbeidet og kostnadene avspeiler seg i prisen du betaler for boligen.

Og vær ekstra obs hvis du tenker at de ikke godkjente rommene skal brukes til utleie.

Det jeg har spurt meg selv, og andre som opererer i boligmarkedet er:

Hvorfor i all verden er det lov å selge boliger med ikke godkjente rom og tilbygg? Kunne man ikke bare innføre en regel om at alle boliger som selges skal være 100% godkjent, punktum?  Jeg har ikke mottatt noe entydig og fornuftig svar.

Hva mener dere?

 

Kommentarer (2)

Hva slags bolig lønner seg å kjøpe for utleie?

Av: Dato: Rådgivning

Selv i disse tider er det folk som ønsker å kjøpe bolig for investering og utleie. Jeg har i det siste fått mange forespørsler om hjelp til å vurdere ulike kjøpsobjekter med tanke på investering.  Kanskje det lave rentenivået gjør det fristende for mange?

Lysten til å kjøpe sekundærbolig kan være drevet av ulike behov og motiver.  Kanskje skal du kjøpe som ledd i forretningsvirksomhet eller det er en enslig investering for å sikre barna eller familiens økonomi.

Uansett er det noen momenter som er viktig å ta hensyn til ved kjøpet:

  • Kjøp i et område hvor det forventes prisvekst de kommende år, forutsatt at boligmarkedet holder seg stabilt.  Gjerne et sted som er under utvikling og hvor det vil skje positive ting de nærmeste år
  • Ha et langsiktig perspektiv – minst 5 år.  Tiden hvor man kunne tjene store penger på 2 års eietid er forbi.  Husk at kostnadene ved kjøpet som dokumentavgift også skal “tjenes” inn.  Og når du skal selge igjen skal kostnadene til salgsmegler betales.
  • Se etter boliger med lave felleskostnader og hvor det ikke forventes større økninger av disse
  • Kjøp gjerne en nyere bolig.  Inngangsbilletten vil være litt høyere men felleskostnader og kostnader til vedlikehold vil bli mindre
  • Kjøp eierseksjon – selveierbolig -og sjekk ut hvor mye du kan få i månedlig leie på boligen
  • Er du veldig handy eller har tilgang på rimelige håndverkertjenester (ikke svart!) kan du kjøpe oppussingsobjekt.  Hvis ikke søk etter bolig med midlere eller bra standard
  • Kjøp til en pris som ligger innenfor generelt nivå for markedspris.  Lar du deg rive meg og går for høyt, kan det ta lang tid før investeringen din vil kaste av seg.
  • Tenk over om du skal sette bort utleien etter kjøp og ta dette med i kalkulasjonen.  Det vil som regel lønne seg å bruke en profesjonell utleiemegler for å sikre leieinntektene og investeringen.
  • Følg hjertet, men bruk mest hjernen når du kjøper for investering

Det siste punktet, om å følge hjernen, viser seg å være vanskelig for noen av de som skal bruke sparepengene sine til å investere i i en sekundærbolig.  De vil så gjerne forelske seg i boligen de skal kjøpe og tenker at de må like den så godt at de kan tenke seg å bo der selv.   Dette kan være litt riktig tenkemåte, men ikke på samme måte som når du kjøper bolig til eget bruk.  Legger du for mye vekt på følelsene kan du lett komme til å kjøpe feil bolig eller risikere å ikke komme i mål.   Dette har jeg av og til opplevd som boligkjøpsrådgiver, men som regel lander vi på et minste felles multiplum hvor de bare blir litt forelsket og  fornuften seirer.

Dersom du skulle få problemer med utleier i  eller etter kontraktsperioden, kan du få noen nyttige tips om hva som gjelder vedrørende erstatning fra leietaker her.

Sjekk hva som blir igjen av leieinntektene

Før du bestemmer deg for å kjøpe sekundærbolig bør du finne ut hvor mye som blir igjen når renter og avdrag på lån og felleskostnader er betalt.  Og husk skatten du får på utleievirksomheten.  Det er ikke alltid dette regnestykket går i pluss.  Allikevel kan det være grunner til å ta steget, for eksempel for å bruke det som et slags middel til “tvungen” sparing.   Mine kunder får i forkant av kjøpsrådgivningen, alltid beregninger fra meg som gir dem et anslag på mulig månedlig inntjening, slik at de har et realistisk utgangspunkt før vi setter igang.

Ønsker du å vite mer eller diskutere muligheten for kjøp av sekundærbolig, ta kontakt for en uforpliktende samtale eller send meg en mail.

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330
e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

Hjelp til kjøp av bolig- produkter og priser

 

 

Kommentarer (0)

Hvordan kjøpe bolig i krisetider

Av: Dato: Rådgivning, Corona - Spørsmål og svar

Nå er det krisetider, både helsemessig og økonomisk.  Det er det ingen tvil om.  Betyr det at det er uforsvarlig å kjøpe bolig og hva er det lurt å gjøre?

Det foregår mye boligsalg om dagen.  Meldinger tyder på at volumet den siste uken er 35% lavere enn samme tid i fjor. Mange boliger lå allerede for salg da krisen inntraff, og de som er avhengig av å selge ganske raskt har lagt ut sine boliger den siste uken.  Det er betydelig brems på inngåtte oppdrag hos eiendomsmeglerne, nivået er på 40% av vanlig nivå på denne tiden. Det indikerer at mange som kan utsette boligsalget velger å se ting an før de gjør noe aktivt.  Ganske naturlig og sikkert klokt.  Allikevel vil det være et godt tilbud fremover og vi kan se for oss at det vil være et kjøpers marked frem til krisen avtar og selgerne som sitter på gjerdet bestemmer seg for å legge ut boligen sin.

Hva bør du som vil kjøpe bolig nå tenke på?

Oppsøk noen få trygge visninger !

Prioritet nr 1 må være smittevern.  Det er ikke tiden for å gå på mange visninger selv om det ikke er snakk om fellesvisninger.  Meglerbransjen inviterer til private visninger som er avtalt på forhånd hvor hygienhensyn og smittevern i selve boligen og i møtet mellom megler og kunde er ivaretatt. Så dette er tatt godt hånd om.  Du skal selvsagt ikke gå på visning hvis du er i karantene eller isolasjon. Da må du eventuelt alliere deg med andre som kan representere deg eller se om det er mulighet for digital visning.

Veldig mange legger opp boligkjøpet på den måten at de går på veldig mange visninger. Jeg har tidligere, under helt normale forhold, oppmuntret boligkjøpere til å unngå unødvendige visninger og bli mer treffsikker i forhold til å oppsøke riktig kjøpsobjekt.  I disse koronatider er dette mer viktig enn noensinne å følge dette.

Les:    Slik unngår du unødvendige visninger

Ha dialog med banken om finansiering og lånebetingelser !

For å få godkjent et bud må finansieringen være i orden og kunne bekreftes til salgsmegler.  Sørg for å ha god dialog med banken din slik at du er sikker på at de står ved løftet om finansiering.  Dersom du skulle kunne trenge det, kan du også undersøke om det er mulig å få avdragsfrihet frem til korona krisen er over  Det er gitt lettelser i Boliglånsforskriften under krisen, slik at banker kan gjøre unntak i bestemmelsene om belåningsgrad, betjeningsgrad og avdragsbetaling i inntil  i 20% av utlånsvolumet i hele landet.  Unntaksgrensen er normalt 8% i Oslo og 10% for resten av landet.  Det er altså mer rom for fleksibilitet enn tidligere og det kan komme deg til nytte.

Forvent ikke å gjøre et kupp men vurder kjøpsprisen nøye!

De som har boligen ute for salg nå ønsker utvilsomt å få til en handel innen kort tid, men vi skal ikke gå ut i fra at de er desperate. Så langt i år har boligprisene økt.  Det er ikke å forvente at prisene vil fortsette å øke i den situasjonen vi befinner oss i, og det er altfor tidlig å si hvordan prisene vil bli påvirket.  Samtidig vil nok kjøpere forvente noe prisavslag fordi også deres fremtid er noe usikker. Vi vil nok også se at markedet blir selektivt og at visse boliger opprettholder et godt prisnivå eller blir gjenstand for en aktiv budrunde.  Mens andre tar lenger tid å få solgt og blir solgt under prisantydning.   Dette er tendenser vi alltid ser når det er kjøpers marked og som nok vil forsterke seg mens vi står i denne krisen.

Kort oppsummert:

Hva bør du gjøre hvis du skal kjøpe nå?

Gjør som mine kunder og jeg gjør i disse dager:

  • Undersøk om det er lagt ut noen boliger som kan passe for deg.Følg også  med på de nye som kommer selv om det ganske sikkert blir færre.
  • Gå på minst mulig antall visninger.  Det betyr: vær selektiv, undersøk boligen nøye på forhånd og følg smittevernreglene.
  • Søk trygghet rundt din økonomiske situasjon. Tenk igjen din jobbsituasjon etter krisen og evnen til å betale bokostnader. Ha dialog med banken i forhold til finansiering og tiltak som kan lose deg gjennom selve krisen.  Rentenedsettelse hjelper noe men også avdragsfrihet kan være et alternativ.
  • Ikke forvent at du får boliger på billigsalg, men tenk nøye over eller søk profesjonell hjelp for å vurdere riktig kjøpspris.  Dette med tanke på usikkerhet rundt boligprisutviklingen videre.

Slik kan du få hjelp til å vurdere riktig kjøpspris

Lykke til og ta gjerne kontakt hvis du er i tvil om hva du bør gjøre. Det koster ingenting, særlig i disse tider!

Vennlig hilsen
Boligdama – Trude Larsen T. 950 37 330 e.post:trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

 

 

Kommentarer (0)