Hjelp – jeg trives ikke kan jeg flytte igjen?

Av: Dato: Rådgivning

Heldigvis har jeg ikke mottatt noen varsel om mistrivsel fra noen av de 250 kjøperne som jeg har hjulpet med boligkjøpet.  Men nylig fikk jeg en henvendelse fra et ungt par med spørsmål om jeg mente det var forsvarlig å selge boligen igjen etter bare et halvt års eietid.

De innså at det var et feil kjøp og at de slettes ikke likte seg hverken i boligen eller omgivelsene.

Veldig trist, og er det egentlig noen annen løsning enn å vente til kjøpet har “tjent” seg inn? Dette har jo en praktisk og økonomisk, men ikke minst en menneskelig side.

Først det praktiske og økonomiske:

  • Du har sannsynligvis betalt markedspris for boligen.  Prisene har nok ikke steget nok på 6 måneder til å dekke kostnader ved flytting og resalg.
  • Er det en selveier du har kjøpt har du betalt dokumentavgift til Staten på rundt
    kr 100.000 eller mer (2,5% av kjøpesummen).  Det er penger rett ut av lomma som du ikke får tilbake
  • Du har hatt flyttekostnader og kanskje oppussingskostnader.  Det siste kan du håpe på å få igjen i salgsprisen, hvis du har gjort “kloke” oppussinger og forbedringer.
  • Du vil ha utgifter til eiendomsmegler og markedsføring av resalget på kr 80-100.000 eller mer, som vil bli fratrukket salgssummen.

Rådene fra eksperter om hvor lang tid du bør sitte på en bolig for ikke å tape på resalg har variert.  Ved sterk boligprisstigning har rådet vært minst 2 år.  Nå sier de fleste eksperter at det ideelt sett bør være 5 år.  Jeg vil nok si at i større byer som Oslo med god prisutvikling, kan du godt selge igjen etter kortere tid og allikevel komme ut i balanse.

Dessuten er det slik at mange unge kjøper små boliger, og livssituasjonen kan raskt endre seg.  Kanskje finner du en kjæreste å dele bolig med og trenger noe større:) Kjør på – kjærligheten overvinner alt!

Trivsel er viktig for livskvaliteten

En ting er de praktiske og økonomiske aspekter ved en situasonen.  Det kan tære både på livskvalitet og private forhold hvis du mistrives der du bor.  Kanskje skal du vurdere å ta et lite tap for å komme over i riktig livssituasjon?  Tapet vil jo være av litt teoretisk natur da du ikke vet hva du ville fått for boligen hvis du ventet noen år til.  Sannsynligvis høyere pris.  Men ingen kan spå noe sikkert om boligprisutviklingen.

Det første du må gjøre hvis du finner ut at du har kjøpt feil, er å kartlegge mulighetene dine.  Hva vil du kunne få solgt boligen din for nå og hvor ligger det i forhold til det du kjøpte for?  En god lokal megler vil kunne gi deg en troverdig prisantydning. Har du fått kjøpt til en gunstig pris kan du være heldig å få mer igjen selv etter raskt resalg.  Kjøpte du over markedspris sitter du litt mer i saksa.

Når du har fått en anelse om hva risikoen for tap kan bli, må du vurdere dette opp mot ønsket om å flytte et annet sted og hvor sterkt mistrivelsen preger deg og livet ditt.

Gjør et riktig valg neste gang

Og for Guds skyld – ikke kjøp feil en gang til.  Søk råd hos en boligkjøpsrådgiver som meg.  Da får du både en faglig rådgiver og en erfaren person å sparre med. Som blir kjent med deg og dine virkelige behov slik at du  kan diskutere med deg på en objektiv og god måte.

Lykke til!

Ta gjerne kontakt hvis du lurer på om det er lurt å flytte eller vente.

Les også:  Gratulerer med ditt første boligkjøp

Kommentarer (0)

Hvor lenge må jeg vente på forkjøpsretten?

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå er en av mine kunder i kunde i sorgprosess etter å ha mistet drømmeboligen bolig til et  medlem i OBOS med forkjøpsrett.  Veldig kjipt, men kanskje blir en slik situasjon lettere å takle hvis du har fått god informasjon om hvordan dette fungerer?

Det er ca 92.000 OBOS tilknyttede boliger i OBOS.  Over 8.700 slike boliger blir omsatt hvert år.  Da er det stor mulighet for at du som er kjøper kommer over en slik leilighet.  Ja du “kjøper” den kanskje også.  Haken er bare at medlemmer i OBOS har forkjøpsrett og du må VENTE på avklaringen av forkjøpsretten før leiligheten blir din på ordentlig.

Er du ikke medlem av OBOS er dette en ren forbannelse.  Har du vært så lur å melde deg inn i OBOS eller det finnes et OBOS medlemsskap i familien, er det en ren velsignelse.

Les også:  Forkjøpsrett.  Velsignelse eller forbannelse?

Hvordan avklares forkjøpsretten?

Isteden for å dvele ved om forkjøpsrett er bra eller dårlig, vil jeg informere deg om hvordan forkjøpsretten behandles og hvor lang tid du må regne med å vente før du får det endelige svaret.

Salgsmeglerne er ikke veldig glad i å snakke om forkjøpsretten, da de er redd for at det kan hindre noen i å gi bud på boligen. Derfor kan det hende at du ikke får så god informasjon om dette på visning.

Unntaket er hvis de vet at noen med god ansiennitet har meldt seg, det kan du nemlig sjekke på OBOS sine hjemmesider.  Da oppfordrer meglerne gjerne ikke medlemmer til å by så høyt som mulig for å unngå at medlemmet får lyst til å benytte forkjøpsretten å tre inn i budet.

Som regel går fristen for å benytte forkjøpsretten ut ved midnatt(kl. 24.00) dagen etter at boligen er solgt på det frie markedet.

Så finnes det noe som heter forhåndsavklaring, men det tar vi en annen gang.

Megler skal vite når fristen er og helst oppgi dette på visning.
Eller du kan sjekke selv på OBOS sine hjemmesider.
https://www.obos.no/privat/brukt-bolig/bruktboligsok

Du kan også se om noen har meldt seg og hvilken ansiennitet(antall års medlemsskap de har).  Oppdatering skjer automatisk etter som folk melder seg på.  Da er det lett å tro at hvis ingen har meldt seg innen når fristen går ut kl 24.00,  så er boligen din.

Men så enkelt er det ikke.  Det kan hende at det finnes medlemmer med forkjøpsrett som har meldt seg allikevel.  Enten det er tekniske feil og manglende oppdatering eller at et medlem har meldt forkjøp på en annen måte enn via nettløsningen.  Derfor må OBOS sin forkjøpsrettsavdeling behandle saken dagen etter, det vil si sortere listen og ta kontakt med eventuelle medlemmer som har meldt forkjøp.  Saken blir tatt fatt i dagen etter i de fleste tilfeller, men juridisk sett har OBOS 5 dager på seg til å avklare forkjøpsretten, Så det kan godt skje at du må vente i spenning mer enn en dag.

Slitsomt å vente på avklaring

Min kunde trodde, og hadde fått bekreftet av salgsmegler, at hvis ingen stod registrert kl 24.00 – ved fristens utløp – var leiligheten hennes.  Da det viste seg at det ikke var slik og at endatil at en person hadde meldt seg, ble skuffelsen og frustrasjonen veldig mye større da hun fikk melding fra megler om at leiligheten var tapt. Fordi hun ikke var forberedt!

Dette med å være godt informert og psykisk klar for hva hva som skal skje er SÅ VIKTIG i en boligkjøpsprosess.  Noen av mine kunder kaller meg av og til meg boligspykolog. Kanskje er det sant i den forstand at jeg må forholde meg til sterke følelser.  Ikke rart når  selve tilværelsen og masse penger står på spill.  Derfor prøver jeg å legge vekt på mentale forberedelser og god informasjon slik at kunden er forberedt på hva som vil og KAN skje.

Kjære meglere: Vær åpen og gi god informasjon om forkjøpsretten

Forkjøpsretten KAN ses på som en negativ faktor for salget som KAN påvirke viljen til å gi bud.  Men, når vi vet at kun 30% av alle OBOS boligene går på forkjøpsrett, er det fremdeles minst 70% sjanse til å beholde boligen.

Min kunde og jeg går på med nytt pågangsmot.  Det dukker alltid opp nye drømmeboliger

Og neste gang skal vi klare det!

Les også:     OBOS medlem? Slik bruker du forkjøpsretten riktig.

Kommentarer (0)

Byr prisantydning men får allikevel ikke tilslaget – hvorfor?!

Av: Dato: Rådgivning

Den siste måneden har jeg fått to skriftlige henvendelser fra budgivere som ikke har fått tilslaget selv om de har gitt bud på prisantydning.  Er dette tilfeldig eller noe som skjer ofte?

Som skrevet om tidligere er boligmarkedet tilbake til normale tilstander og nesten mer aktivt enn noen gang.  Boliger selges i raskt tempo, men med et godt utvalg vil det alltid være et selektivt marked og noen boliger som det tar lengre tid å selge.  I tillegg kommer lokale variasjoner i forhold til salgstid.

Lokkepris blir synlig når det kun er en budgiver

Såkalte lokkepriser kommer best til syne i de tilfeller hvor boligen ikke er så lett å selge, og hvor kommer kun en budgiver på banen.  Er det satt en lav prisantydning og budene strømmer på, vil ikke megler og selger komme opp i det dilemmaet det kan være å selge boligen til en pris som selger egentlig ikke er komfortabel med.  Det kan synes litt merkelig at salgsprisen er flere hundre tusen eller en million kroner over prisantydning, men dette forklares som regel i ettertid med at boligen var spesielt attraktiv eller vanskelig å prise.  Når megler har priset for lavt informerer jeg mine kunder på forhånd slik at de er klar over at den egentlige markedsverdien er mye høyere.  Samtidig som jeg undrer meg over hvorfor en lokalkjent megler ikke har truffet bedre med prisantydningen.  Vi bruker jo de samme verktøyene og analysene.

Reglene rundt prising og markedsføring av boliger er fastsatt i “Forskrifter for markedsføring av boliger”.  Her slås det fast at megler skal foreta en objektiv og selvstendig vurdering av markedsprisen og avtale med selger på forhånd at han er villig til å selge til denne prisen.  Reaksjonen hvis reglene ikke følges er at Forbrukertilsynet kan ta opp saken og i verste fall ilegge bøter.

Les hva Forbrukertilsynet gjør i forhold til lokkepriser i denne artikkelen

Skal Forbrukertilsynet reagere må forbrukeren eller den forsmådde kjøper klage.
Det er ikke så lett å bevise at lokkepris er brukt da selger har rett til å trekke tilbake salget fra markedet og la være å selge hvis ønskelig pris ikke oppnås.

Kjøpere spør meg ofte hva de skal gjøre i slike tilfeller.  

De kan selvsagt klage, men det er ikke sikkert at det er beste metode for å kjøpt boligen.  Er det drømmeboligen som er for salg, kan det kanskje være lurt å prøve å forhandle seg frem til en pris som ikke ligger så veldig langt over prisantydningen.  Det vil si bite i det sure eplet og godta å betale ekstra for å få tilslaget på leiligheten.  Kjipt ?  Ja – absolutt men når sanksjonsmulighetene er såpass begrenset og all bevisførsel ligger på kjøper, kan det være eneste farbare vei.

Nå skal det sies at de fleste meglere ikke ønsker å ha riper i lakken hva gjelder lokkepris De vil derfor prøve å overbevise selger om å selge til prisantydningen.  Så; det å gjøre megler oppmerksom på at det forventes at selger aksepterer budet på prisantydning er selvsagt det første du må gjøre.  Men megler klarer ikke alltid å overbevise selger.  Og dessverre kan vi se eksempler på at megler forteller kjøper at selger ønsker en høyere pris enn prisantydningen.

Les også:  Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning

 

Kommentarer (0)

Boligsommeren 2020 nesten slutt – hva kan vi forvente oss til høsten?

Av: Dato: Rådgivning

Da har vi rundet august og sommeren er snart slutt.  Håper du har hatt en fin sommer tross uvanlige tilstander og en del dårlig vær.  Kanskje har du i likhet med 6.821 andre brukt sommeren til å kjøpe bolig?  Det er nemlig solgt 45% flere boliger enn normalt denne sommeren.

Den høye aktiviteten er sannsynligvis en Korona effekt fordi så mange flere har vært hjemme i Norge i ferien, og fordi tilbudet har vært bra.  Både av boliger som ble lagt ut før sommerferien og boliger lagt ut i løpet av juli.   Dermed har det vært et godt og balansert marked både for kjøpere og selgere gjennom hele sommeren.

Mange kjøpere ønsker bistand med boligkjøpet

Som boligkjøpsrådgiver har jeg også merket dette i form av økte henvendelser fra folk som enten har stått midt oppe i et kjøp eller som ønsker hjelp til hele boligkjøpsprosessen fremover.  Da er det bare å stå på og hjelpe folk med det de trenger enten jeg har vært på egen hytte eller på besøk hos andre.  Ingen sak det i vår digitale tidsalder.  Med korona krisen er vi blitt enda flinkere til å kommunisere på ulike plattformer, og det har kommet godt med.

Noen kjøp har det også blitt i løpet av juli.  For eksempel har far kjøpt bolig til studentsønn i Tr.heim, en god kunde med startlån fra Husbanken kom endelig havn med leilighet og et entusiastisk ungt par fikk kjøpt sin første leilighet i Oslo.  Det har vært fart i markedet og budrunde på de fleste av boligene.  Markedet har vært både aktivt og selektivt.  Statistikken forteller om noe lenger omsetningshastighet enn i fjor.  Trolig fordi det er blitt solgt noen “hengere” som har ligget ute en stund og påvirket statistikken.  Det er blitt lagt ut langt flere boliger i juli i år enn tidligere i år, og mange av disse er blitt solgt innen kort tid.

Mindre tilbud er et faresignal

Fremdeles er markedet relativt balansert hva gjelder forholdet mellom tilbud og etterspørsel.  Men det er et lite faresignal at tilbudet av boliger som er til salgs ligger noe under gjennomsnittet for de siste 3 årene.  Mindre tilbud fører nesten alltid til økte priser og et press i markedet, noe som ikke kommer kjøperne til gode.

La oss håpe at den gode trenden fra juli, ved at selgerne legger ut mange boliger for salg fortsetter slik at vi slipper et tilbudsunderskudd.  Eiendom Norge som er ansvarlig for den største boligprisstatistikken i Norge, spår en moderat prisutvikling for resten av året.  Det håper jeg slår til, da prisveksten de siste 12 måneder har vært på hele 5% på landsbasis og 5,6% i Oslo.

Skal du kjøpe – følg prisutviklingen tett !

Har du planer om å kjøpe råder jeg deg til å følge utviklingen tett der du har lyst til å kjøpe.  Ikke vent for lenge med å sette igang prosessen i tilfelle tilbudet skulle bli dårligere og prisene øker enda mer.

Ta gjerne kontakt hvis du har spørsmål om boligkjøp og boligpriser eller trenger hjelp til boligkjøpet.

Nyt de siste sommer dagene – det kommer sikkert noen flere 🙂

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 – e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)